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信托盡職調(diào)查報(bào)告
調(diào)查報(bào)告是對某項(xiàng)工作、某個事件、某個問題，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查后，將調(diào)查中收集到的材料加以系統(tǒng)整理，下面是小編搜集整理的信托盡職調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀查看。
篇一：信托盡職調(diào)查報(bào)告
事實(shí)上，從20xx年開始，多只信托產(chǎn)品就爆出償付問題，在信托業(yè)快速發(fā)展的當(dāng)下，高收益產(chǎn)品伴隨的信托公司的盡職調(diào)查能力也不斷引發(fā)追問。
曾在五礦信托擔(dān)任過信托經(jīng)理的王可曾向記者透露了信托公司的盡職調(diào)查過程。在王可看來，相對于盡職調(diào)查，“找項(xiàng)目”是各家信托公司的重中之重，而在所謂的盡職調(diào)查中，“粗放”二字更是貫穿全過程。
“找項(xiàng)目”是信托公司工作重中之重
據(jù)了解，目前信托產(chǎn)品幾乎完全是項(xiàng)目主導(dǎo)，銷售至上，調(diào)查研究能力成為其次。
“找項(xiàng)目發(fā)信托項(xiàng)目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激勵機(jī)制多在信托產(chǎn)品前端，即找項(xiàng)目端，從信托公司的人員構(gòu)成便可知一二。
“一家信托公司，信托項(xiàng)目經(jīng)理約占據(jù)一半以上，其職責(zé)就是不斷開發(fā)和培育項(xiàng)目源、制定發(fā)行銷售方案并部署實(shí)施、拜訪的形式開發(fā)高端客戶等。”王可稱，而信托產(chǎn)品的研發(fā)人員，其職責(zé)幾乎相當(dāng)于信托項(xiàng)目經(jīng)理。
以一家信托公司的招聘要求為例，信托項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)主要是編制高端客戶的市場配置方案、分析不同客戶的類型及其需求、合理調(diào)整投資配置、向渠道推薦投資品種引入外部代銷產(chǎn)品等。
“而信托項(xiàng)目經(jīng)理不同于券商投行，沒有類似保薦一樣的資質(zhì)考試。這就使得信托人員的專業(yè)調(diào)研能力無法與其他比擬。”王可稱。
“盡職調(diào)查”成信托機(jī)構(gòu)“軟肋”
所謂盡職調(diào)查指的是信托產(chǎn)品各方達(dá)成初步合作意向之后，經(jīng)協(xié)商一致，信托公司作為受托人，就本次信托相關(guān)的各類事項(xiàng)開展的現(xiàn)場調(diào)查、信息收集、資料分析等一系列活動。
“找到項(xiàng)目后就是設(shè)計(jì)信托計(jì)劃，調(diào)查一下企業(yè)財(cái)報(bào)、經(jīng)營情況，看看有沒有回款風(fēng)險(xiǎn)，只要風(fēng)控過關(guān)就可以。”王可表示，但大部分信托公司的盡職調(diào)查項(xiàng)目極為粗放，調(diào)研人員并沒有真正做到位。“比如，要求現(xiàn)場調(diào)查，部分信托公司為了節(jié)省成本，并不是定期進(jìn)行現(xiàn)場檢查，很多時(shí)候都在家寫‘自制報(bào)告’;另外，調(diào)查表格也極為粗略，就幾頁紙，與券商的報(bào)告的精準(zhǔn)和反復(fù)調(diào)研沒法比。”王可表示。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“粗放”還表現(xiàn)在對其財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查上。
“信托公司在做盡職調(diào)查時(shí)，調(diào)查財(cái)務(wù)狀況主要通過兩個渠道：一是分析公司最近三年度及近期(最近月報(bào)或季報(bào))會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表，針對發(fā)現(xiàn)的‘可疑點(diǎn)’向調(diào)查公司要求提供材料并對此做出分析;二是通過銀行征信系統(tǒng)查詢。”中融信托內(nèi)部人士劉玉祁向記者表示。
“比如，山西與內(nèi)蒙古的多數(shù)煤礦都涉及民間借貸，但信托公司在做盡職調(diào)查時(shí)很難發(fā)現(xiàn)這些負(fù)債。私人借貸具有隱秘性的特點(diǎn)，有的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司賬外民間融資沒有列入其公司財(cái)務(wù)報(bào)表，盡職調(diào)查人員從技術(shù)層面上幾乎無法發(fā)現(xiàn)。”劉玉祁表示，但信托調(diào)研人員深知行業(yè)潛規(guī)則，對于或有負(fù)債等財(cái)務(wù)問題可能睜一只眼閉一只眼。
對此，王可也表示，盡職調(diào)查成為目前國內(nèi)一些信托機(jī)構(gòu)的軟肋，更成為一些信托計(jì)劃“破裂”的“地雷”。
事實(shí)上，投資人在購買信托產(chǎn)品時(shí)，除合同外，就只有一份PPT推介材料，并沒有相應(yīng)的盡職調(diào)查報(bào)告。
