土地使用權(quán)競買可行性研究報告

時間：2024-07-10 15:03:59 可行性研究報告我要投稿

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　　目錄

土地使用權(quán)競買可行性研究報告

　　第一章總論

　　第二章市場營銷策劃

　　第三章項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化

　　第四章項目實施進度計劃

　　第五章投資估算

　　第六章經(jīng)濟評價

　　第一章總論

　　一、項目名稱

　　**(2002)01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。

　　二、報告編制單位

　　**市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、**市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、**銘星軟件科技有限公司。

　　三、地塊坐落位置及環(huán)境

　　1.地塊坐落

　　本地塊坐落在**工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大道及其景觀;北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米;西面隔河為星港街，河道尚未修建。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。本地塊土地面積52414.56平方米。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實施的工程將與地塊開發(fā)同步，政府答應(yīng)不會影響本項目。

　　2.環(huán)境規(guī)劃

　　**工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。

　　園區(qū)總體規(guī)劃：**工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠**古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū);第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū);第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。

　　金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道(EDAW)公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。最新進展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大景觀2003年之前全部開工興建。該項工程總投資為11億元，施工期4至5年。

　　環(huán)境：中新雙方專家從**工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標(biāo)準的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。

　　配套設(shè)施：**工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù);同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。

　　本地塊環(huán)境綜述：

　　本地塊位置極佳，沿湖風(fēng)景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期工程的7500-8000元。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。

　　四、報告編制依據(jù)和用途

　　根據(jù)**土拍(2002)第1號《**工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，**市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、**市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、**銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用**銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了**(2002)01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。

　　五、評價指標(biāo)與決策方法

　　1.評價指標(biāo)

　　土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險。用四個指標(biāo)來反映，即：土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值(加權(quán)平均值)，財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率(成功的可能性)，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率(導(dǎo)致?lián)p失的可能性)。

　　土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險就越大;反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標(biāo)。(見表1)

　　2.決策方法

　　決策可以按以下步驟進行：

　　企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率是不同的。

　　從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。

　　排除風(fēng)險大的方案，當(dāng)“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風(fēng)險很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個方案的“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風(fēng)險幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪。

　　“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，由決策者依據(jù)對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。

　　土地最高限價風(fēng)險決策指標(biāo)

　　表1

　　方案土地最高限價(萬元) 基本分析內(nèi)部收益率(%) 內(nèi)部收率期望值(%) 內(nèi)部收益率≥10%的累計概率(%) 內(nèi)部收益率≥8%的累計概率(%) 內(nèi)部收益率≥6%的累計概率(%) 內(nèi)部收益率小于1的概率(%)

　　方案一 14600 9.94 11.136 59.90 70.00 83.10 0

　　方案二 14800 9.40 10.587 59.90 70.00 82.00 0.70

　　方案三 15000 8.95 10.121 49.40 64.00 82.00 0.70

　　方案四 15400 7.96 9.1252 43.10 59.90 70.00 4.20

　　方案五 15800 6.68 8.1487 39.10 49.40 64.00 7.40

　　方案六 16200 6.04 7.1393 29.60 43.10 59.90 13.60

　　方案七 16500 5.38 6.3792 23.90 39.10 49.40 13.60

　　方案八 16800 4.75 5.6919 20.60 29.60 49.40 16.90

　　第二章市場營銷策劃

　　一、市場需求預(yù)測

　　1.用地要求及產(chǎn)品定位

　　本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價位較高，市場如何?其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關(guān)鍵是價位如何?

