網(wǎng)絡(luò)推廣方案

時(shí)間：2022-07-29 10:40:21 方案我要投稿

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關(guān)于網(wǎng)絡(luò)推廣方案范文集錦6篇

　　為確保事情或工作順利開展，往往需要預(yù)先制定好方案，方案是在案前得出的方法計(jì)劃。那么你有了解過方案嗎？下面是小編精心整理的網(wǎng)絡(luò)推廣方案6篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

關(guān)于網(wǎng)絡(luò)推廣方案范文集錦6篇

網(wǎng)絡(luò)推廣方案篇1

　　開酒吧怎么樣利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)推廣?看看下面的酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣方案吧!

　　一、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的平臺(tái)搭建

　　有一個(gè)好的平臺(tái)，才能更好留存和轉(zhuǎn)化用戶。

　　基于酒吧的具體情況，主要以酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的公眾號(hào)開發(fā)和運(yùn)營為核心。

　　通過線上導(dǎo)流和線下引流，以及店面的日常經(jīng)營，引導(dǎo)客戶關(guān)注公眾號(hào)，方便后續(xù)的持續(xù)營銷、會(huì)員體系搭建、優(yōu)惠活動(dòng)推送、活動(dòng)策劃觸達(dá)等。

　　有酒吧公眾號(hào)這樣的平臺(tái)去沉淀用戶，意味著我們可以節(jié)省大量的付費(fèi)推廣的成本，好的本地客戶都在我們的公眾號(hào)，這是最寶貴的資源。

　　【需協(xié)助紫狐君團(tuán)隊(duì)整理服務(wù)資料、酒吧介紹、服務(wù)場(chǎng)景圖片等】

　　二.酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的朋友圈推廣

　　1、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的品牌定位：

　　某酒吧，個(gè)性、格調(diào)、優(yōu)雅、魅惑、真我。

　　今夜，讓我們釋放出心中的狐貍!

　　【需要紫狐君通過酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣凸顯酒吧的品牌特性，打造酒吧服務(wù)的區(qū)隔度，酒吧的服務(wù)、裝修、溝通語言、營銷體系、活動(dòng)策劃等等都會(huì)圍繞這個(gè)統(tǒng)一的風(fēng)格和品牌定位，并基于此進(jìn)行酒吧推廣。

　　例如，在做酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的店內(nèi)外活動(dòng)時(shí)，圍繞品牌(狐貍)說一句標(biāo)志性的話】

　　2、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的用戶定位：

　　22-48歲，男性居多(一般超82%)，但是女性客戶需重點(diǎn)照顧，可以帶動(dòng)人群、提高消費(fèi)金額、塑造酒吧賣點(diǎn)。

　　酒吧用戶普遍更喜娛樂化、追求個(gè)性出彩。

　　3、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的地域定位：

　　某酒吧周邊4公里，市區(qū)。

　　4、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的活動(dòng)要求：

　　新奇，才有吸引力;

　　出格，才能凸顯特色、激發(fā)記憶特征、塑造話題和熱度、引導(dǎo)嘗試和分享;

　　簡單，內(nèi)容簡潔，流程清晰，執(zhí)行簡單;

　　優(yōu)惠，酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的前期需有足夠力度，激發(fā)參與熱情;

　　轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化路徑盡可能短，如基于手機(jī)端在目標(biāo)消費(fèi)者考慮去哪個(gè)酒吧時(shí)推送廣告;

　　留存，通過酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣引導(dǎo)客戶關(guān)注公眾號(hào)，方便二次營銷，引導(dǎo)長期消費(fèi)，打造酒吧會(huì)員生態(tài);

　　最終達(dá)致高效盈利的目的。

　　5、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的推廣文案：(初步建議)

　　沒節(jié)日怎么慶祝?不，跟你在一起的日子都值得慶賀!

　　某酒吧為愛而狂，愛情、友情、親情，一吻證情!你表白!我買單!

　　【文案突出情感觸動(dòng)，情感最能動(dòng)人;

　　俏皮中帶著魅惑和溫馨，符合品牌調(diào)性和定位;

　　為塑造話題、達(dá)到傳播效果，加入了小小出格的內(nèi)容，譬如對(duì)親吻的理解可以是男女暗戀、告白或情侶秀恩愛，也可以是女女閨蜜、男女閨蜜或男男朋友，受眾廣泛又有話題性，能更好激發(fā)傳播欲望，引導(dǎo)參與或到場(chǎng)圍觀;

　　通過酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣文案中“你表白”這種行動(dòng)語和“我買單”這種優(yōu)惠露出，激發(fā)進(jìn)一步點(diǎn)擊查看的欲望�！�

　　6、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的活動(dòng)簡介：

　　一般酒吧日常消費(fèi)高峰期在周五、周六19:00-24:00，為節(jié)省預(yù)算，提高酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣性價(jià)比，我們會(huì)精選周五、周六的16:00-22:00進(jìn)行6個(gè)小時(shí)的推廣，一直持續(xù)到下周同一時(shí)間，并把活動(dòng)時(shí)間放在第二周的周五、周六的18:00-24:00。

　　這樣做的好處是通過一周的持續(xù)推廣和互動(dòng)，酒吧的知名度將會(huì)有可觀提升，也可以吊足消費(fèi)者胃口，讓他們的期待發(fā)酵，同時(shí)留有時(shí)間段來進(jìn)行話題塑造和社交傳播。

　　酒吧推廣的限時(shí)活動(dòng)也更顯珍貴，人們更愿意重視。

　　當(dāng)然，這也是為了確保酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣活動(dòng)當(dāng)場(chǎng)消費(fèi)人數(shù)，保證活動(dòng)效果。

　　酒吧團(tuán)隊(duì)也需為酒吧推廣活動(dòng)做好周全籌備。

　　7、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的資源支持：

　　7.1酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)嘴對(duì)嘴親吻，即送兩瓶酒(預(yù)算在60-100間，不能少于60)，并贈(zèng)送銀牌會(huì)員，以后消費(fèi)一律9折，與以后其他優(yōu)惠同享。

　　7.2活動(dòng)宣傳及實(shí)施期間(周五16:00-下周六24:00)，轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈廣告，累計(jì)點(diǎn)贊達(dá)66個(gè)，并截圖發(fā)送酒吧官方公眾號(hào)，送兩瓶酒(預(yù)算在60-100間，不能少于60)，并贈(zèng)送銀牌會(huì)員，以后消費(fèi)一律9折，與以后其他優(yōu)惠同享。

