物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告
隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展,報(bào)告十分的重要,不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢?以下是小編為大家收集的物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告,歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告1
1企業(yè)自身
通過對(duì)企業(yè)自身進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析,可為企業(yè)運(yùn)作提供豐富的情報(bào)。在一個(gè)企業(yè)中技術(shù)中心(研究院)、市場(chǎng)部(銷售部)、財(cái)務(wù)部、人力資源部、生產(chǎn)、采購、設(shè)備部、計(jì)劃部等部門掌握著企業(yè)研究開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、人事、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、人財(cái)務(wù)、產(chǎn)供銷等信息。以從企業(yè)內(nèi)部建立的信息網(wǎng)絡(luò)中獲取這些信息。企業(yè)允許每位員工把自己搜集到的情報(bào)上傳到企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)系統(tǒng)。2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是競(jìng)爭(zhēng)用戶最為關(guān)注的對(duì)象,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)信息數(shù)量龐大,內(nèi)容繁雜,這其中包括需要確定誰是自己現(xiàn)實(shí)和潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和基本信息、產(chǎn)品/服務(wù)、財(cái)務(wù)、技術(shù)、營(yíng)銷、人員、組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面的信息。
2.1公司名錄
確定誰是自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,了解對(duì)手的背景和基本信息,最基本的需求是獲得公司名錄信息。工商、稅務(wù)、黃頁、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手網(wǎng)站、企業(yè)名錄出版物和數(shù)據(jù)庫是最常用的名錄信息源。如托馬斯美國(guó)制造商名錄、康帕斯全球企業(yè)名錄、盈科黃頁服務(wù)等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本信息包括名稱、地址、電話、成立時(shí)間、性質(zhì)、法人代表、行業(yè)類型、經(jīng)營(yíng)范圍、雇員人數(shù)、企業(yè)規(guī)模、機(jī)構(gòu)設(shè)置、進(jìn)出口權(quán)等。這些信息一般可通過企業(yè)注冊(cè)表獲得。
2.2經(jīng)營(yíng)狀況
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)狀況包括地理位置、設(shè)備辦公條件、工作或生產(chǎn)是否活躍、員工的知識(shí)水平、領(lǐng)導(dǎo)者的風(fēng)格、主要“客戶”情況、所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、對(duì)新產(chǎn)品的開發(fā)計(jì)劃、生產(chǎn)的秩序效率、原材料采購地域及支付方式、主要原料供應(yīng)商名稱及聯(lián)絡(luò)方式、主要產(chǎn)品及品牌、產(chǎn)品銷售地域、銷售方法及收款方式、開戶銀行、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、人員情況等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的這些經(jīng)營(yíng)狀況可以通過實(shí)地參觀考察、訪問等多種途徑獲取。
2.3產(chǎn)品/服務(wù)
有關(guān)產(chǎn)品/服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)需求又可進(jìn)一步細(xì)分為對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)種類、特征、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品項(xiàng)目情報(bào)四種類型[2]。種類情報(bào)主要通過查閱公司名錄、產(chǎn)品名錄、公司主頁、產(chǎn)品樣本和手冊(cè);檢索數(shù)據(jù)庫;詢問經(jīng)銷商;參加展覽會(huì);聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)等途徑獲得。特征情報(bào)主要通過訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門的員工;開展反求工程;查閱產(chǎn)品樣本和手冊(cè);訂閱剪報(bào);檢索數(shù)據(jù)庫和詢問經(jīng)銷商等途徑獲得。新產(chǎn)品開報(bào)主要通過訂閱專業(yè)報(bào)刊雜志、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告;參加行業(yè)會(huì)議和展覽會(huì);走訪行業(yè)主管部門和行業(yè)專家以及直接聯(lián)系競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等途徑。產(chǎn)品項(xiàng)目情報(bào)主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會(huì)出版、產(chǎn)品樣本和手冊(cè);檢索數(shù)據(jù)庫;詢問經(jīng)銷商和直接聯(lián)系對(duì)手等途徑獲得。
2.4財(cái)務(wù)和資信
如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為上市公司,其年度報(bào)告是極為有用的競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)信息源,幾乎包括了所用作為商業(yè)秘密的工業(yè)普查資料上的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。其財(cái)務(wù)信息可通過查閱其向社會(huì)公布的財(cái)務(wù)報(bào)告;訂閱各類機(jī)構(gòu)和證劵分析師的分析報(bào)告;聯(lián)系競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前雇員和退休員工獲得。非上市公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以通過訂閱綜合性商業(yè)出版物、行業(yè)出版物;檢索資信數(shù)據(jù)庫;聯(lián)系政府機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì);委托信用調(diào)查機(jī)構(gòu)開展調(diào)查等途徑獲得。
2.5市場(chǎng)營(yíng)銷
有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)營(yíng)銷方面的情報(bào)需求,占據(jù)著競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)需求的優(yōu)勢(shì)地位。如能有效獲取,將是贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)包括對(duì)手的營(yíng)銷組織、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷渠道、市場(chǎng)占有率、銷售價(jià)格、廣告預(yù)算、廣告效果、售后服務(wù)、客戶忠誠度等諸多種類。
。1)營(yíng)銷組織情報(bào):通過訂閱產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、報(bào)刊和專業(yè)雜志、產(chǎn)品樣本和手冊(cè);互聯(lián)網(wǎng)搜索;訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、經(jīng)銷商和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等途徑獲得。
。2)營(yíng)銷策略情報(bào):包括銷售制度、廣告宣傳、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷案等系一系列方法。主要通過監(jiān)測(cè)并分析銷售活動(dòng);閱產(chǎn)品樣本和手冊(cè);互聯(lián)網(wǎng)搜索;訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、經(jīng)銷商和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;委托行業(yè)或市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
。3)營(yíng)銷渠道情報(bào):包括銷售渠道的形成、銷售渠道的'實(shí)力及國(guó)際銷售策略。主要通過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品展覽會(huì)、發(fā)放的宣傳材料、廣告的投放情況、連鎖店或者分銷商等獲得。
(4)市場(chǎng)占有率情報(bào):通過查閱行業(yè)協(xié)會(huì)出版物、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、多外公開的檔案、政府出版物;委托行業(yè)或商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
。5)銷售價(jià)格情報(bào):通過訪談一線銷售人員、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、經(jīng)銷商、客戶;訪問主管價(jià)格的政府部門的網(wǎng)站;訂閱行業(yè)協(xié)會(huì)出版物;檢索數(shù)據(jù)庫和電子商務(wù)網(wǎng)站;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
。6)廣告預(yù)算情報(bào):通過訂閱報(bào)刊和專業(yè)雜志、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的財(cái)務(wù)報(bào)告;訪談競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、廣告商、媒體廣告部員工;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
(7)廣告效果情報(bào):通過訪談客戶、經(jīng)銷商和一線銷售人員;訂閱報(bào)刊和專業(yè)雜志、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
。8)售后服務(wù)情報(bào):通過訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、客戶、經(jīng)銷商、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等途徑獲得。
。9)客戶忠誠度情報(bào):通過訪談經(jīng)銷商、客戶;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
2.6公司人員
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的管理人員和人力資源狀況對(duì)于了解對(duì)手公司的管理風(fēng)格,人才優(yōu)勢(shì)有著重要的意義。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手管理人員的信息主要通過閱讀公開出版社或公司網(wǎng)站上的傳記資料;觀看對(duì)管理人員的訪談;聆聽管理人員的講話;訪談競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工等途徑獲得。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的人力資源狀況可通過閱讀企業(yè)招聘企業(yè),信用調(diào)查報(bào)告、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有關(guān)的庭審記錄;訪談行業(yè)主管部門、勞動(dòng)和社會(huì)保障部門、企業(yè)內(nèi)部人力資源部門等途徑獲得。
2.7組織結(jié)構(gòu)
了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的組織結(jié)構(gòu),可以判斷出各個(gè)業(yè)務(wù)部門在對(duì)手公司中的地位、某一決策問題的決策點(diǎn)和關(guān)鍵決策者。組織結(jié)構(gòu)的變化也可能預(yù)示著公司的戰(zhàn)略調(diào)整。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的組織結(jié)構(gòu)信息主要通過訂閱公司網(wǎng)站上的組織結(jié)構(gòu)圖、企業(yè)名錄和資信類數(shù)據(jù)庫;訪談競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的員工和資深業(yè)內(nèi)人士等途徑獲得。
2.8生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情報(bào):包括對(duì)手的生產(chǎn)、產(chǎn)能以及工程和研發(fā)狀況,涉及公司內(nèi)部的核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處獲取有一定難度,但可以通過與公司的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)相聯(lián)系的第三方接洽獲得一部分信息。
。1)生產(chǎn)情報(bào):主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會(huì)出版物、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告。訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)施工單位;查閱規(guī)劃委、建委、質(zhì)監(jiān)局、法院、衛(wèi)生防疫站等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
(2)產(chǎn)能情報(bào):主要通過訂閱行業(yè)研究報(bào)告、行業(yè)協(xié)會(huì)出版物。訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、供應(yīng)商、運(yùn)輸部門、客戶;查閱環(huán)保局、消防局等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
(3)工程和研報(bào):主要通過查閱專業(yè)期刊、會(huì)議論文、科技報(bào)告、專利;檢索科技類數(shù)據(jù)庫;訪談行業(yè)協(xié)會(huì)、科技主管機(jī)構(gòu)、技術(shù)專家和企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工等途徑獲得。
3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
從社會(huì)環(huán)境獲取競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)是指在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)對(duì)手之外搜集相關(guān)情報(bào),獲取的情報(bào)主要有行業(yè)情報(bào)、市場(chǎng)情報(bào)、消費(fèi)者情報(bào)、客戶信息情報(bào)、宏觀環(huán)境情報(bào)。
(1)行業(yè)情報(bào):行業(yè)情報(bào)內(nèi)容包括行業(yè)類別、行業(yè)基本信息、行業(yè)生命周期、行業(yè)技術(shù)水平、行業(yè)政策、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局等。主要通過查閱國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)、政府行業(yè)主管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、閱讀財(cái)經(jīng)類報(bào)刊和專業(yè)雜志等途徑獲得。