對此，王可表示，信托產(chǎn)品屬于私募項(xiàng)目，盡職調(diào)查報(bào)告沒法和券商對上市企業(yè)公募報(bào)告那樣，一一逐筆分析，層層深入。
經(jīng)濟(jì)下行下信托產(chǎn)品應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控
“對很多項(xiàng)目的盡職調(diào)查做得不細(xì)，在經(jīng)濟(jì)下行背景下風(fēng)險(xiǎn)容易暴露。”王可表示。
2月13日，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年年末，中國信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到10.91萬億元，再創(chuàng)歷史新高。從資金信托的投向領(lǐng)域來看，投向房地產(chǎn)的信托余額1.03萬億元;投向工商企業(yè)的信托余額2.90萬億元;投向其他領(lǐng)域的信托余額1.47萬億元。
而今年更是信托產(chǎn)品集中兌付的一年。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，共計(jì)有8547個信托產(chǎn)品將到期，總規(guī)模達(dá)到12733.06億元。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信托規(guī)模預(yù)測大致保持平穩(wěn)，但是無法如期兌付的產(chǎn)品或?qū)⒗^續(xù)上行;礦產(chǎn)資源信托也將迎來兌付高峰年。
有媒體統(tǒng)計(jì)，2012年以來媒體報(bào)道的出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的信托產(chǎn)品共有20款，其中13款產(chǎn)品集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，5款集中于工商企業(yè)，2款產(chǎn)品涉及煤礦能源。
“有些行業(yè)極具特殊性，比如煤炭鋼貿(mào)，設(shè)立產(chǎn)品之初，煤價(jià)行情和現(xiàn)在相比差別非常大，行業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)始料未及。”華澳信托內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)表示，對于信托公司而言，預(yù)備提前量做好風(fēng)險(xiǎn)防控尤為關(guān)鍵。
另外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有必要暫停新項(xiàng)目發(fā)行。等待監(jiān)管部門調(diào)查排查結(jié)束后，再決定啟動發(fā)行與否為妥。
事實(shí)上，監(jiān)管層正在推動信托產(chǎn)品登記系統(tǒng)的建設(shè)，由信托業(yè)協(xié)會來協(xié)調(diào)主導(dǎo)，主要是搭建一個系統(tǒng)，將信托產(chǎn)品的要素進(jìn)行登記，令信息更加透明，風(fēng)險(xiǎn)披露更完善。
在用益信托首席分析師李旸看來，通過建立這一系統(tǒng)還可以完善信托行業(yè)整體數(shù)據(jù)，目前信托產(chǎn)品的數(shù)據(jù)比較籠統(tǒng)，不夠細(xì)致。該系統(tǒng)建立后，不僅可以讓監(jiān)管層掌握的情況更全面，同時(shí)也可以讓信托公司自身的業(yè)務(wù)發(fā)展更規(guī)范。
篇二：信托盡職調(diào)查報(bào)告
依據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》以及其它相關(guān)法律、法規(guī)，山東省國際信托投資有限公司與中信信托投資有限責(zé)任公司(以下簡稱“中信信托”)等多家參加信托公司共同推出“重慶市地產(chǎn)集團(tuán)銀團(tuán)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，本著恪盡職守、審慎盡責(zé)的原則，我公司與牽頭的中信信托投資公司對該項(xiàng)目進(jìn)行了盡職調(diào)查。
第一部分 項(xiàng)目基本情況
做為與國家開發(fā)銀行的延伸合作，中信信托擬做為牽頭信托公司組建信托公司銀團(tuán)就重慶地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行總額為15億元的信托銀團(tuán)貸款項(xiàng)目合作，銀團(tuán)貸款期限1年期5億元和2年期額度10億元，其中1年期貸款由國家開發(fā)銀行提供本息連帶責(zé)任保證，2年期由開行提供后續(xù)貸款支持，國家開發(fā)銀行重慶市分行承諾在信托計(jì)劃到期日向借款人發(fā)放與信托貸款額等額的貸款，信托銀團(tuán)貸款由國家開發(fā)銀行進(jìn)行管理。貸款資金用于西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)集團(tuán)“退二進(jìn)三”建設(shè)及中央商務(wù)區(qū)(南部)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)土地儲備整治等5個項(xiàng)目，由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)公司作為5個項(xiàng)目的統(tǒng)一借款人。
