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項目市場調(diào)研報告
在當(dāng)下這個社會中，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編為大家收集的項目市場調(diào)研報告，歡迎閱讀與收藏。
項目市場調(diào)研報告1
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎(chǔ)資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽市區(qū)目標(biāo)地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進行了初步的前期市場調(diào)查。通過考察現(xiàn)場、拜訪相關(guān)職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。
第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財貿(mào)校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽市涪城區(qū)濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
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二、面積指標(biāo)：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類似于一個不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物：
整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發(fā)生洪澇災(zāi)害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場考察來看，此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿(mào)校內(nèi)道路。
六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況
成都中盛實業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見綿國土函[20xx]136號）。中標(biāo)總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來。據(jù)現(xiàn)場考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級土地，市場地價應(yīng)為80萬/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
�。ㄒ唬⒆匀痪坝^：
目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場建成后將為目標(biāo)地塊開發(fā)帶來一個較好賣點。
2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會環(huán)境
（一）、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場、賓館、醫(yī)院等單位。
各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ⑸鐣伟箔h(huán)境
綿陽市整體社會治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時地塊東側(cè)的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車輛時有經(jīng)過。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽市是一個副省級城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來商務(wù)人員、旅游人員臨時投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過“南河花園”的道路，目前經(jīng)過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。
目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標(biāo)地塊的150米處的`濱河南路。
2、 管網(wǎng)設(shè)施
由于目標(biāo)地塊地處原財貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問題不大。根據(jù)我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。
5、 體育設(shè)施
緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農(nóng)運會”及即將舉行的“全國少數(shù)民族運動會”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。
二、生活配套設(shè)施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點
目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內(nèi)的日常生活品購買還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個體戶經(jīng)營的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內(nèi)）。
2、 休閑娛樂設(shè)施
當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營狀況不理想。整體看來，這個區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機關(guān)分院，綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設(shè)施最先進，市民最信得過的醫(yī)院。
4、 農(nóng)貿(mào)市場
在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場。
5、 住宿、餐飲設(shè)施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒臃秶畠?nèi)。
第四節(jié)目標(biāo)地塊分析
一、 目標(biāo)地塊價值分析
綜前所述，財貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開發(fā)的價值較大。
二、成本分析
在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導(dǎo)致建安成本大大增加，同時目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進一步加大。不過經(jīng)實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽的開發(fā)商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價（凈地）大約為：
備注：
根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓彿康牧?xí)慣，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
項目市場調(diào)研報告2
***年***月，***金融學(xué)會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業(yè)內(nèi)的典型租賃項目開展調(diào)查工作。希望通過調(diào)查，達到進一步宣傳租賃業(yè)務(wù)在國民經(jīng)濟中的重要作用，以及進一步摸清影響租賃業(yè)發(fā)展的政策性因素。
目前金融租賃研究會共20家會員單位。正式會員12家，贊助會員8家。這次調(diào)查一共收回7家17例典型案例。其中正式會員5家12例，贊助會員2家5例。
租賃物件主要有：電信、電子設(shè)備、電氣制造設(shè)備、化工設(shè)備、制藥設(shè)備、公交汽車、運輸汽車、軋機、電梯、醫(yī)療設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、制酒設(shè)備、印染等，觸及行業(yè)范圍比較廣泛。
租賃方式有三種：直接融資租賃、回租和經(jīng)營性租賃。()其中有些公司采用創(chuàng)新租賃技術(shù)，減少風(fēng)險，提高了收入，但這種方式并不普及。
資金來源主要是銀行貸款。其他方式有：自有資金；吸收租賃資金；項目融資，還有一部分是自籌。遺憾的是金融租賃公司沒有從資金市場或戰(zhàn)略投資機構(gòu)融資的案例。
擔(dān)保方式主要有：信用擔(dān)保、項目擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保、在建工程抵押、委托基金擔(dān)保、信用證擔(dān)保、托收等多種方式。缺乏銀行擔(dān)保、政策性擔(dān)保公司擔(dān)保的典型項目。
風(fēng)險防范措施主要有：保險、擔(dān)保、保證金抵押、供貨商代墊款、租賃債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或投資人、對回租的物件用他項權(quán)登記的方式抵押、社會一些機構(gòu)或部門代理監(jiān)督和管理。還沒有依靠二手市場、強制公證等方式，利用社會資源控制和化解租賃風(fēng)險的手段。
租賃公司的收益主要是手續(xù)費、租賃利差、保證金利息等。還沒有或有租金的案例。整體看租賃業(yè)務(wù)仍處在低收益，高風(fēng)險的階段。還缺乏吸引租賃公司積極開展租賃業(yè)務(wù)的動力。
承租人的收益主要有：技術(shù)更新；提前投資；得到快捷方便的服務(wù)；擴大產(chǎn)量、品種和出口創(chuàng)匯；增加效益、節(jié)省投資費用；解決流動資金短缺問題；通過租賃加速折舊。
供貨廠商收益主要有：在銷售時，租賃公司為促銷提供了金融服務(wù)，使得他們?nèi)炕虼蟛糠重浛罴皶r收回，促進了企業(yè)的再生產(chǎn)，增加了市場占有率。
社會效益主要有：增加了稅源和就業(yè)機會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公共交通用車問題；提高了地區(qū)醫(yī)療環(huán)境的硬件能力；改善環(huán)境治理設(shè)備的能力，減少了環(huán)境污染。
阻礙租賃進一步發(fā)展的原因主要有：稅基不合理，利息重復(fù)納稅，導(dǎo)致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業(yè)務(wù)的積極性；經(jīng)營性租賃稅率過高，特別是把長期設(shè)備經(jīng)營性租賃和短期經(jīng)營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務(wù)手續(xù)太繁瑣；對于特殊租賃物件，如：汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)管理部門不予辦理他項權(quán)登記，難以用租賃方式開展業(yè)務(wù)；有些地方承租企業(yè)破產(chǎn)，將回租物件作為清算資產(chǎn)破產(chǎn)清算；海關(guān)對租賃購置設(shè)備沒有明確的政策，實際操作沒法規(guī)可依，扯皮事情不斷；承租企業(yè)拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現(xiàn)行政策沒有落實；租賃成本高于銀行貸款，沒有稅收調(diào)節(jié)，企業(yè)融資成本太高，不愿意使用租賃。
需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應(yīng)該給予租賃項目，以吸引更多的資金用于租賃；應(yīng)將短期設(shè)備租賃與長期經(jīng)營性設(shè)備租賃分別對待，讓后者享受融資租賃同等待遇；需要產(chǎn)權(quán)管理租賃物件應(yīng)該給予租賃公司他項產(chǎn)權(quán)登記，以便這些產(chǎn)業(yè)也可以利用租賃方式投資或消費；簡化加速折舊報批手續(xù)和程序；衛(wèi)生部禁止投資機構(gòu)在非營利性醫(yī)院投資設(shè)備，應(yīng)允許用融資租賃的方式添置設(shè)備。
這次典型項目調(diào)查基本告一段落，主要收獲是搜集和交流了行業(yè)的經(jīng)驗以及先進的做法，對政策法律、法規(guī)調(diào)整，提出了共性的希望。調(diào)查的目的基本達到。今后我們還根據(jù)企業(yè)的要求，對企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，組織相關(guān)的部門進行現(xiàn)場調(diào)查，幫助企業(yè)診斷問題，找出解決實際問題的辦法，把為行業(yè)服務(wù)落在解決困難、幫助發(fā)展方面。
這次調(diào)查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業(yè)真正的.成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數(shù)公司都忙于增資擴股，沒拿出更多的精力參與這次調(diào)查；有些公司認為租賃項目的做法是商業(yè)秘密，不愿意對外透露。造成的結(jié)果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業(yè)務(wù)恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項目。
中國租賃市場非常大。租賃業(yè)務(wù)可以說從現(xiàn)在剛起步，市場的開拓范圍很廣，還談不上競爭，行業(yè)更多的應(yīng)該是交流和發(fā)展。不能只希望得到別人的經(jīng)驗而不愿意展示自己的經(jīng)驗，不交流就不會進步。新的租賃模式只有不斷創(chuàng)新才有生命力，特別是在信息時代知識更新速度非�？�，如不持續(xù)創(chuàng)新自己的新事物也會在短期內(nèi)衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網(wǎng)上，以此招攬更多業(yè)務(wù)的做法值得我們借鑒。
行業(yè)內(nèi)就算在某個領(lǐng)域有局部競爭，也應(yīng)該從服務(wù)和創(chuàng)新兩個方面進行。這是企業(yè)自身的素質(zhì)所決定的，別人輕易學(xué)不到。信德租賃公司無固定租金、無擔(dān)保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個例證。但他們給我們帶來的創(chuàng)新精神，領(lǐng)導(dǎo)了中國的租賃業(yè)走向創(chuàng)新租賃的新時代。