。2)市場(chǎng)情報(bào):市場(chǎng)情報(bào)內(nèi)容廣泛,類型多樣,可分為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、市場(chǎng)發(fā)展前景等幾類。可通過查閱統(tǒng)計(jì)年鑒等工具書、調(diào)查問卷、模型分析、閱讀財(cái)經(jīng)類報(bào)刊和專業(yè)雜志、政府出版物;親自調(diào)查獲取一手信息;委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
。3)消費(fèi)者情報(bào):消費(fèi)者情報(bào)是企業(yè)正確制定產(chǎn)品開發(fā)策略和市場(chǎng)銷售策略的基本前提,其內(nèi)容包括消費(fèi)需求、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為、品牌知名度和消費(fèi)滿意度等?赏ㄟ^調(diào)查問卷、座談會(huì)、回訪、專業(yè)的媒體調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)等途徑獲取。
。4)客戶信息情報(bào):客戶信息情報(bào)是企業(yè)的利潤(rùn)來源,也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的根源。其內(nèi)容包括客戶基本信息、客戶組織信息、客戶經(jīng)營(yíng)效益、客戶信用評(píng)價(jià)等。主要通過實(shí)地訪問等途徑獲取。
。5)宏觀環(huán)境情報(bào):所有行業(yè)都會(huì)受到宏觀環(huán)境的影響,企業(yè)能做的是監(jiān)測(cè)這些宏觀環(huán)境因素的變化和根據(jù)這些變化調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方式和戰(zhàn)略定位。企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境包括政治環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境等。①政治環(huán)境信息。政治環(huán)境的變化包括國(guó)內(nèi)政治環(huán)境的變化、發(fā)生重大國(guó)際事件、政府變革、權(quán)利轉(zhuǎn)移以及一些具體的立法和規(guī)章制度的變化。政治環(huán)境信息主要可通過閱讀時(shí)政類報(bào)刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訂閱網(wǎng)絡(luò)新聞、加入論壇、博客等、聽廣播、看電視、檢索新聞和法律法規(guī)數(shù)據(jù)庫、通過駐外使館、新聞?dòng)浾叩冗M(jìn)行搜集;與政府主管部門建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等途徑獲得;②經(jīng)濟(jì)環(huán)境信息。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化包括經(jīng)濟(jì)周期的影響、世界貿(mào)易方式的變化、匯率和商品價(jià)格變化、資本市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的變化以及經(jīng)濟(jì)對(duì)供應(yīng)商和特定用戶群的影響等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境信息主要通過閱讀財(cái)經(jīng)類報(bào)刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訪問國(guó)內(nèi)外的財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站、瀏覽知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的博客、搜索財(cái)經(jīng)類數(shù)據(jù)庫、與主管經(jīng)濟(jì)的政府部門建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、親自調(diào)查獲得一手信息、委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得;③社會(huì)環(huán)境信息。社會(huì)環(huán)境信息的變化包括社會(huì)地理環(huán)境、氣候環(huán)境、交通環(huán)境、通信變化、人口構(gòu)成、人們的品味、習(xí)慣的變化以及對(duì)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注等。社會(huì)環(huán)境信息主要通過閱讀報(bào)刊和專業(yè)雜志、檢索人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、親自調(diào)查獲取一手信息、委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得;④技術(shù)環(huán)境信息。技術(shù)環(huán)境上的變化包括技術(shù)變革對(duì)產(chǎn)品、工藝、分銷渠道的影響等。技術(shù)環(huán)境信息主要可通過檢索技術(shù)類出版物,如期刊、會(huì)議論文、專利、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)報(bào)告等、檢索科技類數(shù)據(jù)庫、訂購行業(yè)協(xié)會(huì)出版物、咨詢專家、學(xué)者和工程技術(shù)人員等途徑獲得。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告2
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668。69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的'新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
。ㄒ唬I(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:
一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;
二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;
三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。
不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
。ǘ┢髽I(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在:
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
。ㄈ├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:
一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40;
二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21;
三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:
一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。
二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。
四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。
六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
(四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告3
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部,擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦,政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念,我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司,該具備哪些工作能力和素質(zhì)?哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的?如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念!耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理,其實(shí)就是要做到充分為員工解憂,以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段,企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大,僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值,為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天,購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者,因此,他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下,眾多開發(fā)商都意識(shí)到,小區(qū)的物業(yè)管理水平如何,將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng),在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí),也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理,物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后,受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等,這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上,專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說,如果一個(gè)載人電梯突然出了故障,如果物管公司能夠擁有一定的技能,就可以及時(shí)救援業(yè)主,為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍,這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓,具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次,綠化養(yǎng)護(hù)也很重要,綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤,又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用,在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定,需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說,在這一過程中,重要的是做好物業(yè)的維護(hù),如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估,為業(yè)主提供合理的建議,才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境,善盡企業(yè)責(zé)任,共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一,服務(wù)第一,行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單,僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在,大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用,大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅,進(jìn)入樓堂館所,從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面,內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才,很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是,這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說,行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能;其中管理是主干,協(xié)調(diào)是核心,服務(wù)是根本。究而言之,行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門(通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類)擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作,是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié),是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作,把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,可以集中精力、輕裝上陣,研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì),考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略,探討公司的組織架構(gòu),任用公司的.各級(jí)干部,實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針,解決公司所面臨的重大問題,以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作,行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,茫無頭緒地整天瞎忙;或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東,一會(huì)兒支到西;結(jié)果村村起火,處處冒煙,吃力不討好,不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性,不管風(fēng)吹浪打,勝似閑庭信步,有自己的主見,能夠根據(jù)事情的輕重緩急,做好安排,指揮若定。為了能達(dá)到這種境界,必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等,從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是,要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍;同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來,整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn),只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度,可以算是有一定水平了。 然而,行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次,才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告4
一、重大危險(xiǎn)源的識(shí)別
(一)重大危險(xiǎn)源的概念
重大危險(xiǎn)源是長(zhǎng)期地或者臨時(shí)地生產(chǎn)、加工、搬運(yùn)、使用或者儲(chǔ)存危險(xiǎn)物質(zhì),且危險(xiǎn)物質(zhì)的數(shù)量等于或者超過臨界量的單元(包括場(chǎng)所設(shè)施)。
對(duì)于井工開采的煤礦來講,屬于下列情況之一的為存在重大危險(xiǎn)源的礦井;
1、高瓦斯礦井。
2、煤與瓦斯突出礦井。
3、有煤塵爆炸危險(xiǎn)的礦井。
4、水文地質(zhì)條件復(fù)雜的,有承壓水或古空區(qū)積水危害的礦井。
5、煤層自然發(fā)火期
6、煤層沖擊傾向?yàn)橹械纫陨系牡V井。
。ǘ┲卮笪kU(xiǎn)源的分類
重大危險(xiǎn)源可分為生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險(xiǎn)源和儲(chǔ)存區(qū)的重大危險(xiǎn)源兩大類。
