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二手房交易流程中介
當(dāng)我們跟中介買二手房的交易流程中，我們需要知道些什么防范知識(shí)呢?我們應(yīng)該怎么做到在二手房交易流程中不會(huì)被騙呢?以下是關(guān)于二手房交易流程中介的知識(shí)，歡迎閱讀，僅供參考!
二手房交易手續(xù)【1】
1. 了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法有效的證明文件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。
2. 訂立買賣契約。
買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格等達(dá)成協(xié)議后，雙方簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣契約。
3. 向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。
買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。
對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4. 立契。
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5. 繳納稅費(fèi)。
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是有區(qū)別的。
6. 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑房屋買賣契約到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證后，交易的房屋轉(zhuǎn)讓行為方為有效。
至此二手房的房屋買賣行為全部完成。
二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。
在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
二、與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。
該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。
四、收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。
該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。
簽訂二手房買賣合同七個(gè)必須
1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。
因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。
2.必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。
為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3.必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。
因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。
如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
4.必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。
因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。
5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。
通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。
因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。
但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。
因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。
6.買方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。
理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。
為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。
二手房交易流程【2】
網(wǎng)簽。
由中介促成的交易，必須通過(guò)中介的電子密匙網(wǎng)簽合同，中介促成合同又讓買賣雙方自行網(wǎng)絡(luò)簽約屬于違反行業(yè)操作規(guī)范的行為，買賣雙方應(yīng)該警惕。
若是個(gè)人與個(gè)人達(dá)成的二手房交易，沈小姐建議買賣雙方在家庭電腦就可以完成網(wǎng)簽并打印合同，如家里沒(méi)有打印機(jī)可憑網(wǎng)簽編號(hào)在交易登記中心現(xiàn)場(chǎng)打印合同即可。
遞件。
交易雙方帶上網(wǎng)簽合同可取號(hào)遞件。
在受理窗口提交房產(chǎn)證、雙方身份證及網(wǎng)簽合同等資料后可獲得收件收據(jù)，收件收據(jù)上會(huì)做出繳稅指引，指導(dǎo)買賣雙方到相應(yīng)的窗口繳稅。
完稅。
買賣雙方到稅務(wù)窗口繳稅后取得完稅證明，完稅證明會(huì)打上房屋網(wǎng)簽合同的標(biāo)準(zhǔn)地址以及繳稅人的名字，買家應(yīng)付的稅費(fèi)為契稅，完稅證明會(huì)打上房屋地址以及買家的名字，但這絕非證明房屋已轉(zhuǎn)名;業(yè)主應(yīng)付的稅費(fèi)為個(gè)稅，完稅證明上會(huì)打上房屋地址以及業(yè)主的名字。
買賣雙方完稅后憑完稅證明以及收件收據(jù)，可以回到遞件窗口換領(lǐng)受理回執(zhí)，受理回執(zhí)會(huì)注明領(lǐng)新證的日期，一般為7個(gè)工作日。
領(lǐng)新證。
房管局對(duì)交易進(jìn)行審核后，一般在7個(gè)工作日內(nèi)出新證，新買家或者中介可以到窗口取證(按揭付款交易須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買家只付首期即獲得新房產(chǎn)證)。
二手房交易流程之中介篇【3】
1.買方至中介門店看房、選房、咨詢
聽(tīng)懂行話 為您解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用俗語(yǔ)
【地鋪】經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場(chǎng)所。
【直營(yíng)地鋪】屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu).
【加盟地鋪】因資質(zhì)或其他問(wèn)題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)，但上級(jí)公司但不直接參與經(jīng)營(yíng)管理。
【洗盤】中介工作人員通過(guò)業(yè)主資料或其他途徑，來(lái)了解房屋的最新動(dòng)態(tài)和基本情況。
【跑盤】通過(guò)走訪和打電話了解樓盤信息。
【封盤】這是在有客戶有意購(gòu)買某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。
【跳盤】同行挖走業(yè)主房源。
【跳客】通過(guò)同行挖走其客戶資源。
【跳單】買賣雙方通過(guò)中介搭建平臺(tái)之后，兩者“過(guò)河拆橋”私下交易。
2.交納意向金、簽訂意向金協(xié)議
消費(fèi)者“跳單”是指買賣雙方通過(guò)中介搭建平臺(tái)之后，直接跳過(guò)中介機(jī)構(gòu)，私下進(jìn)行交易的行為。
建議中介公司看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書(shū)》，《居間服務(wù)委托書(shū)》是對(duì)中介付出的勞動(dòng)和服務(wù)的確認(rèn)。
其次中介公司要與賣方簽訂《客戶確認(rèn)書(shū)》，將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱分別相應(yīng)予以確認(rèn)。
根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。
為此，在宣揚(yáng)房地產(chǎn)中介誠(chéng)信服務(wù)的今天，中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時(shí)，也不能對(duì)買賣雙方不守信的“跳單”行為聽(tīng)之任之。
為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù)，最大限度降低中介方的法律風(fēng)險(xiǎn)。
3.中介聯(lián)系賣方，收意向金，轉(zhuǎn)定金
實(shí)踐中中介公司處于種種考慮，一般會(huì)讓買方簽訂《承購(gòu)意向書(shū)》并且意向書(shū)對(duì)誠(chéng)意金的用途及處理方法作出明確約定:"議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不買或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收"。
在這樣的約定下，如果中介公司能夠證明其已經(jīng)取得賣方的同意，那么這個(gè)誠(chéng)意金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
這種約定是有效的。
防范對(duì)策:
A:購(gòu)房前一看房屋質(zhì)量二察看產(chǎn)權(quán)證三比較價(jià)格四要中介公司將口頭承諾寫(xiě)成書(shū)面文字五合同協(xié)商不成要保留證據(jù)(錄音)(打官司時(shí)全部同意)。
B:不要交納定金，不簽承諾書(shū)，直接簽訂三方協(xié)議。
C:刪除委托書(shū)或者承諾書(shū)的有關(guān)條款:"議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不買或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收";或者"若受托人(中介)在上述期限內(nèi)取得符合上述要約條件的賣方承諾，賣方承諾到達(dá)受托人即視為到達(dá)委托人。
委托人與賣方的買賣合同即告成立。
委托人應(yīng)于 年 月日前按照上述要約條件到受托人處簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》。
若買方逾期或違反上述任一條件，則按違約處理，定金不予退回，賣方有權(quán)即時(shí)解除并另行出售上述物業(yè)。
D:加上下列條款:"簽署本委托書(shū)后30天內(nèi)(即 年 月日前)買賣雙方及中介方?jīng)]有共同簽署正式的《房屋買賣協(xié)議》的，本委托書(shū)終止，中介方同時(shí)退還定金給買方。
逾期每日按照定金的1%向買方支付違約金。
沒(méi)有簽署上述協(xié)議的，中介方不得將定金交給賣方或者沒(méi)收定金。
本條款與其它條款不一致的，以本條款為準(zhǔn)。”
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