公墓行業(yè)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間：2024-08-22 10:06:07 調(diào)研報(bào)告我要投稿

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　　一、公墓相關(guān)知識(shí)介紹

公墓行業(yè)調(diào)研報(bào)告

　　（一）、墓地應(yīng)該建在荒山荒地,建立公墓須向民政局殯葬管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)過批準(zhǔn)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照方可對(duì)外經(jīng)營(yíng)。除了禁止對(duì)外經(jīng)營(yíng)的為本村村民服務(wù)的農(nóng)村公益性公墓，城市居民只能安葬在經(jīng)營(yíng)性公墓里。

　�。ǘ⑽覈�(guó)公墓的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)體制分為國(guó)有、聯(lián)營(yíng)和民營(yíng)三類，其中聯(lián)營(yíng)也大部分為民政部門控股, 民營(yíng)公墓一般通過招拍掛的方式獲得用地。

　�。ㄈⅰ白o(hù)墓費(fèi)”：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見的通知，明確墓地和骨灰存放使用年限原則上以20 年為一個(gè)周期，年滿20 年之后的骨灰，按照當(dāng)初購臵墓地總價(jià)的5%—10% 繳納管理費(fèi)。區(qū)別于墓地的使用年限，墓地的使用年限根據(jù)土地的性質(zhì)、用途不同一般可以分為50年、70年。

　　二、公墓市場(chǎng)現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬⒐故袌�(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)

　　由于我國(guó)墓地實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)的，墓地價(jià)格不斷攀升，在某些地區(qū)出現(xiàn)了“天價(jià)墓”，超出一般居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，并且仍將在未來一段時(shí)間內(nèi)處于上升區(qū)間。具體原因如下：

　　1、墓地屬于人們必須購買的商品。盡管存在著替代品，但是，因?yàn)椤叭胪翞榘�，入墓為貴”是中國(guó)人對(duì)殯葬最傳統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，目前墓

　　葬占90%以上。

　　2、供需嚴(yán)重失衡，供不應(yīng)求。一方面，我國(guó)城市化和工業(yè)化、生態(tài)建設(shè)對(duì)土地資源的需求不斷增加，加上政府對(duì)墓地申請(qǐng)的審批嚴(yán)格，墓地的供應(yīng)大大減少。另一方面，我國(guó)逐步步入了老年化社會(huì)，老年人口的比例正在不斷增加，對(duì)墓地的需求也越來越多：滄州市現(xiàn)有總?cè)丝?13.4萬人，其中，60周歲以上老年人94.17萬人，占全市總?cè)丝诘?3.2%，都已經(jīng)超過人口老齡化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的10%。

　　3、物價(jià)普漲推升墓地價(jià)格。各種成本上漲也導(dǎo)致了墓地價(jià)格的上揚(yáng)。石材價(jià)格上漲20%，人工成本也大幅上漲15%。

　�。ǘ嬷菔斜炯�(jí)市場(chǎng)分析

　　目前滄州市市區(qū)周邊的公墓主要包括：運(yùn)河區(qū)的“滄州市骨灰公墓”、滄縣的“滄州市回民公墓”。這兩處公墓的對(duì)外售價(jià)普遍一般在2萬左右，相對(duì)于本市的人均收入，已經(jīng)屬于偏高的水品。

　　（三）、周邊大都市墓地市場(chǎng)價(jià)格

　　以北京為例， 2008——2011三年之間北京公墓的價(jià)格變化情況如下表所示：普遍最低售價(jià)也在6萬元左右，將向周邊城市擠出很多墓地需求。

　　三、參與墓地行業(yè)經(jīng)營(yíng)的必要性分析

　�。ㄒ唬⒛壳�，土地整理開發(fā)過程中對(duì)墓地的補(bǔ)償相對(duì)較少，造成墓地拆遷成為工作的難點(diǎn)；如果建立集中的公墓，便可為遷移的墓地找到集中安臵的場(chǎng)所，有利于土地整理工作的順利開展。

