毛概的社會實踐調(diào)查報告范文
當然房地產(chǎn)問題一 直都是近幾年的熱點話題。 當今， 對中國房地產(chǎn)市場的看法， 幾乎是個 “萬花筒” 。 宏觀決策者、地方政府、開發(fā)商企業(yè)、行業(yè)主管、投資投機者、低收入百姓及各 種媒體，對過去和當下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去 不一樣，現(xiàn)在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求” ，一邊是低收 入百姓拼命感嘆房價太高， “一套房子消滅一個中產(chǎn)者的一生消費” ;一邊在查囤 地、增加土地供應(yīng)，一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王” ，等等。當2會召開期間，中 央和地方推出一些針對性措施，更是使得房地產(chǎn)問題成熱點問題的榜首。房價問 題從沒有像今年這樣備受關(guān)注，在各大網(wǎng)站的2會民意調(diào)查中， “住房問題”也都 位居前列。 我們是社會主義國家，走的社會主義市場路線，在市場自動調(diào)節(jié)的情況下， 當然少不了國家的宏觀調(diào)控。對于目前房地產(chǎn)過度投機，房價飆漲。國家也終于 也順應(yīng)民心，出臺了一些政策。對于如何評價這些政策的效果，還需要從原因和 效果說起。
一、當前房價是高了還是低了? 當前房價是高了還是低了?
前房價是高還是低的問題，一直是媒體爭論的焦點問題。今天專家說 ，目前 房價走勢的拐點已經(jīng)出現(xiàn);明天專家又說，房價還要繼續(xù)上漲。鑒于這種現(xiàn)狀， 我們進行了一項調(diào)查。 首先我們走訪調(diào)查了房地產(chǎn)交易市場。除了個別開發(fā)商認為當前房價還有一 定降價空間以外，開發(fā)商普遍認為當前房價已經(jīng)不能再降價了，否則房地產(chǎn)開發(fā) 商都將破產(chǎn)。接著，我們問卷調(diào)查了民眾，民眾最普遍的觀點認為，近十年，房 價有的地方上漲了好多倍，現(xiàn)在房價不大幅度下降，他們很難買房。 開發(fā)商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調(diào)查結(jié)果可能有失偏頗，所以，我 們專門對政府部門進行了走訪調(diào)查。政府部門的答案總結(jié)起來主要是，政府不能 干預(yù)市場行為，房價是高是低，應(yīng)該市場說了算。至于民眾反映買不起房，原因
是多方面的，每年開發(fā)的經(jīng)濟適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。 根據(jù)問卷調(diào)查，我們得出的結(jié)論，目前房價已經(jīng)過高，高房價已經(jīng)嚴重的影 響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。
二、高房價的元兇究竟是誰?是土地財政?房地產(chǎn) GDP?城市 高房價的元兇究竟是誰?是土地財政? 擴張的巨大需求推動?還是“綁架” 府和銀行的地產(chǎn)商? 擴張的巨大需求推動?還是“綁架”政府和銀行的地產(chǎn)商?
1、政策刺激
為應(yīng)對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府從 2008 年年底開始先后出 臺了購買首套房可享受首付兩成和房貸 7 折的優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免期從 5 年縮為 2 年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策 加上開發(fā)商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首 輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實重 建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工建房。同時，銀行信貸額 迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開始一步步進入樓市，使得我國房 地產(chǎn)市場迅速升溫，并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長。
2、地價拉動
突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。2009 年地王一個接一個地產(chǎn) 生。就在 2009 年 12 月，中建國際聯(lián)合保利分別以
17.2 億、
14.7 億、
16.1 億的 價格包攬奧體公園南區(qū) 3 號地、4 號地、5 號地;”在拿地的過程中競爭越來越 激烈，拍賣現(xiàn)場緊張的舉牌，使得價格以每 3 分鐘上億元的驚人速度攀升，地價 高漲的結(jié)果就是房價上漲。
3、營銷策略的運用和改變
在樓市回暖的情況下，開發(fā)商更是抓住機遇，運用各種營銷策略，為房價 的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，開發(fā)商面對突然涌現(xiàn)出如
此多的購房者，營銷策略也發(fā)生了改變，由最初的降價促銷變?yōu)殇N控，即減少供 應(yīng)套數(shù)，拉長供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購買 面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動房價一步步登 上云霄。 在上述三大因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費者，把壓抑 很久的需求一下子釋放出來，使得房地產(chǎn)市場在 20xx 年呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長。
三、20xx 年控制房價政策
20xx 年 4 月 14 日，中國國務(wù)院總理溫主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究 部署遏制部分城市房價過快上漲的政策。具體是：一是抑制不合理住房需求。實 一是抑制不合理住房需求。 一是抑制不合理住房需求 行更為嚴格的差別化住房信貸政策。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié) 個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。其中，規(guī)定差別化住房信貸政策如下：
1、對購 買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低 于 30\%;
2、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50\%，貸款 利率不得低于基準利率的1.1 倍;