今年盡管大量開展租賃業(yè)務(wù)的公司還不算多，但是幾家積極開展業(yè)務(wù)的公司租賃額卻飛速發(fā)展。公司之間的差別越來越大，希望今后能增加業(yè)內(nèi)交流，縮小行業(yè)差距，為租賃事業(yè)的發(fā)展共同進步。
項目市場調(diào)研報告3
項目名稱：
網(wǎng)上銷售二手物品項目類型：
購物類網(wǎng)站 項目負責(zé)人：
項目參與人：
完成日期：
通信地址： 郵 政： 電 話：
傳 真：
電子郵件：
目錄
(一)摘要
隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，電腦成本的不斷下降，網(wǎng)上購物已經(jīng)從當(dāng)時霧里看花遙不可及的狀態(tài)，變成了當(dāng)今最火爆，最適合上班族、年輕族群購物口味的一種購物方式。網(wǎng)購已經(jīng)慢慢從一個新鮮的事物逐步變?yōu)槿藗內(nèi)粘Ｉ畹囊徊糠�，沖擊著人們傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和思維、生活方式，以其特殊的優(yōu)勢逐漸深入人心。大學(xué)生作為對網(wǎng)絡(luò)最為敏感的人群，他們已成為網(wǎng)購大軍中的一員。什么東西都喜歡從網(wǎng)上買。因此我們組看到了商機。由于我們還只是大學(xué)生，沒有足夠的啟動資金，所以我們決定以較低的價格來回收學(xué)校大四同學(xué)的各種飾品（如：發(fā)卡、頭卡、耳墜、項鏈、手鏈、戒指、鑰匙鏈等）、日常用品（如：臉盆、水壺、熱水袋、臺燈、鏡子、小桌子等）。主要因為黑龍江大學(xué)的學(xué)生女生居多，所以對于收購二手物品比較有利。但是同學(xué)中是否有人愿意從網(wǎng)上購買一些二手貨呢？通過對大學(xué)生網(wǎng)絡(luò)購物的調(diào)查，了解大學(xué)生購物的趨向、購物態(tài)度等方面，從而更好的了解消費者的需求，來迎合消費者，從而達到盈利的目的。
（二）調(diào)研目的：
隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，網(wǎng)上購物正以越來越強的力度沖擊著各國的消費群體。作為大學(xué)生的我們更是不可忽視的網(wǎng)購的龐大群體。通過本次的調(diào)查了解大學(xué)生網(wǎng)購的基本情況，并了解對于網(wǎng)購二手貨的.看法，從而便于我們的項目更好的開展。
調(diào)研方法：采用問卷調(diào)查方法調(diào)查（抽樣調(diào)查）
調(diào)研對象：哈爾濱市學(xué)府路附近的部分高校（如：黑龍江大學(xué)、哈爾濱理工大學(xué)、哈爾濱學(xué)院等高校）
調(diào)研時間：20xx年10月7號~17號
（三）調(diào)研內(nèi)容
1.市場環(huán)境調(diào)查（政策法律經(jīng)濟行業(yè)）：社會有產(chǎn)品需求，我們的貨品價格低廉，一般大眾均能接受，政府也大力支持大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，這種新興行業(yè)也十分受大眾喜愛。
2.市場需求：中國人都擁有著強烈的購買欲望，但自身的購買力并不能滿足他們無窮無盡的購買欲，所以二手貨就會占有一定的市場，而網(wǎng)購二手貨更是省錢又省力。而且消費者購買二手貨還有另外一個好處，那就是環(huán)保，這是給予貨物第二次生命。
3.競爭者分析及自身定位：競爭者主要是其他出售小飾品、生活用品的網(wǎng)購店鋪以及實體的店鋪。自身定位，我們把貨品售出的價格定位在10元以下，用以吸引更多的顧客。
4.銷售策略：可以在售出貨物時，同時附帶贈送些小禮品；或在一些較大的節(jié)日對貨物進行打折或是大減價的活動來對貨物進行促銷；或是購買的貨品滿一定的錢數(shù)可以打更低的折或是贈送其他貨物。
（四）市場調(diào)研分析與結(jié)論：根據(jù)環(huán)境分析提出市場定位顧客細分銷售策略競爭優(yōu)勢\廣告宣傳策略
市場定位：本企業(yè)與其他企業(yè)嚴格區(qū)別開來，使顧客明顯的感覺到差別，在顧客心目中占有
特殊地位。
顧客細分：將客戶通過不同的指標(biāo)進行細分,識別最能獲利的客戶群,確定核心目標(biāo)客戶市場,
分析不同客戶群體的特征和需求,實施不同的策略,為目標(biāo)客戶提供一對一的個性
化的服務(wù)。
銷售策略：利用網(wǎng)絡(luò)和實體店相結(jié)合進行銷售、利用網(wǎng)絡(luò)給人們提供物品的展示。 競爭優(yōu)勢：經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)宣傳，方便大家更好的了解產(chǎn)品的現(xiàn)狀。
廣告宣傳策略：給人以耳目一新并最終一炮打響，對先聲奪人并立穩(wěn)腳跟有著至關(guān)重要的影響。如果廣告未打響，將對以后各項的開展會造成相當(dāng)?shù)谋粍印?/p>
解決方案
可以從畢業(yè)生手中以低價買入書籍、飾品、文體用品等，在網(wǎng)上以低價售出，并通過顧客的好評逐步吸引更多的客戶。放在網(wǎng)上的圖片要實拍不經(jīng)過太多處理。顧客在付款時注意安全，有防患意識。
大學(xué)生網(wǎng)上購物調(diào)查問卷
同學(xué)您好！為了了解大學(xué)生對二手物品需求與處理態(tài)度，我們需要向您展開一次有關(guān)二手物品市場的調(diào)查，如果您能抽出寶貴時間填寫這份問卷，我們將不勝感激。
您的性別 ： □ 男 □ 女
年 級： □大一□大二□大三□大四
1.您是否聽說或接觸過網(wǎng)上購物？
說明：如果您選擇“A”或者“B”選項，請只回答第2、3、14題
A從來沒聽說過 B聽說過但沒有接觸過 C偶爾在網(wǎng)上購買物品 D經(jīng)常在網(wǎng)上購買物品
2.您沒有網(wǎng)購經(jīng)歷的原因是什么？
A網(wǎng)購流程太復(fù)雜 B網(wǎng)購不安全 C其他
3.如果您沒有網(wǎng)購經(jīng)歷，那么您接下來會考慮嘗試網(wǎng)購嗎？
A會 B可能會C不會
4.您經(jīng)常登陸哪個購物網(wǎng)站？
A淘寶 B易趣 C拍拍 D當(dāng)當(dāng) E其他
5.你選擇網(wǎng)上購物的理由是？
A節(jié)省時間、節(jié)約費用 B操作方便 C尋找稀有商品 D出于好奇，有趣 E追求時尚
6.您認為購物網(wǎng)站哪些最吸引您？
A打折優(yōu)惠 B節(jié)日促銷 C商品種類齊全 D商品介紹全面 E其他
7.在網(wǎng)上購物你經(jīng)常選擇的產(chǎn)品？
A圖書B服裝 C化妝品 D禮品E數(shù)碼產(chǎn)品 F食品
8.您平均一次購物金額大約在？
A5000元以上B1000-5000元C500-1000元D100-500元 E100元以下
9.您對網(wǎng)上購物是否信任？
A非常信任B信任C一般D不信任E非常不信任
10在網(wǎng)上購物過程中，有無受騙經(jīng)歷？
A有 B沒有
11.您在網(wǎng)上購物的頻率？
A每周一次B平均每月一次C平均每季一次D平均每年一次
12. 您在網(wǎng)上購物遇到的主要困難是什么？
A商品描述不清楚 B品種類和網(wǎng)站數(shù)目太多 C手續(xù)復(fù)雜，不易操作 D網(wǎng)站速度太慢
14. 你愿意購買二手貨物或出售二手物品么？
A.愿意 B不愿意 C.根據(jù)情況
15.你都喜歡購買什么樣類型的貨物？
A 書籍B文體用品C 衣鞋D電子產(chǎn)品E其他生活用品
16.當(dāng)您想要把自己的二手物品處理時，您會喜歡選擇哪種方式？
A 貼廣告推銷B賣給收購二手物品的C同學(xué)之間換成自己需要的物品 D自己擺攤賣E捐贈他人
17 您認為二手市場的哪些內(nèi)容比較重要？
A信息更新快B資源豐富C種類分區(qū)細D交易便利E實惠F其他（請注明）
18.如果我們?yōu)槟赓M提供一個同較二手物品交換或交易的網(wǎng)站，對此你有何看法？
A 很新奇，會去看看 B 能方便大學(xué)生C值得支持D其他（請注明）
19.請問您對如今的網(wǎng)購有什么看法或是什么好的建議嗎？
項目市場調(diào)研報告4
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的.住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。20xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
項目市場調(diào)研報告5
一、調(diào)研目的
從20xx年xx月xx日到20xx年xx月xx日，公司市場營銷部開展了針對公司位于xx市xx房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。
本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細、合理地分析了公司在xx市的xx項目的市場情況，從而為xx項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
�。ㄒ唬┱{(diào)研方法
本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻法、訪談法等多種調(diào)研方法。
�。ǘ┱{(diào)研人員
①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。
�、蹫榱舜_保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
�。ㄒ唬﹛x市的宏觀環(huán)境
1、宏觀經(jīng)濟指標(biāo)（各項指標(biāo)均以三年為選取年限）
�、賴鴥�(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥�(nèi)生產(chǎn)總值。
③社會消費品零售總額。
�、苋司鐣M品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎�(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。
�、喽鞲駹栂禂�(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。
�、岢青l(xiāng)居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸�(guī)劃。
②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ陎x市房地產(chǎn)的'發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
②經(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
（三）今年xx房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測
�、俳刂两衲陎x月的銷售增長情況。
�、谖磥韼讉�月的銷售預(yù)測情況。
�。ㄋ模┙衲陎x市房地產(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
（五）xx項目所在的xx區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況
1、xx區(qū)總體規(guī)劃
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诰幼∮玫匾�(guī)劃。
③商業(yè)規(guī)劃。
④交通規(guī)劃。
2、xx區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。﹛x項目所在的xx區(qū)的房地產(chǎn)市場分析
1、項目區(qū)域市場分析
�。裕�
2、項目片區(qū)市場分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^(qū)范圍。
3、項目街區(qū)特點
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕�(gòu)成。
4、項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮住�
�、茼椖恐苓呩t(yī)療配套。
�。ㄆ撸﹛x項目所在的xx區(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1、項目競爭樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2、項目潛在競爭對手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3、其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
（八）綜合結(jié)論
�、僭搮^(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。
�、诒緟^(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。
�、郾緟^(qū)域的戶型特點和面積分布情況。
�、鼙緟^(qū)域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素
1、暢銷特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。
�、谑袌龆ㄎ粶蚀_。
�、郛a(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
④戶型設(shè)計相對較為合理、實用率高。
�、莓a(chǎn)品的性價比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I銷定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2、滯銷特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設(shè)施不完善。
②企業(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖�(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。
�、诳們r過高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。
⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機出現(xiàn)錯位。
�。ㄊ┱{(diào)研結(jié)論
�、夙椖渴袌霏h(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議，包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊粽{(diào)研問卷。
�、诮y(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
�、墼L談及會談記錄。
編制日期審核日期批準日期
修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期
