房地產開發(fā)可行性研究報告范本
一、項目背景
1、項目名稱：××村城中村改造項目(以下簡稱本項目)。
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》
(4)《住宅設計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》
3、項目概況
地塊位置：四至范圍：東臨東儀路，西鄰首帕張村，南臨韋曲西街，北鄰張家村。本次規(guī)劃用地約為75畝，具體四至范圍及占地面積以實際測量成果表為準。
2 )建設規(guī)模與目標：
土地面積： 75畝(17萬平方米)
容積率：不高于3.5
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝( ××市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積 17萬 ㎡ 。
3 )周圍環(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至××步行街廣場。
(2) 教育：三寶雙喜幼兒園、塔坡小學、××十三中，西部大學城。
(3)其它設施：中國銀行、陜西信合、中國工商銀行等;
華潤萬家大型超市;長樂市場。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處××區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) ××區(qū)近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 南側××廣場的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目規(guī)劃定位為××區(qū)小高層住宅小區(qū)，我公司在××開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。
(7) 我公司與××市及××區(qū)政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(8) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
二、市場分析
1 ××區(qū)概況
××區(qū)地處關中平原腹地，南依秦嶺，北鄰××，距××市中心僅8.7公里。總面積1578平方公里，人口98萬，為西北第一大區(qū)。××山川平原俱備，氣候溫和，日照充足，環(huán)境優(yōu)美，水電充沛。××是中華民族的發(fā)祥地之一，這里曾是周、泰、漢、唐等十二個王朝的京畿之地，是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的歷史、燦爛的文化、優(yōu)美的名勝景觀和眾多的著名人物而享譽華夏，馳名中外。 ××山河壯麗，物華天寶。××是龍的傳人——中華民族的發(fā)祥地之一，她悠久而輝煌的歷史，孕育和弘揚了中華民族的燦爛文化。古往今來，多少風流人物墨韻××盡領風騷寫下不朽詩篇。××縣地處關中腹地，從東南西三面拱衛(wèi)××，是距××市中心最近。
2 ××區(qū)房地產住宅市場分析
××區(qū)房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1995年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1995年至1999年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2001年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和××廣場開發(fā)為起點，掀起了××建設新一輪高潮。尤其是地改市后，××區(qū)基礎設施建設步伐加快，建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，××區(qū)建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，××區(qū)房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調查，××城一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，單從住房需求分析，××區(qū)每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要項目分析
住宅小區(qū)詳細情況如表：
項目名稱 平均單價(元/㎡) 位置
××城
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規(guī)劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。
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