【精華】小區(qū)物業(yè)報告
隨著社會不斷地進步，大家逐漸認識到報告的重要性，報告包含標題、正文、結尾等。那么報告應該怎么寫才合適呢？下面是小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)報告，希望對大家有所幫助。
小區(qū)物業(yè)報告1
各位領導，各位同事：
大家好!
一年來，在房產(chǎn)處各級組織和領導的關心和幫助下，在各兄弟單位的理解和支持下，xx小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)營班子和全體員工經(jīng)過不懈的努力，實現(xiàn)了年初預定的目標�，F(xiàn)將xx小區(qū)物業(yè)管理處xx年各項工作總結如下：
一、經(jīng)營管理情況
完善各項規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機制，管理處經(jīng)營班子始終把提高物業(yè)服務水平、擴大服務范圍、由內(nèi)部服務逐步走向外部服務、爭取從市場中獲取效益當做今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實現(xiàn)這一目標，優(yōu)質服務是根本的基礎所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經(jīng)濟發(fā)展需要和公司發(fā)展需要的一系列規(guī)章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據(jù)、有目的的穩(wěn)步展開;同時，堅持“以人為本，誠信服務”的原則，改善服務態(tài)度，提高服務質量，“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急”，各類服務人員認真履行職責，恪盡職守，熱情主動，文明禮貌，公正廉潔，及時處理業(yè)主報修及投訴等事項，維護業(yè)主的合法權益。針對沉陷區(qū)業(yè)戶的特殊情況，制定了一系列服務辦法，堅持按照全市最低物業(yè)費標準xx元/㎡/月向住戶收取費用，并且物業(yè)服務費用收支情況公開。對于不在物業(yè)管理范圍內(nèi)的維修工作，施工單位維修不到位的，管理處也都無償給予及時修繕，物業(yè)報修電話公開。管理處嚴格按照物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容向業(yè)主提供服務，規(guī)范物業(yè)服務收費，提供質價相符的服務，杜絕“收費不規(guī)范、承諾不兌現(xiàn)、服務不到位”等現(xiàn)象，提高行業(yè)誠信度。
二、物業(yè)管理費用收取情況
管理處上下團結務實，服務意識顯著提高，物業(yè)公司只有不斷提高服務質量，才能限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。通過管理處全體員工的汗水澆灌，xx小區(qū)上一年的工作扎實而富有成效，xx年度共收取物業(yè)管理費用x萬余元，其中xx小區(qū)二期住宅的物業(yè)費收取率超過x%，網(wǎng)點的物業(yè)費收取率也超過了xx%，物業(yè)管理人員深入到每家每戶，認真聽取住戶的意見與建議，積極采納并完善。
三、具體維修工作情況
在小區(qū)的基本建設及維護方面，管理處維修班積極響應管理處領導和公司的指導方針，努力地把每一項任務完成，認真地對待臨時出現(xiàn)的問題。在即將過去的這一年里，管理處辦公室的報修電話每天接連不斷，然而，維修班的同志們始終懷著一顆火熱的心，沒有因為休假而停下手中的'工作，也沒有因為天氣炎熱而延誤工作進程，大家不分上班還是下班，不論白天還是黑夜，都是盡早趕到現(xiàn)場并認真完成。在工作中，他們無論多臟多累，干到多晚，卻毫無怨言。一年來，維修班處理各類維修共計xx余項，保證了小區(qū)業(yè)戶有一個舒適安全的生活的環(huán)境。
20xx年是公司快速發(fā)展、碩果累累的一年，無論是經(jīng)營效益還是企業(yè)品牌，都充分得到社會、市場、業(yè)戶的認可，公司領導也因為他們卓越的貢獻得到社會的高度評價。作為元豐物業(yè)的員工，我們深感自豪和信心，當然我們也倍感壓力，那就是公司快速發(fā)展對管理處的要求、公司品牌對物業(yè)管理服務品牌的品質要求。
新的目標、新的任務、新的挑戰(zhàn)。面對機遇和挑戰(zhàn)，我們有理由相信在公司的支持、關愛、幫助下，通過全體員工的精誠努力，協(xié)同奮進，開拓進取，xx物業(yè)xx小區(qū)管理處未來發(fā)展前程似錦，在跟隨公司發(fā)展的同時xx物業(yè)管理公司以及公司全體員工將得到更大的發(fā)展，實現(xiàn)公司和員工價值的化，實現(xiàn)公司經(jīng)濟和員工事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
此致
敬禮!
述職人：xxx
20xx年xx月xx日
小區(qū)物業(yè)報告2
為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學習借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：
�。ㄒ唬┳≌再|多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權證，目前多數(shù)已經(jīng)轉手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設施較好。
�。ㄈ┮�(guī)模差別較大。調研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質。
（二）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況調研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區(qū)工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題：
調研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題小區(qū)工程建設的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題一是政府于早期建設住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位調研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業(yè)服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的`事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議針對物業(yè)管理中存在的突出問題：
為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設管理工程建設的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。按享受服務的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業(yè)服務健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教縣政府及相關職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理調動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)物業(yè)報告3
尊敬的領導：
審視自己一年來的工作，總結一年的得失，感觸良多。一年來，我熱衷于本職工作，嚴格要求自己，擺正自己的工作位置，時刻保持“謙虛”、“謹慎”、“律己”的態(tài)度。在領導的關心、栽培和同事們的幫助支持下，始終勤奮學習、積極進取，努力提高自我，始終勤奮工作，認真完成任務，履行好崗位職責。在部門吳經(jīng)理的帶領下，我們圓滿地完成了今年的工作任務，但因吳經(jīng)理一些個人因素離開，本人接手吳經(jīng)理的日常相關工作，現(xiàn)將今年的工作述職如下：
一、形象保安方面
形象保安是一項特殊性的工作，所代表的是公司第一形象窗口，記得有位名人曾經(jīng)說過“我們不是在為老板打工，更不是單純?yōu)榱速嶅X，我是在為自己的夢想打工，為自己的遠大前途打工。我們只能在業(yè)績中提升自己�！币虼�，我們必須秉承嚴肅認真的工作態(tài)度，做好日�？此破降墓ぷ鳎氲玫剑龅萌�。堅決
完成上級領導交給我們的每一項任務，做到讓領導放心。具體工作如下：
1、正常維護公司與售樓部設施設備安全，減少不必要的損失。 2、配合營銷部完成外展相關的物料準備。
3、因今年項目停工，維護好案場安全性，并維護好案場人員的.安全。
4、在工作之余，我們進行了形象保安員隊列及禮儀訓練，堅持完成預期目標，保質保量地完成訓練計劃。 二、保潔方面
保潔是公司的名片，每天重復進行的工作彰顯質量與服務能力，保潔人員本著積極肯干，不怕苦、不怕累的原則，保證公司與售樓部的衛(wèi)生干凈，圓滿完成本職工作，在完成本職工作的同時，配合銷售部完成各類活動場地的衛(wèi)生。
回顧公司的發(fā)展歷程，我們也深切的感動，我們每取得一點成績是與公司領導精心培養(yǎng)分不開，每一點進步都浸透著公司及每一位員工的心血和汗水，融入了團隊拼搏精神和事業(yè)精神，我們一定會安心做好本職工作，不斷加強自己，使20__年的工作在上一個新臺階，在看見成績的同時，經(jīng)過深入體會和反復分析，還存在以下的不足方面：
1、服務意識不夠，自覺性差，禮儀禮節(jié)有待提高，儀表著裝
有待改進。
2、在工作中主動性、處理問題的靈活性，落實任務質量上還需提升。
3、團隊意識欠缺，團結觀念不夠。
4、因地方因素總體素質有所欠缺，工作細致化較差。 在今后的工作中積極改正，不斷提高，以公司利益為首要，以下是我們在今后工作中所需完成及執(zhí)行的方面：
1、提升個人綜合思想素質,以制度為準繩。做好各類制度的培訓工作。
2、加強各類培訓,在管理中體現(xiàn)服務的親情及溫馨氛圍。 3、提升服務禮儀,真正體現(xiàn)出發(fā)自于內(nèi)心的施與受。 4、加強全體隊員的工作作風及紀律的把關,端正不良心態(tài),使全體隊員達到工作共識。
5、加強對公司與售樓部衛(wèi)生打掃及日常設備的保管,避免不必要的損失。
在這段時間，我自己也學習并積累了很多知識和經(jīng)驗，鍛煉和提高了業(yè)務能力，更讓自己的人生多了一份激動、一份喜悅，最重要的是增加了一份人生的閱歷，可以說，在昊潤華泰的這段實踐中，收貨頗多、感觸頗多，在這里非常感謝公司的每一位領導和同事給予的幫助和指導，現(xiàn)在已能獨立完成本職工作，但我
時刻提醒自己要不斷提升自己，為公司做出更大貢獻。 20__年即將過去，我們將滿懷熱情地迎來20__年，新的一年意味著新的機遇和新的挑戰(zhàn)�！敖癯ㄩ_勝往昔，料得明日花更紅”，我堅信在公司領導的英明決策下公司的明天會更好，作為公司的一份子，在明年的工作當中我將一如既往，全心全意為公司的不斷發(fā)展壯大貢獻自己的一份微薄之力。
此致
敬禮!
