物業(yè)管理調(diào)研報告錦集15篇

　　隨著人們自身素質(zhì)提升，報告不再是罕見的東西，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？下面是小編精心整理的物業(yè)管理調(diào)研報告，希望對大家有所幫助。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇1

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務(wù)認(rèn)識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運(yùn)行時，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤�(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任，加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的`義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識，自覺做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。

　　（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補(bǔ)資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇2

　　嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機(jī)制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。

　　二、調(diào)研目的、方法和過程（一）調(diào)研目的

　　通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構(gòu)建和諧社會奠定良好基礎(chǔ)。

　�。ǘ�）調(diào)研對象、方法和內(nèi)容

　　調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

　　人、社會各界人士。

　　調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。

　�。ㄈ�）調(diào)研過程

　　5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。

　　三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

　　據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

　　本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。

　　目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。

　　表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表

　　名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。

　　四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。

　　表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表

　　問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關(guān)部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　　（二）歷史遺留問題沒有及時解決

　　據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒有單獨

　　的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機(jī)制尚不成熟

　　主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實施，致使市場化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

　　在調(diào)研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調(diào)整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價部門不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、

　　下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的'疏通和部分保安人員費用（不含設(shè)施改造，按20xx年價格標(biāo)準(zhǔn)計算），應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬元，20xx年將達(dá)90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴(yán)重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表

　　問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高

　　在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。

　　目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當(dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。

　　五、近年來政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現(xiàn)在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭建立與時代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。

　　2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補(bǔ)貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

　　3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

　　4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動�；顒幼�7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應(yīng)演練及實戰(zhàn)等項目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。

　　總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟(jì)和社會效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應(yīng)予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長效管理機(jī)制

　　物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

　　一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用。

　　二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問題，管理部門應(yīng)該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應(yīng)及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專題調(diào)研，制定有效解決問題的辦法。

　　三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應(yīng)該由誰來收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見。

　　四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　　（二）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調(diào)查中，在對“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問題上應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開補(bǔ)貼項目；同時要評估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆�活十分清貧。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實機(jī)制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動

　　遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強(qiáng)烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。堅持運(yùn)用市場競爭機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機(jī)制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實行“明碼標(biāo)價”。

　　二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機(jī)制同時，特別是對業(yè)主委員會運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。

　　四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實行“明碼標(biāo)價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)，為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇3

　　按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

　　2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實加強(qiáng)對社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)�；�解，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

　　3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔(dān)負(fù)著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑。同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善�，F(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

　　3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實用，公共服務(wù)功能不完善;有的.開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)�，F(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

　　5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。

　　三、建議意見

　　1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關(guān)心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

　　2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關(guān)房的物管費收費標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強(qiáng)對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇4

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進(jìn)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運(yùn)行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準(zhǔn)時等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖�沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶�拒繳水、電費。

　　七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。

　　九是當(dāng)物價部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮 、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進(jìn)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議

　�。�、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對修理不準(zhǔn)時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的.同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。

　　4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進(jìn)展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導(dǎo)方法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期，當(dāng)房屋需修理，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不供應(yīng)垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚(yáng)力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚(yáng)和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細(xì)的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)當(dāng)注意個人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準(zhǔn)時處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補(bǔ)充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴�(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇5

　　目前，我市很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突日趨嚴(yán)峻，群眾與企業(yè)的呼聲更加增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

　　分析物業(yè)管理沖突的根源，主要是以下幾個因素：

　　1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在肯定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的進(jìn)展需求，致使實際工作中消失有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

　　2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延長到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中消失梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)沖突中“名不正、言不順”，解決基層沖突的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的樂觀性不足，特殊是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級政府部門相關(guān)的詳細(xì)事務(wù)上，顯得無能為力。

　　3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必定處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清晰、不參加。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治力量、內(nèi)控力量、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、力量強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素養(yǎng)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

　　4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的敬重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和老師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了肯定的負(fù)面影響。

　　5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映劇烈的'房屋質(zhì)量差，隨便更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推動。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透亮監(jiān)督。很多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特殊是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇6

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的`主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

　　五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

　　開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

　　按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)