項目市場調(diào)研報告6
一、 東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、 宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平（20xx~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20xx年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1) 常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2) 西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的.好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3) 常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4) 常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5) 麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700 －4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
項目市場調(diào)研報告7
調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。
一、PEST分析
政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣?結(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；
經(jīng)濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；
社會要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣�、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。
技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。
二、區(qū)域城市功能調(diào)查
公共設(shè)施狀況
交通體系狀況
道路狀況、通行量
區(qū)域性質(zhì)與功能特點
各項城區(qū)的機能
城市規(guī)劃
三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研
商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）
商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）
租金水平、售價水平研究等；
發(fā)展商開發(fā)情況研究；
零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）
新店開設(shè)趨勢研究
典型案例分析
四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析
區(qū)域供應(yīng)
區(qū)域消化
供需交叉分析
租金走勢
售價走勢
租售交叉分析
典型開發(fā)案例分析
五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究
地理細分調(diào)查分析
購買人群細分調(diào)查
年齡細分調(diào)查分析
經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析
消費者交通和出行方式
購買者購買心理及行為分析
六、意向項目SWOT分析
�。òǖ缆奉悇e及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）
七、結(jié)論
區(qū)域投資價值建議
項目投資建議
產(chǎn)品投資建議
項目市場調(diào)研報告8
隨著以高速公路為主的國道主干線的大規(guī)模建設(shè)，貴州公路客運即將進入短途支線向通道干線擴張的繁榮發(fā)展階段。同時，全國各地對公路客運管理模式的解凍將會引起貴州通道運輸領(lǐng)域觀念的變革、結(jié)構(gòu)的調(diào)整和方式的改變。傳統(tǒng)運輸格局的轉(zhuǎn)變給“跨行業(yè)”投資貴州客運行業(yè)帶來了一定機會。為此，自月起，我們根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，以“貴陽—重慶公路客運”為主要對象，對貴州高速公路客運項目進行了市場預(yù)測性調(diào)研，目的是通過對該項目的基本背景進行調(diào)查分析，為項目開發(fā)的總體前景判斷提供依據(jù)，為領(lǐng)導(dǎo)的決策決心提供參考，為下一步的可行性調(diào)研提供基礎(chǔ)。
現(xiàn)將我們調(diào)查的情況報告如下：
一、高速公路客運行業(yè)狀況調(diào)查分析
【發(fā)展趨勢】世界主要發(fā)達國家的綜合運輸網(wǎng)在上世紀年代已基本建成，各運輸方式的合理分工已形成完善，而我國交通基礎(chǔ)建設(shè)正處于大規(guī)�；窘ㄔO(shè)時期，隨著大通道的建成，原有運輸方式之間的結(jié)構(gòu)平衡正不斷被打破，而通道高速客運集中體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢。對比近年來世界主要發(fā)達國家和我國綜合客運量和各類客運構(gòu)成，我們可以發(fā)現(xiàn)：⒈世界主要發(fā)達國家客運總量保持穩(wěn)定，各種類客運構(gòu)成也基本穩(wěn)定；⒉我國客運總量持續(xù)大幅度增長，客運構(gòu)成不斷變化（年以來在全國每年新增長的旅客運量中公路客運已占到以上而且自年，全國干線公路長途客運量已超過全國鐵路年客運量在全國綜合運輸體系中已明顯占有主導(dǎo)地位）；⒊在我國重要客運方式中，公路客運的客運量和客運構(gòu)成比例全面大幅度增長；鐵路客運的客運構(gòu)成比例持續(xù)下降，但客運周轉(zhuǎn)量仍有所增加；航空客運量以超過的年平均速度高速增長，內(nèi)河客運則全面下滑，（但這后兩類在總客運構(gòu)成中的比例都很低）。
由此我們可以看出，我國的客運行業(yè)結(jié)構(gòu)仍落后于世界主要發(fā)達國家，但發(fā)展空間巨大。我們還能夠看到，經(jīng)過近十年交通基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的迅猛發(fā)展，多種運輸方式并存的大通道正在形成，客運交通的瓶頸制約已基本緩解，客運行業(yè)已完成由適應(yīng)需求型向平衡供應(yīng)型的轉(zhuǎn)變，下一步必然是向舒適出行型發(fā)展。而要達到下一目標(biāo)，需要經(jīng)過運輸能力大增長、運力結(jié)構(gòu)大調(diào)整和市場企業(yè)大競爭各環(huán)節(jié)，通過不斷完善客運運輸體系的服務(wù)功能、滿足多層次旅客的出行需求，以競爭實現(xiàn)“洗牌”，形成符合市場機制的客運市場。而公路客運能否滿足“舒適出行”的需要，建立高速公路網(wǎng)和建設(shè)高速客運品牌企業(yè)是關(guān)鍵。
【競爭優(yōu)勢】從年，中國大陸第一條高速公路建成通車，到××年底，我國高速公路通車里程已達萬公里，上升到世界第二位。由于高速公路的出現(xiàn)和發(fā)展，公路客運已由傳統(tǒng)的主要充當(dāng)短途和集疏運輸而一躍成為干線運輸和集疏運輸相結(jié)合的混合運輸方式。公路運輸?shù)耐ㄟ_深度和廣度是其他運輸方式不具備的，高速公路的崛起，更使公路運輸?shù)挠行Ь嚯x大為增加，干支結(jié)合的綜合優(yōu)勢和門到門的比較優(yōu)勢成為高速客運的主要競爭力。據(jù)預(yù)測，未來幾年，公路客運的年增長率能夠保持在以上，而這其中的新增長因素基本都體現(xiàn)在高速客運上�？梢灶A(yù)見，以公路快運網(wǎng)絡(luò)為依托的高速客運和以換代提速為手段的鐵路客運，將在中長距離客運領(lǐng)域展開激烈競爭。
需要注意的是，今年以來，國家對交通業(yè)市場化走勢的政策指導(dǎo)，出現(xiàn)了“各走各道”的趨勢。即壟斷的行業(yè)（鐵路和城市軌道交通）更趨壟斷；而包括公路、水路、民航及城市公共交通在內(nèi)的競爭性領(lǐng)域，卻鼓勵繼續(xù)朝著多家經(jīng)營主體共同競爭的方向完善發(fā)展。公路運輸市場，經(jīng)營者的資質(zhì)等級成為市場準入的標(biāo)準，促使中小企業(yè)和業(yè)戶尋求兼并重組，一直屬于國家專營高速公路項目的發(fā)展權(quán)，也開始對國內(nèi)的民營資本開放。這些舉措，將有利于加強公路運輸行業(yè)的整頓、“洗牌”，通過市場競爭，全面提高管理水平。
【管理方式】高速客運起步晚、發(fā)展快、質(zhì)量高，其組織管理涉及動力、站場、企業(yè)、規(guī)則和體制等諸多問題，與傳統(tǒng)一般公路客運有著較大區(qū)別。這表現(xiàn)在，首先，高速客運速度快、時間省安全保障好。高速公路的平均營運速度為，同時旅客乘車手續(xù)簡便、候車時間短從而節(jié)省了大量的運輸時間另外高速公路采用全封閉、全立交駕駛員也需經(jīng)過嚴格訓(xùn)練和考核這就為保障安全提供了很好的條件。其次，旅客對服務(wù)要求高。高速公路客運的旅客成份中城市居民占了很大比重其中相當(dāng)一部分是從民航、鐵路、自備小車轉(zhuǎn)移到高速公路的公出人員這部分人員對客運的硬件和軟件要求都較高。第三，投放大、產(chǎn)出高。由于高速公路設(shè)計的時速比較高不論從技術(shù)角度還是從經(jīng)濟角度分析從事高速公路客運的車輛應(yīng)該是技術(shù)性能較好的高速車營運企業(yè)要形成一定規(guī)模需幾千萬甚至上億元資金。這在客觀上就形成了高速客運經(jīng)營主體往往多種經(jīng)濟形式并存，以專業(yè)運輸企業(yè)為主，中外合資企業(yè)占有一定份額，大多數(shù)公司采用車輛產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的集約化經(jīng)營模式。當(dāng)然，大資本、大投入帶來的高運價以及高速公路帶來的車輛高效率、高效益也是十分明顯的。第四，要與集約化、統(tǒng)一調(diào)度的經(jīng)營方式相適應(yīng)。高速公路客運是利用現(xiàn)代化的公路設(shè)施、采用現(xiàn)代化技術(shù)生產(chǎn)的大客車和高效運營組織管理所從事的客運經(jīng)營活動是一種科技含量很高的社會化大生產(chǎn)它所應(yīng)達到的安全、壓濾機濾布正點、優(yōu)質(zhì)、高效必須通過采用集約化經(jīng)營和統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一調(diào)度指揮、統(tǒng)一車輛維修、統(tǒng)一安全保障等制度予以保證。
高速客運所具有的這些技術(shù)、經(jīng)濟和市場特征，對傳統(tǒng)公路客運管理提出了挑戰(zhàn)。各地交通運輸企業(yè)和管理部門都進行了積極的探索。目前，從標(biāo)準上看，整體引進高檔車和實施航空式服務(wù)是已得到社會公認的方式。但究其管理組織模式，從沈大線到成渝線卻各有不同，主要大致有以下幾種：
⒈額度投放、多家經(jīng)營。兩地對等共同確定投放總額度，再分配到多家參營企業(yè)。這種方式有利于競爭和企業(yè)品牌建立，但以行政審批為主的資源分配方式容易受到外界因素影響，最終往往出現(xiàn)經(jīng)營企業(yè)過多，動力過剩、無序競爭的混亂局面。
⒉組建集團、獨家經(jīng)營。如滬寧沿線的骨干企業(yè)按股份方式共同成立運業(yè)集團，獨家經(jīng)營、利益共享，嚴格控制企業(yè)準入和運力投放。這樣解決了“過�！焙汀盁o序”，但缺乏競爭構(gòu)架。
⒊統(tǒng)一管理、營收共享。由兩地共同確定參營車輛，統(tǒng)一編號、滾動發(fā)車、“雙向簽單”監(jiān)管，對不同檔次車型按系數(shù)計算營收。目的是實現(xiàn)行業(yè)管理、中心調(diào)控、企業(yè)自律、協(xié)會協(xié)商。成渝高速客運目前采取的就是這樣的方式。
以上幾種模式，究竟孰優(yōu)孰劣，尚難有定論。
【客流分攤與客流誘增】高速客運相對與傳統(tǒng)公路客運的優(yōu)勢在于它能夠產(chǎn)生一定的吸引效應(yīng)，通過客流分攤與客流誘增，明顯提高原有公路客運總量，從而形成新的經(jīng)濟增長點。
�、备咚倏瓦\使得出行結(jié)構(gòu)與出行方式發(fā)生變化。傳統(tǒng)公路客運系統(tǒng)道路等級低、車輛檔次低、服務(wù)水平不高，主要承擔(dān)中低層次的旅客運輸。高速客運能夠滿足較高水平的時效性、安全性、經(jīng)濟性、舒適性和方便性要求，實現(xiàn)客流分攤，使旅客出行結(jié)構(gòu)中出現(xiàn)高層次和多層次的新客源。
⒉高速客運使得出行距離與出行方式關(guān)系減弱。傳統(tǒng)公路客運主要以承擔(dān)短途運輸為主，因此，公里以內(nèi)被認為是理想的公路出行距離。但高速公路以其快速直達的能力使得客運理想距離得以延伸，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，高速客運能在—公里范圍內(nèi)基本取代航空，分流鐵路客運；在公里范圍內(nèi)，高速客運沒有絕對優(yōu)勢，但具備相當(dāng)競爭力；公里以上距離，高速客運能夠在客運高峰期占有部分市場。
�、骋话愣�，促成高速客運客流誘增的因素主要有兩方面：一是高速公路修建導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)布局變化和經(jīng)濟增長所產(chǎn)生的出行需求；二是沿公路走廊新增居民點而產(chǎn)生的直達客流�？土髡T增往往受到規(guī)劃布局影響，而且也需要一定的轉(zhuǎn)移時間。
當(dāng)然，隨著高速公路的建成，道路條件的改善、汽車技術(shù)的'發(fā)展和自備車輛增加，會使得自駕出行的概率提高，對公路客運有一定的逆向分流作用，這也是不容忽視的事實。
綜上所述。高速公路客運絕不是車速提高了的一般公路客運而是在技術(shù)、經(jīng)濟、營運組織與管理等各個方面都與一般公路客運存在本質(zhì)區(qū)別的新型旅客運輸產(chǎn)業(yè)。它在全封閉高速條件下運行，可控性強、安全性高、舒適性好；主要承擔(dān)城間直達快速運輸，運行距離長、車輛檔次高、出行時間短、車輛周轉(zhuǎn)率高；依托公路主樞紐站場，環(huán)境設(shè)施好、管理手段先進、發(fā)車密度大、換乘時間短；出行者層次高、對服務(wù)水平要求高、運輸產(chǎn)值及附加值高、運營成本也高。高速公路客運是公路客運的高級形式，未來將要建立的全國統(tǒng)一、開放、競爭、有序的公路客運市場，必從高速公路客運領(lǐng)域開始。
二、貴州高速客運業(yè)調(diào)查分析
【客觀實施條件】從嚴格意義上說，貴州目前并沒有真正的高速客運業(yè)務(wù)。但崇遵高速公路的建設(shè)完成將可以作為“貴陽—重慶高速公路客運項目”的客觀前提條件。
