買賣合同解釋原則

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買賣合同解釋原則

　　買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。下面的是小編分享的與買賣合同解釋原則有關的文章，歡迎繼續(xù)訪問應屆畢業(yè)生公文網!

買賣合同解釋原則

　　一、商品房買賣合同的格式化

　　商品房買賣合同應該是當事人協(xié)商一致的結果。但是, 隨著房地產業(yè)的發(fā)展, 大多數(shù)商品房買賣合同呈現(xiàn)逐步格式化的趨勢。我國《合同法》中對格式條款的定義為:“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。” 格式合同的出現(xiàn)主要原因是，為了使合同更為快捷、簡便，方便交易，在商品經濟中格式合同的適用有利于降低交易成本，提高生產經營效率。同時格式合同大多以壟斷為基礎，且格式合同的普遍使用又在一定程度上助長了壟斷，如在商品房買賣中相對于消費者來說，開發(fā)商具有強大的經濟勢力，其在合同的締結上也處于優(yōu)勢地位—買賣合同的制定者。出賣人就“難免利用其優(yōu)越的經濟地位, 訂立有利于己, 而不利于消費者的條款, 如免責條款、失權條款、法院管轄地條款等, 對契約上的危險及負擔作不合理的分配”[1] 則導致締約能力事實上的不平等，從而不利于消費者的保護。此時對格式合同作出準確的解釋,對于正確確定當事人之間的權利義務,保護各方當事人的合法權益,并使格式合同條款保持合法性和公平性,是十分必要的。[2]因此在合同訂立過程中，應當對格式合同作公平、合理的特殊解釋，從而保護相對人的利益，提高合同的效力，保證交易安全，順利實現(xiàn)雙方當事人的經濟利益。

　　二、商品房買賣合同格式化中常見的問題

　　(一)消費者訂立合同的自由受到了極大的限制。因為合同的制定者是開發(fā)商，消費者并沒有參與到合同的制定中，商品房從預售到交付、使用、維修，各個方面的情況，消費者在簽訂時有些是難以預料，且有關的知識的掌握也有限。而開發(fā)商處于壟斷地位，從其利益出發(fā)，制定格式條款，并且在行業(yè)中得到了普及，這樣消費者的選擇權利受到了限制，消費者更多的是接受了格式合同�？墒窃谶@背后，卻存在著“承諾當事人常常根本不能違背或難以違背，不能進行選擇的超公共權力的強制支配。這種強制是當事人自己難以克服的壟斷和優(yōu)勢力量，是優(yōu)勢者憑借實力對社會弱者的強制乃至壓迫”[3]的現(xiàn)實。

　　(二)合同中往往存在著不合理的條款，對消費者的權利帶來了損害。格式合同的制定者往往不合理的分配風險，減免或免除自己的責任而加大相對方的責任。如規(guī)定消費者逾期交款的嚴格責任而開發(fā)商告知實際情況可延期交房，消費者逾期驗房風險轉移等條款。實踐中格式合同對消費者的責任承擔規(guī)定較多，而對合同的提供者，則是免責的較多，呈現(xiàn)出不對等。格式合同的制定者還常對消費者的權利進行剝奪，如出現(xiàn)瑕疵，不允許解除合同，而只能進行維修;產權證未按時辦理，只進行賠償，不允許解除合同等，這些都是對消費者權利的不合理限制。還有對消費者的侵權，如開發(fā)商擅自將樓頂?shù)膹V告位租給他人使用;外墻使用權不屬于買受人;允許個別消費者使用樓頂?shù)��？梢哉f不公平、不合理的條款是格式合同中存在的最大風險，也是糾紛的焦點，它顯然是違背合同的公平原則的。

　　三、合同解釋原則對格式化商品房買賣合同的規(guī)制

　　在商品房交易中,雙方當事人因買賣合同而引發(fā)的糾紛大量存在, 司法機關對格式化商品房買賣合同的規(guī)制, 主要是通過行使其對商品房買賣合同糾紛案件的司法審判權來實現(xiàn)，這就涉及格式合同中的解釋原則。

　　合同解釋是對合同當事人的意思表示的解釋。我國《合同法》第125條對合同的解釋作了規(guī)定,即:“當事人對合同條款的理解有爭議的,應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的,對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不—致的,應當根據(jù)合同的目的予以解釋。”解釋合同的目的,在于探求當事人意思表示中所表示的真實意思。[4]格式合同的解釋是根據(jù)一定的事實和原則對格式合同的內容的含義所作出的說明，鑒于格式合同所具有的一般合同所沒有的一些特征,并且這些特征往往體現(xiàn)當事人由于實力的懸殊而產生不公平的后果, 所以格式條款的解釋作為合同解釋內容的一個組成部分,必然符合合同解釋的一般規(guī)則,但其又有自己特殊的解釋規(guī)則。而這些特殊的解釋規(guī)則也體現(xiàn)了國家通過制定專門的法律、法規(guī)對該類合同加以規(guī)范、制約,使失衡的權利義務得到平衡，體現(xiàn)法律的公平。