述職人：___
20__年_月_日
小區(qū)物業(yè)報告4
xxx市xx區(qū)居民委員會：
xx小區(qū)物業(yè)公司公開選聘工作，至20xx年x月xx日，通過招投標方式中標的“xxxx物業(yè)服務有限公司”與業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)服務合同》，告一段落�，F(xiàn)將工作情況報告如下：
今年初進行的小區(qū)業(yè)主大會利用《xx智慧管家小區(qū)服務平臺》電子表決，通過了公開選聘小區(qū)物業(yè)公司的決定。業(yè)委會期望與前期物業(yè)“xx好管家物業(yè)服務有限公司”利用半年時間共同探尋由“包干制”改“酬金制”的管理辦法，以便將小區(qū)物業(yè)管理工作提升質量，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化。無奈，好管家物業(yè)公司不予合作，甚至在4月中旬采取停發(fā)員工工資的方式干擾小區(qū)正常生活和業(yè)委會工作，繼而x月xx日又通知所有員工停工施壓業(yè)委會。小區(qū)陷入危險的管理真空狀態(tài)，情形十分危急。在政府有關部門召開的協(xié)調會上，好管家物業(yè)公司負責人明確表示終止在小區(qū)的'物業(yè)服務。由此，業(yè)委會不得不于x月xx日啟動公開選聘物業(yè)公司程序，向xxx市住房保障服務中心正式提交《選聘物業(yè)服務申請書》，并與“xxxx物業(yè)顧問有限公司”簽訂了《招投標代理合同》。
根據(jù)與招投標代理公司商定的流程，業(yè)委會發(fā)布了《關于公開選聘物業(yè)服務企業(yè)的通知》，共有“xxxx物業(yè)服務有限公司”等11家企業(yè)報名，小區(qū)前期物業(yè)公司“xx好管家物業(yè)服務有限公司”也報了名。x月x日，在招投標代理公司主持下，住房保障服務中心現(xiàn)場監(jiān)督，物業(yè)公司招投標初審會根據(jù)報名企業(yè)提交的報名資料，評選出5家入圍企業(yè)，并公示5天。此后，經(jīng)過發(fā)出《招標書》等合規(guī)程序，于x月x日在xx市物業(yè)協(xié)會召開評審委員會，招投標代理公司主持，xxx市住房保障服務中心派員監(jiān)督，對5家入圍企業(yè)提交的《投標書》現(xiàn)場打分，并對5家入圍企業(yè)擬派項目經(jīng)理實行現(xiàn)場答辯。評審結果，xxxx物業(yè)服務有限公司為第一中標候選人，xxxxx物業(yè)服務有限公司為第二中標候選人，xxxx綜合服務有限公司為第三中標候選人。x月xx日，業(yè)委會與招投標代理公司共同發(fā)布《xx小區(qū)物業(yè)管理招標結果公告》，并向第一中標候選人發(fā)出《中標通知書》。根據(jù)《招標書》約定，第一中標候選人“xxxx物業(yè)服務有限公司”于x月xx日將承諾的自帶備用金xxx萬元，匯入業(yè)委會賬戶，并與業(yè)委會正式簽訂了《物業(yè)服務合同》。
根據(jù)《xx經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第43條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后10日內(nèi)”辦理移交手續(xù)。業(yè)委會計劃下一步將開展新老物業(yè)公司移交工作，屆時恭請居委會領導現(xiàn)場監(jiān)督指導。
特此報告。
小區(qū)物業(yè)報告5
為貫徹實施《中華人民共和國消防法》，加強消防安全工作，預防火災和減少火災危害，保護學校和師生生命財產(chǎn)安全，根據(jù)上級的要求以及教育局的部署，我校在消防安全工作匯報如下：
一、學校領導重視消防安全工作，制訂了學校消防安全工作職責，落實消防安全責任制。為了進一步加強對消防工作的領導，按照上級要求，結合學校實際，我校成立了消防安全工作領導小組，組長由校長錢森明擔任，組員有各部門負責人以及各班班主任，小組制訂了學校消防安全工作職責，做到責任到人，加強自身消防安全管理，共同做好學校消防安全工作，不斷提高自防自救能力，杜絕事故發(fā)生。
二、大力宣傳《中華人民共和國消防法》，使消防安全工作做到家喻戶曉。為了做好消防安全工作，我校集中了全體師生召開校會，對師生進行消防安全教育，強調消防安全的重要性，通過板報、廚窗等，大力宣傳消防安全的法律法規(guī)，加強消防安全管理，并要求每個師生都要熟悉消防安全職責。共同做好學校的消防安全工作。
三、組織班主任對學生進行消防安全教育，特別是消防安全制度、消防安全操作規(guī)程方面。對學生普及用火、用電、用氣以及防火、滅火、火場逃生自救常識，努力提高學生自防自救能力。
四、做好消防安全檢查工作，杜絕火災隱患。為了做到防患于未然，我校組織定期的有關人員進行了消防安全大檢查，組織完善消防設施，杜絕火災隱患。通過這次消防安全檢查，增強了師生的消防安全意識，提高了師生的消防法律觀念。
五、學校組織對教室、走廊、宿舍等地方的電線、電器、教學設備進行了一次全面排查，發(fā)現(xiàn)破損的`插頭插座和老舊的電線及時聯(lián)系更換。按照上級的要求，我校對校園消防情況自查情況如下：
�。�1）學校對消防設施進行了檢查，對消防重點部位，按規(guī)定配齊滅火器，作到專人管理，專人負責。
�。�2）在教師、學生中廣泛開展消防知識教育活動，將學校的消防工作納入學校常規(guī)工作之中；學校的消防安全自查將也由領導、教師、學生共同參加，發(fā)現(xiàn)問題要求及時糾正。
（3）學校還要繼續(xù)嚴禁學生進行點鞭炮、焗老鼠等活動，防止火災發(fā)生；同時班主任要及時教育，將防火、防盜的意識貫穿到平時的常規(guī)教育之中。
�。�4）學校將設法加強消防方面的資金投入，學校為加強場室等的防火能力，對主要部位的滅火器進行完善。
總而言之，我校將為增爭創(chuàng)安全文明學校，將盡力做到管理到位、人員到位、措施到位、思想認識到位。今后，我們要進一步加強消防安全教育，認真落實安全責任制，不斷完善消防安全措施，確保師生生命財產(chǎn)安全。
消防安全隱患整改方案
為進一步深化消防安全大排查大整治，不斷加大我院消防安全管理力度，牢固樹立"全民消防、生命至上"理念，切實提升綜合應急救援逃生自救能力，不斷增強抗御火災的能力和水平，有效預防重特大火災事故發(fā)生，經(jīng)院委會研究決定，在全院開展火災隱患排查整治專項行動，并結合我院實際，制定下列方案：
一、指導思想
按照《全市衛(wèi)生系統(tǒng)消防安全大排查大整治大宣傳大培訓大練兵活動實施方案》的通知精神及工作部署，持續(xù)加大火災隱患的整治力度，預防重特大火災的發(fā)生，為全面推動我院各項消防安全工作，創(chuàng)造良好的消防安全環(huán)境。
二、工作目標
全面排查治理醫(yī)院內(nèi)的火災隱患，進一步落實火災隱患治理的工作責任和整改措施，建立健全火災隱患排查治理的長效機制，切實改善醫(yī)院的消防安全環(huán)境，有效預防重特大火災的發(fā)生，確保醫(yī)院的安全穩(wěn)定。
三、排查治理內(nèi)容
1、是否明確主要負責人為本單位的消防安全責任人，是否建立并落實消防安全責任制。
2、消防設施、滅火器材、消防安全標示配備是否符合國家有關規(guī)定，是否完好、有效。
3、消防巡查、隱患整改等消防安全管理制度是否落實到位，是否制定和落實防范措施；
4、是否開展消防安全教育，是否制定消防應急預案并按有關規(guī)定開展應急疏散演練。
四、工作步驟
1、動員部署階段
高度重視火災隱患排查治理工作，結合本院實際制定實施方案，召開會議，全面進行動員部署。
2、組織實施階段
對我院各個部位實行全面排查，做到責任到人、人人有責、人人負責，積極做好消防宣傳。充分利用校園媒體，發(fā)布消防安全隱患專項整治行動信息，并通過舉辦消防安全知識講座，開展應急疏散演練等活動，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、總結階段
對我院火災隱患排查整治工作中一系列的活動舉措進行全面總結，形成文字材料存檔。
五、工作要求
1、加強組織領導。充分認識開展這次專項行動的重要性和必要性，加強組織領導，由主要領導親自安排，親自部署，確保專項行動取得實效，保障我院的安全穩(wěn)定。
2、加大宣傳教育力度。一是積極做好消防宣傳教育活動，進一步提高全院職工的消防安全知識，強化消防安全意識，提高自防自救的能力，減少火災隱患，保證我院安全與穩(wěn)定。二是要充分利用各種形式，發(fā)布消防安全隱患專項整治行動信息，并通過舉辦消防安全知識講座，開展應急疏散演練等活動，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、強化責任落實。將消防安全整治工作落實到具體責任人員，做到責任明確，發(fā)動全體職工參與到專項行動中來，做到消防安全責任到人、人人有責、人人負責，提高職工的消防安全意識，全面提高我院消防安全管理工作水平。
小區(qū)物業(yè)報告6
隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業(yè)管理方面的社會調查，現(xiàn)將調查成果與結論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權力，也有義務為業(yè)主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設：