1、根據(jù)物質(zhì)的不同特性、生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險(xiǎn)源按爆炸性物質(zhì)、易燃物質(zhì)、活性化學(xué)物質(zhì)混入有毒物質(zhì)等四類物質(zhì)的品名及其臨界量加以確定。
2、儲(chǔ)存區(qū)的重大危險(xiǎn)源的確定方法與生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險(xiǎn)源的確定方法基本相同,只是因?yàn)楣に嚄l件較為穩(wěn)定,臨界量數(shù)值較大。
二、重大危險(xiǎn)源的控制
。ㄒ唬┱块T對(duì)于重大危險(xiǎn)源的宏觀控制
重大危險(xiǎn)源控制的目的,不僅是預(yù)防煤礦井下重大事故發(fā)生,而且要做到煤礦井下一旦發(fā)生事故,能將事故危害限制到最低程度。對(duì)重大危險(xiǎn)源的控制可以從以下幾方面著手:
1、應(yīng)對(duì)存在重大危險(xiǎn)源的煤礦進(jìn)行普查、分級(jí),并在制定有重大危險(xiǎn)源監(jiān)察管理法規(guī)的基礎(chǔ)上,明確存在重大危險(xiǎn)源的煤礦,要對(duì)于危險(xiǎn)源的管理責(zé)任、管理要求(包括組織制度、報(bào)告制度、監(jiān)控管理制度及措施、隱患整改方案、應(yīng)急措施等),促使煤礦建立重大危險(xiǎn)源的控制機(jī)制,確保煤礦安全生產(chǎn)。
2、依據(jù)有關(guān)法規(guī)對(duì)存在有重大危險(xiǎn)源煤礦實(shí)施分級(jí)管理,針對(duì)不同級(jí)別確定規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督方法,督促煤礦執(zhí)行有關(guān)法規(guī),建立監(jiān)控機(jī)制,并督促隱患整改。
3、建立健全新建、改建煤礦重大危險(xiǎn)源申報(bào)、分級(jí)制度,使重大危險(xiǎn)源等管理規(guī)范化、制度化,同時(shí)對(duì)煤礦企業(yè)提供監(jiān)控的管理及技術(shù)指導(dǎo)。
。ǘ┟旱V企業(yè)對(duì)重大危險(xiǎn)源的控制
煤礦企業(yè)應(yīng)對(duì)重大危險(xiǎn)源建立實(shí)時(shí)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)是應(yīng)用系統(tǒng)論、控制論、信息論的原理和方法,結(jié)合自動(dòng)監(jiān)測(cè)與傳感器等技術(shù),計(jì)算機(jī)仿真、計(jì)算機(jī)通信等現(xiàn)代高新技術(shù),對(duì)煤礦重大危險(xiǎn)源的安全狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,把重大危險(xiǎn)源的各種參數(shù)及時(shí)監(jiān)測(cè)出來。當(dāng)煤礦井下一旦出現(xiàn)事故征兆,能及時(shí)給出報(bào)警信號(hào)或采取自動(dòng)應(yīng)急措施,把事故消滅在萌芽狀態(tài)。
煤礦應(yīng)根據(jù)井下重大危險(xiǎn)源的具體情況,建立可靠、有效的安全監(jiān)控系統(tǒng),以便采取措施,保證煤礦井下的'安全生產(chǎn)。
(三)事故分級(jí)
根據(jù)傷亡人數(shù)和經(jīng)濟(jì)損失情況,事故科分為以下等級(jí):
1、特別重大事故,是指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者一億元以上直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
2、重大事故,是指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬元以上,1億元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
3、較大事故,是指造成了3人以上10人以下傷亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬元以上,5000萬元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
4、一般事故,是指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷的事故。
(四)事故報(bào)告
事故現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告本單位負(fù)責(zé)人,單位負(fù)責(zé)人接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng);立即報(bào)告事故發(fā)生地縣級(jí)以上人民政府安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門,安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和公安機(jī)關(guān)有關(guān)部門接到事故報(bào)告后,應(yīng)按規(guī)定上報(bào)事故情況,并通知負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的勞動(dòng)保障部門和工會(huì)。
。ㄎ澹┦鹿收{(diào)查
(一)事故調(diào)查的組織
1、特別重大事故由國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門組織事故調(diào)查組依法進(jìn)行調(diào)查。重大事故、較大事故、一般事故分別由事故發(fā)生地省級(jí)人民政府、社區(qū)的市級(jí)人民政府、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查。省級(jí)人民政府、社區(qū)的市級(jí)人民政府、縣級(jí)人民政府可以直接組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查,也可以授權(quán)或者委托有關(guān)部門組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。未造成人員傷亡的一般事故,縣級(jí)人民政府也可以委托事故發(fā)生單位組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。
2、上級(jí)人民政府認(rèn)為必要時(shí),可以調(diào)查由下級(jí)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查的事故。在事故發(fā)生之日起30日內(nèi),因事故傷亡人數(shù)變化導(dǎo)致事故等級(jí)發(fā)生變化時(shí),有關(guān)人民政府可以另行組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。
事故調(diào)查組的組成應(yīng)當(dāng)遵循精簡(jiǎn)、效能的原則。根據(jù)事故的具體情況,事故調(diào)查組由人民政府、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門、負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門、監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)以及工會(huì)派員組成,并邀請(qǐng)人民檢察院派人參加。事故調(diào)查組可以聘請(qǐng)有關(guān)專家參與調(diào)查。
。ǘ┦鹿收{(diào)查組
1、事故調(diào)查組成員應(yīng)當(dāng)具有事故調(diào)查所需要的知識(shí)和專長(zhǎng)、與所調(diào)查的事故煤業(yè)直接厲害關(guān)系。
2、事故調(diào)查組組長(zhǎng)由負(fù)責(zé)組織事故調(diào)查組的人民政府指定。事故調(diào)查組組長(zhǎng)主持事故調(diào)查組的工作。
3、事故調(diào)查組履行下列職責(zé):
。1)查明事故發(fā)生的經(jīng)過、原因、人員傷亡情況及直接經(jīng)濟(jì)損失;
。2)認(rèn)定事故的性質(zhì)和事故責(zé)任;
。3)提出對(duì)事故責(zé)任者的處理建議;
。4)總結(jié)事故教訓(xùn),提出防范和整改措施;
。5)提交事故調(diào)查報(bào)告。
4、事故調(diào)查組有權(quán)向有關(guān)單位和個(gè)人了解與事故有關(guān)的情況,并要求其提供相關(guān)文件、資料,任何單位和個(gè)人不得拒絕。
事故發(fā)生單位負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員在事故調(diào)查期間不得擅離職守,并應(yīng)當(dāng)隨時(shí)接受事故調(diào)查組的詢問,如實(shí)提供有關(guān)情況。
有關(guān)人員涉嫌犯罪的,由公安機(jī)關(guān)或者人民檢察院依法立案?jìng)刹椤?/p>
5、事故調(diào)查中需要進(jìn)行技術(shù)鑒定的,事故調(diào)查組應(yīng)當(dāng)委托具有國(guó)家規(guī)定資質(zhì)的單位進(jìn)行技術(shù)鑒定,必要時(shí),事故調(diào)查組可以直接組織專家進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定期間不計(jì)入事故調(diào)查期限。
6、事故調(diào)查組成員在事故調(diào)查工作中應(yīng)當(dāng)誠信公正,各盡職守,遵守事故調(diào)查組的紀(jì)律,保守事故調(diào)查的秘密。
未經(jīng)事故調(diào)查組組長(zhǎng)允許,事故調(diào)查組成員不得擅自有關(guān)事故的信息。
。ㄈ┦鹿收{(diào)查報(bào)告
事故調(diào)查組應(yīng)在國(guó)家規(guī)定的期限內(nèi)提交事故調(diào)查報(bào)告,特殊情況下,經(jīng)組織事故調(diào)查組的人民政府或者有關(guān)主管部門、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),提交事故調(diào)查報(bào)告的期限可以適當(dāng)延長(zhǎng)。
事故調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)附具有關(guān)證據(jù)材料。事故調(diào)查組成員應(yīng)當(dāng)在事故調(diào)查報(bào)告上簽名。事故調(diào)查報(bào)告送事故調(diào)查的人民政府后,事故調(diào)查工作即告結(jié)束。事故調(diào)查的有關(guān)資料應(yīng)歸檔保存。
三、事故處理
1、負(fù)責(zé)事故調(diào)查的人民政府收到事故調(diào)查報(bào)告后應(yīng)當(dāng)在規(guī)定日期內(nèi)做出批復(fù)。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告5
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對(duì)滯后,出現(xiàn)了小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題,亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè),但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè),這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個(gè),面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言,也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上,影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:
。ㄒ唬(zhǔn)入門檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,注冊(cè)資本都在50萬100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費(fèi),安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,收費(fèi)難度。一方面,物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等,合計(jì)達(dá)1800元,個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,有的按戶平攤,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾響比較強(qiáng)烈。另一方面,管理無抓手,收費(fèi)難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,收費(fèi)難度很,一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn),對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費(fèi)難度,管理比較方便,但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為,監(jiān)管難度,業(yè)主不滿意。
。ㄈ┗A(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上案件。如鴻運(yùn)廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年,問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗(yàn)收等問題,引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,曾多次群。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層,社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加,而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動(dòng)車主要建車棚,其他住戶還要收費(fèi),意愿不一,相互爭(zhēng)執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位,“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會(huì)不能正常履行職責(zé),幾年難以召開業(yè)主會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),缺乏社會(huì)公德,只要服務(wù),不愿交費(fèi),抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的`關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居會(huì)管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。
三、對(duì)策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求;鶎庸芾響(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求,逐步實(shí)現(xiàn)以村會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),區(qū)別對(duì)待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進(jìn)。
。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負(fù)責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居會(huì)配合,針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè),然后按照各居會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會(huì),由各居會(huì)制定具體的實(shí)施方案,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位,便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記,對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí),繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
。ㄈ┘訌(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭(zhēng)在23年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
