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上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告范文
今年以來(lái)，我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，緊緊圍繞國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確的各項(xiàng)任務(wù)，采取有力措施，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商品房空置面積不斷下降，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場(chǎng)調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積 440.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了83.48％，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾，基本可以滿足居民的購(gòu)房需求。在全市總體供需走向平衡的同時(shí)，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先是落實(shí)國(guó)家政策，控制拆遷規(guī)模，并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個(gè)，拆遷居民4149戶。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上，XX市政府決定再追加30萬(wàn)平方米，年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對(duì)投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中，購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷(xiāo)再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為，在不影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對(duì)最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購(gòu)、建儲(chǔ)備1000套廉租住房，提供給市區(qū)的貧困無(wú)房家庭。其次是針對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個(gè)地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米。針對(duì)中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃，計(jì)劃xx年竣工90萬(wàn)平方米。
二、xx年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看，上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于銷(xiāo)：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)83.48％，預(yù)售面積381.8萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0.7％，供銷(xiāo)比為1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬(wàn)㎡，預(yù)售面積345.76萬(wàn)㎡，與去年年均水平相比增長(zhǎng)4.46％，交易量仍保持穩(wěn)中有升，供銷(xiāo)比為1.13。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿足居民的購(gòu)房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理，據(jù)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西、江北，也是預(yù)售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟(jì)適用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應(yīng)稍顯不足。
3、市場(chǎng)體系逐步完善、二三級(jí)市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng)，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬(wàn)㎡，交易2.73萬(wàn)套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬(wàn)㎡，交易2.24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上，仍有小幅上升，租賃市場(chǎng)也水漲船高，租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑：據(jù)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計(jì)上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì)，今年受宏觀調(diào)控影響，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降，上半年南京房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元，同比增長(zhǎng)49.2％，比四月份增幅下降了18.06個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長(zhǎng)21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元，同比增長(zhǎng)69.85％。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。
三、xx年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷
隨著XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為:
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)
今年上半年XX市房地產(chǎn)投資增幅為34
.07％，去年全年投資增幅為34.0％。從下半年發(fā)展趨勢(shì)看，由于受到今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時(shí)房地產(chǎn)投資的增幅也不會(huì)下降很多，首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各XX市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；再次，一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，紛紛進(jìn)入，把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市常綜合以上因素，我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持30％左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)供需兩旺的局面，呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢(shì)
供應(yīng)將穩(wěn)步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的上市量。主要原因在于xx年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，去年全年新開(kāi)工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過(guò)半年左右的建設(shè)基本可以上市銷(xiāo)售，因此保守估計(jì)今年上市量將會(huì)達(dá)到800～900萬(wàn)㎡。
需求仍保持旺盛勢(shì)頭：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在去年基礎(chǔ)上，仍會(huì)繼續(xù)上升。從主動(dòng)需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，1－6月我市居民可支配收入增長(zhǎng)13.7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動(dòng)需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。另外，我市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購(gòu)房需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭�，消費(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。綜上所述，維持我市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng)，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬(wàn)㎡之上，總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
xx年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比xx年增加了3.3倍，今年國(guó)土部門(mén)還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增長(zhǎng)，因此今年的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng)，總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷(xiāo)售也會(huì)有正常的銷(xiāo)售期，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來(lái)一直供不應(yīng)求，由于土地資源稀缺，下半年上市量不會(huì)增長(zhǎng)太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)卻比較平穩(wěn)，因此這兩個(gè)板塊的供需形勢(shì)不容樂(lè)觀。由于近年來(lái)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此利潤(rùn)較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長(zhǎng)56％，從而帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價(jià)格也將上升，因此利潤(rùn)空間較小的中低價(jià)位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品房，使商品房的供應(yīng)價(jià)格達(dá)到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。一方面，今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。另一方面，供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，各方利好因素仍在支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象。此外開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤(pán)整。二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)多月上漲之后，已經(jīng)接近新建商品房?jī)r(jià)格，質(zhì)價(jià)出現(xiàn)偏離，上漲空間已經(jīng)很小，下半年將趨于平衡。
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