房屋買賣合同糾紛申訴狀

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房屋買賣合同糾紛申訴狀

　　民事申訴狀

房屋買賣合同糾紛申訴狀

　　申訴人(一審原告，二審上訴人)：張小軍，男，1970年10月16日出生，漢族，勝利油田勝東社區(qū)職工，住東營(yíng)區(qū)東城安泰北區(qū)33號(hào)樓1單元502室。

　　被申訴人(一審被告，二審被上訴人)：付兵，男，1977年12月11日出生，漢族，無(wú)業(yè)，現(xiàn)住東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)錦華南區(qū)174號(hào)樓1單元603室。

　　被申訴人(一審被告，二審被上訴人)：李曉，女，1981年5月1日出生，漢族，東營(yíng)市藥品食品監(jiān)督管理局職工，住址同上。

　　本人因與付兵、李曉夫妻房屋買賣合同糾紛一案，不服東營(yíng)區(qū)法院(2011)東民初字第765號(hào)判決和東營(yíng)市中級(jí)法院(2015)東民四終字第33號(hào)判決，提起申訴。

　　理由如下：

　　第一部分：合同糾紛事實(shí)

　　付兵、李曉夫妻利用名下一套房產(chǎn)即安泰北區(qū)33號(hào)樓1單元502室，在工行辦理抵押貸款30萬(wàn)元以后，通過(guò)房產(chǎn)中介，將該房以40萬(wàn)元價(jià)格賣與本人，付李二人承諾務(wù)必提前還清貸款、解除抵押，并約定于2009年12月10日雙方同去房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。如遇特殊情況，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，可提前或延遲幾天辦理，但務(wù)必于2009年12月31日前完成過(guò)戶及辦理貸款手續(xù)。另外，雙方約定違約金10萬(wàn)元。合同簽訂后，付李二人取得首付款30萬(wàn)元，并交付房屋，約定剩余10萬(wàn)元待過(guò)戶時(shí)買方以貸款支付。

　　此后，付兵、李曉沒(méi)有按約定解除房屋抵押，如期辦理過(guò)戶手續(xù)。并且多次聲明毀約。

　　分析以上事實(shí)，賣房人付兵李曉的合同義務(wù)有三：1、交付房屋(已完成)。2、還清銀行貸款，解除房產(chǎn)抵押。3、完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　該合同之所以沒(méi)有完成，完全由于賣方毀約，不履行合同義務(wù)，拒不歸還銀行貸款，辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。責(zé)任完全在于賣房人。本人并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。

　　由于付李二人沒(méi)有按約定履行合同，給本人造成如下?lián)p失：1、可得利益損失：2009年12月31日前完成過(guò)戶和貸款手續(xù)，將享受交易稅費(fèi)優(yōu)惠47520元和貸款利率優(yōu)惠97680元(即20年期20萬(wàn)元貸款，每月多支付407元貸款利息)。財(cái)稅[2009]157號(hào)、財(cái)稅[2011]12號(hào)和銀發(fā)〔2010〕275號(hào)文件可證實(shí)。這也是買方要求一定要在12月31日之前完成所有手續(xù)的原因。2、既成損失：房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)的其他利益。包括：抵押貸款，轉(zhuǎn)讓，戶口轉(zhuǎn)移，子女入學(xué)，辦理租賃證等。債的糾紛實(shí)質(zhì)大多是金錢糾紛。無(wú)論是逾期不還貸款，還是逾期不辦理過(guò)戶，都可以用金錢來(lái)衡量。司法審判實(shí)踐中，對(duì)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即應(yīng)該按已支付房款30萬(wàn)元為基數(shù)，按銀行同期最高貸款利率的1.5倍計(jì)算賠償金。被告表面上是欠銀行貸款，但用于抵押擔(dān)保的房產(chǎn)債權(quán)屬于原告，實(shí)質(zhì)上是欠原告的錢。逾期還貸給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失也應(yīng)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　被告因違約非法獲利：從09年12月10日起一直使用貸款28萬(wàn)余元至今。

