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對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考工作報(bào)告
近年來，隨著南充市城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，其建設(shè)規(guī)模、投資總量都有明顯增長，對(duì)于拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)起到了重要作用。但是，在行業(yè)整體趨好的情況下，也存在一些問題，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文對(duì)此作了一些剖析，并提出相關(guān)建議。
一、存在的主要問題
1．房地產(chǎn)開發(fā)效率不高，企業(yè)投資意愿不強(qiáng)烈。從反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)來看，2004年全市商品房銷售額為13.79億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為16.16億元，商品房銷售投資比為85.33%；2005年商品房銷售額為18.75億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20.53億元，商品房銷售投資比為91.33%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)。盡管比值較上年有了上升，但是比值仍然小于1，說明房地產(chǎn)開發(fā)的效率總體不高，存在較大比重的空置。
從反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例來看，2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為16.16億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為115.05億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比重為14.05%；2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20.53億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為140.02億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比重為14.66%，壓濾機(jī)濾布同比僅上升0.61個(gè)百分點(diǎn)。在發(fā)達(dá)國家，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資一般占20％－25％，考慮到我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的所處階段以及正處于城市化進(jìn)程之中，和全國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)較為景氣的大環(huán)境下，比例甚至可以更高，故現(xiàn)階段14.66%的水平則顯得相對(duì)較低了。
2.市場預(yù)期信心不足，未來房屋供應(yīng)并不充足。新開工面積是反映1-2年后預(yù)售供應(yīng)量和2-3年后現(xiàn)房供應(yīng)量的重要指標(biāo)。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場預(yù)期的信心。2004年全市商品房新開工面積為209.79萬平方米，施工面積為366.63萬平方米，商品房新開工面積占施工面積的比例為57.22%；2005年商品房新開工面積為249.11萬平方米，施工面積為436.34萬平方米，商品房新開工面積占施工面積的比例為57.09%，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。
再從施工面積與竣工面積的倍數(shù)比來看，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，故施工面積反映了1-2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會(huì)放大。2004年全市商品房施工面積為366.63萬平方米，竣工面積為152.41萬平方米，商品房施工面積是竣工面積的2.41倍；2005年商品房施工面積為436.34萬平方米，竣工面積為226.88萬平方米，商品房施工面積是竣工面積的1.92倍，比2004年下降20.33%。濾布以上情況表明，由于缺乏對(duì)市場預(yù)期的信心，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)并不充分，這有可能影響未來全市房地產(chǎn)的增量供應(yīng)。
3.價(jià)格偏高，商品房空置率較高，尤以營業(yè)用房最為突出。2003年全市商品房銷售價(jià)格為1074元/平方米，2004年為1091元/平方米，2005年為1122元/平方米，分別上漲了13.5%、1.6%、2.8%，而同期CPI（物價(jià)指數(shù)）上漲幅度分別是2.3、2.3、-4.5點(diǎn)，可以看出僅有2004年商品房銷售價(jià)格漲幅略低于同期市場物價(jià)漲幅，2003年房價(jià)漲幅超過市場物價(jià)漲幅11.2個(gè)百分點(diǎn)，2005年在市場物價(jià)普遍有所下降的情況下，房價(jià)仍在逆勢(shì)上漲。在購買力沒有顯著增加的情況下，價(jià)格偏高必然導(dǎo)致商品房的滯銷。2004年，商品房空置面積為60.73萬平方米，2002年至2004年新建商品住宅竣工面積為449.67萬平方米，新建商品房空置率為13.51%；2005年，商品房空置面積為97.56萬平方米，2003年至2005年新建商品房竣工面積為533.90萬平方米，新建商品房空置率為18.27%，同比上升4.76個(gè)百分點(diǎn)�？梢钥闯觯唐贩績r(jià)格在2003年飆升后，保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，這也是近幾年商品房空置面積不斷增長的主要原因。而從我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的走訪調(diào)查來看，大多數(shù)企業(yè)表示，目前空置的商品房中以營業(yè)用房為主，住宅空置率并不很高，整個(gè)住宅市場還是保持一個(gè)不溫不火的水平。