　　事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇7

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　　（一）穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　�。ǘ�）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施年度測評細(xì)則》，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　　（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

　�。ㄈ�）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　　（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。

　　（五）物業(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時，政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的.物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　（二）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門應(yīng)實行驗收責(zé)任追究制，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價部門要完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。

　　（五）理順體制，實行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制�？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇8

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認(rèn)真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　�。ǘ�）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　�。ㄈ�）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過當(dāng)工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的'方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

　　二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一收費，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、舉報電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍�手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇9

　　依據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理狀況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，制造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本狀況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設(shè)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的狀況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的'問題非常突出。詳細(xì)來講，主要是三個方面：

　　（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)時也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定特地停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素養(yǎng)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)峻。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)峻，急需整治改造。

　�。ǘ�）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

　�。ㄈ�）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益非常低下。

　　四、下一步工作支配

　　集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建干凈有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，愛護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的富強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下看法：

　　依據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有特地管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。其次類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參加，全面推行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇10

　　為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務(wù)進(jìn)展，依據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深化調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進(jìn)展?jié)摿��?qiáng)勁。

　　2、市場定位精確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景寬闊。

　　3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

　　4、精確把握市場脈搏。

　　5、經(jīng)營理念鮮亮——制造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

　　6、企業(yè)的成功，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清楚。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管連接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必需用水泵協(xié)作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確方案，操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在詳細(xì)運(yùn)作上，消失了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴(yán)峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生特別糟糕，在某種程度上，嚴(yán)峻影響了小區(qū)良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無方案進(jìn)行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準(zhǔn)時補(bǔ)種，對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。

　　7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇放開無人重視關(guān)上及修理；泳池機(jī)房無鎖，房門常常打開而無人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨便進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變力量差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間消失空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)峻影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。

　　9、在客戶服務(wù)方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素養(yǎng)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操閱歷，加上監(jiān)督力度不足，在管理上消失了較多盲點，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等緣由，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

　　三、工作方案

　　依據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。

　　從公司進(jìn)展戰(zhàn)略高度動身，避開低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目進(jìn)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，詳細(xì)整合方法為：

　　將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登登記屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目進(jìn)展和命名，按此類推。

　　2、精簡機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。

　　規(guī)范的企業(yè)，必需具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作，依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實際狀況，現(xiàn)擬作以下整合：

　　a、在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運(yùn)作，直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　b、各物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）詳細(xì)負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。依據(jù)項目物業(yè)規(guī)模狀況，下設(shè)各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

　　c、層級管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將詳細(xì)工作落到實處，責(zé)任到人。

　　d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。

　　3、依據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。

　　4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

　　5、實行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。

　　對內(nèi)部各種任務(wù)落實，必需跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、修理服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準(zhǔn)時精確，軟件資料的管理標(biāo)識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督掌握上，依據(jù)每周工作狀況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作會議，對不合格的服務(wù)事項，準(zhǔn)時實行各種訂正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿足。

　　8、重視培訓(xùn)，提高素養(yǎng)。

　　重點抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個樓盤中消失的實際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)愛好，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

　　9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增加員工危機(jī)意識，對業(yè)務(wù)力量差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的'低劣員工，必需按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業(yè)感和歸屬感，增加員工和團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力。

　　10、開源節(jié)流，掌握成本。

　　在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格掌握各項費用開支，凡屬一切經(jīng)費開支，必需按方案報批執(zhí)行，嚴(yán)格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實行公司資源共享。

　　加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥當(dāng)解決的，必要時實行相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)經(jīng)費不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必需有親密的溝通協(xié)調(diào)，對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必需有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必需簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。

　　12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清楚。

　　為便利業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既便利業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

　　在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規(guī)定、工作方案及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳狀況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資方案上交時間規(guī)定、辦公用品使用方案上交時間規(guī)定、修理材料選購方案上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住狀況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥當(dāng)管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉查庫，嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。

　　a）在三個月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。

　　c）在一年內(nèi)，基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ)，無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。

　　d）在一年半內(nèi)，正式通過ISO認(rèn)證，無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。

　　e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)”稱號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。

　　f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我信任，在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和細(xì)心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅決不移地按總公司的進(jìn)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、擅長探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌肯定會獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇11