　　7.3盡可能發(fā)動(dòng)本地的朋友轉(zhuǎn)發(fā)，推廣的一周里一天一條(切忌不可超過2條/天)，以期形成疊加效應(yīng)。

　　7.4根據(jù)酒吧能容納和同時(shí)服務(wù)人數(shù)的實(shí)際情況，以及到店的情況，酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的前期可以與要好的朋友溝通，盡可能讓活動(dòng)期間的兩晚酒吧滿員。

　　但不要爆滿，避免影響實(shí)際服務(wù)和體驗(yàn)。

　　另外，考慮到第一個(gè)參與“親吻”的客戶會(huì)有遲疑，最好能邀兩位要好的女性朋友，在第一次參與的時(shí)候如果超過1分鐘沒人上場(chǎng)，暗中安排讓她們主動(dòng)率先參與，確保活動(dòng)的萬無一失。

　　7.5團(tuán)隊(duì)籌備：

　　7.5.1物料：

　　獎(jiǎng)品，也就是酒，估算時(shí)宜多不宜少(30對(duì)參與活動(dòng)*2瓶*2晚=120瓶作為獎(jiǎng)品的酒;酒吧推廣中轉(zhuǎn)發(fā)參與的獎(jiǎng)品發(fā)放另計(jì))(很多只會(huì)圍觀，不會(huì)親吻領(lǐng)獎(jiǎng));

　　輔助物料，譬如心形發(fā)光裝置，熒光棒等;

　　店外標(biāo)識(shí)，某酒吧門前空地的價(jià)值利用，用小彩燈在地上進(jìn)行裝飾，性價(jià)比很高，特別是轉(zhuǎn)彎入口的指路發(fā)光標(biāo)識(shí)必須要有，更好引導(dǎo)到店(最好兩處轉(zhuǎn)彎都有，從大馬路進(jìn)入和從小馬路轉(zhuǎn)向酒吧門口)。

　　7.5.2活動(dòng)核心部分的順利實(shí)施：

　　前期規(guī)劃好如何組織現(xiàn)場(chǎng)的親吻、標(biāo)準(zhǔn)判斷、獎(jiǎng)品發(fā)放等，還有其他的跨桌活動(dòng)，確保酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的兩天的6個(gè)小時(shí)的活躍度和酒吧氣氛。

　　7.5.3各工作的負(fù)責(zé)人和實(shí)施者安排。

　　8、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的效果預(yù)期：

　　預(yù)計(jì)這2天酒吧推廣的活動(dòng)時(shí)間段，每天最少會(huì)有近60人，多至180人到場(chǎng)消費(fèi);活動(dòng)過后，相比酒吧推廣前3周的平均消費(fèi)人數(shù)和消費(fèi)金額，將平均增長1倍到2倍。

　　【注：根據(jù)酒吧能容納和同時(shí)服務(wù)人數(shù)的實(shí)際情況，以及到店的情況，前期可以與要好的朋友溝通，盡可能讓活動(dòng)期間的兩晚酒吧滿員。

　　不要爆滿，避免影響實(shí)際服務(wù)和體驗(yàn)】

　　9、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的團(tuán)隊(duì)工作：

　　重點(diǎn)是準(zhǔn)備酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的這兩晚的內(nèi)部活動(dòng)，主動(dòng)組織，塑造氣氛;

　　同時(shí)熟悉整個(gè)流程，完整實(shí)施和主導(dǎo)整個(gè)酒吧的活動(dòng)內(nèi)容，包括評(píng)判親吻標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)等。

　　另外做好酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣方案實(shí)施的工作分工。

　　三、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的服務(wù)內(nèi)容

　　1、公眾號(hào)開發(fā)：

　　文章系統(tǒng)(發(fā)布、展示、分類、篩選、查找、關(guān)聯(lián)推薦等)，

　　服務(wù)或商品系統(tǒng)(發(fā)布、展示、分類、篩選、查找、關(guān)聯(lián)推薦等)，

　　會(huì)員系統(tǒng)(注冊(cè)、會(huì)員數(shù)據(jù)收集、會(huì)員統(tǒng)計(jì)等)，

　　商機(jī)系統(tǒng)(留言、溝通及互動(dòng))，

　　預(yù)約及預(yù)訂系統(tǒng)(酒吧到店服務(wù)時(shí)間和座位預(yù)約，營造檔次，提供便捷性)

　　手機(jī)地圖導(dǎo)航(到店消費(fèi)引導(dǎo))，

　　一鍵撥號(hào)預(yù)約或咨詢(客服系統(tǒng)，便捷性)。

　　2、公眾號(hào)及平臺(tái)內(nèi)容處理，包括服務(wù)整理、發(fā)布，酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的朋友圈推廣活動(dòng)的預(yù)熱和詳細(xì)內(nèi)容發(fā)布。

　　3、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的朋友圈賬號(hào)申請(qǐng)、設(shè)置，人群定位和按條件篩選，推廣活動(dòng)策劃，廣告創(chuàng)意制作，協(xié)助酒吧推廣活動(dòng)的實(shí)施，協(xié)助酒吧內(nèi)部服務(wù)和管理優(yōu)化。

　　四、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的管理及服務(wù)體系(推廣能帶來客戶，但是留住客戶的還是服務(wù)本身)

　　1、酒吧服務(wù)清單(客戶消費(fèi)方式)整理和優(yōu)化

　　2、酒吧的優(yōu)惠政策、店內(nèi)活動(dòng)、線上推廣的銜接和配合

　　3、酒吧的公眾號(hào)的日常運(yùn)作和推廣

　　4、酒吧的各人員的'分工、責(zé)任和激勵(lì)

　　(簡單說，整個(gè)酒吧需要一位管理統(tǒng)籌，一位負(fù)責(zé)服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化和創(chuàng)新，一位負(fù)責(zé)公眾號(hào)運(yùn)營，一位負(fù)責(zé)營銷推廣及對(duì)接，其他人配合其工作)

　　五、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的后期運(yùn)營建議

　　1、酒吧日常經(jīng)營中，在結(jié)賬或離店時(shí)引導(dǎo)新客關(guān)注公眾號(hào)，關(guān)注我們后期的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　2、以周為單位發(fā)送日常優(yōu)惠信息、會(huì)員或客戶故事、活動(dòng)策劃的重要內(nèi)容及客戶感興趣的各種內(nèi)容。

　　(根據(jù)團(tuán)隊(duì)精力，最多一天一篇，最少一周一篇，必須言之有物，不必湊數(shù))