4.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效率不高。首先是企業(yè)費(fèi)用壓力較大。2005年，全市房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生銷售費(fèi)用4974萬元，銷售費(fèi)用比率為2.99%；財(cái)務(wù)費(fèi)用4329萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用比率為2.69%；管理費(fèi)用為8591萬元，管理費(fèi)用比率達(dá)到了5.16%，三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)到了1.79億元，占了主營業(yè)務(wù)收入的10.75%。其中，銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率保持在一個(gè)比較正常的水平上，管理費(fèi)用率則較行業(yè)的平均水平（2%-3%）明顯偏高。這表明我市房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作上還是一種粗放的方式，管理還停留在一個(gè)比較低的水平，由此增加了營運(yùn)成本上的壓力。其次是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有得到優(yōu)化。2005年全市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)為55.62億元，其中負(fù)債為33.14億元，所有者權(quán)益為22.48億元。由此計(jì)算出資產(chǎn)負(fù)債率為59.58%，較2004年（經(jīng)普數(shù)據(jù)，下同）上升了2.14個(gè)百分點(diǎn)；資本負(fù)債率為147.38%，較2004年上升了12.47%。這表明，在宏觀調(diào)控日益趨緊的情況下，加之企業(yè)經(jīng)營績效沒有明顯的提升，企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中負(fù)債的比率繼續(xù)攀升，企業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)也在增長。再次是營運(yùn)效率不高。2005年全市房地產(chǎn)企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)利潤率為8.12%，較2004年下降1.48個(gè)百分點(diǎn)；銷售毛利率為16.44%，較2004年下降1.06個(gè)百分點(diǎn)；營業(yè)成本比率達(dá)83.56%，較2004年上升1.06個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，從2004年到2005年由于購買力沒有明顯增強(qiáng)，購房需求并不強(qiáng)勁，而同行的競爭更加激烈，導(dǎo)致銷售毛利率等指標(biāo)呈現(xiàn)出逐漸下滑之勢(shì)。
二、加快南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
一是堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，努力提高房地產(chǎn)市場消費(fèi)水平。擴(kuò)大內(nèi)需是在新的發(fā)展階段必須堅(jiān)持下去的方針，需要從以下兩方面來進(jìn)一步搞活市場、培育市場。一方面，政府主管部門必須加強(qiáng)調(diào)控。建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，對(duì)房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)；進(jìn)一步搞活二級(jí)市場，充分調(diào)動(dòng)居民換購住房的積極性；完善住房貸款擔(dān)保機(jī)制，規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化，創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)與交易環(huán)境。另一方面，開發(fā)企業(yè)必須提高住宅品質(zhì)和售后服務(wù)水平，努力降低開發(fā)成本，降低房價(jià)，使老百姓買得起房，并要提高市場信用，減少消費(fèi)者投訴。
二是擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，增加企業(yè)競爭實(shí)力。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，長期以來由銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、購房者大量放貸，而這種模式在幾次宏觀調(diào)控之后被打破，銀行貸款逐漸降低，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金21.94億元，同比增長23.8%，其中貸款僅有1.39億元，同比下降38.6%，僅占到位資金的6.32%。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，拓寬融資渠道、實(shí)行融資多元化是必行之路。房地產(chǎn)企業(yè)要積極爭取信貸資金的支持；條件成熟的企業(yè)可以采取多種渠道融資；對(duì)效益好的企業(yè)要努力發(fā)展信托投資；大力鼓勵(lì)民間投資，吸納民間資本；不斷借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展如產(chǎn)業(yè)基金等新的融資渠道。同時(shí)加大招商引資力度，在融資中積極引進(jìn)外國資本、外省市資本，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力的資金保障。
三是采取多種途徑消化空置商品房。對(duì)新建商品房在總量和結(jié)構(gòu)上予以適當(dāng)引導(dǎo)和控制。目前空置問題對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響并不突出，但為防止今后出現(xiàn)大規(guī)�？罩�，還應(yīng)在新建商品房供應(yīng)總量、種類、地域、價(jià)格等方面予以適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)，增加適合居民需求的有效供給，要限制商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)住宅開發(fā)。通過多種手段提高居民收入預(yù)期，發(fā)展銀行信貸，提高居民對(duì)價(jià)格的承受力。大力發(fā)展市區(qū)與城市邊緣區(qū)的公共交通基礎(chǔ)設(shè)施，降低交通成本，減少在途時(shí)間。
四是加快推進(jìn)住房分配貨幣化，完善住房公積金制度。全面啟動(dòng)住房補(bǔ)貼方案實(shí)施，擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，提高以個(gè)人購建房貸款為目標(biāo)的住房公積金使用率，為居民對(duì)住房的有效需求提供多渠道的金融支撐。住房公積金是推動(dòng)住房貨幣化的重要輔助制度。今后應(yīng)加大國家、單位和個(gè)人對(duì)公積金的投入數(shù)量，推廣規(guī)范管理，提高資金的利用率，使之成為職工購買住房的重要資金來源。
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