。ㄋ模⿵(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題,必須解決好以下三個(gè)問題:一是標(biāo)準(zhǔn),F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗,質(zhì)量要求不嚴(yán),物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研,細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理,自主購買,沒有制約手段,收費(fèi)普遍比較困難?梢詫(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項(xiàng),財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,誰交誰欠張榜公開告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí),要接受業(yè)主員會(huì)的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強(qiáng)引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì)牽頭,負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會(huì)成立、業(yè)主員會(huì)的首屆和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,加宣傳力度,提高廣業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹立正確、健康的消費(fèi)理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。
(六)加推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居會(huì)配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,分類排隊(duì),集中整治。其中:對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉⻊?wù),由業(yè)主員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告6
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對(duì)益陽市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān),針?duì)我們此次訪問的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目,是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳:建省級(jí)文明城市,建溫馨美好家園,朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對(duì)外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個(gè)保安室,前門的保安為24小時(shí)值班的,后門則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭,防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單,不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民,小區(qū)存在偷竊事件和起火事件,但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善,小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全,而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù),以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面積水;小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,沒有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒有分類,將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單,只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開完畢。
總的說來,該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f,龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān),它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國(guó)際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國(guó)美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè),小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。
龍洲匯龍?jiān)罚靥幰骊柺泻丈絽^(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面,與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對(duì)一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對(duì)較少,公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的.不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。
第二:居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位,個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí),有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來聘請(qǐng)人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差,嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四:社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì),部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對(duì)前面的問題提出的解決方案
(一)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國(guó)最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì),緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。
。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會(huì)的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報(bào),聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng),鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對(duì)群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。
。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
。┳龊眯麄,營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí),既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì)
通過此次實(shí)地調(diào)查走訪,我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對(duì)益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù),而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告7
調(diào)查提綱:
通過對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查,源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司,該公司的法人為劉源,該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足,例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任,衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差,各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意,基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位,對(duì)居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決,通過分析,造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的,其中有一部分為外部原因,但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談,同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題,也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對(duì)雙方材料的研究和整理,我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容:
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查,在達(dá)到小區(qū)門口后,我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情,該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施,而且另我們更為吃驚的是,當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候,竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的,那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了,我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū),我們首先繞小區(qū)走了一圈,之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題,該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場(chǎng)所和設(shè)施,而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾,此時(shí),該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象,后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng),于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問的'方式,向12名小區(qū)住戶詢問了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣,。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察,發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象,由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi),所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察,此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處,向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意,并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談,經(jīng)過分析和交流,該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處,但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi),也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題,我們分別對(duì)上述問題一一進(jìn)行了討論,得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后,雙方都很愉悅,在向?qū)Ψ降绖e后,我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理,大概內(nèi)容分類如下:
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題:
經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映,總結(jié)出以下問題:
1)部分樓梯間墻壁陳舊,應(yīng)該進(jìn)行粉刷
2)小區(qū)沒有保安人員,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,應(yīng)加強(qiáng)管理
4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反映,也存在不安全因素
5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理
6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理
7)小區(qū)隨處可見垃圾,衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)
問題主要原因:
1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡,出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2)該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。
3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位,也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員
4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施,也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
5)環(huán)境臟亂,積水較多是滋生蚊蟲較多的原因,住戶居民把不吃的食物到處亂丟,引起食源,是造成有老鼠的原因
6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象,一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管,另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚,自行車亂放,給小偷以可乘之機(jī)。
7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位,造成破窗理論的上演,另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語,使人們不注意,最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少,而且分布不合理。
合理化建議:
1)可以和業(yè)主一起商量,在各位業(yè)主集體同意的情況下,向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業(yè)主商量,在征得各位業(yè)主同意的情況下,向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
3)可以建立小區(qū)車輛管理制度,對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記,對(duì)每個(gè)車輛固定車位,并安排專職人員負(fù)責(zé)。