為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設就是最好的`例子。以我們調查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務贏得了大多數(shù)人的青睞�？梢韵嘈牛S著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區(qū)物業(yè)報告7
溫州銀廈物業(yè)管理有限公司是中國物業(yè)管理協(xié)會的會員單位、二級物業(yè)管理企業(yè)、溫州市物業(yè)十好企業(yè)、鹿城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重點企業(yè)，并獲得ISO9000質量管理體系認證，是溫州較早參與物業(yè)管理市場競爭的股份制企業(yè)。主要從事住宅、寫字樓、別墅的物業(yè)管理，提供清潔綠化、安全防衛(wèi)、電梯及機電設備維修保養(yǎng)、室內(nèi)裝潢、建筑材料批發(fā)、零售、水曖電、家用電器維修、家政服務等全天候的綜合管理服務。從1997年初創(chuàng)伊始，短短十年的時間里溫州銀廈物業(yè)管理有限公司以其卓越的管理風格和雄厚的企業(yè)實力，管理著23個小區(qū)及樓宇，簽約顧問小區(qū)6個，管理總面積達160多萬平方米。
該公司根據(jù)行業(yè)特點，依據(jù)市場競爭的需要，科學、合理地設置了高效的管理機構。各管理處實行主任負責制模式，一個管理處就是一個相對獨立的運作系統(tǒng)，日常的管理分工細致、責任明確。公司從業(yè)人員已達400余人，其中，具有中級以上專業(yè)技術職稱的35人，初級管理人員70余人。其中管理處管理級以上的管理人員100%具有物業(yè)管理上崗資格證書。經(jīng)十余年的市場打磨，溫州銀廈物業(yè)管理有限公司已發(fā)展成溫州市物業(yè)管理行業(yè)中一支專業(yè)化程度高，管理技能強，社會責任感強的優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍。
通過在該公司各處的實習，我對公司的情況有了初步的了解。在這一過程中，我不僅在物業(yè)管理工作中學到了具體的業(yè)務知識，而且更是豐富了所學的專業(yè)知識，使我對市場營銷學、管理學、組織行為學等學科所涉及的內(nèi)容有了更加深刻的認識。
在實習期間，我深深感受到了溫州銀廈物業(yè)管理有限公司的優(yōu)勢，以及它在溫州地區(qū)的影響力。而這種巨大優(yōu)勢的成因源于兩個字——品牌。眾所周之，品牌能夠準確傳達出企業(yè)的屬性、利益、價值、文化、個性和用戶，使客戶保持對該產(chǎn)品或服務的忠誠和充分的信賴。所以品牌可以說是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，是企業(yè)贏得市場的一把利刃。又因為物業(yè)管理屬于一項新興產(chǎn)業(yè)，所以目前還不夠完善。它的社會地位也不是很高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，致使很多同類企業(yè)都忽略了對自身品牌的創(chuàng)立。事實上，在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭更加激烈的今天，創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區(qū)，已成為我國大多數(shù)PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。而溫州銀廈物業(yè)管理有限公司無疑就是這類企業(yè)中的領跑者。
而從我這一個月的體會看來，物業(yè)管理公司創(chuàng)建他們自己的物業(yè)管理品牌有其必然性。一是滿足居民要求的需要。隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經(jīng)從有房住、住得下，提高到住得好。而所謂住得好，不是單單局限于面積大、布局合理等“硬件”，更重要的是要有類似于良好的房屋管理的“軟件”來保證房屋及設備的正常運行、物業(yè)區(qū)內(nèi)的良好的治安、整潔的環(huán)境等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務，才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。另外，名牌物業(yè)管理將更多地受到消費者的青睞，不僅僅在于其表層的物業(yè)服務，更重要的是它所蘊含的企業(yè)文化，即對消費者的地位、個性、修養(yǎng)、品味、生活方式的肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實現(xiàn)過程。也正是因為名牌物業(yè)管理所蘊含的高文化品味和高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘，不惜為之投資。二是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要。物業(yè)管理服務性的性質決定其目前的經(jīng)營方針應該是“保本微利，服務社會”，更別說以牟取高額利潤為目的，所以現(xiàn)在
許多的物業(yè)管理企業(yè)均處于微利虧本的狀態(tài)�？墒菦]有資金，談何經(jīng)營，談何服務？對比先進的物業(yè)管理企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大、管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運用品牌優(yōu)勢擴大經(jīng)營服務范圍，形成規(guī)模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀的效益，為其生存提供了保障。三是信任與承諾。名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達著公司與業(yè)主之間的相互關系，是一種互利互惠、友好合作和相互信任的關系。優(yōu)秀的物業(yè)管理產(chǎn)品就像商海中的燈塔，吸引著迷茫的、優(yōu)柔寡斷的業(yè)主客戶。優(yōu)秀的物業(yè)管理產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，而且是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌能體現(xiàn)出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。四是對服務價值的最好詮釋。如果一個物管企業(yè)總能夠以合理的收費價格提供優(yōu)質的產(chǎn)品和服務，那么，市場就會認同于它，業(yè)主就會忠實于它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關系，也是以所經(jīng)營的品牌為紐帶的。品牌是承諾，亦是忠誠的象征。品牌表示物業(yè)管理企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物業(yè)管理企業(yè)以履行承諾來維護自身品牌形象，作為對業(yè)主的奉獻。這樣，會反過來使業(yè)主覺得忠實一家物業(yè)管理企業(yè)是值得的、有利的。
既然已經(jīng)擁有了較大的市場份額，溫州銀廈物業(yè)管理有限公司在行業(yè)內(nèi)也立穩(wěn)了腳步，可怎樣使企業(yè)在如此激烈的競爭中脫穎而出，隨即成了公司高層需要面對的新的課題。面對新的挑戰(zhàn)，公司又提出了另外兩個字——創(chuàng)新。物業(yè)管理服務內(nèi)容包括常規(guī)性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務三大基本服務內(nèi)容。從物業(yè)服務的內(nèi)容上不難看出，物業(yè)管理服務是一種綜合性的服務，提供的`不只是某一兩種服務，而是多層次的綜合服務。物業(yè)管理的創(chuàng)新服務有著廣泛的內(nèi)涵和外延，其意義也就不言而喻了。
首先，只有服務創(chuàng)新，才能形成自己獨特的優(yōu)勢。當前，物業(yè)管理行業(yè)正處一個探索和發(fā)展的階段，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立完善；物業(yè)管理市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還普遍存在；多數(shù)企業(yè)的定位、理念和服務模式也都基本雷同，所以但凡做得好的企業(yè)都是有過創(chuàng)新服務，并能形成自己獨特的優(yōu)勢的企業(yè)。其次，只有不斷創(chuàng)新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務對象是業(yè)主，對物業(yè)的良好管理，是為了對業(yè)主的良好服務以及對這種服務的補充和延伸�？梢哉f物業(yè)管理是一切為了業(yè)主，這是物業(yè)管理服務的基本出發(fā)點和歸宿點。物業(yè)管理企業(yè)只有在持之以恒地提供優(yōu)質服務，滿足業(yè)主基本需求的基礎上思變、思進、準確定位、不斷創(chuàng)新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。與此同時，我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀也決定了其發(fā)展的方向和目標，應該是走出一條服務創(chuàng)新的道路。