第二部分 項(xiàng)目借款人-重慶市地產(chǎn)集團(tuán)公司情況分析
一、借款人簡介
地產(chǎn)集團(tuán)成立于2003年2月28日，是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)(渝府[2002]211號文)成立的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理。注冊資本金20億元人民幣(全部由重慶市政府出資)。公司主營業(yè)務(wù)：負(fù)責(zé)建設(shè)用地的征用，進(jìn)行土地收購和開發(fā)整治，為建設(shè)用地集中統(tǒng)一提供土地;承辦國家和市級土地整理項(xiàng)目，為實(shí)現(xiàn)全市范圍的耕地“占補(bǔ)平衡”提供耕地資源;承辦市廉租住房保障管理機(jī)構(gòu)制定的廉租住房項(xiàng)目的開發(fā)和征用土地范圍內(nèi)的農(nóng)轉(zhuǎn)非還建房建設(shè);承辦市政府交辦的舊城改建項(xiàng)目。貸款卡號：5501010001471919。由于地產(chǎn)集團(tuán)具有政府背景，發(fā)展前景廣闊，地產(chǎn)集團(tuán)成立伊始即成為各商業(yè)銀行激烈競爭的對象。據(jù)悉，目前地產(chǎn)集團(tuán)已獲得各銀行授信超過150億元。
按照《市機(jī)構(gòu)編制委員會關(guān)于同意設(shè)立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的批復(fù)》(渝編[2003]10號)規(guī)定，地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)8個，即黨群工作部、行政管理部、發(fā)展研究部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、土地儲備整治一部、土地儲備整治二部、土地整理部、房屋開發(fā)建設(shè)部，核定事業(yè)編制75名。重慶市編委以渝編辦[2005]284號文批復(fù)同意地產(chǎn)集團(tuán)增加實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職責(zé)任務(wù)。
2004年地產(chǎn)集團(tuán)完成投資43億元,實(shí)現(xiàn)控制性土地儲備16萬畝，征用辦證19736.32畝;開發(fā)整理新增耕地733公頃;資產(chǎn)規(guī)模達(dá)156.5億元。出讓主城區(qū)土地3000畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓綜合價(jià)金30.2億元。
2005年—2010年地產(chǎn)集團(tuán)工作規(guī)劃是：集中發(fā)展土地的整治和儲備工作，采取“以地養(yǎng)地，滾動發(fā)展”的模式，在整治和儲備中實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。根據(jù)城市化發(fā)展要求，爭取從2005年到2010年累計(jì)控制性儲備土地197600畝，土地整治55000-60000畝;加強(qiáng)土地整理，以實(shí)現(xiàn)耕地的“占補(bǔ)平衡”，配合土地的儲備，在2005-2010年完成土地整理23000公頃，新增耕地10000公頃。
2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)，地產(chǎn)集團(tuán)代表市政府完全壟斷主城區(qū)一級土地市場，實(shí)現(xiàn)土地儲備的“一個渠道進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”，在土地供給上擁有“土地供應(yīng)總儲備，土地市場調(diào)節(jié)器”的基礎(chǔ)地位作用，并進(jìn)軍遠(yuǎn)郊區(qū)縣，帶動遠(yuǎn)郊區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地增值;按照市政府的要求，實(shí)施全市土地整理工作，實(shí)現(xiàn)全市耕地“占補(bǔ)平衡”;開展與土地儲備整治、土地整理相關(guān)業(yè)務(wù)的配套工作;集團(tuán)業(yè)務(wù)以控股或參股方式逐步擴(kuò)張到房地產(chǎn)開發(fā)、保險(xiǎn)、科技、服務(wù)等高盈利行業(yè)，并控股2-3家國內(nèi)主板上市的公司。
本部分需要增加的部分：借款人以往開發(fā)項(xiàng)目的情況介紹，包括開發(fā)累計(jì)面積、開發(fā)項(xiàng)目介紹、開發(fā)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益等。
另外公司是否是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，請說明。
二、借款人法人治理結(jié)構(gòu)分析