　　逾期時(shí)間越長(zhǎng)，違約者獲利越多;相對(duì)方的損失就越大，應(yīng)該得到更多的賠償。毀約的性質(zhì)尤其惡劣。賣方因房?jī)r(jià)上漲而毀約，屬于惡意違約，理應(yīng)加重賠償相對(duì)方。

　　第二部分：一審法院審判情況

　　本人多次與賣方協(xié)商無(wú)果，遂于2011年2月16日向東營(yíng)區(qū)法院提起訴訟。

　　區(qū)法院于2011年3月28日第一次開(kāi)庭，一名主審法官和一名書記員參加審判。開(kāi)庭后主審法官劉富珍首先申明兩點(diǎn)：1、本案案情簡(jiǎn)單，適用簡(jiǎn)易程序。2、被告李曉無(wú)正當(dāng)理由缺席，不適用調(diào)解程序。

　　庭審中，被告認(rèn)可前述事實(shí)。

　　被告辯稱因房?jī)r(jià)上漲，不愿意履行合同，承認(rèn)己方理虧。要求收回住房，退還購(gòu)房款和利息，支付違約金和裝修費(fèi)用。但沒(méi)有否認(rèn)己方違約的事實(shí)，沒(méi)有主張合同中的違約金系合同解除時(shí)的違約金，也沒(méi)有提出合同中的“特殊情況另行協(xié)商”條款系免責(zé)條款。

　　6月23日下午，區(qū)法院再次通知原告拿傳票，定于6月24日上午8:40開(kāi)庭。此次開(kāi)庭共有主審法官、審判員、書記員三人參加審判。被告李曉再次無(wú)故缺席，被告付兵出庭。庭審中被告方提供證據(jù)， 2011年4月19日，工商銀行西城支行出具證明：至出具證明日，涉案房屋尚有278599元的抵押貸款未還清。(請(qǐng)法庭查明，時(shí)至今日，到底還有多少欠款?)兩次開(kāi)庭時(shí)，一審法官均未詢問(wèn)過(guò)合同條款的真實(shí)意思。簡(jiǎn)單詢問(wèn)以后，劉富珍法官要求雙方調(diào)解。但不支持原告按當(dāng)前房?jī)r(jià)75萬(wàn)元賠償?shù)恼?qǐng)求，要求原告大幅度作出30萬(wàn)元左右的讓步。并且，明知原告不熟悉法律和相關(guān)程序，以同一案件不再受理，不是同一個(gè)法律關(guān)系等說(shuō)辭欺詐，脅迫原告接受不平等的調(diào)解條件。原告沒(méi)有同意，當(dāng)庭未判決。此后，法官一直沒(méi)有聯(lián)系原告。直至2011年11月25日通知拿判決書。而判決書上標(biāo)明的判決日期是2011年10月18日，相差達(dá)38天。

　　由上述經(jīng)過(guò)可知，一審法院在程序方面多處明顯違法：對(duì)于適用簡(jiǎn)易程序的案件無(wú)正當(dāng)理由改為普通程序。對(duì)于不適用調(diào)解的案件，卻一再要求原告接受不公平的調(diào)解方案。普通程序開(kāi)庭前，沒(méi)有給原告必要的準(zhǔn)備時(shí)間。判決以后，遲遲不向原告送達(dá)判決書。審理時(shí)加書記員一共有三名審判人員，判決書上卻多出一名，明顯屬于弄虛作假。喪失程序公正。