通過我的親身經(jīng)歷，我覺得溫州銀廈物業(yè)管理有限公司如果想將創(chuàng)新作為企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的突破口，那么借鑒國外先進的理念和模式，培養(yǎng)知識型員工將是當務之急。國外成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗認為，知識型員工和普通員工都具備專業(yè)技術，區(qū)別在于處理解決問題的價值取向不同。知識型員工處理解決問題的價值取向永遠是雙贏、多贏、不傷害別人。比如說，接聽業(yè)主的電話，業(yè)主要找的同事不在。知識型員工的回答是：對不起某某不在座位上請您留言，我將轉告他給您回電話。而普通員工回答是：對不起某某不在，請您稍后再打來。并且，知識型員工考慮問題周全，辦事效率高。變通員工是“知而不行“，或需要上司的指派才行。而知識型員工在發(fā)生情況的時候，無論當班或下班都會主要去”行“。這不難看出他們對工作對公司的態(tài)度是不同的，知識型員工比
普通員工要有責任感。另外，知識型員工的”行“還體現(xiàn)在為業(yè)主服務的觀念上。比如說，面對業(yè)主提出的要求，甚至是苛刻、不合理的要求時，知識型員工都不會說“不行“這兩個字。因為“不行”不是我們服務人員該說的話，在我們的字典，沒有“不行”這兩個字，只有“怎樣才行”。
眾多成功企業(yè)的實踐表明：服務創(chuàng)新是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎。尤其在當今的巨變環(huán)境中，企業(yè)要在市場競爭中做出自己的特色，物業(yè)管理服務的根本是要使業(yè)主和用戶受益，為業(yè)主和用戶帶來方便、親近、快速、舒適、增值的“便利服務”、“輔助服務”或“新服務和新屬性”。所以中國物業(yè)管理服務的發(fā)展趨勢就是創(chuàng)新之路——堅持用創(chuàng)新性的優(yōu)質服務、特色服務作為開拓市場的利刃，這樣才會使一個企業(yè)所向披靡，戰(zhàn)不不勝。
小區(qū)物業(yè)報告8
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調研�，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務企業(yè)取得物業(yè)服務企業(yè)資質，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務質量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
㈡住宅小區(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
�。�、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。
２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務收費率低。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認識不足，新的小區(qū)設施、管理要好一些，多數(shù)人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的`時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學習相關規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標準，提高服務收費率。制訂統(tǒng)一的服務規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
小區(qū)物業(yè)報告9
主任、各位副主任、各位委員：
現(xiàn)在，我代表依安縣人民政府，向大會作縣城物業(yè)小區(qū)管理工作情況的報告，請予審議。
一、 物業(yè)小區(qū)管理基本情況
依安縣小區(qū)物業(yè)管理工作起步較晚，20xx年成立第一家物業(yè)公司，就是祥和物業(yè)公司，只是管理一部分單體樓和單位建設的集資樓，多數(shù)樓房由集資單位自行 管理，或由業(yè)主自治管理。從20xx年開始，進行棚戶區(qū)改造，一改過去拔毛式開發(fā)，而是連片改造，截止到目前，已經(jīng)建成35個小區(qū)，這些小區(qū)基本達到了“十二有”標準，即硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設備、箱式變電、陽光車棚、警務室、涼亭、長廊、物業(yè)用房，物業(yè)公司由原來的一家，發(fā)展到了10家，管理著35個新建小區(qū)，小區(qū)管理逐步走上法制化、規(guī)范化、標準化的軌道。錦繡華庭小區(qū)、佳和陽光小區(qū)、名仕國際小區(qū)和金鼎家園小區(qū)的管理已經(jīng)達到了市級標準。另有1XX棟老舊散住宅小區(qū)和單體樓，由依安鎮(zhèn)各個社區(qū)負責衛(wèi)生清掃、垃圾清運以及戶籍管理方向的工作。
二、 工作開展情況
（一）加大投入，加快老舊散小區(qū)改造。
縣城老舊散小區(qū)和單體樓建設年代久遠，小區(qū)建設標準不高，相繼出現(xiàn)很多物業(yè)管理方向的問題，比如，樓蓋漏雨、上下水管線老化、外墻皮脫落、小區(qū)沒有物業(yè)公司介入管理等等。今年，按照省、市相關要求，縣政府決定對部分老舊散小區(qū)進行改造，并組建了金鼎物業(yè)公司，由該公司對老舊散小區(qū)進行改造和管理，資金來源采取居民籌集一部分，政府投入一部分，爭取相關政策支援一部分的原則，共籌措資金400多萬元，其中，居民籌集154萬，縣財政投入260萬元，對XX個小區(qū)24棟樓房進行了改造、改造項目分樓房主體改造和庭院改造兩部分。主體部分改造包括：樓梯間粉刷、樓梯扶手粉刷、單元門更換、樓體廣告清除等；庭院改造包括：硬化、綠化、亮化、美化，建設自行車棚、停車位、監(jiān)控設備、小區(qū)大門和物業(yè)用房等。通過改造，小區(qū)面貌煥然一新，為居民營造了一個舒適、整潔的生活環(huán)境。
（二）堅持標準，強力推進新小區(qū)建設。
20xx年，物業(yè)主管部門制定了新建小區(qū)“十二有”標準。即：硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設備、箱式變化、陽光車棚、警務室、涼亭、長廊、物業(yè)用房。今年，又增加了“一有”即有停車位。棚戶區(qū)改造或開發(fā)建設，建設單位首先制作新建小區(qū)效果圖，由物業(yè)管理部審核后方可開工 建設，同時，建設單位按照小區(qū)面積每平方米交納60元小區(qū)建設保證金，工程建成驗收時，物業(yè)管理部參與驗收，小區(qū)建達到“十二有”或“十三有”標準，簽字蓋章，返還小區(qū)建設保證金。否則，不予簽字蓋章，責令建設或開發(fā)單位對小區(qū)建設進行改進，再達不到規(guī)定標準的，由物業(yè)管理部門利用小區(qū)建設保證金對該小區(qū)進行建設。目前，新建的`35個小區(qū)，均已達到了“十二有”標準。
（三）獎懲分明，強化小區(qū)物業(yè)管理
為進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，提高服務質量和水平，維護廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務的參與權、選擇權和管理權，促進物業(yè)服務企業(yè)增強為業(yè)主服務的意識、能力和水平，實現(xiàn)物業(yè)管理、服務和經(jīng)營科學健康發(fā)展。我們按照齊齊哈爾市《關于物業(yè)服務企業(yè)開展考核評定通知》要求。制定了《依安縣物業(yè)服務企業(yè)考核評定辦法》，考核評定內(nèi)容包括，企業(yè)內(nèi)部管理；文明建設與服務意識；財務管理；房屋、環(huán)境、秩序管理；公用設施、設備管理；群眾滿意率�？己嗽u定方法實行千分制，每個季度考核評定一次，每年不定期抽查15次，參加人員有物業(yè)管理部、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司領導和業(yè)主代表。分值分四個等次，即，優(yōu)秀、良好、合格、不合格，對考核評定為不合格等次的物業(yè)服務企業(yè)，進行通報批評；對連續(xù)兩次考核評定為不合格等次的小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)管理部門和社區(qū)牽頭，組織小區(qū)業(yè)主委員會，終止該公司物業(yè)服務合同，重新選擇物業(yè)服務企業(yè)；連續(xù)兩年排名末位的，縣物業(yè)主管部門建議市物業(yè)管理處取消該公司物業(yè)服務資質，并清除依安縣物業(yè)管理市場。
