個人購房的需要注意哪些

　　個人在購房中，大體上分三個階段。下面和小編一起來看看有哪些階段吧!

　　1.購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，

　　首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要 的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，

　　就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。

　　這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信 進行了解。

　　后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。

　　2.簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。

　　購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。

　　交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

　　3.交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。

　　具體講，涉及到一些法律問題。

　　一. 如何閱售樓書 簽訂認購書

　　如何閱售樓書。

　　售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標 準。

　　為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。

　　其次，可以根據(jù)自己 的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。

　　閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有 些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，

　　10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10 分鐘車程的伸縮性就非常大了，

　　你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。

　　可 是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

　　怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，

　　不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī) 定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。

　　如果我就是認定售樓書中 所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同 中。

　　這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

　　在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，

　　定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其 擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。

　　而訂金 不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。

　　所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因 為有不同的法律概念。

　　通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

　　建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。

　　這樣對購房者應該是比較有利的。

　　認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。

　　一旦將來和房地 產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。

　　所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā) 展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門進行登記。

　　辦理房屋產(chǎn)權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要 買的房子。

　　二. 五證兩書

　　五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。

　　其 中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

　　那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒 有問題，特別是預售許可證。

　　特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

　　簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍 之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。

　　買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。

　　什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二 是住宅使用說明書。

　　住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，

　　正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三 年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。

　　其他部位或者部件的保修時間可以由 房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

　　住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、

　　住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說 明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。

　　生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書 里。

　　也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。

　　還有更重要的是產(chǎn)權證，拿到產(chǎn)權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

　　三.計算面積

　　在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。

　　限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付 使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。

　　如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

　　商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。

　　一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。

　　通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少 用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。

　　一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的 使用面積，

　　因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。

　　所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

　　所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

　　在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，

　　一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于 1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。

　　通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個 比的絕對值，通常是3%。

　　面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的 違約責任。

　　當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時 允許購房者退房。

　　還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。

　　在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗 力。

　　按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀 情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。

　　如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展 了，

　　比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為 不可抗力。

　　從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。

　　所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就 是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

　　四.簽訂購房合同

　　還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。

　　但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負 責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。

　　簽定合同的時候我們應該把握住是開 發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。

　　再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。

　　比如說違約金是千分之幾還是萬 分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。

　　在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約 定。

　　需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。

　　所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

　　(1)應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

　　(2)明確房屋所有權證辦理的時間。

　　因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

　　(3)要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。

　　現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。

　　要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

　　(4)明 確關于公攤建筑面積。

　　現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面 積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

　　現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

　　(5)應該明確裝修標準。

　　以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。

　　比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

　　(6)明確退房的責任。

　　購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

　　(7)購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。

　　在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，

　　因此為了減少風 險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。

　　個人購房的需要注意哪些【2】

　　一、簽訂購房合同需要帶哪些材料

　　(一)一次性付款客戶需攜帶資料如下:

　　1、購房人本人身份證原件及復印件3份

　　2、學校出具的購房證明

　　(二)申請按揭貸款的客戶需攜帶的資料如下:

　　1、購房人夫妻雙方身份證原件及復印件6份

　　2、戶口簿原件及首頁復印件3份，夫妻雙方姓名所在頁復印件3份，非本地戶口的提供戶籍證明原件

　　3、結婚證復印件3份

　　4、學校出具的購房證明

　　5、夫妻雙方所在單位出具的有效收入證明

　　6、借款人及配偶私章

　　二、購房時應注意什么

　　(一)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格和所開發(fā)項目的合法性。

　　1、 我們必須認清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照中國法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，取得了必備的房地產(chǎn)開發(fā)權利和銷售權利;

　　2、 我們在購買物業(yè)時必須審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否擁有所開發(fā)物業(yè)的土地使用權;

　　3、 我們還必須了解所要購買的物業(yè)是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有所有權;

　　4、 審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具商品房預售資格，是否已取得“商品房預售許可證”。

　　(二)弄清物業(yè)的基本設計和標準，主要查看:

　　1、物業(yè)項目的規(guī)劃設計圖紙;

　　2、物業(yè)項目的竣工總平面圖;

　　3、每一單體建筑的結構、設備竣工圖紙;

　　4、建筑施工圖;

　　5、地下管網(wǎng)竣工圖。

　　(三)審查物業(yè)的質量，按標準嚴格驗收。

　　(四)審查物業(yè)管理情況，認真考慮確認業(yè)主公約。

　　個人購房不外乎兩個目的:或舉家居住，或圖增值獲利。

　　不管哪種情況，由于涉及金額巨大，購房者都應謹慎參考各種因素，以免花錢買后悔。

　　因此，凡欲購房置業(yè)，必須要注意以下九大因素:

　　1、產(chǎn)權購房者首先要弄清所購房屋的產(chǎn)權歸屬。

　　因產(chǎn)權歸屬不清楚或產(chǎn)權糾紛未了結的房屋，購置時務必謹慎對待，最好不要涉足。

　　2、質量不少購房者由于工作繁忙或偏聽了地產(chǎn)商的一語承諾，沒有對建房現(xiàn)場作實地考察，結果到入住時才發(fā)現(xiàn)與想象的不一樣。

　　因此，消費者要注意了解房地產(chǎn)公司的信譽，對無質量鑒定驗收合格證書的住宅，切勿輕意購買。

　　3、設計眼下因設計欠佳而空置的商品房比例很大。

　　對住房的設計，購買者主要考慮兩方面:一是面積大小，二是內(nèi)部的格局。

　　這兩方面都既要兼顧現(xiàn)實的經(jīng)濟條件、家庭特點，又要為未來留有相當?shù)挠嗟亍?/p>

　　用于投資的購房，面積要比一般大眾房大20平方米以上，設計要超前、新穎，采光、通風等條件都要良好，這樣，會增加房子的競爭力。

　　4、房屋自身的其他條件如樓房、朝向、布局、結構等等。

　　這些對房屋價格均有重要影響。

　　5、房內(nèi)附屬設施雖然房價主要是依據(jù)住房的面積、樓層、朝向和地理位置而定，但房內(nèi)附屬設施的檔次，也直接影響到房價。

　　購房者應注意如下設施:室內(nèi)裝修、電話線路、空調(diào)動力線、電視接收共用天線、天然氣管道、上下水管道和暖氣管道等。

　　6、地段、環(huán)境房屋所處環(huán)境好壞，直接影響到生活的便利程度和房屋的升值潛力。

　　有些目前較為偏僻之處，若是政府計劃大力開發(fā)的話，則其具有很大的升值空間。

　　若是馬上搬遷居住，最好選擇開發(fā)程度高，交通便利、綠化好、生活服務設施配套完善的地區(qū)，還要注意了解價格計算的一些規(guī)定細節(jié)。

　　7、合同在合同中應明確界定履行期限和違約責任、違約賠償?shù)�，以免開發(fā)商因資金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款時發(fā)生爭執(zhí)。

　　8、物業(yè)除了向先期入住的業(yè)主了解住房配套的物業(yè)管理狀況外，還要認真審查物業(yè)管理公約的內(nèi)容，詳細了解物業(yè)管理的范圍及收費標準、辦法，以免日后在管理費的收取和應設服務項目等方面發(fā)生糾紛。

　　此外，還要了解物業(yè)管理委員會的成立和職權行使情況，因為它代表購房者的真正利益。

　　9、資格審查根據(jù)國家有關規(guī)定，在購房時賣方應出示承建該物業(yè)的“五證”、“兩書”。

　　“五證”，即計委立項、可行性研究的批件，規(guī)劃局的建設用地規(guī)劃許可證，國土局的土地使用證(證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權證)，建委的開工建設許可證;房地局的商品房預售許可證。

　　“兩書”，即要求發(fā)展商向住戶出具的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》及相應的包修、包退、包賠條款。

　　要想順利買到稱心如意的房子，購房時必須謹慎小心，考慮周密，以上九大因素缺一不可。

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