　　(另，只要酒吧還在與我們合作，我們會(huì)協(xié)助內(nèi)容運(yùn)營，后期如有需要可做付費(fèi)內(nèi)容運(yùn)營。)

　　3、前期的酒吧推廣的朋友圈付費(fèi)廣告，強(qiáng)烈建議至少連續(xù)做三期(3600一個(gè)周期)，每月一期，之后大致3個(gè)月一期，或依重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行活動(dòng)策劃和推廣(主要是適合去酒吧消費(fèi)的節(jié)日，包括策劃自己的會(huì)員日等)。

　　4、酒吧服務(wù)內(nèi)容的不斷優(yōu)化，包括酒吧服務(wù)的豐富、酒吧內(nèi)部的固定化活動(dòng)和新鮮活動(dòng)推出。

　　5、確保酒吧管理和內(nèi)部人員的細(xì)化分工和運(yùn)營，發(fā)揮每個(gè)人的價(jià)值，承擔(dān)各自責(zé)任，享有相應(yīng)激勵(lì)。

　　六、酒吧網(wǎng)絡(luò)推廣的預(yù)算

　　1、2600。

　　公眾號(hào)開發(fā)，包括手機(jī)站和電腦站，共3個(gè)全網(wǎng)平臺(tái)。

　　(因微信開發(fā)本就會(huì)涉及到系統(tǒng)、程序、功能、設(shè)計(jì)等開發(fā)工作，也需要服務(wù)器和域名，同步開發(fā)網(wǎng)站性價(jià)比是非常高的，所以一起開發(fā)3個(gè)平臺(tái)的費(fèi)用是很低的。)

　　2、3600。

　　朋友圈廣告，一期3600，用完續(xù)費(fèi)。

　　其中600服務(wù)費(fèi)，包括廣告賬號(hào)管理、廣告創(chuàng)意及素材制作、廣告效果數(shù)據(jù)及分析報(bào)告、推廣方案策劃。

　　3000廣告預(yù)存，每完整展現(xiàn)1000次花費(fèi)30多元。

　　七、注：

　　1、后續(xù)涉及朋友圈廣告之外的酒吧推廣的活動(dòng)策劃，需另外收費(fèi);

　　2、以上所提酒吧推廣的服務(wù)優(yōu)化和管理優(yōu)化，只是為了朋友圈廣告的效果和落地，作為合作伙伴友情協(xié)助和建議，與付費(fèi)的“服務(wù)優(yōu)化”、“管理優(yōu)化”不同;

　　3、關(guān)于酒吧推廣的線下廣告的建議：

　　3.1不建議做，酒吧業(yè)態(tài)實(shí)在不適合，相對(duì)可以嘗試的是辦公區(qū)、辦公樓的電梯廣告，但是集中辦公區(qū)很少見，沒有合適客群集聚區(qū);

　　3.2戶外廣告，依據(jù)我們的實(shí)踐和各方權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，更適合彰顯身份的商品，如房、車、珠寶、家具、裝修等。

　　從消費(fèi)心理學(xué)上講，遠(yuǎn)距離空間拉遠(yuǎn)了心理距離，人們更關(guān)注額外收益，如是否能彰顯身份。

　　電梯海報(bào)等近距離廣告會(huì)拉近心理距離，人們更傾向于省錢、省心、便捷的服務(wù)。

　　3.3電臺(tái)廣告，作為傳統(tǒng)廣告形式，不可避免有許多缺陷，如人群無法定位;無法確定和跟蹤誰聽到了廣告，聽到廣告做出何反應(yīng);超過83%的人開車聽歌基本不聽電臺(tái)，在30歲以下這個(gè)比例近96%;出租車?yán)猓咏?8%偶爾會(huì)聽，但是坐出租和去酒吧的人群沒有任何關(guān)聯(lián)。

　　3.4線下廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坑邢�，轉(zhuǎn)化鏈條長，數(shù)據(jù)和效果無法統(tǒng)計(jì)，酒吧推廣的方案優(yōu)化沒有依據(jù)，方案調(diào)整極不靈活，方案調(diào)整成本高。

　　3.5人們開著車外出，看到酒吧的招牌會(huì)改變?cè)心康牡刂苯尤ゾ瓢?不可能!等他想去酒吧的時(shí)候能記住曾經(jīng)在車上看到的某個(gè)酒吧招牌?不現(xiàn)實(shí)!

　　即使記得酒吧名字，但是吸引他到店的內(nèi)容如何簡潔展示，如何在車飛馳而過的1秒讓其看清相關(guān)內(nèi)容?很難!

　　而電臺(tái)廣告會(huì)有更多問題，譬如聲音傳遞信息的損失，聽到名字了，他還能聽清并記住地址、具體優(yōu)惠、時(shí)間等等?記住了是不是幾秒就忘了?出租車上的乘客都有特定目的地，等他做完事情還會(huì)記得這個(gè)酒吧名字嗎?為什么要記住這個(gè)名字?

　　3.6酒吧推廣的戶外廣告一點(diǎn)都不便宜，往往更貴，性價(jià)比更要低得多，所以會(huì)占用大量寶貴預(yù)算，影響其他渠道和方式的酒吧推廣。

　　營銷鏈條越長、越容易斷，轉(zhuǎn)化就越艱難!

　　總結(jié)：不建議做戶外廣告。

網(wǎng)絡(luò)推廣方案篇2

　　一、餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣戰(zhàn)略的內(nèi)容

　　詳細(xì)的說，即是經(jīng)過對(duì)網(wǎng)絡(luò)推廣的內(nèi)容有計(jì)劃的進(jìn)行餐飲熱門論題議程設(shè)置，內(nèi)容和形式使得網(wǎng)絡(luò)推廣能夠敏捷影響到數(shù)以千萬的龐大網(wǎng)絡(luò)用戶群，在較短的時(shí)間內(nèi)籠罩最大用戶，發(fā)生轟動(dòng)效應(yīng)。

　　餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣戰(zhàn)略的運(yùn)用能夠使用門戶網(wǎng)站的重要音訊進(jìn)行連接、轉(zhuǎn)發(fā)、引薦、參與、談?wù)摰冉衣�、大�?guī)模的顯性形式，也能夠經(jīng)過自己博客、MSN、兄弟引薦、小網(wǎng)站掛出連接、供應(yīng)下載等隱性形式，使餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣的內(nèi)容變成論題的中間，然后為廣告增加轟動(dòng)效應(yīng)。

　　二、餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢(shì)