三、 存在問題
幾年來，物業(yè)小區(qū)管理雖然取得了一定成效，但是，也存在一些亟待解決的問題。一是老舊散小區(qū)基礎設施薄弱。這些小區(qū)在建設初期只有硬化，個別的小區(qū)有綠化、亮化和陽光車棚，由于年久失修，已破爛不堪。二是物業(yè)工作人員持證率低。工作人員持證上崗有一定的比例，個別物業(yè)公司人員持證率太低，而且多數(shù)人員沒有經(jīng)過專門的業(yè)務培訓，工作起來沒有章法。三是物業(yè)工作人員服務意識差。個別物業(yè)公司重收費、輕管理，垃圾達不到日產(chǎn)日清，大雪十天半月清不走，設施損壞無人修，甚至個別工作人員與業(yè)主發(fā)生爭吵、產(chǎn)生矛盾。四是物業(yè)費收取難。由于在服務和管理上沒有達到合同上的標準或之前的承諾，物業(yè)公司在收費上有一定的難度。特別是老舊散小區(qū)和單體樓，服務項目少，居民不交費，多數(shù)樓房已經(jīng)棄管。
四、 下步工作安排
一是加大投入，推動老舊散小區(qū)改造進度。按照“三點”原則，積極籌措資金，繼續(xù)對老舊散小區(qū)進行改造，并由金鼎物業(yè)公司接管，徹底改變小區(qū)“臟、亂、差”和無物業(yè)管理的局面。二是堅持標準，嚴格按照設計建設新小區(qū)。足額提取小區(qū)建設保證金，小區(qū)建成后，必須達到設計標準，否則，不予驗收，不返還小區(qū)建設保證金，樓房不得投入使用。
三是加強培訓，提高從業(yè)人員業(yè)務素質。各個物業(yè)服務企業(yè)要制定從業(yè)人員培訓計劃，經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓后持證上崗，達到持證上崗要求的比例。四是強化管理，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。嚴格按照物業(yè)服務企業(yè)考核評定辦法，加強對物業(yè)企業(yè)進行檢查和抽查，并兌現(xiàn)獎懲。
主任、副主任、各位委員，小區(qū)物業(yè)管理是關系千家萬戶的重大民生工程，我們將在人大的支持和監(jiān)督下，積極探索新思路，以務實的工作精神和工作態(tài)度，把物業(yè)管理工作抓好、抓實、抓出成效，積極的為廣大居民創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)報告10
公司領導：
為更加合理、準確制定XXXX小區(qū)前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對XX市15家小區(qū)進行實地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費標準，為制定XXXX小區(qū)物業(yè)收費標準提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調研情況如下匯報：
一、收費標準的調研情況：
二、XXXX小區(qū)計劃收費標準：
1、電費按照元/度收�。ò矃^(qū)域用電費用）； 2、自來水水費按照元/噸收取（包含公共區(qū)域用水、用電費用）；
3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月
三樓以上在元/平方米·每月的基礎價上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；
4、物業(yè)服務費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶；
6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批后方可收取)
7、熱水價格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應，價格待熱水正式供應后再定。
三、暖氣費用的'收取
1、目前XX市冬季采暖費用收取的基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米； 2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)
2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區(qū)入住率達不到70%時，收取的采暖費用很難滿足運行成本的需要，而新建采暖設備的質保期有限，因此今年冬季建議進行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；
四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：
按照建設部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶； 3、裝修服務監(jiān)管服務費：元X建筑面積/每戶。
以上定價是在參考XXXX小區(qū)周邊及XX市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實際運營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費價格。
小區(qū)物業(yè)報告11
尊敬的領導：
您好！
是簡單而不平凡的一年，物業(yè)服務行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促成工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將工作述職如下：
一、主要工作匯報
1，疊加區(qū)域公共樓道照明開關改聲控和觸摸延時開關；
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開關進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關，業(yè)主家門口換成觸摸延時開關，在也不會發(fā)生業(yè)主到家忘了關燈，促使燈泡燈頭燒壞的現(xiàn)象發(fā)生，也達到了節(jié)能的效果。
2，獨棟弱點問題查找和恢復監(jiān)督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點系統(tǒng)全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統(tǒng)隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領導和服務中心經(jīng)理多次和開發(fā)商協(xié)調溝通下，得到了開發(fā)商同意解決，在施工隊進入施工現(xiàn)場時，我們克服人員少，進行時時監(jiān)督，兩人相互輪著看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當然在跟著的時候也發(fā)現(xiàn)了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點基本已經(jīng)恢復了常態(tài)。
3，日常維修工作的開展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區(qū)域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶沒上水總閥，由于開發(fā)商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒找到，最后協(xié)調自來水公司關掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區(qū)域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。
另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節(jié)對小區(qū)所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區(qū)明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區(qū)屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發(fā)文開發(fā)商協(xié)調解決，目前由于屋檐滴水開發(fā)商施工隊明確說明無法修復，該問題真在協(xié)調之中，尋找積極可行的辦法。
另在今年梅雨季節(jié)來臨時給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒有380v電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年火災日的第二天我們就對小區(qū)所有的消防設施進行檢查，檢查時發(fā)現(xiàn)的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時組織電梯保養(yǎng)人員給予清理并督促以后發(fā)現(xiàn)滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。
