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新時期商場物業(yè)管理研究
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摘要：根據(jù)商場物業(yè)特點，本文從商場管理特征、物業(yè)管理范圍及物業(yè)管理措施三方面分析，采取合同管理和公共服務(wù)相結(jié)合的管理方法，注重企業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，積極開展多種經(jīng)營，壯大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益。
關(guān)鍵詞：商場 物業(yè)管理 管理特征 管理措施
一、引言
物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、市場化的管理活動，也是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇和競爭的行業(yè)。它從最初的住宅物業(yè)起步，正在逐漸向工業(yè)區(qū)、綜合辦公樓宇、醫(yī)院、學(xué)校及商場等各類型物業(yè)拓展，其中以經(jīng)營性、公眾性、服務(wù)性為特征的綜合商城物業(yè)管理正在異軍突起、蓬勃發(fā)展。
商場是商品集中經(jīng)營的專門場所。其特點主要是經(jīng)營場地開放性及物業(yè)的商業(yè)行為特性。商場的物業(yè)管理同其他物業(yè)管理等相比，具有明顯的獨特管理特征。
二、商場管理特征
1.由于商場大多處于城市的繁華地段，商場形象代表著當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展的水平，是當(dāng)?shù)卣M行招商引資等經(jīng)濟行為的窗口工程，代表城市的形象，從某種意義上講，商場的物業(yè)有與政府物業(yè)共同的特點，環(huán)境管理應(yīng)為商場物業(yè)管理的主要內(nèi)容。
2.管理的方式不同，住宅物業(yè)等的管理主要采取合同式管理，物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同進行管理，合同以外的可以不管理。但商場物業(yè)管理除按物業(yè)服務(wù)合同管理外，必須按政府要求，進行無償?shù)纳鐣怨补芾恚撤N程度上，帶有行政管理的方式。
3.管理對象多元化，既有對物的管理，又有對人的管理。既有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理，也有社會上管理，這是商場管理難度大的主要原因。
4.管理費用開支大，對物的管理費用一般占企業(yè)總成本的80%以上，這是物業(yè)管理企業(yè)效益低的主要原因。
三、商場物業(yè)管理范圍
1.公共服務(wù)。它是為全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供的常規(guī)性服務(wù)，貫穿于物業(yè)管理活動始終，例如清潔衛(wèi)生服務(wù)、安保防范服務(wù)、消防安全服務(wù)及宣傳推廣服務(wù)等。
(1)宣傳推廣服務(wù)在商場物業(yè)管理活動中的重要性已愈來愈多地被物管企業(yè)所重視。做好宣傳推廣工作，可以擴大商場知名度，樹立商場良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者前來。商場良好的商業(yè)形象是業(yè)主及物業(yè)使用人潛在的銷售額，也是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)潛在的資產(chǎn)。商場的銷售業(yè)績原則上應(yīng)和商場的知名度成正比，消費者只有對商場良好的形象有了認知，才有可能認可乃至成為商場的顧客。因此商場的良好形象是銷售的先行指標，是明天的銷售額，做好宣傳推廣工作,便是抓住了未來的訂單。
(2)安保防范服務(wù)在商場(特別是綜合型開放式商場)中，由于商場面積大、客流量大、人員復(fù)雜，給安保工作帶來了很大難度，問題發(fā)生較多。所以安裝電子監(jiān)控系統(tǒng)和制定嚴密規(guī)范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商場物業(yè)管理活動中尤為重要。商場內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備(果皮箱、休閑椅、欄桿、窨井蓋等)必須達到安全標準，使顧客、特別是老人、兒童不受傷害。
