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保障性住房物業(yè)管理資金來源與運(yùn)用機(jī)制
文章首先簡(jiǎn)單介紹了我國保障性住房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，提出保障性住房在物業(yè)管理中遇到的資金來源與運(yùn)用問題，建立保障性住房物業(yè)管理資金來源與運(yùn)用機(jī)制，確保保障性住房在使用過程中物業(yè)管理的有效進(jìn)行。
摘要：目前中國的住房市場(chǎng)中，保障性住房因?yàn)檎吆椭贫鹊膬?yōu)勢(shì)，其所占的比例越來越大。“十二五”期間，我國會(huì)有大量保障性住房的建設(shè)。在不久的將來，這些保障性住房會(huì)大規(guī)模地投入使用。在建筑物的使用過程中，物業(yè)管理是一項(xiàng)重要的內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：保障性住房;物業(yè)管理;資金來源與應(yīng)用;有效機(jī)制
一、引言
最近幾年，隨著住房保障政策和住房保障制度的建立，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等政府部門為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的保障性住房越來越多，這些保障性住房將在今后幾年甚至幾十年的住宅市場(chǎng)中占據(jù)一定的份額。與一般商品住房一樣，保障性住房在使用過程中也需要進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
相對(duì)于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物業(yè)管理存在一定的困難。保障性住房的使用人群相對(duì)而言都是低收入家庭，這在一定程度上造成了物業(yè)管理費(fèi)用收繳率的低下，物業(yè)管理過程中物業(yè)管理資金的來源受到了一定的限制，這必然導(dǎo)致保障性住房物業(yè)管理服務(wù)水平的低下。長(zhǎng)此以往，保障性住房在使用過程中將會(huì)出現(xiàn)房屋質(zhì)量下降、住宅環(huán)境惡化等問題，這將嚴(yán)重影響保障性住房使用者的生活質(zhì)量，違背保障性住房建設(shè)的初衷。因此，要研究解決保障性住房在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題，尤其是物業(yè)管理資金來源與運(yùn)用問題，確保保障性住房物業(yè)管理的有效進(jìn)行。
二、保障性住房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
保障性住房，是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。由于我國70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)：住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。
1995年我國開始實(shí)施的“安居工程”是保障性住房的雛形。1998年住房制度改革，正式提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。2006年出臺(tái)“90/70”政策(即新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下戶型必須占總面積比例的70%以上)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)開始向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變，并稱尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今后兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。2007年提出住房保障制度的目標(biāo)和框架，即以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。2008年底，提出爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，計(jì)劃2009-2011年，全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。2009年制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃2009-2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。2010年提出全年要建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。2011年國家發(fā)展和改革委員會(huì)提出，未來五年，我國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居房3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%;2011-2012年將各建1000萬套，后三年完成剩余的1600萬套保障性住房的建設(shè)。從我國住房保障制度和住房保障政策的發(fā)展來看，國家對(duì)保障性住房的保障力度越來越大，保障性住房的建設(shè)規(guī)模也越來越廣。在未來的住房市場(chǎng)中，保障性住房所占的份額也會(huì)越來越大。
三、保障性住房物業(yè)管理的資金平衡問題
住宅社區(qū)物業(yè)管理是指住宅社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)內(nèi)各類房屋和設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和提供服務(wù)的活動(dòng)。保障性住房的物業(yè)管理是指政府或住戶通過招標(biāo)等渠道委托有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)保障性住房小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治，包括管理、經(jīng)營與服務(wù)三方面的工作。