地產(chǎn)集團(tuán)是壟斷重慶市主城區(qū)土地供應(yīng)市場的國有獨(dú)資公司，受政府的委托管理和經(jīng)營國有資產(chǎn)。地產(chǎn)集團(tuán)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建了董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的三級治理結(jié)構(gòu)。公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格遵守《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》和《重慶市國有土地儲備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，采用《事業(yè)單位會計(jì)制度》進(jìn)行核算，并建立了《工程成本控制管理制度》、《計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理辦法》、《內(nèi)部審計(jì)制度》等一系列財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和會計(jì)、審計(jì)制度。
地產(chǎn)集團(tuán)能夠客觀、及時(shí)向有關(guān)各方披露財(cái)務(wù)信息，接受重慶市國資委、市財(cái)政局、集團(tuán)監(jiān)事會的監(jiān)督，2003年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)重慶康華會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)(開行認(rèn)可會計(jì)師事務(wù)所)，2004年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)重慶諦威會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)(重慶市國資委指定的會計(jì)師事務(wù)所)。
三、借款人財(cái)務(wù)狀況
(一)借款人近年財(cái)務(wù)情況
借款人屬于事業(yè)法人，執(zhí)行《事業(yè)單位會計(jì)制度》，故無法填列利潤、現(xiàn)金流等指標(biāo)。
地產(chǎn)集團(tuán)截止2005年6月末總負(fù)債54億元，其中銀行貸款42億元，其余為預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款等;凈資產(chǎn)主要為各項(xiàng)土地儲備發(fā)展基金和開發(fā)整理基金及儲備的土地資產(chǎn);總資產(chǎn)中無形資產(chǎn)(土地資產(chǎn))74億元。
(二)借款人在各商業(yè)銀行負(fù)債情況(截止2005年6月)
本部分需要補(bǔ)充說明借款人的信用情況，是否存在拖欠銀行貸款本息的情況。
四、借款人未來幾年土地出讓綜合收益分析
參照本部分請借款人分析其未來幾年的開發(fā)前景。
(一) 重慶市土地供應(yīng)形勢分析
國土資源部2003年3月發(fā)布的《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》(2001—2010年)，重慶市2001—2010年土地整理目標(biāo)53萬畝，土地復(fù)墾目標(biāo)6萬畝，土地開發(fā)目標(biāo)7萬畝，合計(jì)66萬畝。
1.建設(shè)用地供給潛力分析
都市區(qū)現(xiàn)狀土地資源總面積為5473平方公里，根據(jù)重慶市國土局的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀農(nóng)用地4333.5385平方公里，占土地資源的79%，其中耕地面積2110.6633平方公里，占農(nóng)用地的48.71%。建設(shè)用地826.5001平方公里(其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地415.5372平方公里)，占土地資源的15.08%，未利用土地及其它用地312.9614平方公里，占土地資源的5.98%。
根據(jù)正在編制的重慶市土地利用總體規(guī)劃預(yù)測，都市區(qū)2003年耕地面積為2110.6333平方公里，規(guī)劃2020年都市區(qū)耕地面積為1716.0668平方公里，預(yù)計(jì)建設(shè)用地占用耕地255.77平方公里，占全市現(xiàn)狀耕地面積的1%。在都市區(qū)中，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展和城市空間的結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要，主城區(qū)內(nèi)不再劃定基本農(nóng)田，即渝中、江北、南岸、大渡口、九龍坡、沙坪壩等六區(qū)不再保留基本農(nóng)田，渝北、北碚、巴南三區(qū)在主城區(qū)的部分不再保留基本農(nóng)田，使渝北、北碚、巴南三區(qū)基本農(nóng)田的總量有所減少，渝北、北碚、巴南三區(qū)適當(dāng)調(diào)整基本農(nóng)田布局，將主城區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田中的一部分調(diào)整到郊區(qū)，緩解都市區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田調(diào)出導(dǎo)致其它地區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)率過高的壓力。都市區(qū)2003年基本農(nóng)田面積為1749.9334平方公里，規(guī)劃2020年都市區(qū)基本農(nóng)田面積為1216.9393平方公里。