(3)消防安全工作在商場物業(yè)管理中是重中之重，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定嚴密的消防制度，管理維護好消防設(shè)施設(shè)備，保持消防通道暢通無阻，制訂消防應(yīng)急措施預(yù)案并定期演練。
2.專項服務(wù)。它是為商場某些住戶群體提供的服務(wù)。例如高層電梯、二次供水、消防設(shè)備、配電房的維修保養(yǎng)等，專項服務(wù)收費，按各住戶的建筑面積合理負擔(dān)。
3.特約服務(wù)。它是為滿足業(yè)主或物業(yè)使用人特別需要而提供的個別服務(wù)。例如家政服務(wù)、代辦購物、購票、代辦各類商務(wù)，以及業(yè)主委托的其他服務(wù)項目等。特約服務(wù)的收費標準是以成本加勞務(wù)費或雙方約定結(jié)算。
四、商場物業(yè)管理措施
1.注重提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及服務(wù)水平。商場獨有的商業(yè)行為特性，要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面注重從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，使業(yè)主專心賺錢。另一方面注重員工的政治素質(zhì)培養(yǎng)，提高員工懂法、知法水平。業(yè)主的愿望是多賺錢，在經(jīng)營活動中，難免與社會產(chǎn)生矛盾、糾紛。作為管理者，既不能偏向業(yè)主一方，也不能偏向另一方，實事求是，公正處理矛盾糾紛。
2.搞好與社會上多種的關(guān)系，尤其是同政府之間的關(guān)系。商場地處鬧市，人流量大，是一個多事的是非之地。由于物業(yè)管理企業(yè)不具有行政職責(zé)，所以維護好商場的衛(wèi)生、治安環(huán)境等，必須與政府部門保持良好的關(guān)系。否則，會走進商場環(huán)境差→業(yè)主不滿意→拒交物業(yè)管理費→物業(yè)管理企業(yè)效益降低、虧本→物業(yè)管理企業(yè)為降低管理成本而減少服務(wù)→業(yè)主憤怒、趕走物業(yè)管理企業(yè)的死胡同。
3.擴大經(jīng)營范圍，實行規(guī)模經(jīng)營。物業(yè)管理本來就是成本高、利潤彈性空間小的微利行業(yè)，特別是商場物業(yè)成本投入大、管理難度也大。因此，商場物業(yè)管理企業(yè)在按物業(yè)服務(wù)合同的約定，努力搞好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和服務(wù)，守好主陣地的同時，應(yīng)主動尋找法律法規(guī)允許的經(jīng)營項目和服務(wù)范圍,提高服務(wù)標準與質(zhì)量，提高專業(yè)技術(shù)水平，積極開展以業(yè)為主，多種經(jīng)營。壯大企業(yè)規(guī)模,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
4.理順體制、使商場物業(yè)管理企業(yè)化。實現(xiàn)政企分開。撤消商場綜合管理委員會，按《物業(yè)管理條例》的要求，成立商場業(yè)主委員會，使商場物業(yè)管理公司早日實現(xiàn)政企分開。做到建管分離。開發(fā)商同物業(yè)管理公司脫離行政隸屬關(guān)系，使物業(yè)公司走向市場，實現(xiàn)自我約束，自我發(fā)展，獨立核算，自負盈虧的運行機制。以企業(yè)改制為契機，打造新商場。只有走兼并重組、職工持股的道路，按《公司法》的要求，實施公司化改制，切切實實行企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，才是商場物業(yè)管理的必由之路，才能充分調(diào)動員工的積極性，打破當(dāng)前的僵持局面，才能使商場煥發(fā)出新的生機和活力。
5.公開招標、使商場物業(yè)管理社會化。公開招標物業(yè)管理隊伍。實行公開招物業(yè)管理隊伍的社會化運行，這樣一是可以改變職工無壓力，企業(yè)無動力，仍抱著等、靠、要計劃經(jīng)濟的觀念;二是可以改變商場管得好是物業(yè)公司，管不好還是物業(yè)公司，業(yè)主滿意是這個公司，業(yè)主不滿意還是這個公司的被動局面。盡快成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立之后，在實施業(yè)主自治的基礎(chǔ)上，自由選聘物管隊伍，改制后的商場物業(yè)管理公司作為業(yè)主委員會選聘對象之一，公開、公平、公正參與商場業(yè)主委員會的選聘，真正實現(xiàn)商場業(yè)管理的社會化。
參考文獻:
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