崇遵高速公路起點于渝黔交界處的崇溪河北接重慶雷神店至崇溪河高速公路向南途經(jīng)松坎、桐梓、婁山關(guān)止于遵義市南的忠莊鋪目前與已建成的貴遵（貴陽至遵義）高等級公路相連，下一步將與南扎（南白至扎佐）高速公路連接，是中國西南出海大通道的主動脈，也是貴州省規(guī)劃建設(shè)的“四橫四縱六聯(lián)線”骨架公路網(wǎng)的重要組成部分。濾布全線采用全封閉、全立交、雙向四車道高速公路標(biāo)準建設(shè)全長．公里概算總投資．億元。目前，崇遵高速公路南段，即桐梓楚米至遵義忠莊段已通車。其余部分將于月全部完成。也就是說，這條“世界級難度的公路”可以確保年內(nèi)通車。從遵義市中心城區(qū)至重慶市中心區(qū)的行車時間將從原來的小時縮短至小時。
另一方面，由于該公路地處云貴高原北部山嶺區(qū)橫穿大婁山脈沿線地形、地質(zhì)極為復(fù)雜重巒疊嶂溝壑縱橫是典型的高、難、險地段。僅自忠莊鋪至崇溪河，就有大、中、小橋梁座隧道處座單洞，橋梁、隧道占公路總長的。復(fù)雜地形的路況和兩省交界的治安管理，客觀上將會給貴陽—重慶高速公路客運增加一定的難度。
為此，在崇遵高速公路通車之際，貴州省交通管理部門對貴陽—重慶高速公路客運管理極為重視，對“貴陽—重慶高速公路客運項目”的市場準入提出了相對較高的要求，并表示在月份確定最終實施方案。
【管理模式】貴州省交通廳和重慶市交管會共同確定“貴陽—重慶高速公路客運”計劃開通臺大客，貴州與重慶方面各臺（其中，貴州方面為貴陽站臺，遵義站臺）。據(jù)說，確定這個數(shù)量的依據(jù)是重慶方面的實施的市場調(diào)研，能夠充分保證客運乘座率，并能夠?qū)崿F(xiàn)年利潤萬。我們不清楚該調(diào)研基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源，所以無法進行判斷。但從發(fā)車總量計算，貴陽方面高峰發(fā)車密度將達到分鐘一班，遵義方面達到分鐘一班。對此，在調(diào)查中，現(xiàn)在該線路上運營的管理人員大多表示密度太大，但我們在計算了鐵路分攤客流后，認為即使這樣也應(yīng)該能夠保證的平均乘座率（以座大高一級金龍車為標(biāo)準）。
貴州省交通廳明確在“貴陽—重慶高速公路客運項目”中實施公司化運營模式，不允許個體運輸戶進入，也不允許在客運管理中采取分包、承包方式。但我們在遵義調(diào)研時了解到，這事實上很難完全做到（如：目前正運營的遵義—重慶線路，車牌已轉(zhuǎn)包出去了，今后也只有維持下去）。
交通廳運管局表示，貴陽—重慶高速公路客運的原則是，“統(tǒng)一車輛、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一價格”，這主要是指貴州、重慶兩方均采用同等規(guī)格的車型、相同的乘座點（實現(xiàn)直達）、共同的售票點和售票方式�，F(xiàn)而易見，以目前情況而言，實施這一原則對貴州方面的經(jīng)營管理壓力和資金壓力更大一些，但貴州交通管理部門已經(jīng)認識到這是將來的發(fā)展方向，所以執(zhí)行這一原則的決心是比較堅定的。
在具體的經(jīng)營管理方式上，重慶方面已確定以股份制公司方式運作，貴州方面尚沒有明確。貴州省運管局曾宣布：對貴陽至重慶、遵義至重慶高速公路兩條直達客運班線經(jīng)營權(quán)向全省公開招標(biāo)。兩條線路各作為一個招標(biāo)項目。投標(biāo)企業(yè)條件是貴州省境內(nèi)注冊達到交通部《道路旅客運輸及客運站管理規(guī)定》交通部××年第號部令要求、經(jīng)營一類班線條件的道路客運企業(yè)（且××年月日至××年月日期間未發(fā)生一次死亡人以上的以上的客運行車事故）。月日，我們到交通運管局了解到，具備入圍資格的省內(nèi)企業(yè)有個，其中在貴陽的是貴陽客運公司和奧龍公司，遵義是遵義客運集團和吉順達公司。
另據(jù)可靠渠道我們了解到，現(xiàn)在已內(nèi)部確定的是，遵義方面由遵運集團下屬的三星公司上臺北方奔馳客車（大高一級，約萬），貴陽方面由奧龍公司上臺。其他的沒有確定，做存量處理。之所以不上滿的原因，一方面是擔(dān)心客流不夠，另一方面也是因為資金不足。需要說明的是，遵義客運集團不受地方政府領(lǐng)導(dǎo)，是由省交通廳直屬管理的公司。
【相關(guān)情況】就目前而言，貴州客運行業(yè)在全國處與比較落后的地位，這主要體現(xiàn)在管理混亂和效益低下等方面。去年，交通廳所屬長途客運虧損嚴重，僅貴陽客站年虧損都在萬以上。這使得交通系統(tǒng)企業(yè)普遍經(jīng)營運作困難。
但從另一方面看，隨著貴州境內(nèi)交通狀況的改善，用其業(yè)內(nèi)人士的話來說：貴州客運行業(yè)正面臨“重新洗牌”的機會。所謂“重新洗牌”是指兩個方面：一是省內(nèi)線路將在更高管理水平上開展競爭。最近，貴遵、貴安、貴都線已開始整頓，對各客運集團的清理也即將開始，這樣的整頓清理會產(chǎn)生相應(yīng)的分離或整合，使得部分不規(guī)范的運輸團體被淘汰出市場。二是，高速客運將逐步成為客運行業(yè)的主力。以今年“貴陽—重慶高速公路客運”為起點，明年、后年即將開通的貴陽—昆明、貴陽—長沙、貴陽—南寧（柳州）、貴陽—湛江各線路無論是客源流向和運輸距離各方面都處于高速公路客運經(jīng)營的極佳范圍，而同時，貴州在高速客運方面目前還沒有絕對強勢企業(yè)，誰把握先機，就有可能獲得有利地位，進而形成贏家通吃的條件。
也正是因為認識到這一點，省交通管理部門很希望能以自己的企業(yè)獨享高速客運這塊蛋糕。據(jù)了解，交通廳本有計劃以貴陽客運公司、奧龍公司（交通廳的三產(chǎn)企業(yè)）組建“貴渝高速客運公司”進行經(jīng)營，但在資金上發(fā)生了困難，他們是否能夠解決這個難題尚不清楚（從目前了解來看，似乎解決得不好）。但無論如何，這個利潤增長點，他們是不會輕易放棄的。
另外，據(jù)了解，自盧萬里時期，高管局就希望成立高速客運公司，但一直沒有建立起來�，F(xiàn)在該局雖然已從交通廳分離出來，但仍有參與高速客運的愿望。若果如此，這將是個極有競爭力的對象。
三、投資機會分析
高速公路快速客運是伴隨著我國高速公路建設(shè)發(fā)展而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)，它打破了傳統(tǒng)普通公路客運的局限，實現(xiàn)了跨省際、跨區(qū)域、長距離、快速、安全、方便、舒適的旅客運輸。這一產(chǎn)業(yè)在中國正處于成長階段，在貴州更是方興未艾。
在貴州高速公路客運發(fā)展機遇的面前，我們認為，我公司也存在著一定的投資機會。
首先，高速公路建設(shè)的快速發(fā)展為公路客運系統(tǒng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。隨著崇（溪河）遵（遵義）高速公路建成通車，重慶至貴陽高速公路快速客運經(jīng)營即將形成。并且，隨即開通的貴陽—昆明、貴陽—長沙、貴陽—南寧（柳州）、貴陽—湛江各線路無論是客源流向和運輸距離各方面都處于高速公路客運經(jīng)營的極佳范圍，貴州省內(nèi)高速公路將逐漸與周邊省市形成網(wǎng)絡(luò)成為西南公路網(wǎng)的主要通道到那時將更加充分顯示高速公路客運運量大、速度快、輻射遠、成本低、事故少的優(yōu)越性在綜合運輸體系中無疑將更具有競爭力。
�、哺咚俟房瓦\是一個高產(chǎn)出的領(lǐng)域，是道路運輸行業(yè)新的經(jīng)濟增長點，對投資者有著巨大的吸引力。因此，開放高速公路客運市場，既是發(fā)展市場經(jīng)濟的要求，也是實現(xiàn)集約化經(jīng)營的重要保證條件。
當(dāng)前，高速公路客運投資市場主要向國有大中型道路運輸企業(yè)和社會其它有實力的企業(yè)開放，在具體運作上，可以有二種模式。一是高速公路沿線的各國有大中型運輸企業(yè)同跨行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)通過協(xié)商，確定各自的出資份額，共同投資形成一個新的現(xiàn)代企業(yè)制度運作的高速公路客運集約化經(jīng)營企業(yè)。二是由政府主管部門打破行業(yè)壟斷，實行經(jīng)營權(quán)招標(biāo)，吸引當(dāng)?shù)貎?yōu)勢企業(yè)進入，組建集約化經(jīng)營的高速公路客運企業(yè)集團。
公路客運已在貴州省內(nèi)綜合客運體系中占主導(dǎo)地位，但高速公路快速客運方興未艾，貴州在省際客運方面目前還沒有絕對強勢企業(yè)，這使得我公司有可能以相對較小的競爭壓力進入該領(lǐng)域，并迅速謀求發(fā)展壯大。
⒊由于歷史和現(xiàn)實的原因，貴州省內(nèi)道路客運運輸企業(yè)不景氣，其主要弊端為：一、制度松懈，管理混亂，人員素質(zhì)不高，企業(yè)經(jīng)營效益不好，甚至虧損，交通安全事故時有發(fā)生；二、企業(yè)嚴重困難，債務(wù)纏身，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，失去銀行信譽，貸款困難；三、離退休人員包袱沉重，企業(yè)再生產(chǎn)能力嚴重不足，缺乏市場競爭力。
省內(nèi)道路客運企業(yè)的嚴重困境與我省現(xiàn)代化高速客運市場要求是不適應(yīng)的。因此，從貴州實際出發(fā)，從貴州高速客運事業(yè)的需要出發(fā)，必須打破壟斷，開放市場，引入競爭。建立開放、公平、競爭、有序的高速公路客運市場，通過向全社會招標(biāo)的方式，吸引省內(nèi)外跨行業(yè)強勢企業(yè)進入，為貴州高速公路客運市場注入新鮮活力。
（在調(diào)查中我們了解到，至少遵義客運公司有對外合作的意向）
我公司具有管理、制度、資本、人才的優(yōu)勢，完全能夠借此良機進軍高速客運市場，以先進的企業(yè)發(fā)展理念和現(xiàn)代企業(yè)管理制度為指導(dǎo)，以公司化經(jīng)營為支持，以高速公路客運集約化經(jīng)營為目標(biāo)，以管理、人才、資本強力投入為手段，整合重組貴州道路旅客運輸各類資源，打造貴州高速客運品牌和精品路線，并以此為基礎(chǔ)向著跨省際、跨區(qū)域，加入全國聯(lián)網(wǎng)的更寬廣的領(lǐng)域縱深發(fā)展。
總之高速公路客運系統(tǒng)要實現(xiàn)高效率運作、高品質(zhì)服務(wù)、達到高產(chǎn)出的目的必須遵循“合理規(guī)劃、額度控制、嚴審資質(zhì)、集約經(jīng)營”的原則組建企業(yè)集團走集約化經(jīng)營的道路這是保證高速公路客運市場秩序、發(fā)揮高速公路效用的重要條件，也是我公司實施跨行業(yè)投資、開展企業(yè)多元化經(jīng)營的契機。
四、高速客運單純成本及效益
由于客觀技術(shù)的原因，在這次調(diào)研中，我們沒有能夠?qū)Ω咚倏瓦\的成本和效益進行專門市場調(diào)查，所以無法對未來的貴州高速客運效益做預(yù)測性分析，只能將我們在市場抽查中了解的情況提供出來，供領(lǐng)導(dǎo)參考。
【部分客運狀況】重慶目前沒有開設(shè)直達貴陽的班車（他們是由開往廣西、廣東方向的十四輛班車做中轉(zhuǎn)運送）。以重慶—南寧車為例，到貴陽票價元人，行車小時分鐘，公路收費元，座大宇，上座人，到貴陽下站人。駕駛員稱，到南寧成本左右，也就是說，到南寧還有小時路途，他賺剩下那個人。
遵義重慶每天對開兩班車，其中重慶方面是座金龍車，車好、乘座率高，票價元人；遵義方面是座亞星，沒有空調(diào)，票價元人。兩班均定時發(fā)車、直達。目前，遵義重慶，亞星車的行程為小時，公路收費元。據(jù)了解，高速公路貫通后，公路收費將增加元左右，但油耗也相應(yīng)減少，總體可以持平。金龍車和亞星車都已在投運兩年半左右收回成本。
重慶成都高速客運，實施分鐘一班滾動發(fā)車，選用座大高二級客車（帶衛(wèi)生間那種），單車日行程公里，平均費率為元人公里（承座人），其燃油、輪胎、材料、工時費用約占高速客運總成本的，略高于車輛購置費用，約占營運的，一般情況下，三年半收回投資。
據(jù)介紹，在高速客運中，機務(wù)運行成本（燃油、輪胎、材料、工時費用）控制是關(guān)鍵，其增減將直接影響利潤的減增。
【運營成本的不確定因素】
技術(shù)的不確定因素：就理論分析，車輛技術(shù)含量高，購置費用就高，相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量亦高，客運費率亦應(yīng)高。但高速客運票價并不會因為幾萬元乃至幾十萬元的車價差異而呈現(xiàn)太大區(qū)別，而且有些高價位客車不出問題則已，如出問題維修一次的費用相當(dāng)于低價位車維修幾次的費用，而且維修時間更長。高價位車本應(yīng)油耗低、胎耗省，但事實恰恰相反，高價位車均是高油耗，有的還指定用原裝進口輪胎。
銷售方式的不確定因素：⑴車輛銷售政策與售后服務(wù)形式多樣，有的廠家無償派駐人員長期為用戶服務(wù)；有些廠家免費提供一些零部件；建議凡是客運企業(yè)未付費的機務(wù)費用一律不列入機務(wù)成本，將銷售政策、售后服務(wù)與車輛品牌相互捆綁。⑵要求廠家實行回購政策，以其回購價沖減全壽命營運期機務(wù)成本。
質(zhì)量的不確定因素：客車使用時不可避免地會出現(xiàn)故障，但故障有大、有小，表現(xiàn)形式很多。對客運企業(yè)而言，衡量客車質(zhì)量的主要指標(biāo)之一應(yīng)是維修停車日，哪種車型使用期內(nèi)停廠車日多，則其綜合質(zhì)量就差，否則就優(yōu)。
【高速客運車輛壽命期的確定】
欲正確判斷高速客運車輛的運營成本必須確定其營運壽命期。高速客運車輛營運壽命期的時間跨度指從新車購入上線營運至下線轉(zhuǎn)售或報廢。左右高速客運車輛營運壽命期的主要因素有：政策因素、市場因素、技術(shù)因素、經(jīng)濟因素。
政策因素：⑴線路使用權(quán)到期。高速客運班線線路經(jīng)營權(quán)普遍實行招（投）標(biāo)制，經(jīng)營年限滿后重新招（投）產(chǎn)生新的經(jīng)營業(yè)戶，招標(biāo)時要求投標(biāo)單位使用全新客車，原有客車一般都下線處理。⑵車輛類型等級下降。高速客運車輛類型等級要求為不低于中級客車，營運客車每年要按《營運客車類型劃分及等級評定》進行類型等級評定，如低于中級客車標(biāo)準則收繳線路牌。⑶在用車達到國家強制報廢標(biāo)準而報廢。
市場因素：⑴車型落后。大交通中其他客運方式的改進或公路新型高速客車的推出，在用車型難以滿足乘客需求，導(dǎo)致在大交通格局中或公路客運其他班線的競爭力降低，實載率下降，營收減少，不得不更新車輛。⑵對開方更新車輛。目前高速客運采取對開制，對開雙方力求車型統(tǒng)一，如一方因種種原因提前更新了車輛或車型，乘客寧愿等待也選擇乘坐該方客車，另一方為保持競爭地位往往也提前更新車輛。
技術(shù)因素：客車技術(shù)性能達不到《營運車輛綜合性能要求和檢驗方法》、《機動車運行安全技術(shù)條件》的要求，或因肇事造成車輛嚴重損壞，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟分析后確認沒有修復(fù)價值的。
五、“跨行業(yè)”投資風(fēng)險分析
近年來我國公路客運市場一直保持快速增長雖然不乏一些區(qū)域性的優(yōu)勢企業(yè)但并沒有出現(xiàn)全國性的大公司這其中主要原因就在于我國客運市場區(qū)域壁壘嚴重據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測未來年我國公路客運市場年均增長率可保持以上未來市場空間巨大然而目前我國公路運輸行業(yè)卻處于粗放式經(jīng)營階段經(jīng)營主體眾多產(chǎn)業(yè)集中度低產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同難以有效形成差異化服務(wù)。而且在行政分割的條件下公路客運行業(yè)區(qū)域壁壘嚴重難以形成全國性市場不利于優(yōu)勢企業(yè)通過競爭拓展市場空間。因此，“跨行業(yè)”投資高速客運的首要風(fēng)險就是行業(yè)壁壘、區(qū)域壁壘的障礙。