4，日常設備維護保養(yǎng)情況
目前小區(qū)設備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養(yǎng)說明書進行保養(yǎng)，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本工作遺留問題
1，小區(qū)xx路xx湖路圍墻千多平方刷油漆保養(yǎng)問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內(nèi)只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向x經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2，小區(qū)一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設備，63號閘門設備，兒童樂園，刷油漆保養(yǎng)，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3，小區(qū)監(jiān)控攝像頭壞5只，分別為西大門西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為37防區(qū)和7防區(qū)。該報告已經(jīng)打到公司采購。
三、目前存在的`問題
1）專業(yè)技術水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到；
2）工作流程中，規(guī)范操作的統(tǒng)一性不強，對外圍單位監(jiān)督檢查工作做得不夠細致；
3）養(yǎng)護單寫的不是很規(guī)范，字跡不夠工整；
4）倉庫材料擺放不不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標簽；
5）個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質量有待提高；
6）和各部門工作銜接還不是很完美。
四、維修工作重點設想
針對以上提到的問題和薄弱環(huán)節(jié)，對我們維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規(guī)范，落實”。等幾個方面開展
1）計劃：主要對的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據(jù)小區(qū)實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責任到人。
2）完善：根據(jù)公司“精細化服務標準”的方針，對xx金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的從工程維修養(yǎng)護單看為業(yè)主服務的滿意程度
3）規(guī)范：結合標準要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環(huán)節(jié)進一步規(guī)范，一切以標準為規(guī)范，一切以業(yè)主滿意為目標，做到各個工作環(huán)節(jié)有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關記錄。
4）落實；對計劃工作一定落實到位，責任到人，提高我們維修人員的責任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結合，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，促使各項規(guī)章制度落實到實處。
以上就是我工作，有不足之處還請領導和同事們批評指正！
此致
敬禮！
述職人：xxx
x月x日
小區(qū)物業(yè)報告12
各位領導，各位同事：
大家好!
本人自20xx年xx月份來xx名都，而后擔任xx名都客服中心保安部三中隊隊長一職以來，在部門經(jīng)理和客服中心各級領導的正確領導和指引下高標準嚴要求緊緊圍繞xx名都客服中心的領導的部署帶領保安人員全力做好名都客服中心的安全保衛(wèi)工作，任職至今未發(fā)生一起安全事故，保安隊伍穩(wěn)定，各項工作開展情況良好。
一.加強自身素質和業(yè)務學習確保管理上水平
欲先善其事必先利其器，作為一個基層管理者必須要有高度負責的責任心和過硬的業(yè)務水平才能勝任管理工作帶領隊伍健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，而保安行業(yè)又是一個高風險行業(yè)，保安隊伍更是一個特殊的行業(yè)，從業(yè)人員要求也高，要求準軍事化管理，怎樣才能把隊伍當中不同情況的年輕人唯我所用呢?發(fā)揮他們的光和熱呢?這是個具有挑戰(zhàn)性的工作!任職時為了能盡快熟悉崗位情況，理清工作思路。我給自己制定了詳細的學習計劃，利用各種學習方式進行學習，全面加強自身素質和業(yè)務的學習。一是自學安全保衛(wèi)知識及消防知識，先后自學了《xxx分公司治安管理條理》《消防法》《消防管理》《保安管理》等工具書。并從網(wǎng)上搜集觀看了保安管理及消防方面的視頻及資料。二是積極參加xx物業(yè)xx分公司培訓部各類培訓班，通過系統(tǒng)全面的學習，工作總結加強自身素質及專業(yè)知識的提升。三是虛心向其他項目管理模式學習、樹立標桿中隊、向資深管理人員學習，學習他們的管理知識及經(jīng)驗，通過一系列的學習。本人現(xiàn)以能完全獨立處理部門的管理事務，經(jīng)理不在的同時能把經(jīng)理工作做好部門日常管理安全保衛(wèi)等工作。
二.愛崗敬業(yè)無私奉獻保安全
我們xx名都項目承擔承擔著要開盤銷售項目任務重大，又肩負著開盤前招聘及培訓等工作，作為在從事保安工作達五年之久的我來說深知著其中的政治責任感有多重，而現(xiàn)場銷售階段的重要它是不隨人的主觀意志而改變，正因為如此，身為一名基層安保管理人員，必須時刻保持高度的警覺性和責任意識，大局意識。兩年來，我和部門經(jīng)理一道嚴格按照公司的規(guī)章制度，創(chuàng)新管理措施及管理手段，穩(wěn)步提升工作效率及工作質量，自承擔保安管理工作以來保安隊伍穩(wěn)定，門崗值班小區(qū)巡邏，安保值勤等工作。萬無一失，為此我和同事們放棄了節(jié)假日及家人團聚的時刻。堅守工作崗位確保安全無事故。得到了各級領導的肯定。
三.加強員工培訓提升服務質量
部門員工多為90后且大多是第一次參加工作，自我約束力差，理解能力不強，工作執(zhí)行力低，管理難度大，為提高隊伍的整體素質我和部門經(jīng)理從源頭抓起，不厭其煩的加大崗位培訓力度，每星期對員工進行有計劃的學習和培訓，同時根據(jù)不同人員情況進行針對性的教育培訓，使員工隊伍確保了穩(wěn)定，員工的作風紀律，業(yè)務水平，服務質量和處理問題的能力有了明顯的提高，取得持續(xù)無事故的良好態(tài)勢。
四.下一步主要從以下幾個方面展開工作
1、加大值班和巡邏檢查力度，在重大活動期間，加強值班、對重點部位、敏感部位安排專人值班，發(fā)現(xiàn)情況做到第一時間到位，及時處置，把一些不安定因素和苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。在加強值班的.基礎上進一步調整加強巡邏檢查密度，保安人員xx小時巡邏檢查制度，主要抓各崗位值勤時工作質量、儀容儀表、作風紀律等。
2、層層布置、層層落實。做到“嚴于律己，恪盡職守”;做到“事事有著落，件件有回音”;在開展工作之前把工作布置后主抓各項工作落實情況，加大對員工的管理，要求員工做到的首先我自己必須要
作好。對隊員加強管理，對每個隊員嚴格考核，為提高保安隊員整體素質，講當前治安形勢，及保安工作的重要性，對他們提出嚴格要求。
3、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度，做好本職工作，管理全隊的各項工作。配合經(jīng)理對每一個崗位進行績效考核，有功必獎，有過必懲，進一步提高隊員的工作積極性。
4、做好隊員的思想工作。關心愛護隊員，了解隊員的思想、工作、等的情況，及時發(fā)現(xiàn)問題。做到政治上關心，思想上信任，工作上教導，生活上體貼。
5、不斷提高隊員的業(yè)務素質。要有計劃的組織隊員學習業(yè)務，檢查督促隊員管好、用好安保器材和消防器材，使其保持良好工作狀態(tài)。
6、加強小區(qū)消防安全管理和車輛管理工作，確保小區(qū)消防安全和車輛的有序停放。
7、堅持查崗、查哨制度，掌握人員在崗情況，作好考勤工作和安保人員調配。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，重大事件及時匯報。
雖然在領導的關心支持下，心得體會在同志們的幫助下我在工作中取得了一定的成績，但是，離領導的要求和同志們的期望還有一定的差距。工作中，還有一些不盡人意的地方。特別是對安全保衛(wèi)工做的還不夠細不到位，我會吸取教訓，總結經(jīng)驗。在新的崗位上在中心各級領導的正確領導下，進一步加強中心的安全保衛(wèi)工作，使每項工作落到實處，做到防患于未然。確保安全無事故，使中心有一個良好的工作生活環(huán)境。
以上報告，請審查!