根據(jù)前面對都市區(qū)耕地保有量和基本農(nóng)田保有量的分析，到2020年，都市區(qū)耕地面積不低于1716.07平方米，基本農(nóng)田面積不低于1216.94平方公里，建設(shè)用地允許占用耕地256平方公里，加上可以轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的其它類用地，新增建設(shè)用地潛力約為700平方公里。
2.建設(shè)用地預(yù)測
2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為930平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為960平方公里;城市建設(shè)用地近幾年快速增長，假定未來仍然能夠保持這種增長速度，以7.5%作為高方案預(yù)測城市建設(shè)用地，2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為1080平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為1110平方公里;假定城市建設(shè)用地發(fā)展受外部環(huán)境波動影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭減緩，以 6.5%作為低方案預(yù)測城市建設(shè)用地，2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為860平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為890平方公里。
2003年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地415.53平方公里，其中含村鎮(zhèn)建設(shè)用地99.77平方公里，城市建設(shè)用地315.75平方公里;人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地79.76平方公里。2010年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地580平方公里，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地88平方米;2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地850平方公里，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地93平方米，其中主城建設(shè)用地790平方公里，郊區(qū)建設(shè)用地30平方公里;2050年遠(yuǎn)景發(fā)展期內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地控制在1100平方公里。
規(guī)劃至2020年，都市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地占用耕地213平方公里，占全市耕地面積的0.9%，其中基本農(nóng)田160平方公里，占全市基本農(nóng)田面積的0.8%。都市區(qū)基本農(nóng)田保有量達(dá)到91%。
3.人均用地指標(biāo)
根據(jù)正在編制的重慶市土地利用總規(guī)，重慶市將加強(qiáng)城市建設(shè)用地規(guī)模和分布的總體調(diào)控，對舊城區(qū)，適度增加建設(shè)用地，降低城市密度。規(guī)劃2020年，舊城區(qū)城市建設(shè)用地控制在350平方公里以內(nèi)，新增建設(shè)用地136平方公里，人均城市建設(shè)用地達(dá)到83平方米/人，較現(xiàn)狀提高12平方米;城市人口密度控制在12000人/平方公里左右，較現(xiàn)狀每平方公里約下降2000人。
重點(diǎn)建設(shè)城市新拓展地區(qū)，循序漸進(jìn)引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)和建設(shè)，優(yōu)先保障新拓展地區(qū)的交通、市政、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施以及教育、衛(wèi)生、文化等公益性化共設(shè)施的建設(shè)用地安排，新增城市建設(shè)用地主要向新拓展地區(qū)傾斜。規(guī)劃2020年，新拓展地區(qū)城市建設(shè)用地約為440平方公里，新增建設(shè)用地353平方公里，人均城市建設(shè)用地為98平方米/人，城市人口密度約為9800人/平方公里。
4.重慶市土地出讓定價(jià)制度