其次，高油價可能使企業(yè)公司難堪重負，作為運輸企業(yè)燃油在公司成本中的比重約以上。今年以來國際原油價格連創(chuàng)新高國內(nèi)成品油價格也不斷上調(diào)。高油價造成運輸成本大幅提高嚴重侵蝕了企業(yè)的利潤導(dǎo)致公司盈利能力的下滑。
第三，“跨行業(yè)”企業(yè)投資高速客運后，由于沒有自身的客運站，增加了站運協(xié)調(diào)的難度，同時，傳統(tǒng)客運企業(yè)控制存量線路資源，可以通過更新進入高速客運市場，面對站運不分的狀況，“跨行業(yè)”企業(yè)在初期有面臨不公平競爭的風(fēng)險。
第四外資進入勢必加劇業(yè)內(nèi)競爭。雖然加入時，我國對道路客運未做承諾，但外企憑借其資金、規(guī)模、管理和技術(shù)優(yōu)勢，具備很強的競爭實力。所以如果不能搶在外資進入之前搶占有利地位，“跨行業(yè)”企業(yè)的投資行為將有很大風(fēng)險。
發(fā)達國家公路運輸已實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化集約化少數(shù)大型企業(yè)通過市場競爭占據(jù)了大部分市場份額能夠高效率低成本的提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。如美國的和灰狗客運瑞典的等公司。西方發(fā)達國家運輸企業(yè)發(fā)展進程表明在一國或地區(qū)運輸發(fā)展的中后期規(guī)模化系列化是運輸企業(yè)發(fā)展的必然方向未來我國客運市場必然將打破經(jīng)營分散條塊分割的現(xiàn)狀走規(guī)�；s化的發(fā)展方向。
在目前短暫的調(diào)查活動中，很遺憾尚沒能夠掌握到更多有說服力的材料。但我們已能夠感到高速公路客運是貴州未來經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長亮點。必須說明，目前，我公司試圖進入客運領(lǐng)域?qū)⒂龅揭恍┱呱系恼系K，并且即使能夠開展該項業(yè)務(wù)也會面臨一定經(jīng)營風(fēng)險。但無論如何，為此再做進一步努力是值得的，因為這一行業(yè)明顯具有很寬的延伸領(lǐng)域和可持續(xù)發(fā)展空間。我們也希望能夠配合有關(guān)實施進一步的項目可行性調(diào)研，為決策層提供更詳實的分析依據(jù)。
項目市場調(diào)研報告9
火爆的餐飲行業(yè)
聯(lián)想用119億收購了一家PizzaExxpress店，更加證實了餐飲行業(yè)的火爆程度，根據(jù)中國報告大廳發(fā)布的《餐飲行業(yè)市場調(diào)查報告總結(jié)》了解到，中國的餐飲行業(yè)以極快的速度在增長，餐飲行業(yè)占整個國民生產(chǎn)總值的21%。由于互聯(lián)網(wǎng)的繁榮，使得大量資本涌入餐飲市場�？癖嫉牟惋嬍袌鰮碛�7萬億的資本，這對于創(chuàng)業(yè)者來說也是有誘惑力的市場。
到20xx年，中國的餐飲行業(yè)市場規(guī)模將達到1200億。
互聯(lián)網(wǎng)餐飲行業(yè)內(nèi)o2o的商業(yè)邏輯大體上是：通常說所的都是閉環(huán)，通常通過打折、優(yōu)惠、團購等相關(guān)信息來吸引客源，給線下的商戶帶來客流，然后線下的商戶通過提供產(chǎn)品，再向線上反饋資金流、信息流和評價流，這樣形成良性的循環(huán)，線上再為線下帶來一個良性的循環(huán)�；旧喜惋嬌鲜遣惋嬈髽I(yè)、消費者還有o2o的平臺或者線上的餐飲企業(yè)這三方面構(gòu)成一個閉環(huán)。
1、千團大戰(zhàn)，幾百個團購網(wǎng)站成了炮灰。
2、百度身邊黯然下線，阿里口碑網(wǎng)銷聲匿跡。
3、淘點點近三年的準備，先經(jīng)歷了沸沸揚揚，現(xiàn)在悄無聲息。
4、早期外賣O2O的代表性企業(yè)“飯是鋼”逐漸從用戶視線里消失。
5、最早的訂餐網(wǎng)站“飯桶網(wǎng)”轟然倒下
6、又有一大批O2O涌現(xiàn)出來，類似當(dāng)年的千團大戰(zhàn)�！梆I了么”“點我吧”到家美食會、生活半徑網(wǎng)、易淘食等等。
餐飲O2O的三種主要形式：團購、外賣和在線訂餐點餐。外賣給消費者創(chuàng)造的價值是便捷，中國目前還沒有專門為外賣設(shè)計的餐廳。
餐飲O2O的實戰(zhàn)探索
有缺陷的商業(yè)模式
1、互聯(lián)網(wǎng)O2O企業(yè)在介入餐飲行業(yè)時，目前為止并未給消費者和餐飲企業(yè)創(chuàng)造真正的價值
2、大多以損害餐飲企業(yè)的利益為前提，三方不鞥共贏。
3、幾百個團購網(wǎng)站的消失，以“飯是鋼”為代表的一批餐飲平臺正在死亡。
4、商業(yè)模式的缺陷是團購、這是餐飲互聯(lián)網(wǎng)o2o企業(yè)折戟沉沙的根本原因。
據(jù)今日酒店商城記者的了解，在現(xiàn)實中，我們發(fā)現(xiàn)餐飲O2O的核心還在線下的服務(wù)與體驗，能否給消費者創(chuàng)造正真的價值，顧客有了良好的體驗，對品牌有了信任與依賴，然后在線進行評價，訂餐，再到線下，形成良性循環(huán)，才能形成閉環(huán)，創(chuàng)造正真的價值。
餐飲的`黃金時代來了
外出就餐成為城市化的一部分；在家烹飪越來越簡易。O2O給餐飲帶來了前所未有的機遇，餐飲業(yè)可以迅速建立品牌。微營銷給餐飲業(yè)帶來了前所未有的機遇：餐飲企業(yè)可以迅速建立起品牌，直接跨越傳統(tǒng)整合營銷時代，通過O2O降低成本；操作簡便，一個人，一臺電腦，兩部手機，一個小團隊。
未來十幾年中國一定會出現(xiàn)十幾家價值上百億的餐飲企業(yè)，幾十家五十億以上的餐飲企業(yè)。
外出就餐成為城市化的一部分；在家烹飪越來越簡易。O2O給餐飲帶來了前所未有的機遇，餐飲業(yè)可以迅速建立品牌。微營銷給餐飲業(yè)帶來了前所未有的機遇：餐飲企業(yè)可以迅速建立起品牌，直接跨越傳統(tǒng)整合營銷時代，通過O2O降低成本；操作簡便，一個人，一臺電腦，兩部手機，一個小團隊。
未來十幾年中國一定會出現(xiàn)十幾家價值上百億的餐飲企業(yè)，幾十家五十億以上的餐飲企業(yè)。
項目市場調(diào)研報告10
竹木涼席產(chǎn)業(yè)一直以來都是柘塘村的支柱產(chǎn)業(yè)，由于107國道貫穿整個村的地理位置優(yōu)勢，柘塘村沿國道邊形成了一個規(guī)模比較大型的竹木涼席市場，鼎盛時期商戶多達200多戶，夏天到來的時候，市場上的人流總是盛況空前。XX年年投資800萬元對竹木器批發(fā)市場進行了第一期改造，總建筑面積達5280平方米，共建成標(biāo)準門店55個。近年來，隨著高速公路的陸續(xù)增加，以及去年的金融危機，市場的銷售量有所回落。但是，由于今年起國道收費站的取消，107國道的車流量有了明顯的增加，以及各個企業(yè)慢慢從金融危機的陰影中走出來，相信市場的熱鬧場面又將回來。
柘塘村的竹木涼席市場在十多年前就已經(jīng)形成，在整個衡山縣來說都是小有名氣的，由于產(chǎn)品質(zhì)量過硬，銷售渠道已經(jīng)擴展到了十多個省份，每年的銷售量都在持續(xù)上升。我們市場最主要的產(chǎn)品就是竹床，竹木床，各式太空椅，按摩椅，簡便椅，各類藤制品以及枕頭和汽車座墊，摩托車座墊，其中銷量最好的要數(shù)竹床和太空椅。本市場的產(chǎn)品已經(jīng)完全覆蓋了整個湖南省，其他如江西，湖北，山東，河北，浙江，四川，廣西等十多個省市也都是我們的銷售范圍，每年的平均銷售額達千萬以上，但是由于技術(shù)和設(shè)備的限制，生產(chǎn)成本過高，使得純利潤大概只有五六十萬左右。
下面將柘塘村本產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，劣勢以及創(chuàng)新發(fā)展方案提出如下
在原材料方面，因為衡山的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，在原材料的采購方面，完全可以在本地自給自足，這樣就有效的將成本控制在了最低的范圍內(nèi)。在技術(shù)人員方面，早年本村有大量的村民去到浙江，廣西等竹木產(chǎn)業(yè)大省進行竹木加工技術(shù)的學(xué)習(xí)，學(xué)成后大多都回到了本村進行竹木產(chǎn)品的加工，在生產(chǎn)方面提供了強力的生產(chǎn)力，并通過多年的不斷努力，每年都會有新設(shè)計的產(chǎn)品上市銷售。在經(jīng)營場所方面，由于市場上的經(jīng)營戶都多來自本村，在門店以及廠房的建設(shè)上有很大的優(yōu)勢，在國家允許開發(fā)的條件下，合理的利用本村的閑置土地，大大的減少了生產(chǎn)的成本，也就極大了提升了產(chǎn)品的市場競爭力。同時，不斷的促進了柘塘村的發(fā)展，為本村一直以來的公共設(shè)施的建設(shè)打下了堅實的基礎(chǔ)。在經(jīng)營模式方面，我們采用的是前面開店，后面開廠的模式進行經(jīng)營，在成本和產(chǎn)品銷售方面有著十分便利的條件，同時位于國道邊的地理位置，在銷售上又提高了運輸?shù)男省?/p>
對于柘塘村的竹木涼席市場來說，最大的劣勢，也是唯一的劣勢就是生產(chǎn)的機械化程度不高。到目前為止，本村的絕大部分企業(yè)都是采用手工制作的模式進行生產(chǎn)，這樣也就大大的制約了生產(chǎn)的效率。為了解決這一問題，企業(yè)只能大量的雇傭工人進行生產(chǎn)，這樣在成本上又削弱了產(chǎn)品的市場競爭力。如今可能有少部分企業(yè)進行了一些改進，但是引進的設(shè)備也都是些半機械化的生產(chǎn)設(shè)備。出現(xiàn)這樣情況的原因，還是籌資不足以及設(shè)備的更新速度較慢，相對于比較昂貴的全機械化設(shè)備以及行業(yè)快速的發(fā)展，價格相較低廉的半機械化生產(chǎn)設(shè)備成了企業(yè)不得已的首選。
通過分析，可以看出在銷售量有保障的情況下，生產(chǎn)過程落后以及生產(chǎn)效率低下成了制約企業(yè)發(fā)展的最大因素。對此，我們的市場創(chuàng)新方案就是希望能夠不斷的升級加工設(shè)備，不斷的完善生產(chǎn)過程，提高產(chǎn)品的質(zhì)量以及大幅度的提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，讓產(chǎn)品能夠發(fā)揮出最大的市場競爭力。利用生產(chǎn)過程的全機械化，不斷提高生產(chǎn)的產(chǎn)量，不斷的擴大企業(yè)的規(guī)模。實現(xiàn)小廠變大廠，大廠變企業(yè)的資源優(yōu)勢整合，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，產(chǎn)生品牌的價值。以此來不斷制定新產(chǎn)品的生產(chǎn)標(biāo)準和企業(yè)標(biāo)準，讓生產(chǎn)過程規(guī)范化，生產(chǎn)管理企業(yè)化。
在浙江，廣西等竹木加工大省不斷的`有新材料，新產(chǎn)品上市的情況下，我們也坐不住了，組織了人員到實地進行考察。更加先進的技術(shù)以及機械化程度更高的設(shè)備吸引了大部分的目光，大家頓時感覺到了巨大的壓力，為此本村生產(chǎn)效率改進的方案被提上議程。為了配合如今的環(huán)保理念，還有就是減少生產(chǎn)過程中人為控制容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。我們將把發(fā)展的重點投向原材料加工中，對竹片進行防蟲，防霉處理的藥水的健康化處理，盡力減少化學(xué)藥品的成分。再就是，就某些工作量大的生產(chǎn)過程使用機械化程度更高的設(shè)備，節(jié)約成本，提高生產(chǎn)效率。同時，將精度更高，控制更準確的傳感器投入到人為控制容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)中，在利用科學(xué)操作的同時，使原材料得到充分的處理，以此來保證成品的高質(zhì)量。
相信在發(fā)展前景比較明朗的形勢下，得到充分的現(xiàn)代化改造，將使得柘塘村涼席市場竹木產(chǎn)品的市場競爭力得到大幅的提升。當(dāng)然，能夠得到更多更好的技術(shù)上的支持也是我們夢寐以求的，可以讓我們的農(nóng)村企業(yè)得到長足的發(fā)展。
項目市場調(diào)研報告11
（一）餐飲市場發(fā)展概況
1、餐飲市場總體穩(wěn)步回升
20xx年上半年，全國餐飲市場穩(wěn)步回升趨勢明顯。1—6月份，全國餐飲收入12989億元，同比增長10。1%，比去年同期上升了1。4個百分點。相較一季度，二季度增長明顯加快，增速重新回至兩位數(shù)并且，餐飲收入增幅與社會消費品零售總額增幅的差距也在逐漸縮小，由一季度的2。2個百分點降至2。0個百分點。
20xx年上半年，限額以上餐飲企業(yè)收入3773億元，一改去年以來持續(xù)的負增長頹勢，同比正增長2。9%，轉(zhuǎn)型成效開始顯現(xiàn)。更為可喜的是，二季度增速大幅高于一季度。
限額以上企業(yè)轉(zhuǎn)型初見成效。20xx年以來，餐飲市場一直以比較強勁的勢頭穩(wěn)步增長，并于3月份單月整個餐飲市場增速突破10%，限額以上餐飲更是扭轉(zhuǎn)了14個月持續(xù)下跌的頹勢，終于回復(fù)至正增長。進入二季度，餐飲市場繼續(xù)穩(wěn)步回升，不過剛剛結(jié)束的6月份又有所小幅回落。由此可見，上半年餐飲市場出現(xiàn)穩(wěn)步回升趨勢，轉(zhuǎn)型升級的成效開始顯現(xiàn)，但餐飲市場運行具有波動性和敏感性，回歸市場、回歸理性所取得的效果仍需進一步檢驗。
2、區(qū)域市場回調(diào)冷暖不一
進入20xx年以來，各省市餐飲市場都呈現(xiàn)不同程度的回緩跡象。從目前已公布數(shù)據(jù)的省市來看，如表1所示，20xx年1—5月，海南省、湖南省、山東省等地餐飲增速都回升至10%以上，且絕大部分省市餐飲增速均不低于去年同期，湖南省、山東省、北京市等地都較上年同期大幅上漲，福建省、廣東省增長速度仍低于去年，但幅度也在逐漸收窄。
對于之前一直處于低迷狀態(tài)的高端餐飲，經(jīng)過根據(jù)市場變化不斷轉(zhuǎn)型調(diào)整，絕大部分省市都有所好轉(zhuǎn)。江蘇省、浙江省、陜西省等地限額以上餐飲都止跌并恢復(fù)正增長，甘肅省、貴州省等地區(qū)限上餐飲雖依然同比下滑，但降幅已在逐月減小。
（二）餐飲市場發(fā)展環(huán)境
1、扶持大眾化餐飲“靴子落地”
在全行業(yè)一年半時間的期盼中，商務(wù)部終于6月初出臺了《關(guān)于加快發(fā)展大眾化餐飲的指導(dǎo)意見》，指出：力爭用5年左右的時間，健全大眾化餐飲服務(wù)體系，大眾化餐飲占全國餐飲市場的比重由現(xiàn)在的80%提高至85%以上，并提出21條引導(dǎo)型措施。《指導(dǎo)意見》出臺后，浙江省杭州市上迅速發(fā)布《關(guān)于進一步加快餐飲住宿業(yè)轉(zhuǎn)型升級促進持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》（征求意見稿），提出了未來餐飲、住宿企業(yè)的發(fā)展路線，以及政府對其實施的優(yōu)惠政策。預(yù)計各地政府及商務(wù)部門會加快制定支持大眾化餐飲發(fā)展的財政、稅收、金融政策，促進餐飲行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