此致
敬禮!
述職人：xxx
20xx年xx月xx日
小區(qū)物業(yè)報告13
20xx年是x成立的第一年，也是改制后投入運行的關鍵年，通過業(yè)務的整合和細化，責任更加明確了，思路更加清晰了，制度更加完善了，目標更加具體了，工作的積極性和主動性更加增強了。一年以來，在部門領導和同仁們的正確領導和大力支持下，齊心協(xié)力，無論從學習、科室管理、生產(chǎn)組織、科級管理、設備管理、現(xiàn)場監(jiān)督等各項工作都傾注了很多心血和汗水，思想和行動上始終嚴格要求自己，不斷加強政治理論和業(yè)務知識的學習，及時轉換工作角色，努力改進工作方法，創(chuàng)新工作思維，完善工作制度，堅決執(zhí)行領導決定，落實工作安排，完成工作任務，現(xiàn)將x20xx年工作簡要匯報如下：
一、緊密圍繞xxxx工作重點，全心全意為xxxx服務質量的提高努力工作。
一是在運行中不斷完善各項制度，年初起草下發(fā)了生產(chǎn)運行管理方面的五項制度；針對物業(yè)供熱系統(tǒng)實際運行管理情況，經(jīng)過與供熱單位、熱用戶的多方調查研究，廣泛征求意見，制定下發(fā)了《物業(yè)公司基地供熱管理辦法》，結合公司體制的變化，及時修訂出臺了《物業(yè)分公司員工公寓管理辦法》。同時完成了《生活辦公場所突發(fā)事件專項應急預案》、《突發(fā)公共衛(wèi)生事件專項應急預案》、《涉地突發(fā)事件聯(lián)合應急處置預案》修訂工作；進一步完善了《物業(yè)服務事業(yè)部設1 備管理辦法》、《物業(yè)服務事業(yè)部設備事故管理制度》、《物業(yè)服務事業(yè)部停用設備管理制度》等工作。
二是突出重點，加強現(xiàn)場監(jiān)督檢查力度。
以維護物業(yè)穩(wěn)定為己任，最大限度的深入社區(qū)每一個角落，及時解決服務過程中出現(xiàn)的問題，合理解決居民、用戶的各類投訴，進一步規(guī)范了寵物飼養(yǎng)、夜市管理和流動攤販管理。監(jiān)督檢查春夏季供熱系統(tǒng)檢修情況，確保檢修質量。針對采暖周期人們普遍關注的供熱問題，多次組織物業(yè)公司進行入戶測溫調查，根據(jù)調查和天氣變化情況，及時督促調整供暖參數(shù)，增加負荷，保證采暖及服務質量。跟蹤監(jiān)督物業(yè)生產(chǎn)運行情況，形成生產(chǎn)周報制度，時時掌控事業(yè)部各單位運行狀況。三是按照集團公司的要求，建立完善考核體系和考核辦法，促進物業(yè)服務業(yè)務健康、有序、高效發(fā)展。組織開展季度業(yè)績考核和服務滿意率的測評，統(tǒng)計、匯總分析季度考核結果，每季分析各單位服務質量的實際情況，及時下發(fā)服務質量存在問題的整改通知，并督查整改。嚴格按照公司的要求，突出各單位物業(yè)服務業(yè)務性質和分管部門職責及服務滿意率、服務質量等服務類指標，逐項制定了《基礎工作檢查評分標準》。
四是各項業(yè)務平穩(wěn)啟動，順利運行。組織協(xié)調物業(yè)所屬單位與各單位的關聯(lián)交易及延伸服務合同的簽訂工作。設備管理健康運行，嚴格落實設備巡檢制度，督促各基層單位管理、技術人員堅持巡檢制度，確保設備運行參數(shù)及時得到優(yōu)化，及時發(fā)現(xiàn)設備運行異常情況。督促落實春季壓力容器自查自改，對各單位設備運行狀況、基礎工作進行檢查，確保設備管理的內(nèi)容得到落實。做好春季電網(wǎng)及設備檢修工作的協(xié)調和部署工作，督促和完成季度業(yè)績考核工作和壓力容器檢查工作。結合事業(yè)部實際，認真編制“十一五”后三年和“十二五”期間設備管理規(guī)劃。
二、加強學習，提高業(yè)務素質，不斷適應變化中的新環(huán)境和新任務。
首先是加強業(yè)務知識的學習，由于業(yè)務工作量的增加和變化，不等不靠，及時調整思路，充分利用現(xiàn)代辦公設施的優(yōu)勢搜尋相關業(yè)務知識，了解和熟悉科技、設備等管理方面的基礎理論知識，團結和帶領科室人員順利運行各項業(yè)務，并很好地完成了20xx年工作任務。其次是加強政治理論的`學習，以機關黨委和相關部門安排的學習計劃和學習內(nèi)容及資料為重點，不定時的抽出一定時間進行學習，及時了解和落實黨的方針政策，不斷豐富積累政治理論知識和業(yè)務理論知識。同時嚴格要求自己，遵紀守法，廉潔自律，從未干過有損于黨的形象和企業(yè)利益的事。
三、存在不足及努力的方向
20xx年雖然取得一點成績，但是還存在著這樣那樣的不足，主要表現(xiàn)在：一是由于隨著企業(yè)的改制整合本人崗位及
業(yè)務的變化，相關專業(yè)知識的不足（如。設備管理、科技管理、企業(yè)管理等），某種程度上影響了相關業(yè)務運行效果。二是忙于業(yè)務工作的處理，深入基層和社區(qū)調查研究的少了。三是一貫大膽管理、嚴格要求、愛憎分明的優(yōu)良作風受環(huán)境的影響有所動搖，隨聲附和、得過且過的思想有所萌發(fā)。
在今后的工作中要不斷加強學習，用最短的時間掌握和熟悉相關業(yè)務知識，努力讓各項業(yè)務工作迎頭趕上，并走在公司及行業(yè)前列。擠占時間，更多的深入基層調查研究，溝通交流，牢固樹立服務基層服務居民的思想和意識。繼續(xù)發(fā)揚自己的優(yōu)勢，堅持原則，大膽管理，強化服務質量的現(xiàn)場監(jiān)督，努力為物業(yè)的發(fā)展和服務質量的提高貢獻自己的力量。
述職人：xxx
小區(qū)物業(yè)報告14
物業(yè)管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
�。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中具備一級資質的企業(yè)8家，具備二級資質的企業(yè)18家，其余均為三級資質的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質高的.物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調的現(xiàn)狀不適應。
二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系。一旦開發(fā)商因房屋質量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
三、幾點建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ龋怀稣嫘麄�。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質量的關系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠實質參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。
（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
關于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調查，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內(nèi)容
調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。
調研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。
（三）調研過程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調研。調研過程中，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調研小組發(fā)放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表
問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當時規(guī)劃標準低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛(wèi)設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的'保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進行調整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質不高
在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)
委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內(nèi)將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結新成路街道的試點經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質服務“雙月”競賽活動�；顒幼�7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目，倡導優(yōu)質服務，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質服務內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。
總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問題是加強社區(qū)建設、構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調查研究、社會監(jiān)督的作用。