　�。ǘ⑥r(nóng)村的公益類墓地和城市的經(jīng)營(yíng)性墓地普遍缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，不利于城市的健康發(fā)展；建立集中的公墓可以有效地進(jìn)行土地臵換，促進(jìn)城市發(fā)展，按照統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)現(xiàn)城市功能優(yōu)化。

　　（三）、促進(jìn)墓地市場(chǎng)的規(guī)范：目前，公益性墓地與經(jīng)營(yíng)性墓地難以區(qū)分和監(jiān)管，“小產(chǎn)權(quán)墓”泛濫，炒賣行為橫行，墓葬價(jià)格飛漲，還出現(xiàn)預(yù)售 “活人墓”的現(xiàn)象,嚴(yán)重沖擊公墓市場(chǎng)秩序。我公司作為國(guó)有企業(yè)，建設(shè)一批非盈利性的公墓，將起到穩(wěn)定墓地市場(chǎng)的作用。

　　四、目標(biāo)市場(chǎng)分析

　�。ㄒ唬�、大城市的“擠出”需求

　　北京、天津居民因難以承受高墓價(jià)，周邊城市被排擠出來而形成的巨大墓地市場(chǎng)。距離北京市中心大約72.4公里的臥龍公墓，盡管地處河北涿州，其中90%以上的購墓者都是北京人，甚至連臥龍公墓的老板都是北京人。位于河北唐山的遵化清東陵萬佛園甚至還在北京設(shè)立了辦事處，為北京的購墓者提供看墓服務(wù)。

　　隨著京滬高鐵開通，到滄州的一小時(shí)的便捷車程和相對(duì)廉價(jià)的墓地價(jià)格將對(duì)北京、天津的居民具有很大的吸引力。

　　（二）、滄州市本級(jí)市民的需求

　　按照0.8%的死亡率，滄州市市區(qū)每年超過4000人去世，但隨著

　　城市發(fā)展，現(xiàn)有滄州公墓所在地處于本市發(fā)展的“前沿”區(qū)域，提前綜合考慮土地臵換問題成為必然。

　　五、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算

　�。ㄒ唬�、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)框架

　　為了體現(xiàn)新建墓地項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)從以下兩方面著手：一方面修建公益性公墓。只要是滄州戶籍、家庭困難、低保家庭的居民，都可以向申請(qǐng)購買，具體形式包括：1.骨灰墻，每個(gè)單格 3000元，爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼 1000元，市民支付2000元即可；2.經(jīng)濟(jì)型墓地，每座在2平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用兩穴墓，售價(jià)2萬元左右。

　　另一方面建立一批贏利性的公墓，保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流，包括： “亭子墓”，占地6—7平方米，售價(jià)20萬；“家族墓”，占地30—40平方米，售價(jià)100萬；

　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中的人力成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、廣告費(fèi)用則可通過“護(hù)墓費(fèi)”得到解決。

　�。ǘ�、具體測(cè)算

　　以經(jīng)濟(jì)適用墓為例進(jìn)行測(cè)算：

　　收入：按照每塊墓地占地2平米，每畝可建設(shè)330塊；每塊收費(fèi)2萬元，每畝的銷售收入約為660萬；

　　成本：每畝劃撥地價(jià)格10萬元+回遷安臵費(fèi)用170萬（建安2200，補(bǔ)償比例1.2）+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用100萬+每塊墓地的修建費(fèi)用0.3萬*330，約為100萬+融資成本45萬（7%）=425萬元。

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可測(cè)算出項(xiàng)目收益率達(dá)到55%，而贏利性的 “亭

　　子墓”、“家族墓”的利潤(rùn)則更高。

　　六、工作構(gòu)想：

　�。ㄒ唬�、積極開展全面的前期調(diào)研，與民政部門進(jìn)行溝通，了解他們未來的發(fā)展思路，并結(jié)合我公司的資源，需求合作空間；

　�。ǘ�、向市政府領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，爭(zhēng)取市政府領(lǐng)導(dǎo)的支持；

　�。ㄈ�、利用好公司的18萬畝的土地儲(chǔ)備，認(rèn)真調(diào)研項(xiàng)目可利用區(qū)域；