　　一審法院判決的關(guān)鍵部分如下：

　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定支付大部分房款，被告也將涉案房屋交付給原告，應(yīng)視為雙方履行了合同的主要義務(wù)，原告要求被告繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)繼續(xù)履行。涉案房屋已辦理借款抵押登記，抵押登記尚未解除，被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)的條件不成就，原告要求被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，本院不予支持。待涉案房屋的抵押權(quán)消滅后，原告才有權(quán)要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。被告雖然沒(méi)有按合同約定協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但原告對(duì)涉案房產(chǎn)抵押貸款的事實(shí)是明知的，且雙方在合同中約定，如有“特殊情況不能過(guò)戶，另行協(xié)商”。被告已將涉案房屋交付給原告，履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)。合同約定的違約責(zé)任，應(yīng)為合同解除時(shí)的違約責(zé)任，原告要求被告支付違約金10萬(wàn)元，本院依法不予支持。因原、被告之間的過(guò)戶行為尚未發(fā)生，原告要求被告賠償過(guò)戶損失5萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院依法不予支持。被告李曉經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為自動(dòng)放棄訴訟權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決如下：

　　一、被告付兵、李曉繼續(xù)履行與原告張小軍簽訂的房屋買賣合同。

　　二、駁回原告張小軍的其他訴訟請(qǐng)求。

　　由判決書可看出，一審法院無(wú)視被告惡意違約、毀約的事實(shí)，不支持原告關(guān)于違約金請(qǐng)求的理由有三：1、認(rèn)定被告既已交付房屋，應(yīng)視為履行了合同的主要義務(wù)，不認(rèn)定被告違約，故不應(yīng)支付違約金。該理由的錯(cuò)誤在于，有意回避被告明確承諾務(wù)必提前還清貸款，解除抵押的事實(shí)。對(duì)被告惡意違約、毀約的明顯事實(shí)視而不見(jiàn)，刻意忽略被告拒絕履行解除房屋抵押的合同義務(wù)，和因房?jī)r(jià)上漲而拒絕辦理過(guò)戶的行為。認(rèn)定被告履行了合同的主要義務(wù)，明顯違反了合同法第130條。2、認(rèn)定合同中約定的違約責(zé)任系合同解除時(shí)的違約責(zé)任，即使被告構(gòu)成違約，由于合同沒(méi)有解除，被告也不應(yīng)支付違約金。該理由的錯(cuò)誤在于歪曲事實(shí)，曲解合同條款，完全是替被告辯護(hù)。3、認(rèn)定合同中“特殊情況不能過(guò)戶，另行協(xié)商”的條款系被告惡意違約和毀約的免責(zé)條款。故不應(yīng)支付違約金。該理由的錯(cuò)誤在于歪曲事實(shí)，偷梁換柱。合同第5條原文：“定于2009年12月10日過(guò)戶，若到時(shí)有特殊情況，雙方再另行協(xié)商”，訂合同時(shí)，雙方約定很明確，如有特殊情況，雙方協(xié)商達(dá)成一致后可提前或拖后幾天辦理過(guò)戶，但賣方務(wù)必提前還清貸款，解除抵押，過(guò)戶不能遲于12月15日。

　　一審法院對(duì)于被告給原告造成的既成損失和可得利益損失充耳不聞。不支持原告關(guān)于賠償金的請(qǐng)求，理由是過(guò)戶行為尚未發(fā)生，原告要求被告賠償過(guò)戶費(fèi)損失等無(wú)事實(shí)依據(jù)。違反了合同法第113條。其錯(cuò)誤在于，對(duì)原告的各項(xiàng)損失沒(méi)有調(diào)查清楚，原告的損失不僅有可得利益，還有既成損失。也沒(méi)有盡到釋明義務(wù)，即使對(duì)可得利益損失不予判罰，也應(yīng)當(dāng)告知原告，可以保留訴權(quán)，待實(shí)際發(fā)生時(shí)另行主張。逾期辦理房屋過(guò)戶和逾期不解除房屋抵押的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)如何認(rèn)定?司法審判實(shí)踐中已有定論。故應(yīng)支持原告的損失賠償請(qǐng)求。

