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房地產(chǎn)買賣合同的變更
房屋買賣合同變更是什么?該怎么寫?房屋買賣合同指的是房屋的一方將房屋權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方，然后另一方支付價(jià)款的合同，我們一起了解一下吧!
房屋買賣合同變更【1】
1.凡是對已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同作出的修改和調(diào)整，都可以稱為合同變更。
在中華人民共合同法的第七十七條寫到，當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商一致時(shí)，便可以變更合同。
我國的法律、法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)。
2.在合同生效后，任何一方不得擅自在未經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議后變更本合同。
如需變或補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)經(jīng)雙方共同協(xié)商達(dá)成一致，并簽署書面文件。
3.如果發(fā)生下列條件，則一方有權(quán)書面通知另一方終止本合同：當(dāng)發(fā)生不可抗力事件時(shí);有一方在超過60天期限后仍無法履行其義務(wù)時(shí);雙方經(jīng)協(xié)商一致同意終止本協(xié)議;法律約定的其他情形。
當(dāng)發(fā)生上述情形之一時(shí)，任何一方有權(quán)向另一方發(fā)出書面終止通知，本協(xié)議自書面終止通知到達(dá)對方時(shí)終止。
4.對房屋買賣合同法人變更能否終止的說法是如果合同內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思并且是自愿簽訂的，并且在不損害國家、集體、社會、第三人利益，不違反國家強(qiáng)制性法律法規(guī)，不存在重大誤解及顯失公平情況的情況下是合法地，可以終止。
如果是一方單方面解除合同即構(gòu)成違約，則需要承擔(dān)違約責(zé)任。
房產(chǎn)買賣合同怎么寫
房屋買賣合同是一種特殊的買賣合同，它是指房屋的一方將房屋權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方，然后另一方支付價(jià)款的合同。
房屋買賣合同的法律特征既有商品買賣合同的特征，也有其自身固有的特征。
房屋買賣合同是一種諾成、雙務(wù)、有償?shù)暮贤�，它的�?biāo)的物為不動產(chǎn)，其權(quán)轉(zhuǎn)移必須依法辦理登記手續(xù);是屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
具體的合同寫法為：將標(biāo)題個(gè)人房屋買賣合同(或協(xié)議)首行居中，再寫清楚買賣雙方的情況，寫清買賣雙方姓名、現(xiàn)住址及身份證號碼，正文要注明甲、乙雙方是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同，是就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本的合同，必須以資共同信守執(zhí)行。
主體內(nèi)容為乙方同意購買甲方擁有的座落在哪里的所擁有的房產(chǎn)，建筑面積多大，房產(chǎn)的交易價(jià)格，已支付購房定金，房產(chǎn)的交付日期，交易稅費(fèi)、中介費(fèi)及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由哪方承擔(dān)，本合同一式有幾份，由誰擁有。
注明本合同至鑒定之日起生效，甲乙雙方共同遵守，不得反悔。
然后.買賣雙方及見證人簽字摁手印，后寫明日期。
從房屋買賣合同糾紛案件 看戶口變更重要性【2】
在二手房買賣過程中，由于戶口遷移引發(fā)的糾紛屢見不鮮，不少買房人遇到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學(xué)區(qū)房”卻無法落戶的糟心事。
昨日，北京市二中院通報(bào)了該院3年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。
市二中院表示，法院無法判決遷移戶口，但買房人可以根據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約金。
圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
違約金最高達(dá)房款20%
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年至2016年7月，市二中院先后審理二審的涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件共50件。
占同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數(shù)的5%。
其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶。
涉及連環(huán)買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出等。
肖大明說，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶口。
當(dāng)事人在二手房買賣過程中大多對違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。
由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。
“多數(shù)人要求違約方繳納幾十萬元，也有部分要求的高達(dá)百余萬元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。
”
不遷戶口原因多樣
肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場較為活躍。
有的當(dāng)事人購買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙。
或因?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)。
還有買房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務(wù)，僅僅是賣房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，致戶口遲遲無法遷出。
部分戶口的登記人沒有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無法遷出。
■法官提醒
提前核實(shí)戶口學(xué)位
肖大明表示，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。
但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
他提醒，買房人應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。
以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。
如果所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。
如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實(shí)現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)位。
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