重慶市已建立土地基準(zhǔn)地價(jià)制度。2002年6月18日起執(zhí)行的《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》(渝府[2002]79)調(diào)整了全市基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，平均上調(diào)了91%。具體情況見下表：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，重慶市今后將定期調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和土地級別。
根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》(2004年4月30日)，將主城區(qū)工業(yè)用地的土地級別增擴(kuò)至12級，其中9至12級基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
單位：元/平方米(50年)
土地級別 9級 10級 11級 12級
基準(zhǔn)地價(jià) 150 130 120 115
出讓金樓面價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 70 60 45 35
(二)地產(chǎn)集團(tuán)貸款期內(nèi)土地出讓計(jì)劃及收入預(yù)測
地產(chǎn)集團(tuán)目前除建設(shè)集團(tuán)所在的大楊石組團(tuán)P標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)外，共儲備有18個地區(qū)的地塊，主要位于都市圈內(nèi)南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)，總面積約108779畝。
評審依據(jù)《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》(重慶市人民政府令第137號)，和《重慶市國有土地儲備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》對地產(chǎn)集團(tuán)貸款期內(nèi)收入進(jìn)行測算。根據(jù)上述管理辦法，對于由市或區(qū)縣(自治縣、市)土地行政主管部門組織出讓后所得的綜合價(jià)金，按下列順序分配：
1、出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲備整治成本后的10%，作為土地儲備整治發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲備整治資金專戶;
2、扣除第1項(xiàng)以后的資金，全額上交財(cái)政，按市人民政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣(自治縣、市)人民政府按規(guī)定比例分配。第1項(xiàng)范圍的剩余資金，集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)及政權(quán)建設(shè)。
按現(xiàn)行管理辦法，土地出讓金市、區(qū)政府分配比例為，市級分得55%，區(qū)級分得45%。
根據(jù)渝財(cái)預(yù)[2004]102號文，重慶市財(cái)政局同意對西部新城西永組團(tuán)項(xiàng)目建安營業(yè)稅及附加收入、土地出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)全部返還。
綜上，地產(chǎn)集團(tuán)貸款期內(nèi)綜合收入=收回的土地整治成本+土地儲備整治發(fā)展專項(xiàng)資金+西部新城西永組團(tuán)土地出讓金、城市配套費(fèi)及稅收返還。
根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的決定》(2003年12月17日)，城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，主城內(nèi)由按建筑面積每平方米140元計(jì)征。本片區(qū)容積率未最后確定，評審考慮到重慶市制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的商業(yè)用地容積率為2，住宅用地容積率為3，評審對西部新城西永組團(tuán)取平均容積率為2。本片區(qū)用地面積為32909.55畝，因此建筑面積約為65819畝。
重慶市財(cái)政局已發(fā)文同意對西部新城西永組團(tuán)片區(qū)建安營業(yè)稅全額返還。由于此部分收入測算較困難，具有一定的不確定性，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，評審測算地產(chǎn)集團(tuán)貸款期內(nèi)分年收入時(shí)未考慮此部分收入。
評審根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)提供的供地計(jì)劃，綜合考慮各地塊片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對其貸款期內(nèi)綜合收入情況(不含大楊石組團(tuán)P標(biāo)準(zhǔn)分區(qū))預(yù)測如下：
