農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例

時間：2022-10-06 00:08:25 常識大全我要投稿

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　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例，農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時，應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制，下面帶來農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例相關(guān)文章，歡迎閱讀。

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例【1】

　　【詳情】

　　村民江某已有宅基地，后又取得一份宅基地。

　　江某便與同村黃某簽訂了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，江某將這份宅基地以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給黃某，黃某將款項支付給江某。

　　當(dāng)黃某開始建房時，被鄰居張某阻止，致使黃某無法建房。

　　黃某以侵權(quán)為由，將鄰居張某訴至法院，請求停止侵權(quán)，排除妨礙。

　　鄰居張某以黃某無權(quán)取得宅基地使用權(quán)為由，請求駁回江某的訴訟請求。

　　【律師解析】

　　本案涉及的法律問題為：

　　1、江某取得第二塊宅基地是否合法?

　　2、江某與黃某之間的轉(zhuǎn)讓行為是否有效?

　　3、黃某的訴求有無法律依據(jù)?

　　(1)我國《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　所以江某在有宅基地的前提下又取得第二塊宅基地違反了《土地管理法》的規(guī)定。

　　(2)江某取得第二塊宅基地不符合法律規(guī)定，因此江某不具有使用該宅基地的權(quán)利，那么江某轉(zhuǎn)讓該宅基地的行為違反了《土地管理法》的規(guī)定，所以無效。

　　(3)因江某與黃某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同，黃某不能取得宅基地的使用權(quán)，則黃某建房的權(quán)益就不受法律保護(hù)。

　　侵權(quán)的前提是自己的權(quán)利受到侵害，而本案中黃某建房的權(quán)益不受法律保護(hù)，所以就沒有張某的行為不構(gòu)成侵權(quán)，黃某的訴求沒有法律依據(jù)。

　　【案外鏈接】

　　宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，使用權(quán)的主體是集體成員，取得方式基本上是無償取得。

　　原則上宅基地的使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或者抵押。

　　但是宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的話，根據(jù)地隨房走的原則，宅基地可以隨地面上的房屋一并轉(zhuǎn)讓，但是受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

　　【涉案條文】

　　《中華人民共和國憲法》

　　第十條城市的土地屬于國家所有。

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

　　國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用。

　　任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

　　一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

　　《土地管理法》

　　第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、**、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　《中華人民共和國合同法》

　　第五十二條第五項，有下列情形之一的，合同無效(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例【2】

　　20**年張某(為城鎮(zhèn)戶口，并不是信某村人)在渭南市某鄉(xiāng)信某村購買李某的宅基地及之上的房屋，20**年因為要拆遷，村上召開會議，宣布相關(guān)征地事宜，關(guān)于李某宅基地及之上的房屋確定給李某拆遷補(bǔ)償。

　　張某給村上及拆遷部門說明情況，但是仍沒有結(jié)果。

　　本案涉及的問題為：1 、張某和李某簽訂的房屋買賣合同是否合法;2 、張某的損失如何賠償。

　　律師認(rèn)為：1 、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　張某為城鎮(zhèn)戶口，并且不是信某村人，不符合法律規(guī)定的購買農(nóng)村宅基地的資格，所以張某和李某簽訂的合同無效。

　　2 、張某和李某的合同無效，李某應(yīng)當(dāng)歸還張某購房款，并支付利息損失，其他直接損失也應(yīng)當(dāng)賠償。

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)例【3】

　　宅基地相關(guān)法律知識八問：

　　1、農(nóng)村宅基地的權(quán)屬?

　　根據(jù)《土地管理法》第8條規(guī)定，宅基地和自留山屬于農(nóng)民集體所有。

　　農(nóng)民依法享有使用權(quán)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

　　宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國家有關(guān)規(guī)定。

　　2、土地管理法對農(nóng)村宅基地問題有哪些規(guī)定?

　　根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面

　　積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(大石鄉(xiāng)按安徽( 農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地)省標(biāo)準(zhǔn)為每戶不得超過160平方米)。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。

　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　3、農(nóng)村村民申請宅基地應(yīng)當(dāng)符合什么條件?

　　農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可申請宅基地：①因結(jié)婚原因，確需要建房分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;②因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的;③經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的;④原宅基地被依法征用的，縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　4、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地建房，要承擔(dān)什么法律責(zé)任?

　　《土地管理法》第77條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

　　5、宅基地可以轉(zhuǎn)讓或繼承嗎?

　　《土地管理法》第8條規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地，屬于農(nóng)民集體所有。

　　農(nóng)村村民對宅基地只有使用權(quán)，一律不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或買賣。

　　宅基地不屬于村民的私有財產(chǎn)，因而不能繼承。

　　但村民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

　　6、農(nóng)民買賣房屋在土地方面需要辦理什么手續(xù)?

　　根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必需向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出土地變更申請，由原土登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記”。

　　根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民買賣房屋后，應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更手續(xù)。

　　7、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的如何處罰?

　　根據(jù)《土地管理法》第81條規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。

　　8、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的如何處罰?