2、“清費減負”呼吁迎來積極回應(yīng)
6月中旬，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于進一步加強涉企收費管理減輕企業(yè)負擔(dān)的通知》。通知指出，要進一步加強涉企收費管理，減輕企業(yè)負擔(dān)。各地也切實采取相關(guān)措施。在國家發(fā)展改革委的協(xié)調(diào)下，中國烹飪協(xié)會與福建省物價局共同努力，取得了福建省降低餐飲業(yè)價格調(diào)節(jié)基金的成效。7月中旬，福建省決定，將餐飲業(yè)價格調(diào)節(jié)基金減半征收的政策在已實施一年的基礎(chǔ)上再延長一年，這意味著至20xx年12月31日以前，福建省餐飲業(yè)價格調(diào)節(jié)基金仍將按營業(yè)額的0。5%征收。預(yù)計今年下半年，各地政府部門將進一步清理不合理收費，減輕企業(yè)負擔(dān)，營造良好的發(fā)展環(huán)境。
3、食品安全“社會共治”更趨嚴格
6月底，全國人大公布《中華人民共和國食品安全法（修訂草案）》，開始向社會公開征集意見。本次草案初稿從強化預(yù)防為主、風(fēng)險防范等四個方面對現(xiàn)行法律作了修改、補充，增加了網(wǎng)絡(luò)食品交易監(jiān)管制度、食品安全責(zé)任保險制度、禁止嬰幼兒配方食品委托貼牌生產(chǎn)等規(guī)定和責(zé)任約談、突擊性現(xiàn)場檢查等監(jiān)管方式。此次大幅度的修訂表明，政府正不斷加強監(jiān)管力度，營造食品安全社會共治的環(huán)境。
（三）餐飲兩極市場特點
1、高端餐飲勉力支撐
高端餐飲仍處于陣痛期。受困于巨大的經(jīng)營壓力，“中國民營餐飲第一股”湘鄂情欲逐步剝離餐飲業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而進軍新媒體和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)。“八項規(guī)定”出臺后，小南國消減了公務(wù)消費業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)重點也都在向大眾化品牌“南小館”傾斜。據(jù)業(yè)績快報顯示，全聚德上半年營收、利潤同比分別增長2。58%、4。1%，雖然相比去年同期仍有差距，但終于扭轉(zhuǎn)了一季度的'頹勢。
2、大眾化餐飲生機勃勃
隨著市場需求的變化，餐飲業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，經(jīng)濟實惠、方便快捷的大眾化餐飲進一步得到市場認可和歡迎。毫無疑問，大眾化餐飲是上半年推動整個行業(yè)企穩(wěn)回升的中流砥柱。以上海為例，以早餐為主的大眾化市場保持旺盛態(tài)勢，剔除投資拉動后也保持了10%左右的增長。
（四）餐飲企業(yè)的多樣表現(xiàn)
1、微利時代得勢不得分
外婆家旗下的“爐魚”在紅遍杭州之后登陸上海，以100余餐位創(chuàng)造了翻臺10次的成績，更是創(chuàng)下了開店首日就接待顧客超1300人的記錄。但隨著租金、人工、食材、能源等成本不斷上漲，餐飲企業(yè)已進入微利時代，要有足夠高的上座率、翻臺率才能有利潤可言。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前餐飲企業(yè)的上座率要達到125%才能保本，而之前僅為75%就可。
2、渠道為王多管齊下
餐飲企業(yè)一直在試水多種轉(zhuǎn)型舉措。利用多元化多品牌運作，不斷開辟市場；發(fā)展電子商務(wù)，線上線下齊攻入；陸續(xù)進駐商業(yè)綜合體、大型社區(qū)，搶占更多客源；餐飲聯(lián)盟頻動作，各地紛效仿。真可謂是八仙過海各顯神通。
3、體驗式特色餐飲備受青睞
餐飲企業(yè)在強調(diào)消費普遍性和廣泛性的同時，也開始注重對目標(biāo)客戶群體多樣性和多層次性需求的滿足。特色餐飲一直倍受歡迎，表現(xiàn)搶眼。此外，體驗式餐飲消費也漸入眼簾。凈雅推出的嗨餐廳，獨打無餐具餐廳的概念，店內(nèi)沒有一雙筷子、一個盤子，成桶的海鮮將被直接傾倒在餐桌的環(huán)保紙墊上，食客直接用手抓著享用美食；深圳“海鮮超市”類似一個小型超市，顧客直接提籃子選取刺身、壽司、高檔海鮮等，然后在門口餐桌上直接吃飯。無廚房、無廚師、也不需服務(wù)員，這種體驗式餐飲讓人力成本得以“減負”。
4、用工年齡悄然放寬
借鑒美國、日本、新加坡還有歐洲各國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，為了應(yīng)對“用工荒”，餐飲企業(yè)逐漸放寬用工年齡限制。各地餐廳悄然涌現(xiàn)四五十歲左右的“大嫂大嬸”隊伍。相比較青春靚麗形象氣質(zhì)佳的90后服務(wù)員，“大嫂”級服務(wù)員以對人誠懇、責(zé)任感強、做事穩(wěn)重踏實、工作細致等優(yōu)勢贏得了客人的尊重。
二、20xx年餐飲市場發(fā)展趨勢預(yù)測
20xx年整個餐飲業(yè)發(fā)展步履維艱，餐飲企業(yè)被慘淡嚴峻的形勢逼迫轉(zhuǎn)型，但多少有些手足無措，盲目地為轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)大量趨同。隨著實戰(zhàn)經(jīng)驗的不斷積累，餐飲企業(yè)開始找到適合自己、并能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢的轉(zhuǎn)型途徑。轉(zhuǎn)型發(fā)展正經(jīng)歷從趨同到務(wù)實，八仙過海各顯神通。
20xx年以來，餐飲市場開始軟著陸，企穩(wěn)回升之勢明顯。隨著市場競爭逐步加劇，餐飲業(yè)需要針對市場需求變化不斷調(diào)整，進一步探索轉(zhuǎn)型發(fā)展，積極應(yīng)對出現(xiàn)的新問題，創(chuàng)新進取，以期走出困境。
在宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行、穩(wěn)中有進的市場大環(huán)境以及國家扶持政策出臺的背景下，我們對20xx年全年餐飲業(yè)的走勢充滿信心，預(yù)計整個餐飲行業(yè)發(fā)展有望持續(xù)保持兩位數(shù)的增長，限額以上餐飲繼續(xù)維持正增長。
項目市場調(diào)研報告12
我單位擬引入蘇州稻香村項目，并對該項目進行市場調(diào)研�，F(xiàn)將相關(guān)情況匯報如下：
一、市場分析
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通過調(diào)查了解分析，目前我國月餅流派很多，但從大處可分為三大流派即：京式、蘇式、廣式。目前國內(nèi)主流品牌主要有以下：
老字號月餅：以稻香村、廣州酒家、蓮香樓、和全聚德等品牌為第一線陣營。依托品牌優(yōu)勢和良好口碑在市場上占據(jù)大片領(lǐng)地。
酒樓月餅：以上海新雅、杏花樓等品牌為主。出擊全國市場的比較少，多以地方品牌為主。
新興月餅：以華美、榮誠等品牌為主。以包裝和營銷手法創(chuàng)新見長。
外國月餅：國外著名食品巨頭象美國通用磨坊公司的哈根達斯和星巴克、德芙、可頌、派蒂斯等外資品牌眼熱中國月餅市場的火暴，在其市場和產(chǎn)品中國本土化的進程中亦不斷涉水月餅市場。
小作坊月餅：這類品牌主要沉積在中低端月餅市場運用游擊戰(zhàn)術(shù)在市場上翻騰，其慣用手法價格戰(zhàn)，各地市場都有不少品牌。
�。ǘ�20xx年月餅市場展望
根據(jù)行業(yè)專業(yè)機構(gòu)綜合測算，預(yù)計全國20xx年月餅市場年市場容量約170億元，出口額約在5億元人民幣，總生產(chǎn)量約35萬噸。同比20xx年會保持8%左右的遞增。其中湖北市場月餅總?cè)萘吭?個億左右。目前行業(yè)呈現(xiàn)銷售高峰期縮短、品牌跨區(qū)域營銷等市場特點。湖北省內(nèi)主要有華美，稻香村、仟吉、集味村等品牌運作。
中秋月餅作為國人中秋佳節(jié)應(yīng)節(jié)的一個必備食品，市場需求具有剛性。尤其是隨著消費升級，老百姓對更好品質(zhì)的需求日益增長。購買產(chǎn)品時會更多的考慮老品牌，好品質(zhì)，對價格的敏感在弱化。這使得一些老字號月餅今年市場占有率逐年急劇攀升，如稻香村、廣州酒家，美心等歷史悠久，品質(zhì)優(yōu)良的月餅近年都以20%的增長率領(lǐng)先于其他類型品牌。
受益于國家工會福利政策的剛性落實，市場高端產(chǎn)品消費雖然受到抑制，但適合大眾消費的`中低端價位月餅市場空間進一步擴大。產(chǎn)品以中低檔價位為主，產(chǎn)品包裝進一步精簡瘦身，簡易、環(huán)保型包裝備受市場喜愛。內(nèi)銷市場上，中低檔產(chǎn)品和具有特色歷史文化內(nèi)涵的月餅品牌更具市場競爭力。
二、稻香村項目優(yōu)勢
(一)品牌優(yōu)勢
稻香村作為一個民族品牌始創(chuàng)于公元1773年（清乾隆三十八年），至今已經(jīng)持續(xù)經(jīng)營近兩個半世紀。是國家首批認定的“中華老字號”企業(yè)，其蘇式月餅制作技藝被列入江蘇省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，完整的技藝傳承譜系，至今已傳承第6代，是中國糕點食品行業(yè)現(xiàn)存歷史最悠久的企業(yè)之一，品牌價值133.09億。
（二）產(chǎn)能優(yōu)勢
產(chǎn)銷量位居全國領(lǐng)先，20xx年全國銷量約14億，日產(chǎn)月餅可達300萬個以上。稻香村集團在全國有近700家專賣專營店，覆蓋全國大部分區(qū)域。同時有9家分公司、在北京，上海、山東、江蘇、河北擁有7大生產(chǎn)基地支撐各地客戶。
(三)品質(zhì)優(yōu)勢
蘇州稻香村公司率先在行業(yè)內(nèi)通過ISO99012015認證，HACCP安全生產(chǎn)認證、QS安全生產(chǎn)許可等行業(yè)權(quán)威認證。
�。ㄋ模┓⻊�(wù)優(yōu)勢
稻香村先后已同江蘇郵政，山東郵政，江西郵政、湖南郵政等兄弟省公司建立合作關(guān)系，在湖北設(shè)有辦事處，有4名專職人員配合服務(wù)湖北郵政中秋項目，可以做到第一時間響應(yīng)市場需求。
三、項目前景
綜合實力強大的中華老字號。稻香村作為中華老字號，又是全國知名品牌，無論是品牌，品質(zhì)還是產(chǎn)能、服務(wù)能力，優(yōu)勢都非常明顯，產(chǎn)品橫跨京式、蘇式、廣式三大流派，引入稻香村可以極大的豐富分銷產(chǎn)品體系，提高中秋項目競爭力，給到郵政客戶更多選擇，幫助營銷人員推銷的同時提高客戶滿意度。同時稻香村非常重視郵政渠道，給到湖北郵政較大利潤空間，既可以幫助提升銷售，又可以幫助提升經(jīng)濟效益。
四、效益分析
該公司目前已與其他地區(qū)開展合作，主要運作產(chǎn)品零售價格20元-300 元之間，產(chǎn)品毛利在50%左右。
五、風(fēng)險因素
�。ㄒ唬┻\作該產(chǎn)品的風(fēng)險點在哪里
1、產(chǎn)品退貨風(fēng)險：由于中秋月餅存在保質(zhì)期問題，如果進行大面積地市州分銷鋪貨銷售，可能產(chǎn)生大量庫存積壓，因而產(chǎn)生大量退貨無法消化的風(fēng)險，因此在銷售過程中需要采取訂單式訂貨制銷售，根據(jù)確定的訂單發(fā)貨可有效控制退貨風(fēng)險。
2.回款風(fēng)險：銷售過程中如果采取賒銷模式，存在銷售回款風(fēng)險，如果采取現(xiàn)銷模式，則避免回款風(fēng)險。
（二）風(fēng)險是否可控
可控。
項目市場調(diào)研報告13
一、研究背景
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對食品消費的需求越來越高。而大學(xué)生作為一個重要的消費群體，其消費行為對整個食品消費市場的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。因此，本次調(diào)研旨在深入了解大學(xué)生食品消費市場的現(xiàn)狀、問題及其原因，為相關(guān)企業(yè)提供市場參考和改進建議。
二、研究方法
本次調(diào)研采用問卷調(diào)查法，通過網(wǎng)絡(luò)平臺和實地發(fā)放問卷的方式，共收集到有效問卷200份。問卷內(nèi)容包括大學(xué)生的基本情況、食品消費習(xí)慣、購買方式、消費心理等方面。
三、研究結(jié)果
1.大學(xué)生食品消費現(xiàn)狀
�。�1）消費水平
調(diào)查結(jié)果顯示，大學(xué)生的食品消費水平主要分布在每月500元以下（占比54%），500-1000元（占比34%），1000元以上（占比12%）。
�。�2）消費頻次
大學(xué)生對食品的消費頻次較高，平均每周購買3-5次，其中以零食、方便食品和飲料為主。
�。�3）消費方式
大學(xué)生的食品消費方式主要有三種：超市購買（占比60%）、網(wǎng)購（占比25%）和便利店購買（占比15%）。
2.大學(xué)生食品消費問題
�。�1）食品安全問題
調(diào)查結(jié)果顯示，大學(xué)生對食品安全問題的關(guān)注度較高，其中最擔(dān)心的是添加劑過多、農(nóng)藥殘留和假冒偽劣產(chǎn)品。
�。�2）價格問題
大學(xué)生對食品價格的敏感度較高，其中有近六成的受訪者認為價格過高是制約其購買的主要原因。
�。�3）品質(zhì)問題
大學(xué)生對食品品質(zhì)的要求較高，其中有近七成的受訪者認為品質(zhì)差是制約其購買的`主要原因。
3.大學(xué)生食品消費心理
�。�1）品牌意識
大學(xué)生對食品品牌有較高的認知度和選擇意識，其中有近八成的受訪者表示會優(yōu)先選擇知名品牌。
�。�2）新品嘗試
大學(xué)生對新品嘗試的意愿較高，其中有近六成的受訪者表示會嘗試新品。
�。�3）口感偏好
大學(xué)生對食品口感的偏好較為多樣化，其中以辣味、甜味和酸味為主。
四、研究結(jié)論
通過本次調(diào)研，可以得出以下結(jié)論：
�。�1）大學(xué)生的食品消費水平較為穩(wěn)定，但對食品安全、價格和品質(zhì)等問題的關(guān)注度較高。
（2）大學(xué)生的食品消費方式以超市購買為主，但網(wǎng)購和便利店購買的比例也不容忽視。
�。�3）大學(xué)生對食品品牌有較高的認知度和選擇意識，同時對新品嘗試的意愿也較高。
�。�4）大學(xué)生對食品口感的偏好較為多樣化，以辣味、甜味和酸味為主。
五、建議
�。�1）加強食品安全監(jiān)管，減少添加劑使用和農(nóng)藥殘留問題，打擊假冒偽劣產(chǎn)品。
�。�2）降低食品價格，提高消費者的購買意愿。
�。�3）加強食品品質(zhì)監(jiān)管，提高產(chǎn)品的質(zhì)量和口感。
（4）加強品牌建設(shè)和推廣，提高品牌知名度和美譽度。
�。�5）推出新品并加強宣傳，滿足消費者的新鮮感和嘗試欲望。
�。�6）根據(jù)大學(xué)生的口感偏好，推出更多符合其口味的產(chǎn)品。
六、結(jié)語
通過本次調(diào)研，我們可以了解到大學(xué)生食品消費市場的現(xiàn)狀、問題及其原因，為相關(guān)企業(yè)提供了市場參考和改進建議。希望本報告能夠?qū)Υ蠹矣兴鶈l(fā)和幫助。