二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業(yè)管理的相關制度。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復雜，安全系數(shù)低，當?shù)鼐用裆钍智遑殹＝┠陙韰^(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規(guī)劃建設方案；三是開展老居住區(qū)改造調查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
�。ㄈ┻M一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權。堅持運用市場競爭機制，規(guī)范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務實行“明碼標價”。
二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。
四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務。
�。ㄋ模┻M一步做好其他基礎工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、專款專用的原則，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節(jié)嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區(qū)物業(yè)報告15
目錄
1.概述
1.1軟件項目名稱
1.2軟件特點
1.3軟件主要社會應用
2.項目可行性分析
2.1引
2.2技術可行性報告
2.3系統(tǒng)經(jīng)濟可行性報告
2.4社會因素可行性分析
3.軟件綜合實訓項目開發(fā)計劃書
4.需求分析
4.1功能需求
4.2性能需求
5.概要設計
5.1系統(tǒng)總體設計
5.2數(shù)據(jù)庫設計
5.2.1概念結構設計
5.2.2邏輯結構設計
5.2.3物理結構設計
6.詳細設計
6.1系統(tǒng)管理模塊詳細設計
6.2日常模塊詳細設計
7.系統(tǒng)的實現(xiàn)
8.運行與測試
9.實訓總結（包含實訓日志）
10.參考文獻
附件:主要代碼
1.概述
1.1軟件項目名稱
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
1.2軟件特點
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)采用了當前的主流計算結構模式進行開發(fā)，前臺開發(fā)工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發(fā)語言，eclipse具有易用、通用和開發(fā)效率高的特點。
1.3軟件主要社會應用
“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”通過計算機網(wǎng)絡和專業(yè)軟件對物業(yè)實施即時、規(guī)范、高效的管理。在引入該系統(tǒng)后住戶檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數(shù)裝置可以實現(xiàn)遠程自動抄表，減少了業(yè)主的麻煩。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，各個小區(qū)的各家各戶繁雜的服務越來越龐大，物業(yè)管理業(yè)務的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區(qū)這個概念的引入，物業(yè)管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業(yè)管理公司已引入了該系統(tǒng)，服務中心在接到業(yè)主報修后，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。每月電腦會自動將各項費用匯總，并打印出統(tǒng)一的收費通知，大大節(jié)省了物業(yè)管理公司的人力、物力投入，降低了成本。
2.項目可行性分析
2.1引言
目前國家建設部房地產(chǎn)業(yè)司已將是否使用計算機進行管理列入了物業(yè)管理公司評定級別的項目之中。此舉大大推動了“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的發(fā)展。隨著人們生活水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的不斷的完善，大型的房地產(chǎn)企業(yè)結構中，物業(yè)管理的部門結構成為其中的一個細化。
隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，各個小區(qū)的各家各戶繁雜的服務越來越龐大，物業(yè)管理業(yè)務的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區(qū)這個概念的引入，物業(yè)管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業(yè)管理公司已引入了“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”，即通過計算機網(wǎng)絡和專業(yè)軟件對物業(yè)實施即時、規(guī)范、高效的管理。在引入該系統(tǒng)后住戶檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數(shù)裝置可以實現(xiàn)遠程自動抄表，減少了業(yè)主的麻煩。服務中心在接到業(yè)主報修后，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。
2.2技術可行性報告
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)采用了當前的主流計算結構模式進行開發(fā)，前臺開發(fā)工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發(fā)語言，eclipse具有易用、通用和開發(fā)效率高的特點。后臺的數(shù)據(jù)庫開發(fā)工具選用了mysql，它能夠處理大量數(shù)據(jù)，同時保持數(shù)據(jù)完整性并提供許多高級管理和數(shù)據(jù)分配功能。
面向對象編程的概念
面向對象的程序設計(object-orientedprogramming，簡記為oop)是eclipse誕生的基礎。oop立意于創(chuàng)建軟件重用代碼，具備更好地模擬現(xiàn)實世界環(huán)境的能力，這使它被公認為是自上而下編程的優(yōu)勝者。它通過給程序中加入擴展語句，把函數(shù)“封裝”進java編程所必需的.“對象”中。面向對象的編程語言使得復雜的工作條理清晰、編寫容易。
統(tǒng)程序設計和編程方法兼容，只是部分面向對象反而會使情形更糟。除非整個開發(fā)環(huán)境都是面向對象的，否則對象產(chǎn)生的好處還沒有帶來的麻煩多。
mysql簡介
mysql是一個小型關系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，開發(fā)者為瑞典mysqlab公司。在20xx年1月16號被sun公司收購。而20xx年，sun又被oracle收購。mysql是一種關聯(lián)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，關聯(lián)數(shù)據(jù)庫將數(shù)據(jù)保存在不同的表中，而不是將所有數(shù)據(jù)放在一個大倉庫內(nèi)。這樣就增加了速度并提高了靈活性。mysql的sql“結構化查詢語言”。sql是用于訪問數(shù)據(jù)庫的最常用標準化語言。mysql軟件采用了gpl（gnu通用公共許可證）。
2.3系統(tǒng)經(jīng)濟可行性報告
隨著計算機技術的飛速發(fā)展，計算機在企業(yè)管理中應用的普及，利用計算機實現(xiàn)企業(yè)人事管理勢在必行。21世紀是一個充滿競爭和挑戰(zhàn)的世紀。在這個世紀中，高效化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、自動化已成為現(xiàn)代企業(yè)的代名詞。做為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在當今智能化小區(qū)的發(fā)展的驅動下，在當今信息時代的推動下，擁有自己的一套特色的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是非常必要的，與小區(qū)內(nèi)繁多的硬件設施相比較，傳統(tǒng)的手工式的管理方式已經(jīng)無法適合當今的龐大的數(shù)據(jù)處理和精確的運算需求，所以一套精美完善的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是提高工作效率節(jié)省人力物力的有效解決方案。傳統(tǒng)的管理方式，對物業(yè)管理人員要求數(shù)量多，耗資高，錯誤率高，工作人員流動和對新人的培訓經(jīng)費也是不小的開支。一套完善的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)可持續(xù)使用并能隨著時代和工作的需求不斷更新，一期投入終身受用，按長期的使用計算，開發(fā)系統(tǒng)的造價平均到每年與傳統(tǒng)式的管理方式的年耗資本相對比，性價比是可行的。
2.4社會因素可行性分析
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