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上半年房地產(chǎn)市場的分析報告
今年以來，我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，緊緊圍繞國務(wù)院18號文件明確的各項(xiàng)任務(wù)，采取有力措施，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，房價基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，商品房空置面積不斷下降，房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況，優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積 440.83萬平方米，同比增長了83.48％，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先是落實(shí)國家政策，控制拆遷規(guī)模，并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個，拆遷居民4149戶。其次加快中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，在年初確定的今年完成120萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上，南京市政府決定再追加30萬平方米，年底確保150萬平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中，購房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為，在不影響中長期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房，提供給市區(qū)的貧困無房家庭。其次是針對低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計(jì)劃，計(jì)劃XX年竣工90萬平方米。
二、XX年上半年南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看，上半年南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于銷：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬㎡，同比增長83.48％，預(yù)售面積381.8萬㎡，同比增長0.7％，供銷比為1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬㎡，預(yù)售面積345.76萬㎡，與去年年均水平相比增長4.46％，交易量仍保持穩(wěn)中有升，供銷比為1.13。房地產(chǎn)總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，上市量最大的三個板塊是江寧、河西、江北，也是預(yù)售量最高的三個板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟(jì)適用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應(yīng)稍顯不足。
3、市場體系逐步完善、二三級市場體系聯(lián)動，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬㎡，交易2.73萬套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬㎡，交易2.24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上，仍有小幅上升，租賃市場也水漲船高，租賃價格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價格增幅得到平抑：據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，商品住宅預(yù)售價格每月環(huán)比上漲分別為1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計(jì)上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國35個大中城市房價平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì)，今年受宏觀調(diào)控影響，南京房地產(chǎn)開發(fā)貸款自4月份以來有所下降，上半年南京房地產(chǎn)國內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元，同比增長49.2％，比四月份增幅下降了18.06個百分點(diǎn)。個人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長，個人住房貸款占個人消費(fèi)貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元，同比增長69.85％。個人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長的一個重要因素。
三、XX年下半年南京房地產(chǎn)市場走勢的基本判斷
隨著南京市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場的基本走勢為:
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34.07％，去年全年投資增幅為34.0％。從下半年發(fā)展趨勢看，由于受到今年國家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時房地產(chǎn)投資的增幅也不會下降很多，首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各項(xiàng)城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)；再次，一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，紛紛進(jìn)入，把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市常綜合以上因素，我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會保持30％左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)供需兩旺的局面，呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢
供應(yīng)將穩(wěn)步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡，預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于XX年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場，去年全年新開工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過半年左右的建設(shè)基本可以上市銷售，因此保守估計(jì)今年上市量將會達(dá)到800～900萬㎡。
需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產(chǎn)市場需求在去年基礎(chǔ)上，仍會繼續(xù)上升。從主動需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會持續(xù)增長，1－6月我市居民可支配收入增長13.7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。另外，我市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來的自動型需求會穩(wěn)定小幅增長。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持相當(dāng)?shù)某潭�，消費(fèi)信心將會恢復(fù)。綜上所述，維持我市需求增長的因素有利于需求的增長，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬㎡之上，總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
XX年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比XX年增加了3.3倍，今年國土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此今年的供應(yīng)量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷售也會有正常的銷售期，這是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來一直供不應(yīng)求，由于土地資源稀缺，下半年上市量不會增長太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷售增長卻比較平穩(wěn)，因此這兩個板塊的供需形勢不容樂觀。由于近年來商品住宅市場供不應(yīng)求，因此利潤較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價格增長56％，從而帶動商品房價格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價格也將上升，因此利潤空間較小的中低價位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位商品房，使商品房的供應(yīng)價格達(dá)到基本合理。
4、價格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會出現(xiàn)太大的波動。一方面，今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價格穩(wěn)定。另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心，不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。此外開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持商品房價格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。二手房價格在連續(xù)多月上漲之后，已經(jīng)接近新建商品房價格，質(zhì)價出現(xiàn)偏離，上漲空間已經(jīng)很小，下半年將趨于平衡。
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