　　(一)互動(dòng)性

　　餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣與傳統(tǒng)餐飲推廣方法比較具有一定的優(yōu)勢(shì)。最杰出的特色即是互動(dòng)性強(qiáng)。所謂竅門上的互動(dòng)即是運(yùn)用多媒體竅門創(chuàng)建具有雜亂視覺效果和交互成效的新式網(wǎng)絡(luò)推廣，網(wǎng)絡(luò)媒體的`底子含義即是在于它推翻了傳統(tǒng)媒體傳者與受眾之間的嚴(yán)厲邊界，變單向推廣為自己化的雙向交流，給予了傳者與受眾變換人物的自在。

　　網(wǎng)絡(luò)推廣充沛思考受眾處置信息的志愿和動(dòng)機(jī)，讓受眾在自發(fā)的心思驅(qū)動(dòng)下吸收消息，而不是像傳統(tǒng)信息那樣的強(qiáng)迫灌注。受眾不再是被動(dòng)地吸收信息，而是主動(dòng)地操控和操縱信息，并參與到信息的內(nèi)容和推廣之中。研究標(biāo)明，網(wǎng)站的互動(dòng)性會(huì)影響受眾的喜好度、心思吸引和程度，還會(huì)影響到用戶對(duì)網(wǎng)站的信賴程度，網(wǎng)絡(luò)推廣的互動(dòng)性更能加強(qiáng)消耗的好感度和參與度。

　　(二)時(shí)效性

　　餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣有助于餐飲企業(yè)進(jìn)行推廣核算，節(jié)省餐飲推廣費(fèi)用。顧客便可自行查詢，無需花大批的資金用于產(chǎn)品的介紹等打印，使餐飲企業(yè)的推廣費(fèi)用大大下降。網(wǎng)絡(luò)推廣還有助于節(jié)省時(shí)間，削減推廣進(jìn)程的進(jìn)程。

　　餐飲企業(yè)可直接將這些餐食、服務(wù)環(huán)境等圖像供顧客查詢，且電子版別的說明書等隨時(shí)能夠更新。餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣能夠?yàn)轭櫩凸⿷?yīng)大批的直觀信息，使餐飲企業(yè)與顧客的接洽及影響得到加強(qiáng)。餐飲推廣進(jìn)程沒有時(shí)間約束，能夠一向進(jìn)行。餐飲企業(yè)的推廣信息后，電子“信息服務(wù)員”可一向進(jìn)行作業(yè)。消耗者經(jīng)由網(wǎng)上的信息做出置辦餐飲產(chǎn)品的決策計(jì)劃。

　　(三)代替挑選性

　　網(wǎng)絡(luò)推廣東西的疾速打開，顧客能夠使用這些東西疾速地獲取有關(guān)餐飲產(chǎn)品或許服務(wù)的大批信息，查找具有吸引力的代替產(chǎn)品所消耗的時(shí)間和金錢將大大削減。也即是說，變換餐飲產(chǎn)品的變換本錢中錢銀和時(shí)間形式的本錢大大削減，代替挑選性大大前進(jìn)了。所以，餐飲企業(yè)必須在心情本錢以及變換供應(yīng)商的不斷定性本錢上做文章，然后前進(jìn)總的變換本錢。

　　打開網(wǎng)絡(luò)推廣需求正確地定位目標(biāo)市場(chǎng)。從網(wǎng)絡(luò)推廣的市場(chǎng)區(qū)位來看，當(dāng)前中國用戶的區(qū)域分布以大城市、中等城市和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域?yàn)橹鳎⑶以谥袊畔⒒A(chǔ)設(shè)施落后的情況下，在往后適當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，用戶的區(qū)域分布格局仍以大中城市為主。所以當(dāng)前大城市和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域能夠挑選餐飲網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。

　　三、餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣的詳細(xì)運(yùn)用戰(zhàn)略

　　餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣能夠經(jīng)過門戶網(wǎng)站的主頁廣告將信息推到受眾面前，運(yùn)用查找引擎、廣告、E-mail、MSN、博客等形式將網(wǎng)民拉到信息面前，一起也運(yùn)用企業(yè)本身的網(wǎng)站，打開系列運(yùn)動(dòng)。在目標(biāo)受眾集體的論壇中進(jìn)行參與和評(píng)論，還能夠經(jīng)過在線談天(MSN)、視頻的東西進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)動(dòng)。

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)營銷專家邱林肯總結(jié)，即是要充沛結(jié)合網(wǎng)絡(luò)資源，運(yùn)用一切能夠運(yùn)用的方法和手法進(jìn)行餐飲企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣，使得目標(biāo)受眾在網(wǎng)絡(luò)中隨時(shí)能夠看見信息并參與運(yùn)動(dòng)。一起注重網(wǎng)絡(luò)推廣與傳統(tǒng)媒體的彼此結(jié)合。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體推廣范疇廣，不受區(qū)域、時(shí)間的約束，信息推廣機(jī)動(dòng)，制造本錢相對(duì)較低的特色，越來越多的餐飲企業(yè)在進(jìn)行構(gòu)思時(shí)將傳統(tǒng)廣告與網(wǎng)絡(luò)推廣相聯(lián)合，經(jīng)過傳統(tǒng)群眾媒體進(jìn)行信息發(fā)布，而在網(wǎng)絡(luò)媒體上進(jìn)行安排和參與。

　　邱林肯工作室致力移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)營銷，提供了大量免費(fèi)公益課程，助力深圳企業(yè)把握移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)這波紅利，打造強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌。

網(wǎng)絡(luò)推廣方案篇3

　　團(tuán)隊(duì)成員：

　　院系：

　　專業(yè)：

　　班級(jí)：

　　指導(dǎo)老師：

　　日期：

　　一、網(wǎng)絡(luò)推廣的目的

　　由于株洲市新科計(jì)算學(xué)校在行業(yè)內(nèi)的名氣、規(guī)模都比較小，所以利用網(wǎng)絡(luò)推廣手段樹立學(xué)校品牌、提高學(xué)校知名度以及促進(jìn)學(xué)校進(jìn)軍遠(yuǎn)程教育、在線教育進(jìn)程，提高學(xué)校的市場(chǎng)占有率！