綜上所述，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)未來若干年的綜合收益能夠覆蓋其目前融資金額，以該集團(tuán)土地資源為支撐的優(yōu)秀融資能力也完全能夠支持其在今后若干年內(nèi)的土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資。
第三部分 1年期貸款本息連帶責(zé)任保證人、后續(xù)貸款發(fā)放人
-國家開發(fā)銀行情況分析
國家開發(fā)銀行于1994年3月成立，直屬國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)。目前在全國設(shè)有32家分行和4家代表處。國家開發(fā)銀行主要定位為貫徹國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展命脈的基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目及配套工程建設(shè)中，發(fā)揮長期融資領(lǐng)域主力銀行作用。
國家開發(fā)銀行具有良好的市場業(yè)績，主要經(jīng)營指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。截至2004年底，開行的信貸資產(chǎn)達(dá)13786億元，當(dāng)期本息回收率99.77%，本息回收連續(xù)20個季度保持國際先進(jìn)水平;不良貸款率1.21%，同比下降0.13個百分點(diǎn);風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金對不良貸款覆蓋率285%;資本充足率10.51%。
作為政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，國家開發(fā)銀行主要任務(wù)是集中資金支持基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)建設(shè)，并對所投項(xiàng)目在資金總量和資金結(jié)構(gòu)配置上負(fù)有宏觀調(diào)控職責(zé)。國家開發(fā)銀行重點(diǎn)對電力、公路、鐵路、石油化工、城建及郵電通訊等行業(yè)提供貸款，開發(fā)銀行在這些領(lǐng)域的貸款市場中占有較大份額。如下表國家開發(fā)銀行2004年貸款客戶的行業(yè)分布情況。
由于開發(fā)銀行的貸款組合質(zhì)量較好，且屬于政府的政策性銀行，因而其具有較高的信用級別。穆迪公司將開發(fā)銀行的長期債信評級從Baa1上調(diào)到A2評級，與主權(quán)(國家信用)評級相一致;標(biāo)準(zhǔn)普爾公司在2004年年初將中國和開發(fā)銀行的長期債信評級由BBB提高到BBB+，與主權(quán)(國家信用)評級相一致;此外，惠譽(yù)國際和日本評級及投資信息公司(R&I)對國家開發(fā)銀行的評級也均與中國的主權(quán)評級一致。
鑒于國家開發(fā)銀行的信用級別較高，并且已經(jīng)承諾對借款人重慶市地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)放后續(xù)貸款，所以，我們認(rèn)為國家開發(fā)銀行在信托貸款結(jié)束后發(fā)放后續(xù)貸款并對1年期5億元貸款本息償還提供連帶責(zé)任保證的可能性較大。
第四部分 貸款項(xiàng)目情況分析
1、建設(shè)工業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司“退二進(jìn)三”建設(shè)項(xiàng)目
本項(xiàng)目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣建設(shè)集團(tuán)廠區(qū)，面對長江，后靠重慶市主城區(qū)五大商圈之一的楊家坪商圈、臨近長江上游最大的鐵(路)水(路)聯(lián)運(yùn)的集裝箱碼頭—九龍港。該項(xiàng)目是根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，實(shí)施重慶市人民政府提出的主城企業(yè)“退二進(jìn)三、退市進(jìn)郊”的項(xiàng)目之一。地產(chǎn)集團(tuán)代表重慶市政府支付建設(shè)工業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司搬遷資金155000萬元，還款來源為建設(shè)集團(tuán)位于九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)P標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的老廠區(qū)總面積為1070畝的土地出讓收入。
2、高廟村至九坑子道路渝中區(qū)段工程項(xiàng)目
根據(jù)《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于加快推進(jìn)高九路工程建設(shè)進(jìn)度的工作意見》，高九路采取市區(qū)共建方式，其中渝中區(qū)段由地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)工程建設(shè)，拆遷工作由渝中區(qū)政府負(fù)責(zé);沙坪壩區(qū)段由重慶市城市建設(shè)投資公司負(fù)責(zé)工程建設(shè)，由沙坪壩區(qū)政府負(fù)責(zé)工程范圍內(nèi)的征地拆遷工作;高新區(qū)段拆遷及建設(shè)全部由高新區(qū)政府負(fù)責(zé)。