　　一審雖然判決被告繼續(xù)履行合同，可既沒(méi)有限定日期，又沒(méi)有附以懲罰措施，實(shí)質(zhì)上沒(méi)有任何約束力，按照這份判決，被告當(dāng)然可以繼續(xù)拒不解除房產(chǎn)抵押并過(guò)戶。被告實(shí)際上也是這樣做的，被告繼續(xù)拒絕履行合同，不但沒(méi)有任何損失，反而可以繼續(xù)使用貸款，非法獲利，甚至連月供還款都停止，把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到原告身上。該判決不僅使原告的即成損失沒(méi)有得到補(bǔ)償，而且縱容被告無(wú)限期拖延，繼續(xù)侵害原告權(quán)益，并使原告再次付出大量的時(shí)間、精力和金錢。一審不支持原告關(guān)于限期判令被告還清貸款，解除抵押并限期辦理過(guò)戶的理由是：涉案房屋已辦理借款抵押登記，抵押登記尚未解除，被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)的條件不成就。首先，該證據(jù)系4月19日出具，開(kāi)庭時(shí)已過(guò)去兩個(gè)多月，不能證明至開(kāi)庭時(shí)仍然有抵押存在。其次，即使抵押仍存在，該理由也違反了合同法第45條。并且，一審法院認(rèn)為原告無(wú)權(quán)要求被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。違反了民法第84條，合同法第60條和第62條第四款。其錯(cuò)誤在于，無(wú)視“還清銀行貸款、解除房產(chǎn)抵押”是被告的合同義務(wù)。該合同并非是附生效條件的合同。辦理過(guò)戶條件不成就的原因是被告故意不歸還貸款造成的，原告的訴求是要求被告先行還清貸款，然后辦理過(guò)戶，該訴求合理合法。一審法院對(duì)被告故意不解除抵押的惡意違約行為不僅不予制裁和制止，反倒當(dāng)成是被告拒不過(guò)戶的正當(dāng)理由，顯然邏輯非�；闹�。就好比清醒的司機(jī)交通肇事要負(fù)法律責(zé)任，而醉酒駕駛后肇事反而是正當(dāng)?shù)�。如果訂立合同時(shí)雙方做以下約定：“買方愿意待賣房人自愿解除抵押以后才可要求辦理過(guò)戶手續(xù)。”這才是附生效條件的合同，上述判決理由才適用。而事實(shí)并非如此。合同法第62條第四款規(guī)定：履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，原合同明確規(guī)定了履行期限，一審法院反而認(rèn)為原告無(wú)權(quán)要求被告限期履行合同，顯然該判決是荒謬的。判決理由中，多處明顯違反相關(guān)法律條文，反倒以“本院依法不予支持”的字樣來(lái)欺詐原告，其用心昭然若揭。

　　縱觀審判過(guò)程，實(shí)體和程序均無(wú)公正可言，偏袒毀約者，庭審中被告承認(rèn)己方理虧，基本沒(méi)有為自己辯解。一審的主審法官卻在判決書上越俎代庖，站在被告的立場(chǎng)，極力為毀約行為辯解，淪為被告的代理人。并且工作草率馬虎，判決書中原告的工作單位也出現(xiàn)錯(cuò)誤。顯然是工作責(zé)任心、職業(yè)良知和專業(yè)知識(shí)均有所欠缺造成的。分析以上的程序和判案理由，可知，一審法院程序明顯違法，嚴(yán)重歪曲事實(shí)，強(qiáng)詞奪理，枉法裁判。

　　鑒于此，于2011年12月8日提起上訴。

　　第三部分：二審情況

　　2015年2月8日下午開(kāi)庭審理，庭審時(shí)被告李曉無(wú)故缺席，被告付兵到庭參加訴訟。庭審中再次調(diào)解，建議原告做出讓步，原告不能接受。2015年3月14日判決，3月28日收到終審判決書。