　　二、市場(chǎng)需求分析

　　隨著“信息化帶動(dòng)工業(yè)化”策略的深入人心，許多人的工作開始與計(jì)算機(jī)緊密相連，甚至不可分離，這就造成了大量的工種需要進(jìn)行IT技能的培訓(xùn)。不算各類社會(huì)IT認(rèn)證，每年僅參加教育部、勞動(dòng)部和人事部組織的IT認(rèn)證考試的人員就有500多萬人，面對(duì)如此規(guī)模的培訓(xùn)需求，我國IT培訓(xùn)認(rèn)證市場(chǎng)以驚人的速度發(fā)展著。據(jù)賽迪顧問的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，國內(nèi)IT認(rèn)證市場(chǎng)以每年30%的速度遞增，遠(yuǎn)高于全球12%的增長速度。信息產(chǎn)業(yè)部公布的數(shù)據(jù)表明，我國IT業(yè)目前對(duì)IT人才的需求每年至少在40萬人以上，除去每年高校不足7萬人的計(jì)算機(jī)專業(yè)畢業(yè)生外，還有近40多萬的人才空缺，而這40萬的人才空缺靠什么來彌補(bǔ)呢?毫無疑問，將由IT培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培養(yǎng)出來。

　　大學(xué)生對(duì)IT培訓(xùn)的需求：

　　從近期IT培訓(xùn)市場(chǎng)行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，與前兩年相比有較大變化，立志從事IT行業(yè)的學(xué)生已經(jīng)成為參與培訓(xùn)的主流。IT培訓(xùn)需求大幅提高，這主要有兩點(diǎn)原因：

　　一是就業(yè)壓力增大，畢業(yè)生急需一項(xiàng)顯著技能增強(qiáng)就業(yè)競爭力。由于大學(xué)擴(kuò)招，大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)前所未有的高峰，就業(yè)壓力空前巨大。大學(xué)畢業(yè)生，特別是那些專業(yè)不熱、學(xué)校名聲不響的畢業(yè)生就業(yè)壓力明顯增大，對(duì)他們來說，多一種技能就意味著就業(yè)前景多一分廣闊，在與他人競爭時(shí)多一分勝算。而同時(shí)，企業(yè)、尤其是IT知名企業(yè)面對(duì)眾多高校畢業(yè)生，在選擇人才時(shí)，更看重實(shí)戰(zhàn)技能和綜合素質(zhì)的能力，于是學(xué)生開始選擇以培訓(xùn)的方式加強(qiáng)自身綜合能力。

　　此外，國內(nèi)IT人才的缺乏，非計(jì)算機(jī)專業(yè)學(xué)生有了用武之地。從目前IT人員的組成比例來看，原來一直是計(jì)算機(jī)專業(yè)學(xué)生占絕大多數(shù)，但隨著時(shí)間的推移，非計(jì)算機(jī)專業(yè)學(xué)生的比例逐年提升，甚至有超過計(jì)算機(jī)專業(yè)學(xué)生人數(shù)的勢(shì)頭。而且有趣的是，在這些非計(jì)算機(jī)專業(yè)的學(xué)生中，普通高等院校的學(xué)生要多于名牌高等院校的學(xué)生，大專生、自考生則多于本科生以及研究生，顯然他們通過培訓(xùn)取到了優(yōu)于文憑的競爭力，這在一定程度上刺激了更多的學(xué)生參加培訓(xùn)。

　　三、株洲市新科計(jì)算學(xué)校的SWOT分析

　　1、優(yōu)勢(shì)：

　　講師優(yōu)勢(shì)：株洲市新科計(jì)算學(xué)校的項(xiàng)目講師具有多年年的軟件開發(fā)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，使用過VC、Asp、Java 、Delphi等開發(fā)語言和PS、Corel DRAW等應(yīng)用軟件。多年的軟件開發(fā)過程中對(duì)java的企業(yè)級(jí)應(yīng)用有著深入的理解。掌握和了解幾乎所有的主流java開發(fā)技術(shù)。對(duì)軟件行業(yè)的發(fā)展和java技術(shù)的趨勢(shì)有一定

　　的理解。在做項(xiàng)目開發(fā)與維護(hù)和產(chǎn)品推廣的同時(shí)積累了一定的人脈。

　　價(jià)格優(yōu)勢(shì)：相比其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)株洲的IT培訓(xùn)學(xué)校在學(xué)習(xí)費(fèi)用上價(jià)格優(yōu)惠，并且不用去北京，上海就可以得到專業(yè)的IT培訓(xùn)，免去了在大城市的食宿費(fèi)用。資源優(yōu)勢(shì)：講師在軟件行業(yè)多年的工作當(dāng)中積累了大量的人脈，已經(jīng)和多家企業(yè)發(fā)展成為戰(zhàn)略合作伙伴。學(xué)員平時(shí)的培訓(xùn)是和企業(yè)工作一樣的環(huán)境和要求。學(xué)員既是培訓(xùn)學(xué)習(xí)也得到工作經(jīng)驗(yàn)。課程后期，學(xué)員有可能做到真實(shí)項(xiàng)目并從中獲取報(bào)酬。

　　2、劣勢(shì)：

　　目前株洲市新科計(jì)算學(xué)校基于廠商培訓(xùn)，各自獨(dú)立；且以應(yīng)試為主，忽視技能培養(yǎng)。計(jì)算機(jī)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)常缺乏管理規(guī)范，未能形成國家統(tǒng)一的培訓(xùn)、考核標(biāo)準(zhǔn)，缺少一個(gè)有完備的組織體系和豐富內(nèi)容的解決方案。加入WTO之后，國內(nèi)企業(yè)的信息化水平低下已經(jīng)成為企業(yè)的成長瓶頸，加強(qiáng)信息技術(shù)的培訓(xùn)已經(jīng)使眾多企業(yè)的必選課。同時(shí)今天的工作對(duì)每個(gè)人來講，都面臨掌握信息技術(shù)的要求越來越高的困境，IT培訓(xùn)的個(gè)人市場(chǎng)也變得非常火熱。

　　首先，培訓(xùn)市場(chǎng)的服務(wù)還沒有跟上。很多培訓(xùn)中心認(rèn)為提高服務(wù)水平就是改善硬件設(shè)施，實(shí)際上，培訓(xùn)服務(wù)首先應(yīng)該是為學(xué)員提供高質(zhì)量的教學(xué)服務(wù)，應(yīng)在教學(xué)質(zhì)量和常規(guī)服務(wù)兩方面不斷拓展，讓學(xué)員真正感受到學(xué)習(xí)的便利。例如在學(xué)員畢業(yè)后，主動(dòng)進(jìn)行定期回訪，使學(xué)員無論走到哪兒，都可以到培訓(xùn)中心的網(wǎng)站進(jìn)行后續(xù)學(xué)習(xí)，了解最新的培訓(xùn)信息。