(一)保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。物業(yè)管理人員的費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)包括：(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建設(shè)施的維修費(fèi);(2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);(4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);(6)公共照明費(fèi);(7)不可預(yù)見費(fèi);(8)易損件更新準(zhǔn)備金。
3.綠化管理費(fèi)。綠化管理費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)和景觀再造費(fèi)。
4.清潔衛(wèi)生費(fèi)。清潔衛(wèi)生費(fèi)包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。
5.保安費(fèi)。保安費(fèi)是指對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用，不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險(xiǎn);保安用房及保安人員住房租金。
6.辦公費(fèi)。辦公費(fèi)包括交通費(fèi)(車輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))和其他雜項(xiàng)等。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備和其他設(shè)備等。
8.利潤(rùn)。利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般保障性住房的物業(yè)管理利潤(rùn)率低于社會(huì)平均水平。
9.法定稅費(fèi)。法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享 受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)。
(1)營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%征收;
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：按營業(yè)稅7%計(jì)征;
(3)教育附加費(fèi)：按營業(yè)稅3%計(jì)征。
(二)保障性住房物業(yè)管理的資金平衡問題
目前，我國對(duì)保障性住房的物業(yè)管理還沒有明確統(tǒng)一的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保障性住房的物業(yè)管理模式還在進(jìn)一步的探索和研究之中。但在保障性住房的使用過程中，物業(yè)管理存在著一定的問題和困難。保障性住房在物業(yè)管理過程中，存在的最大困難就是資金來源問題。首先，保障性住房是為中低收入者提供的住房，相比起商品房的住戶而言，保障性住房住戶的生活成本本來就比較低，對(duì)房屋的使用成本也比較低。在這種情況下，部分保障性住房的住戶在使用過程中必定會(huì)排斥物業(yè)管理費(fèi)的收取，從而造成物業(yè)費(fèi)收繳率的低下。其次，我國各地對(duì)保障性住房物業(yè)管理費(fèi)的收取還有一定的規(guī)定。例如，廣東省對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低限予以減收。這就更造成了保障性住房物業(yè)管理過程中資金來源的困難。
保障性住房是政府的保障性政策，可以說是政府民生工程，因此，在保障性住房的使用過程中，物業(yè)管理的內(nèi)容和服務(wù)也應(yīng)當(dāng)跟上。在保障性住房的物業(yè)管理中，由必不可少的服務(wù)而產(chǎn)生的費(fèi)用可以歸納成以下三種：(1)人員費(fèi)用。主要用于支付物業(yè)管理企業(yè)管理層和操作層員工的工資及福利。(2)物資及能源消耗費(fèi)用。主要用于支付保障性住房及其設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)、小區(qū)綠化、小區(qū)清潔和行政辦公等方面的物資消耗、公共設(shè)施設(shè)備等能源消耗以及物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊等費(fèi)用。(3)稅費(fèi)和利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中的利潤(rùn)以及必須繳納的稅費(fèi)。
在保障性住房物業(yè)管理過程中，由于資金來源比較困難，而在日常物業(yè)管理中又存在著固定的費(fèi)用，因此，如果實(shí)行正常標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，事實(shí)上保障性住房物業(yè)管理的資金來源和使用是不平衡的。這種情況下，往往會(huì)造成保障性住房物業(yè)管理水平的低下，進(jìn)一步造成保障性住房社區(qū)質(zhì)量和環(huán)境的下降，影響保障性住房住戶的生活水平，這與建設(shè)保障性住房的初衷是相互違背的。
四、保障性住房物業(yè)管理的資金來源與運(yùn)用機(jī)制設(shè)計(jì)
(一)保障性住房物業(yè)管理資金來源其他渠道設(shè)想
1.政府補(bǔ)貼。從保障性住房物業(yè)管理的當(dāng)前狀況看來，單純靠物業(yè)管理企業(yè)收取的收繳