　　別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價格昂貴的情況下，如本項目每套獨立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極少數(shù)客戶。別墅有獨立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨立別墅建三層每套面積太大，因此多為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國外客戶又不一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨立別墅更難銷。因此，本項目評價未考慮聯(lián)體別墅方案。

　　多層或中高層住宅價位應(yīng)該能夠比其它地段的同類住宅高一些。

　　2、目前市場行情

　　據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。

　　3、市場需求預(yù)測

　　根據(jù)規(guī)劃，**工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠**古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū);第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū);第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。

　　60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表2。在2015年累計可達到2769萬平方米。**工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，**照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。

　　今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。

　　由此可見，存在較大的潛在需求量。

　　價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。

　　需求量統(tǒng)計和預(yù)測

　　表2 單位：萬平方米

　　年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

　　增幅 -80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%

　　數(shù)量 14.47 2.78 10.44 21.99 36.22 68.18 81 96 111 128

　　累計 14.47 17.25 27.69 49.68 85.9 154.1 235 331 442 570

　　價格 1556 1694 1899 2045 2555

　　年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

　　增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8%

　　數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308

　　累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769

　　二、產(chǎn)品策劃

　　1.土地規(guī)劃用途

　　土地規(guī)劃用途：居住用地。

　　擬建產(chǎn)品類型及要求：

　　1)獨立別墅、半獨立別墅，建筑層數(shù)不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。

　　2)多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。

　　3)中高層住宅，建筑層數(shù)不超過14層

　　地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。

　　2.套型分析

　　獨立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。

　　多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。

　　3.擬建規(guī)模

　　擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑容積率小于1.2 ;建筑密度不超過30%;建筑層數(shù)14層以下;綠地率大于40%。

　　擬定三個產(chǎn)品方案：全部為獨立別墅方案;獨立別墅+多層住宅方案;獨立別墅+多層住宅+中高層方案。詳見規(guī)劃設(shè)計中的方案比較。“獨立別墅+多層住宅+中高層”方案為推薦方案。

　　初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：獨立別墅12250m2 ,35套;多層住宅29900m2，230套;中高層住宅(12層)19140m2 ，132套;商業(yè)店面房500m2;汽車庫8000m2，362個車位。

　　2003-11-19 23:12:00

　　鮮花(0) 雞蛋(0)

　　馬克

　　等級：新手上路

　　文章：5

　　積分：60

　　注冊：2003-11-19

　　第2樓

　　三、銷售價格

　　獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的**(2001)01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。

　　關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。

　　本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應(yīng)該比其他地段同類產(chǎn)品售價高10～20%�；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。

　　若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：

　　售價分析表

　　表3

　　產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率

　　獨立別墅售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000

　　概率 0.075 0.1 0.175 0.15 0.175 0.2 0.125

　　多層住宅售價 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600

　　概率 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 0.05

　　高層住宅售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600

　　概率 0.05 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075

　　銷售額(萬元) 30737 26964 27944 29415 30641 31866 33337 34808

　　銷售額概率 0.07 0.11 0.20 0.21 0.18 0.14 0.08

　　商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。

　　四、銷售計劃

　　獨立別墅，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售20%，竣工前預(yù)售達到70%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的30%。

　　多層或中高層，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的10%。

　　五、回款計劃

　　簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。

　　中高層造到三樓再付 20%

　　封頂再付 20%

　　土建結(jié)束再付 20%

　　交房再付 10%

　　六、競爭能力分析與對策

　　剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價風(fēng)險。

　　本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的**(2001)01#地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，容積率由全部建別墅的0.5左右提高到接近1.2，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費用承載能力比單純建別墅可提高500元以上，若以同等價格獲得土地和開發(fā)商獲得的經(jīng)濟效益相同，則每平方米別墅的價格盈虧平衡點可降低1000元左右。

　　第三章項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化

　　一、**(2002)01地塊規(guī)劃技術(shù)條件

　　該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。

　　1.建筑退線

　　1)建筑退后小區(qū)地界

　　建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。

　　高層住宅退各邊界線不小于8米。

　　如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。

　　2)低層住宅最小建筑退后戶基地線

　　主建筑正面：5米; 側(cè)面：2米; 后面：3米。

　　停車房正面：0米; 側(cè)面：2米; 后面：0米。

　　2.日照間距

　　日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應(yīng)滿足《**工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。

　　中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。

　　3.小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)

　　1)小區(qū)建筑密度不超過30%，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。

　　2)低層住宅每戶基地參數(shù)