項目市場調(diào)研報告14
1調(diào)研目的
結(jié)合汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)基本情況，通過企業(yè)行業(yè)調(diào)研應(yīng)用所學(xué)基礎(chǔ)理論知識和專業(yè)技能，分析掌握行業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀，了解與專業(yè)相關(guān)的行業(yè)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況和運行組織狀況、工作流程以及行業(yè)未來發(fā)展情況。
2調(diào)研的時間與對象
調(diào)研對象：本次調(diào)研主要針對南昌主城及周邊區(qū)汽車4S店、二手車交易中心和保險公司。
調(diào)研時間：20xx年9月12日—20xx年11月12日
3調(diào)研內(nèi)容
1。汽車營銷類人才現(xiàn)狀與需求
2。汽車營銷類的崗位設(shè)置及相關(guān)企業(yè)汽車營銷崗位群
3。汽車營銷類從業(yè)人員素質(zhì)和結(jié)構(gòu)
4。汽車營銷類人才職業(yè)能力要求
4調(diào)研的方式與組織
在調(diào)研過程中，我們采用，走訪調(diào)查和電話調(diào)查。最后收集有效調(diào)查數(shù)據(jù)并撰寫行業(yè)企業(yè)調(diào)查報告。
5調(diào)研統(tǒng)計分析
5。1車營銷類人才現(xiàn)狀與需求
隨著當(dāng)代高新技術(shù)的快速發(fā)展，汽車現(xiàn)代化程度的不斷提高，勢必對汽車售后技術(shù)服務(wù)行業(yè)的科技含量提出越來越高的要求。這就決定了汽車售后服務(wù)人員不但要掌握傳統(tǒng)的汽車維修技術(shù)，更重要的是必須盡快掌握現(xiàn)代電子控制維修技術(shù)。而正是由于現(xiàn)代電子控制裝置高的技術(shù)含量，維修人員如果不經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)學(xué)習(xí)，就很難掌握現(xiàn)代汽車服務(wù)與維修技術(shù)。因此汽車技術(shù)服務(wù)與營銷必然有巨大的市場潛力和廣闊的市場前景。
據(jù)國家人才網(wǎng)統(tǒng)計資料顯示，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷人才需求已經(jīng)進入社會總體需求前五名，現(xiàn)已經(jīng)成為國家緊缺人才的四大專業(yè)之一�？偟膩碇v，全國汽
車銷售及售后服務(wù)技術(shù)為將需要大量的、受過高等教育的汽車運用高級技術(shù)人員。社會需求預(yù)測，隨著汽車工業(yè)的發(fā)展，社會對汽車售后服務(wù)行業(yè)的高級技術(shù)人員的需求將是旺盛的，并且呈上升勢頭。因此，大量培養(yǎng)側(cè)重于現(xiàn)代汽車售后服務(wù)的人才符合當(dāng)前我國汽車售后服務(wù)行業(yè)的急迫要求。
汽車后服務(wù)市場需要大量的從業(yè)人員，未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，涉及汽車后市場的汽車企業(yè)業(yè)務(wù)管理、汽車技術(shù)服務(wù)與貿(mào)易、汽車保險與理賠等內(nèi)容的企業(yè)市場行為越來越多，也急需大量相關(guān)懂得汽車專業(yè)知識的專門人才。汽車技術(shù)服務(wù)與營銷人員需求量將持續(xù)上升，人才需求將達到較大規(guī)模。同時但是目前的人員素質(zhì)遠遠滿足不了行業(yè)發(fā)展需要，由于經(jīng)過系統(tǒng)學(xué)習(xí)的專業(yè)人員供不應(yīng)求，導(dǎo)致大量未經(jīng)任何培訓(xùn)的人員進入汽車服務(wù)行業(yè)。我國從事汽車服務(wù)行業(yè)人員中，初中及以下文化程度的占38。5%，高中文化程度的占51。5%，大專及以上文化程度的則僅占10%（其中�？茖哟蔚恼剂舜蠖鄶�(shù)，而本科層次的更少），結(jié)構(gòu)比例約為4：5：1。在發(fā)達國家，這一比例一般為2：4：4。從業(yè)人員中的技能等級狀況同樣令人擔(dān)憂，技師和高級技師僅占技工總數(shù)的8%。由于從業(yè)人員總體素質(zhì)較差，導(dǎo)致勞動生產(chǎn)效率低、管理水平不高、服務(wù)質(zhì)量不到位。最近幾年由于汽車類的中職和高職專業(yè)畢業(yè)生進入市場，這一狀況有所改觀，但是高素質(zhì)的專業(yè)人才尤其是掌握多種專業(yè)知識和技能的復(fù)合型人才仍然非常緊缺。今年的汽車服務(wù)企業(yè)需要的畢業(yè)生仍然供不應(yīng)求。
在二手車市場上也同樣出現(xiàn)快速增長的勢頭。而隨著新車保有量達到一定程度后，我國二手乘用車市場作為汽車市場的又一生力軍正在逐步崛起走強，江西手車的發(fā)展也進入了高速的軌道。在南昌市舊機動車市場調(diào)研過程中了解到，受過規(guī)范教育的二手車銷售人員，以及二手車鑒定評估人員在二手車交易過程中還是很少的，整個市場亟需受過正規(guī)教育的、具有較高素質(zhì)的二手車銷售人員和二手車鑒定評估人員進入汽車銷售的領(lǐng)域，來提升整個汽車服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。
5。2汽車營銷崗位群分布
通過對調(diào)查結(jié)果的歸類，汽車服務(wù)所涉及的經(jīng)營活動范圍，從不同的角度可劃分為不同類型，按消費過程可分為：
購銷服務(wù)：整車銷售、配件銷售。舊車交易、金融貸款、廣告宣傳、購車咨詢、汽車展覽等；
使用服務(wù)：管理代理。燃料供應(yīng)。維護修理。美容裝飾、停車租賃，導(dǎo)航支持、意外救援、防盜保安、駕駛學(xué)校、汽車旅館等；
權(quán)益服務(wù)：法規(guī)咨詢、檢測仲裁、事故分析、保險理賠等；
汽車服務(wù)范圍涉及汽車消費的各個方面，但是各項服務(wù)都具有以汽車技術(shù)知識為基礎(chǔ)，并且還需要相關(guān)領(lǐng)域知識支持的特點。
�。�1）汽車銷售等企業(yè)
汽車銷售企業(yè)是汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)主要的就業(yè)方向。汽車銷售企業(yè)崗位群按企業(yè)的業(yè)務(wù)部門劃分可以分為：
根據(jù)目前的保險業(yè)的狀況，目前汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)的學(xué)生可在相關(guān)財產(chǎn)保險公司進行頂崗實習(xí)和就業(yè)。具體如下：
在汽車銷售等企業(yè)，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)學(xué)生可進行頂崗實習(xí)和就業(yè)的細分崗位：1）銷售顧問；2）前臺接待；3）保險承保員4）保險理賠員；5）續(xù)保專員；6）服務(wù)顧問；7）客服專員；8）服務(wù)員；9）展廳集客統(tǒng)計員；10）精品、附件銷售員等。
�。�2）各保險公司企業(yè)根據(jù)目前的保險業(yè)的狀況，目前汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)的學(xué)生可在相關(guān)財產(chǎn)保險公司進行頂崗實習(xí)和就業(yè)。具體如下：
1）承保崗
承保崗：主要工作是出保單。此崗位需要專業(yè)的`保險知識，針對于汽車專業(yè)，以所學(xué)過《汽車保險與理賠》為優(yōu)勢，其他涉及的不多。承保崗分為：
1．內(nèi)勤：柜面業(yè)務(wù)人員，有固定的上班時間，主要負責(zé)接待上門客戶，店一些工作安排。
2．外勤：主要負責(zé)聯(lián)系客戶，為店里拉保費，俗稱“跑保險”。
2）保險理賠崗位
L．定損員：事故車的定損，現(xiàn)場查勘，它需要專業(yè)的汽車方面知識，與汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)對口，例如：事故車出險后，哪些部位受損，需要修理還是換件，這些依托對汽車結(jié)構(gòu)的了解，如所學(xué)的《發(fā)動機構(gòu)造與維修》、《汽車底盤構(gòu)造與維修》等相關(guān)內(nèi)容并且需要經(jīng)驗。入職后，保險公司內(nèi)部將培訓(xùn)，考定損員初級證書，工作六年后，考中級證書，還有高級證書，此崗位發(fā)展前景非常好。
2．核損員：定損之后，需要上級部門進行核損，核損比定損高一級，沒有幾年工作經(jīng)驗不容易任職。
3．索賠員：在保險理賠進行最后階段時，需要核賠員進行最后賠款的審核。 這個工作一般也是有經(jīng)驗的工作人員可以做。但經(jīng)過定損員的工作歷練，可實現(xiàn)定損員和核賠員的晉升。
汽車AS店的汽車銷售、市場策劃、汽車維修、汽車保險理賠部門，汽車配件銷售，二手車評估與銷售部門有以下崗位：
5。3汽車營銷類人才職業(yè)能力要求
通過調(diào)查，反映在汽車營銷崗位中的職業(yè)能力要求按專業(yè)能力、社會能力和方法能力來分項統(tǒng)計，集中于下表。表中顯示就職業(yè)能力而言，針對于汽車營銷業(yè)務(wù)的崗位群所需要的能力基本都包含其中，其社會能力集中于職業(yè)素養(yǎng)、合作與溝通以及計劃與創(chuàng)新能力。
5。4汽車營銷類人員職業(yè)素質(zhì)要求
在調(diào)查中，我們進一步對汽車營銷類人員職業(yè)素質(zhì)要求進行了調(diào)查。調(diào)查顯示，汽車營銷類人員在職業(yè)素質(zhì)的13項指標(biāo)中，職業(yè)道德、執(zhí)行能力、敬業(yè)精神、合作精神、紀律觀念等人文素質(zhì)要求排在了前列，盡管在企業(yè)員工的不同層面上顯示了素質(zhì)要求的差異，但無一例外地對這些人文素質(zhì)的要求都排在了前位。表明現(xiàn)代企業(yè)越來越注重企業(yè)員工的人文素養(yǎng)和基本素質(zhì)，更看重員工對企業(yè)的認同和敬業(yè)奉獻精神。
6調(diào)查發(fā)現(xiàn)的企業(yè)行業(yè)中普遍存在的一些問題
通過幾個地區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶主城及周邊的汽車4S店硬件條件都相當(dāng)先進和齊備，但軟件方面相對較弱。據(jù)調(diào)查，目前汽車S店前臺各工種在人力資源方面突出的矛盾是員工職業(yè)綜合能力無法達到廠家規(guī)定的標(biāo)準，制約了行業(yè)發(fā)展的速度與質(zhì)量。就汽車銷售業(yè)務(wù)領(lǐng)域而言，人員結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)方面都存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1．服務(wù)顧問專業(yè)素質(zhì)低、服務(wù)意識淡薄服務(wù)意識是指企業(yè)所有成員為顧客服務(wù)的態(tài)度和觀念包括對顧客服務(wù)的積極性、責(zé)任心等。它是開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)、構(gòu)建服務(wù)文化的內(nèi)容和前提。而服務(wù)意識淡薄是前臺員工比較普遍存在的問題。南昌市多數(shù)品牌的汽車4S店是在近5年內(nèi)建立的，為了應(yīng)付汽車維修量的大幅增長，許多企業(yè)在用人尺度上只能無奈放寬了要求，許多前臺員工沒有經(jīng)受過系統(tǒng)的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，也不能理解良好的服務(wù)禮儀對工作的積極作用。由于職業(yè)道德方面的差距在向顧客提供服務(wù)時會不自覺的出于個人利益的考慮，以能否提高交易金額作為交流溝通的目的和熱情與否的首要條件。服務(wù)態(tài)度和觀念的錯位，使得再好的崗位培訓(xùn)也無法發(fā)揮作用。許多服務(wù)顧問對責(zé)任心的理解多數(shù)理解為按時上下班、完成規(guī)定的工作任務(wù)，雖然不能算錯但是在目前行業(yè)競爭日益激烈的條件下還非常不夠。在實際工作過程中很少有員工把能為顧客提供滿意的服務(wù)當(dāng)成是否有責(zé)任心的重要標(biāo)準。所有到4S店里來的顧客都有不同類型的問題需要幫助解決，愿不愿意幫助顧客解決、問題解決的是否讓顧客滿意就取決于責(zé)任心和積極性了。服務(wù)意識最終是要用語言和行為來體現(xiàn)的，語言的運用能力是多數(shù)員覺得需要提升的工作能力。是否能把問題說清楚基本決定了客戶對服務(wù)顧問個人素質(zhì)的感覺，是否能說到點子上則基本決定了客戶是否愿意把自己的需求交由企業(yè)來滿足，這也體現(xiàn)了服務(wù)顧問自身的概念能力和對客戶心理的揣摩能力。所有我們接觸過的企業(yè)主要負責(zé)人都認為前臺員工具有服務(wù)意識是比具有相關(guān)汽車產(chǎn)品知識更重要的工作能力。
2．前臺服務(wù)人員知識結(jié)構(gòu)不合理
目前上崗的維修服務(wù)接待人員分為三個部分：1）大都分為實習(xí)生；2）少量一般員工；3）個別企業(yè)認同的技術(shù)骨干。在這方面沒有明確的國家技術(shù)等級
要求，由于維修服務(wù)接待工作技術(shù)含量比較高（對車輛故障的診斷），所以多數(shù)企業(yè)采取了從維修工中間選拔溝通能力強一點的員工到維修服務(wù)崗位上去。但實踐中發(fā)現(xiàn)這種模式不是很成功，首先需要明確在維修服務(wù)的崗位上更多運用的知識和能力是哪些？所有的維修服務(wù)主管都表示“溝通能力”、“揣摩客戶心理”的能力、服務(wù)意識是最重要的，需要豐富的維修經(jīng)驗判斷車輛故障的機會很少。
即使有也可以調(diào)車間的檢驗師協(xié)助處理，當(dāng)然，如果員工在有了與人溝通協(xié)調(diào)的能力后再具備維修知識和故障檢驗?zāi)芰透昧�，可這樣的人待遇也不會低，企業(yè)往往是根據(jù)工作經(jīng)驗和動手能力對技術(shù)等級的劃分，由于車輛檢測工作量有限從經(jīng)營成本考慮不會大量保留高工資維修服務(wù)人員。于是我們在很多4S店可以看到老板為了節(jié)省員工工資的開支，大都聘用許多實習(xí)生并且默許這些工作能力不夠的實習(xí)生獨自對顧客車輛進行維修接待，以達到節(jié)省開支的目的。其次，在維修服務(wù)人員中的實習(xí)生，他們的汽車產(chǎn)品理論知識基本夠用了，但是服務(wù)意識基本沒有，或者說基本不知道服務(wù)意識的含義，綜合職業(yè)能力的提高大都是依靠自己的工作經(jīng)驗來積累，這樣使得他們的成長時間較長，企業(yè)對人員培養(yǎng)的投資也過大。這就是我們所說的知識結(jié)構(gòu)的不合理，僅僅具有汽車產(chǎn)品知識是無法滿足維修服務(wù)崗位的工作需要的，在學(xué)校的課程體系中又很缺乏這類指導(dǎo)，因為這不是一門單獨的課程能解決的問題。