根據(jù)重慶市發(fā)改委批復(fù)的高九路渝中區(qū)段工程項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)(渝發(fā)改投[2005]41號)，高九路渝中區(qū)段起于大坪九坑子，止于渝中區(qū)和高新區(qū)交界處，全長3.3公里，包括互通式立交一座，分離式立交一座，以及道路沿線的給水、排水、電力、電信、照明、綠化及燃?xì)夤こ獭?/p>
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如下：
設(shè)計(jì)寬度：快車道37.5米，其中車行道2×12.25米，人行道2×5米，中央綠化帶3米;主干道26米，其中車行道2×8米，人行道2×5米。
設(shè)計(jì)行車速度：快車道60公里/小時(shí)，主干道及輔道40公里/小時(shí)。
設(shè)計(jì)荷載：城市A級。
最大縱坡：快車道5%，主干道及輔道6%。
最小曲線半徑：快車道300，主干道及輔道100米。
最小豎曲線半徑：快車道1800，主干道及輔道1200米。
立項(xiàng)批復(fù)高九路渝中區(qū)段總投資66768萬元，其中地產(chǎn)集團(tuán)出資4億元(包括融資)，其余資金由重慶市城建資金和市級土地整治收益平衡解決。
3、長江南岸城區(qū)彈子石王家沱至大佛寺大橋段防洪護(hù)岸綜合整治工程項(xiàng)目
本項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū)，長江右岸彈子石碼頭與大佛寺長江大橋東橋頭之間，工程起點(diǎn)距長江與嘉陵江匯合口朝天門約570米。建設(shè)內(nèi)容為：防護(hù)堤線長2.84KM，排洪箱涵4條、總長647M，防洪標(biāo)準(zhǔn)50年一遇;濱江路，堤頂?shù)缆仿访骈L2.9KM，屬城市主干道Ⅰ級，雙向六車道，路幅寬40M，配套建設(shè)下河梯道、公路、碼頭、系錨、綠化等市政設(shè)施。
4、沙坪壩區(qū)西部新城西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目
規(guī)劃區(qū)分別屬虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)轄區(qū)。西北面有規(guī)劃興建的高爾夫球場與白鷺保護(hù)區(qū)，西面與縉云山國家級風(fēng)景區(qū)相鄰。目前有成渝高速公路和老成渝公路經(jīng)過，陳曾路(陳家橋鎮(zhèn)—曾家鎮(zhèn))穿越規(guī)劃區(qū)，遂渝高速公路從規(guī)劃區(qū)外的東側(cè)經(jīng)過，規(guī)劃區(qū)西側(cè)緊鄰城市繞城高速公路。本項(xiàng)目投資建設(shè)內(nèi)容西部新城西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)交通道路網(wǎng)及配套的市政公用設(shè)施。
U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃道路總長度102.41公里。其中開行支持主路網(wǎng)“五縱五橫”道路全長31.5公里，其余支干道、次干道道路總長度70.91公里。
(二)項(xiàng)目收益分析
上述5個項(xiàng)目從項(xiàng)目本身而言在貸款期內(nèi)均不產(chǎn)生收益，貸款的還本付息依賴于重慶市地產(chǎn)集團(tuán)公司的綜合收益及其持續(xù)融資能力。
請?jiān)敿?xì)分析貸款項(xiàng)目的開發(fā)前景及效益預(yù)測。
另本部分需要增加說明貸款項(xiàng)目四證是否齊備?項(xiàng)目的資本金情況?
第五部分 結(jié)論
本次重慶市地產(chǎn)集團(tuán)借款投資之項(xiàng)目符合國家宏觀政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，屬于國家支持鼓勵的項(xiàng)目，并具有良好的市場預(yù)期;由于借款人重慶市地產(chǎn)集團(tuán)公司在重慶市場上做為土地一級批發(fā)商，具有一定的壟斷性，因而有著較強(qiáng)的競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定，財(cái)務(wù)狀況良好;同時(shí)，作為后續(xù)貸款的發(fā)放人和部分借款本息的保證人，國家開發(fā)銀行為政策性金融機(jī)構(gòu)，具有較高的信用級別，因此，我們認(rèn)為本銀團(tuán)貸款項(xiàng)目的償還風(fēng)險(xiǎn)較低;所以，我們認(rèn)為本重慶市地產(chǎn)集團(tuán)銀團(tuán)貸款項(xiàng)目系列集合資金信托計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)信托目的，受益人的信托利益能夠得到保障。
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