　　獨立式住宅不得小于400平方米。

　　半獨立式住宅不得小于300平方米。

　　排屋式住宅不得小于150平方米(中間戶)和200平方米(轉(zhuǎn)角戶)。

　　3)每戶基地面寬：

　　獨立式住宅不得小于10米。

　　半獨立式住宅不得小于8米。

　　排屋式住宅不得小于6米(中間戶)和8米(轉(zhuǎn)角戶)。

　　4.場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度

　　1)沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于3.12米，場地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米(黃海高程)。

　　2)低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。

　　3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。

　　5.綠地

　　綠地率不少于40%。

　　6.道路與停車位

　　1)通車道路：路面不小于6米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于3米作為綠化種植帶。

　　2)非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于2米的綠化種植帶。

　　3)停車位：每戶1個小汽車位。

　　7.出入口

　　小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米(單向/雙向)，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于50米。

　　8.圍墻

　　圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。

　　9.其他

　　1)規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。

　　2)服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%(具體功能設(shè)置詳見《**工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》)。

　　3)除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達到建筑基地面積的30%，且不能用作停車等其它用途。

　　4)閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。

　　5)在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。

　　6)正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。

　　二、**(2002)01地塊界址點報表

　　01#地塊界址點報表

　　表4 地塊面積：30000平方米界址點數(shù)：12

　　序號 X坐標(biāo)值(米) Y坐標(biāo)值(米) 邊長(米) 界址點號

　　001 44265.94 59528.16 176.50 J0451

　　002 44154.06 59883.85 372.87 J0452

　　003 44016.66 59838.32 144.75 J0453

　　004 44079.39 59656.97 191.89 J0454

　　005 44083.59 59643.36 14.24 J0455

　　006 44086.86 59629.50 14.24 J0456

　　007 44089.18 59615.45 14.24 J0457

　　008 44090.56 59601.28 14.24 J0458

　　009 44090.97 59587.04 14.25 J0459

　　010 44090.58 59508.12 78.92 J0560

　　三、套型

　　獨立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。

　　多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。

　　四、規(guī)劃方案

　　本項目的規(guī)劃原則如下：

　　1.拍賣文件規(guī)定的設(shè)計條件

　　2.產(chǎn)品方案

　　按照拍賣文件規(guī)定別墅用地不低于50%，根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層。

　　3.車庫、架空層及汽車車位

　　在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。

　　在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。

　　在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。

　　多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。

　　4.容積率

　　目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的1.2是規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)化方向。

　　全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合，容積率很難接近1.2，別墅+多層+小高層(北面沿河布置)可以滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬訂了三個方案。規(guī)劃指標(biāo)見下表。