4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門,對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置,安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6)在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場(chǎng)所,建設(shè)一個(gè)自行車棚,這樣就可以避免亂放,也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾,在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語,并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告8
一、調(diào)查目的
改革開放以來,隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善,國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng),了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗(yàn),總結(jié)知識(shí),了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎(chǔ),最終服務(wù)物業(yè),貢獻(xiàn)物業(yè)。
二、調(diào)查對(duì)象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)查人:常金香
四、調(diào)查時(shí)間:20xx年8月21日
五、調(diào)查內(nèi)容
歐思諾物管有限公司,總部設(shè)在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末,孩子們?cè)趦和瘖蕵吩O(shè)施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調(diào)查結(jié)果顯示:人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬多個(gè)企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),其管理的對(duì)象是物,即已建成的各類地上建筑物,及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人,即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示,在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生,相對(duì)比較少,而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下,在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下,加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn),加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè),其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識(shí),這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員,不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí),同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí),也就是說,應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí),更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合,深入物業(yè)管理實(shí)踐,將知識(shí)融會(huì)貫通,積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié),才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能,從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才,是一條可行之道,雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì),進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,提高學(xué)生的專業(yè)文化,也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的`行業(yè),在其發(fā)展過程中,也存在這樣那樣的問題和矛盾,諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人,要面向問題,解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展,要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全,專業(yè)人員缺少,內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,培育物業(yè)管理市場(chǎng),規(guī)范物業(yè)管理行為,提高管理服務(wù)質(zhì)量,已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
通過整個(gè)調(diào)查,得出以下結(jié)論:
。1)物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
。2)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求,同時(shí),也為高校培育學(xué)生提供了方向。
。3)物業(yè)管理存在諸多問題急待解決,要求健力健全法律法規(guī)完善競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,作為物業(yè)人,更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告9
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署,全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,為政府研究制定行業(yè)政策提供參考,為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù),中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于20xx年二季度開始,通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國(guó)各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底,完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家,調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市,共涉及128個(gè)城市和地區(qū),F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下:
一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)
隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn),以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。
(一)服務(wù)水平顯著提高
為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng),90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用,從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù),從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略,從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù),從客戶管理到客戶滿意,從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理,服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心,物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平,贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。
(二)社會(huì)效益表現(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程,減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè),在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì),有利于減輕就業(yè)壓力,促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中,協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起,協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起,參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。
三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè),自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元,捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。
(三)經(jīng)濟(jì)效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小,創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利,而且盈利企業(yè)的.平均利潤(rùn)額僅為82.1萬元,反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難,缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
(四)環(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域,污染減少了、社區(qū)整潔了,環(huán)境優(yōu)美了,生活方便了,人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng),生活習(xí)慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
(一)企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間,只有268家企業(yè)成立,占企業(yè)總數(shù)的
5.82%,是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段,發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間,共有4332家企業(yè)成立,占總企業(yè)數(shù)94.18%,是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段,大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家,占總企業(yè)數(shù)75.98%,10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增,20xx年以后,企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。
國(guó)有企業(yè)758家,占總企業(yè)數(shù)的16.48%;股份有限公司301家,占6.54%;有限責(zé)任公司2976家,占64.70%;私營(yíng)企業(yè)348家,占7.57%;
港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家,占1.59%;外商投資企業(yè)43家,占0.93%;其他類型企業(yè)101家,占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制(71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司),國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例,外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分。
一級(jí)資質(zhì)365家,占7.93%;二級(jí)資質(zhì)713家,占15.5%;三級(jí)資質(zhì)3287家,占71.46%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家,占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明,現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益,整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。
4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家,占企業(yè)總數(shù)27.39%;其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家,占72.61%。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。
(二)從業(yè)人員情況
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人;痉诸惽闆r如下:
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人,占總?cè)藬?shù)15.54%,從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人,占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員,24.84%是清潔工,13.64%是工程維修人員,5.69%是車輛管理人員,4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員,12.99%為其他勤雜工種。
。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1,和其他工種的比例關(guān)系)
從以上數(shù)據(jù)可以看出,物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),從業(yè)人員中管理崗位人員較少,操作崗位人員偏多,尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大(近四成),這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中,具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人,占總?cè)藬?shù)0.21%;本科生33396人,占4.33%;大專生89625人,占總?cè)藬?shù)11.60%;中專生147575人,占19.12%;高中以下學(xué)歷499814人,占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等(84%左右),物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人,占管理人員總數(shù)5.56%;中級(jí)職稱32351人,占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%;初級(jí)職稱29461人,占管理人員總數(shù)24.56%;無技術(shù)職稱人員51449人,占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人,占操作人員總數(shù)2.89%,中級(jí)技工46498人,占7.14%,初級(jí)技工80071人,占12.28%,無技術(shù)人員506612人,占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成,同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中,男性占64.22%,女性占35.78%。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告10