　　《合同法》第41條規(guī)定格式條款的解釋規(guī)則：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”可見格式合同在適用《合同法》125條規(guī)定的一般規(guī)則同時，同樣要遵循以下特殊規(guī)則。

　　(1)通常理解標準解釋原則。是指對格式條款的理解發(fā)生爭議時,對用語應當按照通常的理解進行解釋，就是說應當按照一個合理人的標準來進行解釋，法官應當考慮一個合理的人在此情況下對有爭議的合同用語所能理解的含義，以此作為解釋合同的標準。[5]格式合同不是為特定消費者制定的,而是為不特定消費者制定的。[6]具體而言，格式合同的理解不應以合同制定者的理解而是應以一般人的理解解釋;對于某些特殊的專業(yè)用語應作通俗的一般的理解;如果該格式合同在行業(yè)中長期使用，合同制定者與消費者的理解不同，則應以消費者的理解為標準進行解釋，因此在商品房買賣格式合同發(fā)生爭議時,不應以該的制定者(開發(fā)商)的理解進行解釋,而應以大多數(shù)房屋交易者,尤其是消費者通常的、合理的理解標準進行解釋。

　　(2)不利于條款制定人標準解釋原則。也有學者稱之為調和解釋規(guī)則或利用者不利益的解釋原則。[7]這一原則起源于羅馬法“有疑義時，應作不利于條款制訂人之解釋”，英美法和大陸法都采納了這一原則。正如上所述，合同的制定者利用優(yōu)勢地位，從己方利益出發(fā)制訂條款，可能對相對人的利益造成侵害，而格式條款的不利解釋原則的目的就是為了公平地分配了風險、義務,給弱者以特殊保護,糾正由于經濟地位的優(yōu)勢而給相對人帶來的不利, 限制權利濫用，從而使雙方當事人都在公平的環(huán)境下，實現(xiàn)真正的契約自由與正義，其有利于維護正常交易秩序,保障消費者利益。在商品房交易活動中,開發(fā)商作為格式合同的制定者經常使用不明確的文字以損害消費者的利益,故為了維護消費者的利益,在格式條款語義含糊時作不利于合同制定者的解釋，這對商品房買賣合同糾紛的有效解決，保護消費者的利益來說是非常重要的。

　　(3)非格式條款優(yōu)先標準解釋原則。格式條款與非格式條款相抵觸時，非格式條款效力優(yōu)先原則。在一個合同中既存在格式條款也存在非格式條款時，兩者的規(guī)定不一致時，會對雙方當事人的利益產生不同的影響。此時，非格式條款的內容優(yōu)先于格式條款的內容，因為格式條款是合同提供者制定的針對不特定的多數(shù)人，具有一般、通用的合同內容，而非格式條款是雙方當事人協(xié)商的結果，更能反映出真實的意思表示。但應當注意, 如果非格式條款更不利于消費者,則應認真審查與之相應的格式條款是否存在無效或可撤銷的原因, 以保護消費者的合法權益。[8]如格式條款比非格式條款更有利于相對人,相對人卻不知情下簽定了非格式條款，此時則應適用對相對人有利的格式條款，如在商品房買賣合同中，有關房屋面積的規(guī)定，最高人民法院的解釋更有利于相對人，相對人在不知該格式條款經過法律解釋的規(guī)制，且該規(guī)定合理的情況下,格式合同的制定者，利用其優(yōu)勢地位與消費者簽訂了“個別商議”,形成不利于消費者的個別條款，此時，格式條款優(yōu)先。在商品房買買合同中,先前訂立的格式條款與個別商定的條款不一致現(xiàn)象時常發(fā)生。個別的約定條款優(yōu)先,更有利于保護商品房消費者的利益。

　　在格式合同中還應遵循公平原則。《合同法》第39條:“采用格式合同條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。” 由于格式合同限制了相對方合同自由，為了保護意思表示弱勢方，使合同平等、公平，因此,在對格式合同進行解釋時遵循公平和誠實信用的總的原則格外重要�？梢娢覈逗贤ā穼Ω袷胶贤瑮l款的解釋的規(guī)定，確立了解釋向消費者傾斜的原則，對商品房買賣合同格式化權利的濫用，起到了規(guī)制。