　　其次，培訓(xùn)教師隊(duì)伍建設(shè)還很不完善。為降低成本，很多培訓(xùn)中心大量使用兼職教師，教學(xué)質(zhì)量和長期性培訓(xùn)業(yè)務(wù)得不到很好的保證。各個(gè)培訓(xùn)中心應(yīng)積極培訓(xùn)教師，形成充足的后備師資力量。

　　最后，就是價(jià)格競爭問題。很多非授權(quán)的培訓(xùn)中心，為了爭奪客戶、獲取短期利潤，在無法保證培訓(xùn)質(zhì)量的情況下，一味下調(diào)價(jià)格，以低成本搶占市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)過授權(quán)的培訓(xùn)中心形成較為嚴(yán)重的競爭壓力，這對(duì)培訓(xùn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展極為不利。價(jià)格競爭帶來的直接后果就是培訓(xùn)質(zhì)量的下降，原本可以請(qǐng)專職教師的，降價(jià)后成了剛畢業(yè)的學(xué)生老師，原先應(yīng)該持續(xù)4周的課程縮到了2周，使用最簡陋的設(shè)備以盡可能地減少成本，由于設(shè)備少，許多培訓(xùn)中心把實(shí)驗(yàn)改成了理論課。實(shí)際上惡性競爭還不僅停留在價(jià)格層次上，對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的.抄襲也不是怪事。

　　3、機(jī)會(huì)：

　　隨著株洲IT市場(chǎng)的發(fā)展，IT職業(yè)培訓(xùn)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化的品牌經(jīng)營時(shí)代趨勢(shì)在今后幾年會(huì)表現(xiàn)的更加明顯，這將是今后IT培訓(xùn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，遠(yuǎn)程教育也將是IT培訓(xùn)重要渠道之一。

　　如何才能實(shí)現(xiàn)IT培訓(xùn)企業(yè)在市場(chǎng)下的順利轉(zhuǎn)型？首先，企業(yè)在IT市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)期，要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求變化。培訓(xùn)中心要利用網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性準(zhǔn)確把握企業(yè)與學(xué)員的需求變化，了解學(xué)員的真正要求，幫助學(xué)員澄清認(rèn)識(shí)，使學(xué)員掌握社會(huì)和企業(yè)需要的技能。其次是規(guī)范培訓(xùn)市場(chǎng)，強(qiáng)化師資力量。部分培訓(xùn)學(xué)校教師隊(duì)伍建設(shè)很不完善，造成教學(xué)質(zhì)量低和長期性培訓(xùn)業(yè)務(wù)得不到保證。目前，各種IT培訓(xùn)機(jī)構(gòu)呈爆炸性增長，但市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)明顯的無序競爭狀態(tài)。在未來的競爭中，中小規(guī)模的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)只有注重規(guī)模和品牌，提供專業(yè)的培訓(xùn)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能在激烈的市場(chǎng)競爭環(huán)境下獲得生存與發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　4、威脅：

　　自20世紀(jì)中后期IT產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展以來，IT培訓(xùn)市場(chǎng)逐漸成為國內(nèi)培訓(xùn)市場(chǎng)的新寵。數(shù)據(jù)顯示，20xx年全國IT職業(yè)培訓(xùn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售額53.8億元，比上一年增長17.4%，20xx年的增長率為15.7%。至20xx年，到目前市場(chǎng)的增長率已經(jīng)達(dá)到15.2%。IT行業(yè)是我國近年來發(fā)展最為迅速的行業(yè)。在以“十倍速”發(fā)展的IT產(chǎn)業(yè)中，知識(shí)和技能的更新非常迅速，IT人才對(duì)學(xué)習(xí)有異乎尋常的需求，培訓(xùn)成為迅速獲取知識(shí)的重要途徑。在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，株洲的IT培訓(xùn)學(xué)校要想獲得更好的發(fā)展就必須得應(yīng)付目前的威脅，不斷更新自身的技術(shù)和加強(qiáng)師資管理力量。

　　四、網(wǎng)絡(luò)推廣方式及策略。

　　利用網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、傳播速度快、交互性強(qiáng)、受眾群體多樣等的優(yōu)勢(shì)。我們的推廣方式可以選擇為論壇推廣、問答平臺(tái)推廣、博客宣傳、搜索引擎推廣及付費(fèi)廣告推廣。具體操作如下:

　　貼吧論壇：

　　1、搜集搜集相關(guān)的貼吧，如“百度貼吧”等。

　　2、注冊(cè)論壇ID(每個(gè)論壇2個(gè)以上)，描文本個(gè)性簽名如。

　　3、學(xué)校培訓(xùn)專業(yè)相關(guān)的一些文章，論點(diǎn)，發(fā)布到論壇，并隨時(shí)跟蹤，手工置頂。

　　問答平臺(tái)：

　　1、搜集各大問答平臺(tái)。(天涯知道、百度知道、搜搜問答、雅虎知道等)

　　2、ID數(shù)量每個(gè)平臺(tái)不少于5個(gè)。

　　3、自問自答形式，學(xué)校相關(guān)項(xiàng)目問答形式推廣。(盡量附帶網(wǎng)站網(wǎng)址)。

　　搜索引擎優(yōu)化（SEO）：

　　1、網(wǎng)站內(nèi)部優(yōu)化，關(guān)鍵字密度保持在3%--8%。內(nèi)部鏈接確保無死鏈接。

　　2、網(wǎng)站內(nèi)容建設(shè)，每天更新網(wǎng)站內(nèi)容不少于1篇。(原創(chuàng)文章為主)

　　3、網(wǎng)站外鏈建設(shè)，除論壇推廣和問答平臺(tái)推廣所輔助建設(shè)的外鏈外，每天5條。

　　4、網(wǎng)站數(shù)據(jù)整理，每天的網(wǎng)站收錄數(shù)量，反鏈數(shù)量，排名情況，訪客最多來源數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)化率，跳出率，IP數(shù)量，PV數(shù)量等數(shù)據(jù)的收集整理。

　　博客推廣：

　　1、各大博客平臺(tái)建立學(xué)校博客(可輔助培訓(xùn)師博客)

　　2、定期更新博客內(nèi)容。做好博客互動(dòng)工作。

　　微博推廣：

　　1、參加微群，并積極在微群中推廣微博。

　　2、定期設(shè)立互動(dòng)話題，積極討論并回復(fù)評(píng)論者留言。

　　3、跨平臺(tái)互動(dòng)。即在其他網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)上轉(zhuǎn)發(fā)自己的微博，以提高關(guān)注度。

　　4、建立忠實(shí)粉絲群體，定時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)你的微博。這個(gè)適用于前期微博關(guān)注度不是很高時(shí)。