　　規(guī)劃方案指標(biāo)表

　　表5

　　指標(biāo)名稱單位層數(shù) 方案一方案二方案三

　　1、方案特征全部獨立別墅獨立別墅+多層獨立別墅+多層+中高層

　　2、用地面積 M2 52415 52415 52415

　　3、建筑面積

　　獨立別墅 M2 2層 24150 12600 12250

　　多層住宅 M2 5層 39600 29900

　　中高層住宅 M2 12層 19140

　　4、架空層面積 M2 2640 2640

　　5、自行車庫面積 M2 5240 5172

　　6、道路面積 M2 8000 9000 9000

　　7、總戶數(shù) 戶 69 36+300 35+230+132

　　8、商業(yè)配套面積 M2 250 500 500

　　9、公建面積 M2 150 300 300

　　10、地下汽車位面積 M2 7000 8000/362

　　11、綠化面積 M2 30000 33000 33000

　　12、總建筑面積 M2 24550 53000 62090

　　13、容積率 % 0.47 1.01 1.18

　　備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積

　　五、方案比較

　　方案比較表

　　表6

　　序號指標(biāo) 名稱單位數(shù) 量

　　方案一方案二方案三

　　1 開發(fā)項目總投資萬元 19358.89 23834.72 26212.27

　　2 自有資金萬元 6000.00 6000.00 6000.00

　　3 長期借款萬元 8600.00 8750.00 8800.00

　　4 經(jīng)營收入萬元 21327.00 29528.00 32786.00

　　5 總成本費用萬元 19358.85 23834.72 26212.33

　　其中：土地費用萬元 13000.00 13000.00 13000.00

　　6 經(jīng)營稅金及附加萬元 1183.66 1638.79 1819.66

　　7 土地增值稅萬元 0.00 998.13 229.67

　　8 利潤總額萬元 784.49 3056.38 4524.33

　　9 所得稅萬元 258.88 1008.59 1493.03

　　10 稅后利潤萬元 525.61 2047.79 3031.30

　　11 全部投資內(nèi)部收益率 % 5.17 11.66 14.65

　　12 自有資金內(nèi)部收益率 % 4.22 17.22 23.48

　　方案比較表中各方案經(jīng)濟分析均設(shè)定土地價格為13000萬元，可見，由于容積率低，全部建別墅方案效益最差，應(yīng)以否定。

　　“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費者對多層住宅的需要(多層最熱銷)，同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟效益。故為推薦方案。

　　2003-11-19 23:14:00

　　馬克

　　等級：新手上路

　　文章：5

　　積分：60

　　注冊：2003-11-19

　　第3樓

　　第四章項目實施進度計劃

　　根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.3～2004.12，共22個月。最遲不得超過2003.6～2005.12，共31個月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表2。

　　土地付款和工程進度要求

　　表7

　　日歷時間 02年7月 02年8月 02年9月 02年10月 02年11月 02年12月 03年1月 03年2月 03年3月 03年4月 03年5月 03年6月

　　項目/計劃時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

　　項目評價分期 1 2 3 4

　　土地第一次 √

　　土地第二次 √

　　土地第三次 √

　　要求開竣工日期 — — — —

　　限期開竣工日期 —

　　完成50%工程量時間

　　土地付款和工程進度要求

　　續(xù)表7

　　日歷時間 03年7月 03年8月 03年9月 03年10月 03年11月 03年12月 04年1月 04年2月 04年3月 04年4月 04年5月 04年6月

　　項目/計劃時間 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

　　項目評價分期 5 6 7 8

　　土地第一次

　　土地第二次

　　土地第三次

　　要求開竣工日期

　　限期開竣工日期

　　完成50%工程量時間 √

　　土地付款和工程進度要求

　　續(xù)表7

　　日歷時間 04年7月 04年8月 04年9月 04年10月 04年11月 04年12月 05年1月 05年2月 05年3月 05年4月 05年5月 05年6月

　　項目/計劃時間 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

　　項目評價分期 9 10 11 12

　　土地第一次

　　土地第二次

　　土地第三次

　　要求開竣工日期

　　限期開竣工日期

　　完成50%工程量時間

　　土地付款和工程進度要求

　　續(xù)表7

　　日歷時間 05年7月 05年8月 05年9月 05年10月 05年11月 05年12月

　　項目/計劃時間 37 38 39 40 41 42

　　項目評價分期 13 14

　　土地第一次

　　土地第二次

　　土地第三次

　　要求開竣工日期

　　限期開竣工日期

　　完成50%工程量時間

　　第五章投資估算與成本估算

　　一、項目總投資與成本估算結(jié)果

　　拍賣文件規(guī)定的起拍價12000萬元，設(shè)定基準收益率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價格臨界點為14600萬元，以此為基本方案。土地費用由14000萬元至16800萬元，測算了多個方案(各方案的投資只有土地費用和財務(wù)費用不同)。基本方案的項目總投資構(gòu)成情況詳見表8。