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司,公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部,擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦,政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念,我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司,該具備哪些工作能力和素質(zhì)?哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的?如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念!耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理,其實(shí)就是要做到充分為員工解憂,以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)
點(diǎn)去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告
在現(xiàn)階段,企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大,僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值,為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告
“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度
創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天,購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者,因此,他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下,眾多開發(fā)商都意識(shí)到,小區(qū)的物業(yè)管理水平如何,將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng),在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí),也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。
3 及時(shí)響應(yīng)
必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理,物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后,受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等,這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上,專業(yè)性是指物管公司
里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說,如果一個(gè)載人電梯突然出了故障,如果物管公司能夠擁有一定的技能,就可以及時(shí)救援業(yè)主,為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍,這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓,具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次,綠化養(yǎng)護(hù)也很重要,綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤,又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護(hù)最重要
物業(yè)維修基金的動(dòng)用,在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定,需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說,在這一過程中,重要的是做好物業(yè)的維護(hù),如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估,為業(yè)主提供合理的建議,才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境,善盡企業(yè)責(zé)任,共享經(jīng)營(yíng)成果”
“顧客第一,服務(wù)第一,行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才
早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單,僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在,大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用,大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅,進(jìn)入樓堂館所,從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面,內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才,很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
一、企業(yè)行政管理的功能及其要求
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是,這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說,行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能;其中管理是主干,協(xié)調(diào)是核心,服務(wù)是根本。究而言之,行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門(通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類)擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作,是行政管理工作中的'一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié),是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作,把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,可以集中精力、輕裝上陣,研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì),考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略,探討公司的組織架構(gòu),任用公司的各級(jí)干部,實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針,解決公司所面臨的重大問題,以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作,行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,茫無頭緒地整天瞎忙;或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東,一會(huì)兒支到西;結(jié)果村村起火,處處冒煙,吃力不討好,不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性,不管風(fēng)吹浪打,勝似閑庭信步,有自己的主見,能夠根據(jù)事情的輕重緩急,做好安排,指揮若定。為了能達(dá)到這種境界,必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等,從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是,要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍;同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來,整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn),只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度,可以算是有一定水平了。 然而,行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次,才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告11
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè),246棟樓,12,014戶,建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟(86個(gè)小區(qū)),未實(shí)行分戶供暖的有69棟(57個(gè)小區(qū))。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理,32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理,有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家,分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
(一)、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年,方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工,為維護(hù)居戶的正常生活,住宅樓建設(shè)單位就組織了一個(gè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運(yùn)行、費(fèi)用收繳、維修和管理,初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里,各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓,采取了誰建設(shè)誰管理的原則。19XX年,興建房產(chǎn)住宅樓,,對(duì)外公開銷售,物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年,成立了方正縣物業(yè)管理辦公室,隸屬方正縣建設(shè)局,具體職責(zé)是:儀式貫徹落實(shí)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》,維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益,為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護(hù)航作用;二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì),并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔;三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營(yíng),當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí),督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解;四是督促和收繳專項(xiàng)房屋維修資金,并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理;五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)
經(jīng)過走訪和調(diào)查,我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括:
1、物業(yè)公共部位的'維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等);
2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機(jī)動(dòng)車庫、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等);
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
7、裝飾裝修管理服務(wù);
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前,我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同,標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告12
內(nèi)容摘要:
住宅小區(qū)建設(shè),是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志,是政府的形象工程,德政工程,物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù),是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理,而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作,豐富課外知識(shí),提升自身能力,本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查:
正文:
進(jìn)入大學(xué)一年,我們不只在課堂上學(xué)習(xí),也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后,我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對(duì)的問題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件,我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來,便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面,擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面,鍛煉與提高自身的能力,增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì),以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì),我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí),開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。
在這個(gè)寒假,我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司,我的心情不僅激動(dòng),而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的'概況,為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年,系住宅集團(tuán)旗下的國(guó)有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍,服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米,服務(wù)人群10萬人以上,為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨,不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來,呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào),金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào),得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。