　　根據(jù)《土地管理法》第2條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地;第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。

　　對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物的其他設(shè)施;可以并處罰款，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

　　根據(jù)《刑法》第228條規(guī)定：“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有限徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金。”

　　宅基地上房屋買賣的若干情形

　　農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。

　　從受讓方的主體特點(diǎn)上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。

　　因本村村民之間買賣房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒有脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般爭議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少。

　　目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現(xiàn)在：

　　1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈與等行為取得的;有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的;有依據(jù)買賣協(xié)議取得的;有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的;也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。

　　2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。

　　除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的;有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實(shí)際居住的。

　　由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。

　　從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹鳎灿惺茏尫饺〉眯姓䴔C(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

　　農(nóng)村宅基地、附屬設(shè)施用地及建(構(gòu))筑物退出補(bǔ)償工作，辦理程序：提交申請——資料審查——現(xiàn)場核實(shí)——簽定協(xié)議——審核報批——交地付款——權(quán)證注銷。

　　退出農(nóng)村宅基地及建(構(gòu))筑物后，由區(qū)土儲中心將收回的原農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證、集體土地所有權(quán)證依法到相關(guān)部門辦理注銷或變更登記手續(xù)。

　　自愿退出農(nóng)村宅基地、附屬設(shè)施用地及建(構(gòu))筑物，應(yīng)提供的資料：

　　1.申請表;2.產(chǎn)權(quán)證;3.家庭戶口簿及家庭成員身份證明材料;4.集體經(jīng)濟(jì)組織同意退出的書面意見;5.在城鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所的房地產(chǎn)權(quán)證、遷入地戶籍管理部門出具的證明、租賃住房證明等材料;6.公安機(jī)關(guān)出具的確認(rèn)通知書;7.其他材料。

　　案例解析

　　案例一：

　　案情介紹

　　去年10月，武漢( 農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地)市某城中村村民康某與城鎮(zhèn)居民張某簽訂了一份房屋買賣合同。

　　合同約定康某因投資服裝生產(chǎn)以18萬的價格將自有的一套房屋及院落賣給朋友張某，簽約當(dāng)日，張某一次性支付房屋價款，康某則將房契及房屋交給了張某，同時村委會代表即該村主任也在上面簽字認(rèn)可，表示同意康某出售該房。

　　2010年底，康某遭遇車禍死亡，康某的服裝生產(chǎn)銷售由此陷入困頓，經(jīng)濟(jì)日漸拮據(jù)的康某家人不愿繼續(xù)待在城市，由于回農(nóng)村又無房居住，于是向張某提出原房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，現(xiàn)愿將原來的購房款還給張某，張某將房屋歸還，在遭張某拒絕后訴至法院，法院經(jīng)審理后認(rèn)為該合同無效，房屋應(yīng)歸還康某家人，購房款退還給張某。

　　律師分析

　　這個案例里涉及到一個概念，“宅基地”。

　　宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

　　是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

　　宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。

　　簡單點(diǎn)說，宅基地的交易存在較大風(fēng)險，中聯(lián)地產(chǎn)律師建議，讀者在購買二手房時，如果是近郊或者城中村的房子，一定注意辨別土地性質(zhì)是否是宅基地，因為其風(fēng)險較大，建議最好不要購買。

　　案例二;

　　案情介紹

　　您好，我是因讀大學(xué)原因于1999年農(nóng)轉(zhuǎn)非的，現(xiàn)在居住在祖居地，本村，戶口掛在本鎮(zhèn)，選舉權(quán)也在本村，富陽沒有房產(chǎn)(包括房改房、商品房等等)，其他地方也沒有房產(chǎn)，農(nóng)村農(nóng)居點(diǎn)的房子可以確權(quán)給我嗎?

　　律師分析

　　根據(jù)《富陽市農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施意見》第一條第四款規(guī)定：原集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)審批取得宅基地，后因集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)調(diào)整而轉(zhuǎn)到其它集休經(jīng)濟(jì)組組，或因工作、學(xué)習(xí)等原因離開本集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，其宅基地仍在使用并符合相關(guān)規(guī)定的，可確定宅基地使用權(quán)。

　　案例三：

　　案件介紹：

　　問城鎮(zhèn)戶口繼承農(nóng)村祖產(chǎn)，可否對房屋進(jìn)行翻建。

　　律師分析：

　　繼承所的房屋依法受法律保護(hù)，但因繼承人為城鎮(zhèn)居民，依法不得在農(nóng)村購置宅基地，不得使用農(nóng)村集體土地建住宅。

　　故祖宅無法翻建擴(kuò)建，僅能維修。

　　且在該房屋被其所有權(quán)人拆除或者自然毀壞滅失后，本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回這宗宅基地。

　　案例四：

　　案件介紹：

　　非農(nóng)戶口在這種情況下能辦理宅基地證嗎?如果托關(guān)系辦了證，今后該證件合法有效嗎?今后拆遷有補(bǔ)償嗎?我和我父親都是非農(nóng)戶口，是“四屬戶”。

　　老家的宅基地證是我母親的名字。

　　母親早年去世了，但我父親在母親去世前就住在老家，后來由父親辦了建房證，我出資建起了新房子，可不久父親也去世了;我想把宅基地證辦成我的名字，不知能否辦。