　　二審法院雖然糾正了一審法院的部分錯(cuò)誤，認(rèn)定被上訴人根本性違約的事實(shí)，支持上訴人關(guān)于違約金的請(qǐng)求。認(rèn)定被上訴人曾明確承諾提前解除房屋抵押的事實(shí)，也認(rèn)定被上訴人因房?jī)r(jià)上漲而毀約，不屬于合同約定的特殊情況。但，同樣沒(méi)有調(diào)查清楚上訴人的各項(xiàng)損失，也沒(méi)有約束被上訴人履行合同義務(wù)，限期解除抵押并限期過(guò)戶。只判決被上訴人履行合同，沒(méi)有任何法律約束力。該判決沒(méi)有可執(zhí)行性。

　　并且，終審判決書存在大量的書面錯(cuò)誤，其中不乏根本性錯(cuò)誤。比如：一審判決書有多處事實(shí)錯(cuò)誤，終審判決書中卻說(shuō)“二審查明的案件事實(shí)與原審判決認(rèn)定的案件事實(shí)一致”;建設(shè)部《房屋登記辦法》是用來(lái)指導(dǎo)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作，第30條是指的已抵押房產(chǎn)的過(guò)戶程序，不僅不能說(shuō)明被上訴人拒不解除房屋抵押的違約行為具有合理、合法性，而且說(shuō)明解除抵押是賣房人的法定義務(wù)。該規(guī)定并不限制賣房人辦理解除房產(chǎn)抵押后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。所以不能據(jù)此認(rèn)定被上訴人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而拒不過(guò)戶的毀約行為具有合理、合法性。被上訴人拒不履行前后關(guān)連的兩個(gè)合同義務(wù)，理應(yīng)比不履行一個(gè)合同義務(wù)性質(zhì)更惡劣，更應(yīng)該加重懲罰。二審法院卻依然因?yàn)楸桓娴膬蓚€(gè)惡意違約行為而不采取制止和制裁措施。而且，銀行2011年4月19日出具的證明文件不具有長(zhǎng)期有效性。二審法院對(duì)于該房抵押的現(xiàn)狀沒(méi)有做任何調(diào)查便做出不支持限期過(guò)戶的判決失之草率。如果抵押仍存在，不支持限期解除抵押的判決更是違法悖理。法院應(yīng)該查明該抵押的最新?tīng)顩r，如果抵押已消除，則應(yīng)判令賣房人限期辦理過(guò)戶。如果抵押仍然存在，則應(yīng)判令賣房人限期解除抵押，繼之限期完成過(guò)戶手續(xù)。

　　終審判決書體現(xiàn)出以下問(wèn)題：工作責(zé)任心更差，判決書書面錯(cuò)誤更多(附件中以紅色著重標(biāo)出)。其中上訴人工作單位的錯(cuò)誤，與一審判決書雷同。判決被上訴人履行合同卻不限定期限和約束條款，以及拒不支持上訴人的賠償請(qǐng)求，與一審判決亦雷同。有理由認(rèn)為，二審法院有意維護(hù)一審法院的部分錯(cuò)誤判決。

　　根據(jù)以上理由，提起申訴，要求重新審理此案或直接改判：

　　1、判令被申訴人在判決生效10日內(nèi)解除抵押，逾期罰息為欠付貸款總額為基數(shù)，按萬(wàn)分之3.65每日計(jì)息;20日內(nèi)完成過(guò)戶手續(xù)。逾期罰息為已付房款總額為基數(shù)，按萬(wàn)分之3.65每日計(jì)息。

　　2、判令被申訴人支付違約金10萬(wàn)元并逾期罰息。

　　3、判令被申訴人賠償既成損失及可得利益損失。

　　4、判令被申訴人賠償申訴人因訴訟而支付的咨詢費(fèi)，材料費(fèi)，交通費(fèi)、通信費(fèi)等總計(jì)約600元。

　　5、一審、二審及財(cái)產(chǎn)保全的全部費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　此致

　　東營(yíng)市中級(jí)人民法院

　　張小軍

　　2015年7月5日

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