十多年來,公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略,不斷改革創(chuàng)新,打造核心競(jìng)爭(zhēng)力,使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī);鸩较?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型,形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè),以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù),以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品,以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品,以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí),以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì),得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng),大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈),公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè),在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍,為樹立行業(yè)標(biāo)桿,引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮,不斷地追求與進(jìn)取。
剛到公司的時(shí)候,我還不能完全放松。但是,面對(duì)公司工作人員的熱情,我就輕松下來了,我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。
調(diào)研過程中,我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了,或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生,我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活,他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切,為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了,我更需要努力上進(jìn)。
在調(diào)研期間,我?guī)兔与娫挕⒄砦募、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等,感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作,但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難,但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下,困難的我都能一一克服過來,并且能夠較好的完成自己的任務(wù),對(duì)公司起到了一定的幫助,最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研,不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng),與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn),讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調(diào)研期間,適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選,我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單?吹綇V大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中,積極投票,對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定,我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺,雖然只是一件小事,但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量,支持著我們樹立典型,彰顯先進(jìn)的典范,更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng),這不僅僅只是一個(gè)形式,通過這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí),有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動(dòng),情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí),也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng),讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng),種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識(shí)的同時(shí),還美化了社區(qū),做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉,譬如慶!拔逡粍趧(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng),文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié),親手制香粽,心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練,宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū),構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”,讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣,為了廣大業(yè)主能更愉快的生活,物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé),不論是份內(nèi)份外,都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中,我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí),他們總是微笑服務(wù),熱忱待人,盡自己的職責(zé),盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余,他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我,讓我在公司能真正學(xué)到東西,讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作,他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子,努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是:“五星服務(wù),臻品未來”。我相信,通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù),為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活,也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
通過活動(dòng),我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰,以前的我,認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù),機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是,經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研,我真真正正的了解到,物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民,同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居,在熱情服務(wù)的同時(shí),真誠相待與每位居民,讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中,他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體,讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告13
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
(一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的`就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
(二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
(三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
(四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
(五)熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí),內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
(六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告14
一、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對(duì)目前我國(guó)一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研,具體情況是:天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè),1000.3萬建筑平方米,分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前,3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理,小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善,這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后,按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治,實(shí)行屬地化組團(tuán),區(qū)域化管理,改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金,由房產(chǎn)局牽頭,對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治,實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè),其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況,20xx年,市委、市政府提出用3年時(shí)間,不斷加大力度,晉級(jí)升檔,完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù),大力推行物業(yè)管理,為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月,長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳,結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀,朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。
從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來看,舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn),但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理,治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí),各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種:一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主,天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司,以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式,取得一定成績(jī):共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主,紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū),共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主,河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū),共接管33個(gè)。
長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,即“舊區(qū)”,將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治,動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上,通過試點(diǎn),結(jié)合公房出售,摸索經(jīng)驗(yàn),建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式,在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題,這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行,并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理,值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,收繳率低,物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低,物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市,針對(duì)舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制,天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式:一種是按建筑面積收費(fèi),一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi),大致分獨(dú)單、偏單、三室,并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格,一般獨(dú)單5~6元;偏單7~8元;三室9~10元;以目前的情況看,大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主,可以看出,舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi),物業(yè)收費(fèi)率低,天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡,經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修,物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶,要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房,房改后,按照商品房統(tǒng)一管理模式要求,必須提取維修資金,提取比例為房款的2%。而事實(shí)上,不少地方維修資金還得不到完全落實(shí),追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù),造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化,給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房,由于過去交易手續(xù)的不完備,維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善,人們的民主參與意識(shí)不高
雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視,而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全,但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的,只能隨著時(shí)間的推移,針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問題,逐步建立,F(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī),在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定,如北京,相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》,這些都值得各地借鑒。但同時(shí),由于一些法律法規(guī)宣傳不夠,人們的民主參與意識(shí)不高,許多居民不遵守這些法律法規(guī),物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此,如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行,是值得有關(guān)部門考慮的問題。