　　5、申請(qǐng)加V認(rèn)證，提高微博在圈內(nèi)的公信度。

　　以上方法都是為了提高企業(yè)的曝光率、知名度，增加轉(zhuǎn)化率，增加企業(yè)獲取生源的途徑！

　　工作安排：

　　1、推廣員：

　�、倜咳照搲�、貼吧、分類信息網(wǎng)站，信息發(fā)布3條(共)；

　�、诿咳諉柎鹌脚_(tái)5條問答信息；

　�、勖咳崭虏┛臀恼�1篇；(每人申請(qǐng)開通博客3個(gè)，不重復(fù))

　�、懿⒆龊每头ぷ�,做好客服統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；

　�、菝咳仗砑泳W(wǎng)站內(nèi)容1篇。

　　2、程序員:

　�、俳鉀Q網(wǎng)站技術(shù)問題；

　�、诮y(tǒng)計(jì)代碼嵌入及每日網(wǎng)站統(tǒng)計(jì),每周統(tǒng)計(jì)流量報(bào)表；

　�、郾Ｕ暇W(wǎng)站安全運(yùn)行，保證客戶正常訪問及咨詢；

　　④協(xié)同客服人員統(tǒng)計(jì)每周網(wǎng)站訪問者來路及咨詢情況；

　�、輬D片廣告協(xié)同制作。

　　3、SEOer：

　�、僮龊镁W(wǎng)站外鏈的建設(shè)，保證質(zhì)量和收錄正常；

　　②與其他網(wǎng)站友情鏈接交換，確保質(zhì)量；

　　③適當(dāng)調(diào)整網(wǎng)站內(nèi)容，符合用戶體驗(yàn)及搜索引擎收錄；

　　④網(wǎng)站流量分析、網(wǎng)站來路分析、關(guān)鍵字分析、跳出率控制；

　�、莞們r(jià)廣告管理，關(guān)鍵字匹配，廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)；

　�、奁渌麖V告合作渠道開發(fā)，重點(diǎn)在于區(qū)縣門戶及論壇；

　�、弑O(jiān)督其他成員完成工作情況及合理的工作引導(dǎo)；

　�、鄶�(shù)據(jù)分析,不斷改善推廣模式。

　　4、遠(yuǎn)程教育：

　　各個(gè)任課老師利用YY等軟件實(shí)施遠(yuǎn)程教育。免費(fèi)循環(huán)開放基本課程的教學(xué)視頻，提高學(xué)員的體驗(yàn)度、依賴程度、信任度，進(jìn)而誘導(dǎo)他們成為正式學(xué)員！

　　六、預(yù)期廣告投放點(diǎn)。

　　1、百度競價(jià)廣告。

　　2、搜狗競價(jià)廣告。

　　3、搜搜競價(jià)廣告。

　　4、門戶及論壇廣告。

　　5、其他門戶網(wǎng)站軟文廣告。

網(wǎng)絡(luò)推廣方案篇4

　　筆者認(rèn)為在著手寫方案之前有必要注意下面的幾點(diǎn)：

　　在寫方案之前一定要先想清楚，理順?biāo)悸�，最好把提綱列出來。要注重方案的可操作性、實(shí)用性，不需要炫耀文藻，把意思表達(dá)明白就行。要注意基本格式的和版面布局技巧，避免基本的文字錯(cuò)誤等，要方便傳閱討論。

　　一個(gè)完整的網(wǎng)站推廣方案應(yīng)包含以下內(nèi)容：

　　第一：各階段目標(biāo)設(shè)置明確。

　　1、訪問量目標(biāo)。

　　2、注冊(cè)用戶數(shù)量。

　　3、品牌要達(dá)到的影響力。

　　4、網(wǎng)站的排名、PR等等。

　　只有清晰的目標(biāo)引導(dǎo)才能更清晰地制定不同階段的目標(biāo)

　　第二：目標(biāo)人群分析。

　　1、目標(biāo)人群的定位。

　　2、分析目標(biāo)人群的`特性(包括興趣和愛好)。

　　根據(jù)目標(biāo)人群的消費(fèi)行為習(xí)慣等來制訂網(wǎng)站推廣的策略和方法。

　　第三：了解和分析競爭對(duì)手。

　　1、時(shí)刻掌握競爭對(duì)手的動(dòng)向(從技術(shù)研發(fā)、贏利策略到廣告投放等)。

　　2、分析競爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與不足(技術(shù)、營銷、推廣等)。

　　只有做到知己知彼才能在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下得以生成、乃至超越。

　　第四：推廣策略及具體方法選擇。

　　根據(jù)市場(chǎng)分析和調(diào)查的結(jié)果，確定推廣的策略，詳細(xì)列出將使用的網(wǎng)站推廣方法，如搜索引擎登陸、博客營銷、郵件營銷、QQ群營銷、論壇發(fā)帖、軟文宣傳、搜索引擎推廣、活動(dòng)推廣、網(wǎng)絡(luò)廣告投放等，對(duì)每一種推廣方法的優(yōu)劣及效果等做分析及具體怎么應(yīng)用。

　　第五：時(shí)間進(jìn)度及人員安排表。

　　好的方案只是一個(gè)真正可執(zhí)行方案成功的一半，因此需要畫一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度表，控制方案執(zhí)行的進(jìn)程，把推廣活動(dòng)中需要完成的每一件事情都羅列出來，安排具體的人員來負(fù)責(zé)落實(shí)，確保方案得到有效的執(zhí)行。

　　第六：預(yù)算投入

　　每一個(gè)推廣方案肯定會(huì)有一定的投入預(yù)算，要通過合理規(guī)劃讓有限的資金發(fā)揮最大的推廣效果，讓每一分錢都能真正幫到企業(yè)推廣，盡量避免浪費(fèi)。制訂一個(gè)最佳的組合計(jì)劃，讓推廣的效果達(dá)到最大化。

　　第七：效果監(jiān)測(cè)。

　　做好嚴(yán)格的效果監(jiān)測(cè)，對(duì)每一時(shí)間段的推廣措施做監(jiān)測(cè)跟蹤，幫助企業(yè)及時(shí)調(diào)整推廣的策略。

　　第八：預(yù)備策略。

　　市場(chǎng)的變化并不會(huì)因你的一個(gè)計(jì)劃而改變，除了尋求一套最為合適的營銷方案，最好還有一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備方案。避免在關(guān)鍵時(shí)刻手忙腳亂和束手無策。