3、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提 高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增 二是增加住房有效供給。 二是增加住房有效供給 加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房 供應(yīng)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套 型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70\%。加快普通商品住房項 目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè) 三是加快保障性安居工程建設(shè)。確保完成 20xx 年 三是加快保障性安居工程建設(shè) 建設(shè)保障性住房 300 萬套、改造各類棚戶區(qū) 280 萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共 租賃住房。四是加強市場監(jiān)管。 四是加強市場監(jiān)管。 四是加強市場監(jiān)管，我們可以看到樓市調(diào)控開始明顯發(fā)生作用， 新政出臺近一個月的 時間內(nèi)，北京商品住宅成交量開始銳減。然而，20xx 年的政策 最后的效果卻不盡如人意。其實，這個政策是雙刃劍，一方面， 通過嚴控土地，打擊炒地，讓開發(fā)商不要都擠到土地市場，不哄 抬房價， 從而少產(chǎn)生地王及高地價。 另一方面， 開發(fā)商拿地少了， 市場上供應(yīng)的房子也會少，這樣，一段時間后會刺激房價上漲。
年房價政策效果不明顯，
四、針對 20xx 年房價政策效果不明顯，2011 年政府在上海和重 慶進行了了試點新政策，也就是“國八條” 慶進行了了試點新政策，也就是“國八條”。
一、進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任，嚴格執(zhí)行國發(fā) 10 號文件及其相關(guān)配套政策，切實將房價控制 在合理水平。
二 、 加大保障性安居工程建設(shè)力度 2011 年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套。
要努力增加公共租賃住房供應(yīng)。要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項目中配建 一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購。 相關(guān)稅收政策， 相關(guān)稅收政策 ， 加強稅收征管。
三 、調(diào)整完善
調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征 管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進 行土地增值稅清算和稽查。 加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征 管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個 人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 四 、強化差別化住房信貸政策 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60\%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍。
五 、 嚴格住房用地供應(yīng)管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，認
真落實保障性住房、 棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建 設(shè)用地供應(yīng)總量的 70\%的要求。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到 25\%以上的(不含土地價款) ，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地 及合同約定的土地開發(fā)項目。
六 、合理引導住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定 和執(zhí)行住房限購措施。 制 七 、 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機國務(wù)院有關(guān)部門要加強對城市政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督 八 、堅持和強化輿論引導 新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住和檢查。
房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情 出發(fā)理性消費， 為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進住房保障體系建設(shè)提 供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預(yù)期。對制 造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。
2011年1月26日國務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策， “新國八條”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首 付提至六成，限購令也推向了全國執(zhí)行，可謂最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控 政策 。其實這個政策對二手房的影響不定，這樣只會減少二手 房的流通房源，導致別人沒法出手，反而說不定怎樣，對新房的 影響現(xiàn)在還不明朗，現(xiàn)在的房市基本上已經(jīng)到了剛需接盤的時 候，炒房現(xiàn)在已經(jīng)劃不來了，當初人家都是零首付用銀行的錢來 炒的，富得早就富了。其實就像去年的限購令，真的就降了房價 了么，反而很多房子賣出了比銀行估價還高的價格，為什么呢， 就是因為二手房源大量減少，很多人覺得自己賣了也買不回來， 至于所謂的房產(chǎn)稅么，早就有人說了，你加1\%的房產(chǎn)稅我就加5\% 的租金咯，所以其實政策和市場到底做什么樣的反應(yīng)根本不定， 只是說這些政策增加了多套房的持有成本， 但是中國有這么多人 有這么大的剛需，才是主要的問題，我覺得這些政策影響最大的 是有一種家庭，就是那種不是大富，生活過得去，但是為了孩子 考慮， 或者為了使自己手上的資產(chǎn)保值而購買二套房的那種影響 最大。
五、總的來說
我認為政府出臺的一系列政策對壓制房價， 打擊房地產(chǎn)過度 投機有一定作用。但要治本，或徹底控制，可能還沒達到如此高 的境界。但政策有沒有效不是一個單獨的問題，還要看能不能實 施。政策好實施不了也是白搭。政 策方向正確，關(guān)鍵還是執(zhí)行。 永遠都會有新政策出臺，值得購房者關(guān)注的是：一是政策執(zhí) 行的可行度;二是政策的執(zhí)行時間;三是政策的執(zhí)行力。到目前 為止出臺的所有政策，一旦地方政府具體執(zhí)行時，上述三個關(guān)注 點都沒有真正做到; 實際上，即使是限購政策執(zhí)行當中，排隊買房者還是大有人 在。眾多周知的權(quán)力資源、醫(yī)療資源和教育資源的存在，這里從 來不缺少購房者; 都說租房比買房合適，為何還有那么多人買房呢?很簡單， 租房比買房合適是針對買不起房的窮人的;對于富人來說，買房 永遠比租房合適，因為房子是近年來回報最豐厚的投資品，是富 人抽取窮人財富的抽水機。租房比買房合適，那是忽悠大眾的。 富人買房賺了錢，不會用喇叭向大眾高喊我發(fā)財了; 關(guān)于房產(chǎn)稅的征收有兩個觀點： 一是房產(chǎn)稅的征收能在12五期 間出臺就不錯了， 強盜分贓很容易， 重要的是每個人分多少份額，
這個需要時間來爭論;二是不要對房產(chǎn)稅期待太高，任何一種稅 在不公平的體制下都是一種瓜分，強勢對弱勢的財富占有; 最后保障住房能夠抑制高房價嗎?當一個蛋糕的大小是固定 的，然后分成兩塊：一快是商品房;一塊是保障住房。如今商品 房那塊小了， 保障住房那塊大了。 按照道理享受保障房的人多了， 商品房應(yīng)該無人問津。
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