(四)接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)
在一些已綜合整治過的舊區(qū),可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施,但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車,人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了,但出口太多,擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外,小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等,接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注,不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去,舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì),同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合,而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后,許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系,出現(xiàn)問題,容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。
四、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)
在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候,必須分階段、分步實(shí)施,逐層深入,要治理一個(gè),管理一個(gè),注重效果而不是數(shù)量和過程,要循序漸進(jìn),不可操之過急。具體管理辦法如下:
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的'準(zhǔn)備
深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳,講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定),加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類,制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下:對(duì)環(huán)境配套比較好,房子比較整齊,產(chǎn)權(quán)比較分散,住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力,對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差,房子比較舊,住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限,對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū),以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理,隨著條件改善,逐步增加服務(wù)內(nèi)容,同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理,逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究,目前急需解決的幾個(gè)問題如下:
◎ 物業(yè)收費(fèi)
要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況,可采取的措施如下:
(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式,按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定,制定本小區(qū)的業(yè)主公約,同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán),這種“罰”款不同于“行政罰款”,而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”,“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出,而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案!肮s”不僅約束業(yè)主,同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束,在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí),業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的,有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工,享受優(yōu)惠政策,降低運(yùn)行成本,把有限的收入用在服務(wù)上,同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。
(5) 以政府補(bǔ)貼的形式,作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū),一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司,這些公司的管理好,資源配置的能力強(qiáng),直接管理成本低,從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者,公司管理得好,居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多,收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。
(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng),加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小,但是它的作用和意義卻不能輕視,通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng),促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解,有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng),有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式,讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行,為居民建立信用體系,對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁,同時(shí),對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制,建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé),將拿不到管理費(fèi)或少拿,以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。
(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策,對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠,同時(shí)撥出?钛a(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng),從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理,形成良性循環(huán)機(jī)制,待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金,徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式,實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式,保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行,各地應(yīng)采取的措施主要有:
(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國(guó)土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定:商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題,但由于實(shí)施難度大,一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用,各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī),以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國(guó)家有文件明確規(guī)定:“舊有公房出售時(shí),購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”,因此,對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法,使它們也納入住房維修基金,進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制,不斷完善資金繳存程序,簡(jiǎn)化手續(xù),使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益,資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度,設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面,廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度,即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶,廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況,并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金,以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益,值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責(zé)
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系,搞好物業(yè)管理單靠一家不行,只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用,各部門密切配合,共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上,要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ),是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分,也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下,理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上,可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會(huì),組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī);l(fā)展。
總之,在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上,應(yīng)以物業(yè)管理為主,其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理,改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象,為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),近年來,隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn),居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了,針對(duì)一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考,現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下:
一、一年來物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶,與居民群眾的日常生活息息相關(guān),已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了,開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后,廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況,開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來。同時(shí),政府也不斷加大力度,進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境,將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來說有了很大的改進(jìn),物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境,實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo),我市近幾年投入大量的資金,加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)維權(quán),忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的'執(zhí)行機(jī)構(gòu),是全體業(yè)主的“代言人”。目前,一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问,忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。
4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿,常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78%。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限,不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時(shí)解決不滿,直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取,有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。
二、對(duì)策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設(shè),完善物業(yè)管理政策。同時(shí),根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度,建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依,做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳,優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高,城市的品位和城市的檔次也在提升,所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此,我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn),將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策,通過各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理,它的要求是什
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