　　最后：真正可執(zhí)行的網(wǎng)站推廣方案不是一成不變的，作為營銷的策劃者要時(shí)刻要關(guān)注市場(chǎng)的變化。針對(duì)市場(chǎng)的變化、行業(yè)的變化實(shí)時(shí)調(diào)整方案，讓自己的網(wǎng)站推廣保持在最佳水平的一個(gè)或多個(gè)解決方案而已，好的方案加于有效實(shí)施才能達(dá)到預(yù)期效果。

網(wǎng)絡(luò)推廣方案篇5

　　改革開放二十多年來，我國的住房改革也不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。

　　房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

　　本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營銷思路按照營銷學(xué)中的產(chǎn)品(Product)﹑價(jià)格(Price)﹑渠道(Place)、促銷(Promotion)四個(gè)基本要素組合做出相關(guān)的分析。

　　一﹑我國房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來的，雖然只有短短一、二十年的時(shí)間，但其勢(shì)頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發(fā)投資迅速增加，個(gè)人購房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，20xx年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資的23%，其中，商品住宅開發(fā)完成投資3400億元，增長30.5%，占全部投資比重的70%。

　　商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長20.8%，個(gè)人購房比重達(dá)到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。

　　商品房價(jià)格增長6.1%，其中商品住宅價(jià)格增長6.6%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十多年的發(fā)展之后，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場(chǎng)空間。

　　二﹑房地產(chǎn)營銷的內(nèi)涵及其意義

　　所謂房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營環(huán)境﹑資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。

　　它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。

　　目前，從我國的經(jīng)濟(jì)體制看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營管理水平相對(duì)低下，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。

　　政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就需借助市場(chǎng)營銷的功能作用。

　　同時(shí)，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。

　　在房地產(chǎn)營銷方面，這個(gè)問題同樣存在。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，最終獲取利潤或占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒有到達(dá)消費(fèi)者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。

　　市場(chǎng)營銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

　　三﹑房地產(chǎn)營銷策略

　　由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。

　　為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標(biāo)及營銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營銷策略。

　　由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。

　　比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用。

　　它有悖于營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。

　　許多房地產(chǎn)營銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但筆者認(rèn)為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4P理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良。

　　因此，本文仍將按照營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對(duì)房地產(chǎn)營銷策略進(jìn)行分析。

　　目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房價(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。

　　在市場(chǎng)營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。

　　消費(fèi)者開始注意產(chǎn)品的本身。

　　目前購房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性;違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問題及房價(jià)的問題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。

　　因此，房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

　　(一)房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略(Product)

　　房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。

　　按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

　　1﹑核心產(chǎn)品。

　　它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對(duì)購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

　　2﹑有形產(chǎn)品。

　　指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。

　　3﹑延伸產(chǎn)品。

　　它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。

　　目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。

　　因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。

　　由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。

　　在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

　　首先是房地產(chǎn)品牌營銷。

　　目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營銷的高度上。

　　因?yàn)榇蠹叶家阎�，在日益激烈的市�?chǎng)競爭中，品牌才是贏取持久競爭優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。

　　在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上，長江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。

　　在同樣的市場(chǎng)競爭環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。

　　而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。

　　人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。

　　產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。

　　只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽覺形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。

　　因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購買沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。

　　要在消費(fèi)者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。

　　其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營銷

　　消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長起來的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　買房可謂一個(gè)家庭的長遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。

　　開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。

　　目前已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的營銷思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

　　以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤。

　　再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。

　　隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。

　　購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。

　　他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。

　　這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營造人與自然和諧共生的理想家園。

　　現(xiàn)在有不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。

　　如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營造其高達(dá)40%的綠化率。

　　隨后出現(xiàn)的“國貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。

　　后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績。

　　當(dāng)然，開發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。

　　目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。

　　它與綠色營銷的區(qū)別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主;綠色營銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等)營造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營造。

　　因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。

　　另外，單一的綠化營銷量為競爭對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競爭格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。

　　所以，單一的綠化營銷還必須與區(qū)位營銷、房型營銷、物管營銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營銷。

　　再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營銷。

　　當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來越大，建筑亦不例外。

　　項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。

　　沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。

　　開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。

　　因此，開發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說。

　　在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。

　　另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來越封閉。

　　廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。

　　另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境，購房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

　　(二)房地產(chǎn)營銷價(jià)格策略 (Price)

　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。

　　掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)的主要手段。

　　在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。

　　1、房地產(chǎn)定價(jià)方法

　　一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。

　　而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。

　　影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。

　　產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。

　　市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的.價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。

　　定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。

　　從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：

　　(1) 市場(chǎng)比較法。

　　將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。

　　(2) 成本法。

　　以開發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(3) 收益法。

　　將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(4) 剩余法。

　　將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　當(dāng)然，無論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。

　　在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部價(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。

　　開發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。

　　2、定價(jià)比例

　　一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。

　　然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。

　　在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%。

　　用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。

　　一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。

　　有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

　　商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。

　　車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。

　　3、價(jià)格調(diào)整策略。

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

　　直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。

　　直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整。

　　基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。

　　因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。

　　這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。

　　每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來的。

　　但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)鹊墓烙?jì)是一致的。

　　差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。

　　差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。

　　有時(shí)候一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。

　　優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。

　　優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。

　　優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲(chǔ)藏室，購房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。

　　優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。

　　同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。

　　再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

　　(三)房地產(chǎn)營銷渠道策略 (Place)

　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。

　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。

　　直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。

　　所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。

　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。

　　所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。

　　委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

　　網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。

　　20xx年9月，上海“青之杰”花園推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法。

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。

　　通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

　　隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。

　　房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。

　　它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。

　　有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

　　(四)房地產(chǎn)營銷促銷策略 (Promotion)

　　房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。

　　通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。

　　房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。

　　1﹑廣告

　　廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。

　　房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。

　　房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。

　　房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。

　　利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。

　　報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽廣告。

　　利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告。

　　在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。

　　包括商品房目錄和說明書等。

　　根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。

　　2、營業(yè)推廣

　　營業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購買的各種措施。

　　多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。

　　營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。

　　開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。

　　另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。

　　目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。

　　3、人員促銷

　　房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。

　　人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動(dòng)向。

　　當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。

　　促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。

　　4、公共關(guān)系

　　房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭取對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。

　　公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

　　制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

　　人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭相報(bào)道，享受無償廣告。

　　這其中也包括危機(jī)公關(guān)。

　　針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。

　　建立與各方面的良好關(guān)系

　　開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢(shì)。

　　商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。

　　因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營造。

　　同時(shí)，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

　　四﹑結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)營銷對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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