　　四、對格式化商品房買賣合同解釋原則的幾點思考

　　1、格式合同解釋權的歸屬。即格式合同解釋主體 “合同解釋的根本目的在于使不明確、不具體的合同內容歸于明確、具體，使當事人間的糾紛得以公平合理解決。因此，在合同解釋實踐中，當事人間在不發(fā)生合同爭議或雖有爭議但已協(xié)商解決的情況下所進行的一般意義上的合同解釋，是沒有法律價值的;在案件審理過程中，依賴于當事人及其代理人等訴訟參與人的解釋，也無法實現(xiàn)合同解釋之目的。真正具有法律意義的合同解釋，只能是在處理合同糾紛過程中，對作

　　為裁判依據(jù)的事實所作的權威性說明。”[9]可見，對于格式合同只有有法律拘束力的法院或仲裁機構為合同解釋主體，才能更有利于格式合同相對人請求司法救濟權的保護。在商品房買賣格式合同往往規(guī)定對格式合同的解釋、修改等權利掌握在制定者一方,如“最終解釋歸本公司所有”之條款，顯然,如承認格式合同的提供者有權解釋顯然是不合理的。

　　2、應對格式合同中的“異常條款”加以規(guī)制。“異常條款”又稱不尋常條款,指依交易的正常情形顯非相對人所能預見的格式條款。如果格式合同中某一條款過于異常以致于無法期待消費者預期該條款出現(xiàn)于格式合同所適用的交易種類中時,該條款視為未訂入格式合同。[10]如商品房買賣合同中對標的物瑕疵之認定規(guī)定只能以出售房屋單方面標準確認的。而此標準相對方有可能難以預見。異常條款不得訂入格式合同已成為各國立法的通行作法。德國《一般契約條款法》第3條規(guī)定,一般契約條款中的約款,依其環(huán)境,特別是考慮合同的外形,是如此地異于尋常,致與條款使用人訂約之相對人無從預見,視為未訂入合同。我國臺灣地區(qū)《消費者保護法》第14 條也有類似規(guī)定�？梢姶水惓l款是明顯違背誠實信用原則的條款。為了更好地保護消費者權益,我國也應確立“異常條款”視為未訂入格式合同的解釋原則。

　　五、結束語

　　在商品房買賣格式合同關系中,締約雙方的地位并不平等, 合同的制定者居于優(yōu)勢地位，而相對人處于極為不利的地位,只能就是否接受格式條款進行意思表示,因而其合同自由受到了限制。因此, 對格式化商品房買賣合同的解釋應當采取特殊的解釋規(guī)則。這些解釋規(guī)則所體現(xiàn)的基本精神是嚴格限制出賣人的權限, 從而更有利于保護廣大消費者。在解釋格式合同時,圍繞這一精神,通過通常理解標準解釋原則、不利于條款制定人標準解釋原則、非格式條款優(yōu)先標準解釋原則、公平原則，從而平衡當事人之間的利益，保障和實現(xiàn)契約公平，有助于實現(xiàn)商品房合同買受人和出賣人之間的正義。當然合同解釋的主體是法院和仲裁機構，合同解釋原則的明確有利于指引法官如何行使裁量權以期得到合法有效公正合理的解釋結果，并由此而達到限制裁量權目的的法律規(guī)范，可見格式合同疑義之解釋是實現(xiàn)格式合同司法規(guī)制的目的,這樣格式合同解釋原則也就構成了格式合同司法規(guī)制的一個重要環(huán)節(jié)。

　　[1] 王澤鑒：《債法原理》中國政法大學出版社，2001。

　　[2] 楊立新.：《疑難經濟糾紛司法對策(第1集) 》長春:吉林人民出版社, 1999。

　　[3] 安心：《記對不公正標準條款的行政干預》，《法學》(滬)， 1998年第4期。

　　[4] 梁彗星：《自由心證與自由裁量》北京:中國法制出版社, 2000。

　　[5] 王利明:《合同法研究(一卷)》中國人民大學出版社， 2002。

　　[6] 楊立新：《對合同法格式條款規(guī)定的評析》政法論壇,1999, (6)。

　　[7] 王利明,崔建遠.：《合同法新論·總則.》北京:中國政法大學出版社, 1996。

　　[8] 郝向耕：《淺談格式合同對消費者權益的保護》，《經濟師》2000 年第1 期。

　　[9] 蘇惠祥：《中國當代合同法論》吉林大學出版社，1992。

　　[10] (臺) 劉榮宗：《定型化契約論文專輯》 . 三民書局股份有限公司,1988.32.。

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