另外，因為地域的差別，有些4S店給維修服務(wù)崗位的起始工資是很低的，這也是導(dǎo)致了人員流動性的增加的一個非常重要的因素，企業(yè)對員工工作能力的評價與員工對自己工作能力的評價標(biāo)準不一樣，企業(yè)好不容易將人才培養(yǎng)出來，但員工干了幾年之后工資標(biāo)準依然遠遠落后于自己的期望值，自然熱情低落，從而導(dǎo)致了跳槽或轉(zhuǎn)行。崗位人員心理上的不穩(wěn)定直接影響了工作的積極性和為顧客提供服務(wù)的質(zhì)量。
3．缺乏精益管理意識，工作效率低在汽車4S店管理模式基本是按照汽車制造廠家的要求實施的，每個品牌在確定要建立新4S店的時候都要求全國統(tǒng)一的模式，各地經(jīng)濟發(fā)展水平不一，風(fēng)土人情差別大，按照統(tǒng)一的模式進行管理會產(chǎn)生很多問題。另外投資方一般會奉行“賺錢才是硬道理”的經(jīng)營哲學(xué)，想急于收
回投資的短期行為明顯，這些都會妨礙管理的效率。在我國的汽車產(chǎn)業(yè)鏈中生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)是不同的利潤環(huán)節(jié)但基本分為制造與售后兩個大的環(huán)節(jié)，廠家對于大多數(shù)4S店的要求還是以銷量論英雄，為此廠家會注重向4S店提供產(chǎn)品技術(shù)和相關(guān)檢測設(shè)備方面的支持，在管理方面注重維護客戶滿意度的問題，只要達到廠家要求的客戶滿意度標(biāo)準廠家對4S店其他經(jīng)營管理很少過問，更談不上培訓(xùn)指導(dǎo)。各個4S店為了年末返點的利益都在拼命抓客戶滿意度，但是由于其他方面的管理往往不協(xié)調(diào)甚至相互矛盾，結(jié)果客戶滿意度也難以保證。
在走訪調(diào)研過程中各4S店人力資源主管都有同樣的感覺，就是技術(shù)管理及經(jīng)營管理人員中，具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員比例較低，具有專業(yè)技術(shù)職稱證書者占53。35%，沒有專業(yè)技術(shù)職稱者高達46。65%。專業(yè)技術(shù)管理及經(jīng)營管理人員結(jié)構(gòu)不合理，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱證書者，其中初級占46。7%，中級占40。2，高級占13。1%；具有高級職稱人員中，年齡在55歲以上的占23。3%。
7結(jié)論
通過對企業(yè)行業(yè)的調(diào)查和統(tǒng)計分析可以得出幾方面的結(jié)論：
1．中國汽車消費市場潛力巨大，產(chǎn)銷量在近幾年仍將持續(xù)增長。重慶汽車后市場的汽車服務(wù)領(lǐng)域前景看好，汽車營銷類人才需求依然旺盛，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)就業(yè)前景看好。
2．通過調(diào)查分析，顯示出汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)人才培養(yǎng)面對的企業(yè)以汽車4S店為主，輻射到二手車鑒定評估與交易機構(gòu)，汽車保險與公估公司和汽車租賃企業(yè)，所面向的就業(yè)崗位包括汽車信貸、汽車銷售、汽車保險承保與理、汽車維修接待、客戶服務(wù)與管理、汽車零配件流通與銷售、汽車用品銷售、二手車鑒定與交易、汽車租賃經(jīng)營管理等。專業(yè)覆蓋面較廣，面向崗位群較大。針對企業(yè)和工作性質(zhì)的差異，可以考慮在汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)中開設(shè)汽車保險與理賠，二手車鑒定評估與交易、汽車租賃專業(yè)方向，在專業(yè)的統(tǒng)一平臺上通過部分課程的開設(shè)有側(cè)重地培養(yǎng)適應(yīng)與不同企業(yè)和就業(yè)崗位的適用人才。
3．在對汽車營銷類人員能力與素質(zhì)的調(diào)查顯示，除了對營銷人員的專業(yè)知識和技能有通常的要求外，企業(yè)對員工的人文素質(zhì)要求已經(jīng)凸顯出來，更看重職
業(yè)道德、敬業(yè)精神、團隊合作、溝通交流等心智型的人文素養(yǎng)，而且對職業(yè)級別越高的這樣的要求越強烈，成為企業(yè)用人的首選因素。
4．調(diào)查的同時接受了企業(yè)對專業(yè)建設(shè)的意見。從反映的信息來看，企業(yè)對在校生人文素質(zhì)和基礎(chǔ)能力訓(xùn)練有更高的期望。
項目市場調(diào)研報告15
為全面了解**規(guī)劃范圍內(nèi)招商引資工作情況，有效促進下一步工作開展，科學(xué)制定工作計劃，加速推進項目招商，切實做好項目服務(wù)，受管委會委托，我部近期對*、*、*三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的第三產(chǎn)業(yè)項目，特別是已引進的商貿(mào)、房地產(chǎn)項目進行了一次專題調(diào)研�，F(xiàn)將本次調(diào)研的有關(guān)情況及后段工作建議報告如下。
一、基本情況
**規(guī)劃范圍內(nèi)的*、*、*三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前已引進商貿(mào)、地產(chǎn)項目41個，其中房地產(chǎn)項目26個，商業(yè)項目5個，物流項目2個，酒店4家，汽車城項目1個、餐飲項目1個、生態(tài)農(nóng)莊2個，累計協(xié)議引進資金452.06億元。截止調(diào)研當(dāng)日，已有9個項目建設(shè)完成投入使用，共完成投資30.36億元。20xx年計劃總投資約40.2億元，其中續(xù)建項目18個，新建項目7個，其他項目因資金等原因暫未啟動。
近年來，通過完善制度，強化措施，招商引資工作取得了一定成效。一是項目數(shù)量快速增加。以*為例，已引進的21個項目中，20xx6年以前引進的項目只有玫瑰園、和記黃埔等為數(shù)不多的幾家，其余絕大多數(shù)均為20xx年后引進項目。伴隨區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的提速，招商引資工作呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，項目數(shù)量快速增加。二是項目質(zhì)量不斷提升。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，**在全國尤其是中部城市中的發(fā)展優(yōu)勢突顯，各地的商業(yè)精英們紛紛聚焦**，關(guān)注**，給**的招商引資工作增添了新的活力，中糧、明發(fā)等實力企業(yè)相繼落戶，特別是濱水新城成立后，累計接待國內(nèi)外投資商和項目單位80余家，五礦二十三冶、中航等央企，大連萬達、上海世茂、廣東光大等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛前來考察。
二、主要問題
1、土地供應(yīng)。用地指標(biāo)不足是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在的普遍問題，也是制約招商引資工作快速發(fā)展的一個關(guān)鍵性問題。全縣一年的建設(shè)用地指標(biāo)僅20xx畝左右，分配到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建設(shè)用地指標(biāo)只有不到300畝，遠遠無法滿足招商需要。以**鎮(zhèn)為例，按年建設(shè)用地供地指標(biāo)300畝計，今年計劃啟動項目總占地面積613.63畝，占年計劃供地量的204.5%；目前在談項目總占地面積5300畝，是年計劃供地量的17.67倍。
2、征地拆遷。征拆進度一直以來都是制約項目建設(shè)的瓶頸。近幾年來，國家對征拆工作的管理日趨嚴格，這在一定程度上影響了項目征拆進度。在調(diào)研過程中，明發(fā)商業(yè)中心、永通汽車城、**紫鑫酒店等項目就對加快征拆提出了迫切要求。
3、投資環(huán)境。一方面項目落戶需要辦理的各種手續(xù)仍然比較繁瑣。項目從簽約到啟動，各項程序所需耗費的時間一般在三個月以上，如果涉及用地指標(biāo)、規(guī)劃調(diào)整等問題所需時間更長，甚至要一兩年之久。另一方面配套基礎(chǔ)設(shè)施仍有待進一步完善。配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度直接影響到周邊項目建設(shè)及市場前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**大道建設(shè)以提升樓盤品質(zhì)。
4、隊伍建設(shè)。一是人員配置不足。除**鎮(zhèn)配備了較多專職工作人員外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)專職招商工作人員人數(shù)不多，大多數(shù)是同時兼任多個工作崗位，不利于業(yè)務(wù)水平的提升。二是缺乏優(yōu)秀的專業(yè)人才�，F(xiàn)有的招商隊伍中精通商務(wù)、會說外語、熟悉法律的專業(yè)人才不多。
三、后段工作想法及建議
1、加大宣傳，奠定招商工作基礎(chǔ)。一是強化日常宣傳。此次調(diào)研中我們把宣傳與調(diào)研相結(jié)合，在今后的工作中，我們將更加注意強化各種形式的日常宣傳，將日常工作與宣傳相結(jié)合，隨時隨地宣傳新區(qū)。二是加強網(wǎng)絡(luò)宣傳。應(yīng)加快門戶網(wǎng)站的建立，并設(shè)立招商引資專欄，及時發(fā)布更新招商項目、投資程序、優(yōu)惠政策、項目進展等內(nèi)容，讓更多的人認識新區(qū)、了解新區(qū)、關(guān)注新區(qū)，為新區(qū)發(fā)展開拓更為廣闊的空間。三是適當(dāng)活動宣傳。根據(jù)需要積極組織籌辦或組團（隊）積極參加各地區(qū)舉辦的會展招商活動，增加外地客商對新區(qū)的了解，提高新區(qū)知名度。
2、科學(xué)規(guī)劃，確保項目布局合理。一是要加快編制規(guī)劃。目前濱水新城相關(guān)規(guī)劃正在逐步完善，規(guī)劃的不確定在一定程度上造成了招商信息的不確定，制約了招商工作的快速推進；二是科學(xué)定位規(guī)劃。規(guī)劃是對招商工作的指導(dǎo)和服務(wù)，要通過科學(xué)制定規(guī)劃為后續(xù)招商項目的合理布局提供指導(dǎo)性服務(wù)；三是準確采集數(shù)據(jù)。對新區(qū)主要片區(qū)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集要詳實準確，為項目招商爭取主動。
3、完善機制，增強招商工作的主動性。一是完善激勵機制。對招商工作有突出貢獻的部門和個人進行獎勵，針對介紹人按其發(fā)揮作用大小制定不同等級的獎勵措施。二是健全考核機制。科學(xué)制定考核目標(biāo)，將服務(wù)招商工作的具體內(nèi)容列入新區(qū)各部門的`考核指標(biāo)，建立“部門配合、人人有責(zé)”的考核新機制，形成主動服務(wù)招商、人人參與招商的新局面。三是制定優(yōu)惠政策。根據(jù)縣內(nèi)現(xiàn)有政策，結(jié)合新區(qū)實際，制定優(yōu)惠政策。并對個別重大項目，有針對性的加大優(yōu)惠程度，凸顯新區(qū)招商環(huán)境優(yōu)勢。
4、創(chuàng)新方式，增強招商工作的實效性。一是突出重點項目的招商。改變“接待式”的被動招商模式，制定重點招商項目計劃，進行主動、有針對性的上門招商。二是推進板塊招商。拿出幾個條件成熟的區(qū)域，在依照新區(qū)整體規(guī)劃的前提下實行板塊招商。重點推進**項目的招商，有序開展谷山片區(qū)的開發(fā)。三是引進BT合作模式。目前在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，我們正在積極探索引進BT建設(shè)模式進行招商，已與二十三冶集團進行多次接觸。在今后的工作中，我們將學(xué)習(xí)借鑒各地的成功經(jīng)驗，迅速形成一套適合新區(qū)的成熟的BT建設(shè)合作模式。
1、綠線控制范圍過大的問題。（明發(fā)集團）
按照規(guī)劃局出具的規(guī)劃條件，金星大道旁綠線控制距離為27米。
明發(fā)方面認為：綠線控制范圍過大，將涉及到實際凈用地面積和綠化投入成本增加等問題。
2、總包干經(jīng)費范圍爭議。（明發(fā)集團）
協(xié)議書第2.2條約定：前期開發(fā)包干經(jīng)費包含項目用地的土地出讓金、土地補償費、青苗果樹及附屬物補償費、拆遷補償安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的建設(shè)費用、耕地占用稅、“三金”（土地儲備金、工業(yè)用地成本調(diào)節(jié)金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)金）、土地出讓業(yè)務(wù)經(jīng)費及失地農(nóng)民社�；稹⑼恋貓蠹䦟徟愘M等項目用地前期開發(fā)過程中的一切成本、費用及稅收。
掛牌文件第九條價外稅費規(guī)定：掛牌交易不包括應(yīng)繳納的價外稅費。契稅和掛牌交易服務(wù)費由出讓方按有關(guān)政策和規(guī)定收取。
明發(fā)方面認為：①協(xié)議書的土地出讓業(yè)務(wù)經(jīng)費中應(yīng)該包含掛牌交易服務(wù)費。②協(xié)議書中未明確說明包干費是否包括契稅，但契稅應(yīng)按包干經(jīng)費的4%交納，而不是按照摘牌地價的4%交納。
3、請求盡快簽訂有關(guān)問題的補充協(xié)議。（盈峰翠邸）
用地范圍內(nèi)有一處水渠需要改造，已簽訂的合同中未具體明確，之前已向清政縣長匯報，因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)離未能及時簽訂補充協(xié)議。請求與縣政府能盡快簽訂有關(guān)問題的補充協(xié)議，確保項目建設(shè)的順利推進。
4、反映電網(wǎng)建設(shè)有關(guān)問題。（聯(lián)誠國際）
從20xx年5月1日開始，長沙市所有新建住宅小區(qū)開始實行公專合一的電網(wǎng)，電梯等公共用電由小區(qū)物業(yè)收費，戶內(nèi)用電由業(yè)主直接到電力局繳費，公專合一的電網(wǎng)在申請建設(shè)的過程中難度較大。
5、反映自來水接入的有關(guān)問題。（聯(lián)誠國際）
最初規(guī)劃要求是100的水表，接入自來水時自來水公司不同意用100的水表，只安裝了50的水表，后因無法滿足需要又換成了100的水表，除收取了換表費用外還收取了管網(wǎng)配套等其他費用。
6、請求對步行街稅收給予優(yōu)惠。（聯(lián)誠國際）
步行街計劃今年5月開街，為吸引商戶加大宣傳力度，營造開街氣氛，擴大影響，促進縣城商業(yè)繁榮，請求縣政府對廣告稅收給予優(yōu)惠。
7、請求加快規(guī)劃調(diào)整相關(guān)手續(xù)的辦理。（臥龍灣）
戶型、外立面、容積率需要調(diào)整，去年3月、6月已分別進行兩次評估，手續(xù)一直未辦妥。
8、業(yè)主子女是否能到星城實驗中學(xué)、實驗小學(xué)就讀。（浩龍·音樂界）
9、請求加快征拆和高壓線遷移工作。（紫鑫酒店）
10、請求加快征拆盡快交地。（永通汽車）
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