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推動我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范進(jìn)展，近期，xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深化我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取狀況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等狀況進(jìn)行了調(diào)查，詳細(xì)狀況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┏菂^(qū)住宅小區(qū)的基本狀況。

　　據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。

　　主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或安排。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。

　　在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。

　　主體建筑方面，x年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，x年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)峻不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)峻的安全隱患。

　�。ǘ�）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r。

　　從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于進(jìn)展的初級階段�，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達(dá)86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立狀況。

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了肯定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作狀況。

　　從走訪、座談的狀況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿足；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的`服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和修理服務(wù)。有的小區(qū)由于亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等緣由，業(yè)主和物管嚴(yán)峻對立，消失拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的進(jìn)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因進(jìn)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行規(guī)劃不到位。

　　調(diào)查發(fā)覺，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象非常普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益患病損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃要求施工，隨便擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)峻侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來許多不便，在詳細(xì)操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有詳細(xì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項修理資金難落實，公用部位修理難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種沖突因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主由于得不到合理有效的服務(wù)而有看法，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)常常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些詳細(xì)問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　�。ㄈ�）宣揚(yáng)教育力度不夠。

　　從調(diào)查狀況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)悟不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡潔地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采納簡潔的拒絕交費等方法來激化沖突。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。

　　調(diào)查發(fā)覺，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過特地培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參加的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流淌性大、個人素養(yǎng)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能樂觀主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿意居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議看法：

　�。ㄒ唬﹪�(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。

　　小區(qū)的規(guī)模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，依據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理方法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計肯定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱藏工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推動已建小區(qū)特殊是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消退遺留問題，從根本上消退安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　�。ǘ�）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面對市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參加小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成狀況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互協(xié)作，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批判，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實沖突糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的沖突糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，準(zhǔn)時予以解決和調(diào)處。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化宣揚(yáng)引導(dǎo)，探究一套良好的運(yùn)行模式。

　　要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深化宣揚(yáng)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推動住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特殊是房管部門和各社區(qū)居委會要注意加強(qiáng)對居民的宣揚(yáng)教育，增加廣闊業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分熟悉到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)懷支持的工作，也使他們充分熟悉到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器愛護(hù)自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和關(guān)心物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主供應(yīng)服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　�。ㄋ模�強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。

　　要廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)分新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，樂觀探究市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的狀況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，實行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施修理困難等問題，試點推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇12

　　隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

　　梧桐花園小區(qū)簡介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

　　調(diào)查所得信息：

　　此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

　　根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機(jī)制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度。

　　保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的`一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

　　總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：

　　1。調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。

　　2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強(qiáng)小區(qū)

　　宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實加強(qiáng)了我理論與實踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇13

　　根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對此事立即召開了會議，對來信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結(jié)合小區(qū)實際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：

　　（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對自己要求不高、要求不嚴(yán)。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個別時候缺乏理論與實際的有機(jī)聯(lián)系。

　�。ǘ�）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。

　�。ㄈ�）存在工作推進(jìn)力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴(yán)格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。

　�。ㄋ模┐嬖诎灿诂F(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的`努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強(qiáng)。

　　今后的努力方向和改進(jìn)措施

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

　�。ǘ�）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學(xué)的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強(qiáng)烈的時間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務(wù)。

　�。ㄈ�）始終保持與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。

　　深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學(xué)習(xí)的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負(fù)責(zé)與對人民負(fù)責(zé)一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，努力實踐的。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇14

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)

　　施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

　　（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達(dá)86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

　　等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　�。ǘ�）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的'管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

　　套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

　　（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告 篇15

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項目活動進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　　（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的.子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

　　四、對策與建議

　　（一）列入民生重點，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實。

　　（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

　　一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場。

　　一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。

　　制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報告

　　一、調(diào)研概況

　　1.調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個了解和認(rèn)識，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程�？p制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運(yùn)往地點或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調(diào)研建議

　�。ㄒ唬┱雇�未來成衣發(fā)展趨勢

　　1.市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在，從而設(shè)計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達(dá)到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　�。ǘ�）建議

　　面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式�；�于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

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