率低下的物業(yè)管理費(fèi)，無疑不能滿足保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理水平。因此，政府作為保障性住房的直接倡導(dǎo)者和引入者，理應(yīng)解決保障性住房在使用過程中遇到的困難和問題。而且保障性住房在使用過程中，物業(yè)管理收不抵支的情況有部分原因是政府造成的，政府有責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)貼，幫助物業(yè)管理企業(yè)解決保障性住房物業(yè)管理中遇到的資金來源困難問題。政府對(duì)保障性住房物業(yè)管理的補(bǔ)貼可以從以下幾個(gè)方面考慮：主要有年度財(cái)政預(yù)算安排的保障資金;提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額;土地出讓凈收益中安排的保障資金;政府的對(duì)部分保障性住房的租金收入。
2.有償服務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)可以在保障性住房社區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，開展物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中的資金短缺;對(duì)特定物業(yè)服務(wù)實(shí)施有償服務(wù)的收入。雖然個(gè)別保障性住房的家庭消費(fèi)能力不強(qiáng)，但對(duì)于較大的保障性住戶數(shù)量和生活必須消費(fèi)項(xiàng)目，依然可以產(chǎn)生一定量的消費(fèi)需求，這就可以增加保障性住房物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中的資金來源。
3.居民勞動(dòng)力人股。保障性住房居民以勞動(dòng)力的形式參與保障性住房的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)保障性住房對(duì)象的失業(yè)勞動(dòng)力進(jìn)行招募，在專門的培訓(xùn)后，讓他們直接參與物業(yè)管理過程，他們的勞動(dòng)力的付出就按照一定優(yōu)惠比例轉(zhuǎn)化為他們的物業(yè)管理費(fèi)。盡管作為物業(yè)管理者，這些保障性住房居民不一定是最合適的，但是以這種勞動(dòng)力入股的制度，可以使保障性住戶的工作與他們的社區(qū)質(zhì)量產(chǎn)生直接聯(lián)系，他們的勞動(dòng)付出將促進(jìn)保障性住房社區(qū)的和諧。因此，居民勞動(dòng)力人股是保障性住房物業(yè)管理資金來源的一個(gè)新穎有效的辦法。
4.新業(yè)務(wù)的拓展。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)的中介，在為保障性住房家庭提供綜合信息服務(wù)的同時(shí)，可以從中得到商機(jī)并拓展新的業(yè)務(wù)，從而獲得利潤(rùn)。這一利潤(rùn)并非從住戶那里獲得，而是從商家那里獲取，某些商家需要利用媒介載體進(jìn)行宣傳，以此減少營業(yè)面積和人員規(guī)模，降低成本。這樣一來，保障性住房社區(qū)可以構(gòu)建信息平臺(tái)并發(fā)送商品和服務(wù)的資訊，使目標(biāo)客戶鎖定在社區(qū)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)宣傳效果，擴(kuò)大商機(jī)，獲得利潤(rùn)。商家以廣告費(fèi)或其他資金投入的形式資助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)信息平臺(tái)的構(gòu)建和運(yùn)作。而作為消費(fèi)者的保障性住戶家庭并不需要為此付費(fèi)，這種方式使物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兼得。更重要的是，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，通過這種方式可以高效地整合各種社會(huì)資源和資訊，一方面，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰艏彝ヌ峁└鄠�(gè)性化的服務(wù)，滿足保障性住戶多方面的要求;另一方面，也可以有效地緩解物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理的資金壓力，并在一定程度上，產(chǎn)生客觀的盈利潛力，形成一個(gè)信息和資金的良性循環(huán)。
(二)保障性住房物業(yè)管理的資金來源與運(yùn)用機(jī)制設(shè)計(jì)
保障性住房是在政府保障政策和保障制度下產(chǎn)生的，對(duì)于保障性住房的資金來源與運(yùn)用備受關(guān)注，介于保障性住房與一般商品房的區(qū)別，在保障性住房物業(yè)管理資金來源設(shè)想的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)保障性住房物業(yè)管理資金來源與運(yùn)用機(jī)制，有助于保障性住房物業(yè)管理的透明化，使保障性住房物業(yè)管理的資金使用更加合理有效，真正解決在保障性住房物業(yè)管理中遇到的困難和問題。僅僅提出保障性住房物業(yè)管理的資金來源設(shè)想，并不能有效地解決物業(yè)管理過程中的資金問題。因?yàn)椴荒芫唧w地設(shè)計(jì)出有效的資金來源與運(yùn)用機(jī)制，資金來源設(shè)想只是空想，只有把不同途徑的來源資金運(yùn)用到具體的物業(yè)管理費(fèi)用中，才能更有效地進(jìn)行保障性住房的物業(yè)管理工作。在資金來源途徑中，除了物業(yè)管理企業(yè)的直接收入(有償服務(wù)和新業(yè)務(wù)拓展)之外，物業(yè)管理費(fèi)、政府補(bǔ)貼和居民勞動(dòng)力入股的資金來源可以委托社區(qū)居委會(huì)或政府部門相關(guān)人員對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，與物業(yè)管理企業(yè)的直接收人共同運(yùn)用到保障性住房的物業(yè)管理中。
五、結(jié)語
保障性住房物業(yè)管理的最大問題就是資金問題，解決好了物業(yè)管理過程中的資金來源和運(yùn)用問題，就能把保障性住房的物業(yè)管理有效合理地進(jìn)行下去，真正做到保障性住房的“保障”初衷。
參考文獻(xiàn)：
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