　　項目總投資估算表

　　表8 單位：萬元

　　序號項目名稱總投資備注

　　1 開發(fā)建設(shè)投資 27795.72

　　1.1 土地費用 14600.00

　　1.2 前期工程費 593.64 可研及勘察設(shè)計費按建安工程費5%，場地平整費35元/m2

　　1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1620.30

　　1.4 建筑安裝工程費 8108.30

　　1.4.1 獨立別墅 1470.00 單方造價1200元

　　1.4.2 多層住宅 2541.50 單方造價850元

　　1.4.3 中高層住宅 2296.80 單方造價1200元

　　1.4.4 車庫 1760.00 地下車庫兼作人防，單方造價2200元

　　1.4.5 商業(yè)配套 40.00 單方造價800元

　　1.5 公共配套設(shè)施費 32.00 按規(guī)定面積計算

　　1.6 間接開發(fā)費 0

　　1.7 財務(wù)費用 778.19 貸款利率5.49%

　　1.8 管理費用 180.00

　　1.9 銷售費用 784.20

　　1.10 開發(fā)期稅費 313.68 房修基金1%

　　1.11 其它費用 185.41

　　1.12 不可預(yù)見費 600.00

　　2 經(jīng)營資金 0.00

　　3 項目總投資 27795.72

　　二、開發(fā)成本估算

　　開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分攤。每種產(chǎn)品分攤的費用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。

　　開發(fā)產(chǎn)品成本估算表

　　表8.1 單位：萬元

　　序號項目合計獨立別墅多層住宅中高層住宅汽車車位商業(yè)配套

　　1 數(shù)量 69790.00 12250.00 29900.00 19140.00 8000.00 500.00

　　2 開發(fā)產(chǎn)品成本

　　2.1 土地費用 14600.00 7272.25 5454.19 1818.06 55.50

　　2.2 前期工程費 593.65 107.64 186.09 168.12 128.87 2.93

　　2.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1620.29 293.78 507.92 458.86 351.74 7.99

　　2.4 建筑安裝工程費 8108.3 1470.00 2541.50 2296.80 1760.00 40.00

　　2.5 公共配套設(shè)施費 32.00 5.80 10.03 9.06 6.95 0.16

　　2.6 間接開發(fā)費

　　2.7 財務(wù)費用 778.19 141.10 243.94 220.38 168.93 3.84

　　2.8 管理費用 180.1 32.64 56.43 50.98 39.07 0.89

　　2.9 銷售費用 784.21 142.19 245.83 222.08 170.24 3.87

　　2.10 開發(fā)期稅費 313.67 56.87 980.33 88.83 68.09 1.55

　　2.11 其它費用 185.41 33.62 58.12 52.51 40.25 0.91

　　2.12 不可預(yù)見費 600.01 108.79 188.09 169.92 130.25 2.96

　　開發(fā)成本合計 27795.74 9664.68 9590.47 5555.60 2864.39 120.60

　　3 單位成本(元) 3982.77 7889.53 3207.52 2902.61 3580.49 2412.00

　　第六章經(jīng)濟評價

　　一、投資計劃與資金籌措

　　項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期3年(12期)。

　　1.投資使用計劃

　　根據(jù)拍賣文件中“**工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度(期)完成，詳見表7“土地付款和工程進度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。

　　建筑安裝工程費用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。

　　財務(wù)費用根據(jù)每期借款余額計算實際發(fā)生額。

　　2.資金籌措計劃

　　1)資金結(jié)構(gòu)

　　資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。

　　2)資金使用的順序

　　一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后(投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。)，在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。

　　3)本項目資金籌措計劃

　　企業(yè)計劃投入自有資金8075.00萬元，同時由銀行開始提供貸款9000萬元，用作投資的預(yù)售收入10720.73萬元。

　　詳見表10“投資計劃與資金籌措表”。

　　二、銷售收入、銷售稅金及附加計算

　　產(chǎn)品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。獨立別墅8800元/ m2 ,多層住宅4000元/m2 ,中高層住宅4000元/m2，汽車車位3500元/m2，商業(yè)配套房3000元/m2。銷售面積: 獨立別墅12250 m2，多層住宅29900 m2，中高層19140平方米m2，汽車車位8000 m2，商業(yè)配套房500 m2，銷售額32786萬元。

　　營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護稅稅率7%，教育費附加4%。營業(yè)稅金及附加1819.66萬元。

　　每期銷售詳細情況見表11“營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加計算表”

　　三、經(jīng)濟分析

　　1.基本分析

　　推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表9“經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率9.94%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格14600萬元。

　　其他主要報表：

　　表12“資金來源與運用表”

　　表13“損益表”

　　表14 借款還本付息計算表“

　　表15“全部投資現(xiàn)金流量表”

　　表16“資本金現(xiàn)金流量表”

　　2.單因素敏感性分析