物業(yè)消防安全管理
物業(yè)消防安全管理
摘 要:該文通過對目前物業(yè)消防安全管理中暴露問題的闡述及原因探析,針對問題的解決提出了一些粗淺的建議。
關(guān)鍵詞:物業(yè) 消防 管理
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn),物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系,已經(jīng)成為城市社會的重要組成部分。
經(jīng)過多年的實(shí)踐和摸索,物業(yè)發(fā)展取得了可喜的成績,但是,近年來因物業(yè)未盡到消防安全管理職責(zé)導(dǎo)致業(yè)主利益受損的民事訴訟案件日益增多,涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設(shè)施、私搭亂建等內(nèi)容的舉報投訴也日益增多,這些均與物業(yè)消防安全管理息息相關(guān),物業(yè)消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決,鑒于此,筆者將針對物業(yè)消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認(rèn)識。
1 物業(yè)管理的含義及職責(zé)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2007年修訂版)中第二條對“物業(yè)管理”進(jìn)行了明確規(guī)定:業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
其具有以下特點(diǎn):
首先,物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立起來的一種民事法律關(guān)系,雙方的權(quán)利義務(wù)主要通過物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定,目的是維護(hù)和改善人民群眾的工作和生活環(huán)境。
其次,物業(yè)管理是一種經(jīng)營型服務(wù),物業(yè)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上,以最大限度地獲取利潤為目的。
第三,國家行政法律法規(guī)賦予物業(yè)企業(yè)以管理職能,其中消防安全管理職能尤為重要,對保護(hù)人民生命、財產(chǎn)安全具有至關(guān)重要的作用。
由上述特點(diǎn)可以看出,物業(yè)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任,又擔(dān)負(fù)行政職責(zé),只有協(xié)調(diào)好同業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會、政府主管部門等主體的關(guān)系,才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。
目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速,根據(jù)服務(wù)或管理對象的不同,可以分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等,涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等眾多領(lǐng)域,其中最常見的就是居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。
2 物業(yè)消防安全管理存在問題及原因探析
目前,尤其是社會化服務(wù)程度欠發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂觀,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)以及消防培訓(xùn)演練方面均存在著諸多問題,究其原因,主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1 物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定實(shí)行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面而細(xì)致的查驗(yàn),理清關(guān)系,分清職責(zé)。
但現(xiàn)實(shí)中,大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的,物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場查驗(yàn)工作成為“走過場”,形同虛設(shè),可能在存在建筑消防設(shè)施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒有建設(shè)到位等等先天火災(zāi)隱患的情況就接手物業(yè),對開發(fā)商應(yīng)移交的有關(guān)消防手續(xù)也把關(guān)不嚴(yán),埋下先天隱患,極易同開發(fā)商推諉扯皮,損壞業(yè)主合法權(quán)益。
2.2 物業(yè)消防安全職責(zé)不明晰
物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任,又擔(dān)負(fù)行政職責(zé),具體到消防安全職責(zé),一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責(zé),如《中華人民共和國消防法》(2008年版)第十八條規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理,提供消防安全防范服務(wù)。
公安部61號令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的第十條對居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)列舉;二是以民事合同形式明確的民事責(zé)任,如《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確的消防安全管理事項(xiàng)。
可以看出,物業(yè)消防安全職責(zé)的界定存在兩個問題:一是消防法律法規(guī)對物業(yè)擔(dān)負(fù)消防安全責(zé)任的重要性認(rèn)識不到位不全面,《消防法》中僅對居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定,關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及。
公安部61號令自2002年5月1日實(shí)施以來一直未進(jìn)行修訂,其將除居民住宅區(qū)以外的其他物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)交由物業(yè)和業(yè)主以民事委托管理范圍的辦法來確定。
在消防機(jī)構(gòu)執(zhí)法實(shí)踐過程中,很多設(shè)置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災(zāi)隱患均與物業(yè)存在密不可分的聯(lián)系,商業(yè)物業(yè)在維護(hù)社會消防安全方面承擔(dān)著十分重要的責(zé)任,而《消防法》卻僅局限于住宅物業(yè),不能不說是立法上的一個重要缺失;二是行政職責(zé)同民事職責(zé)往往是不相對應(yīng)的,一些物業(yè)企業(yè)僅將職責(zé)局限于合同中寫明的民事職責(zé),從而導(dǎo)致行政職責(zé)不明晰,落實(shí)不到位,不能及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。
2.3 物業(yè)過于重服務(wù)輕管理
2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,強(qiáng)調(diào)更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù),但有的物業(yè)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)對業(yè)主的服務(wù),疏于日常管理。
從物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定可見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責(zé)令其改正,但事實(shí)上效果欠佳,物業(yè)也是“睜一只眼閉一只眼”,大多數(shù)更不會向消防機(jī)構(gòu)報告;《物業(yè)管理服務(wù)合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責(zé)任人采取停水停電的催改方式,但是實(shí)際情況下,物業(yè)輕易不會采取這種手段。
物業(yè)對消防違法行為管理的“無力”致使其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。
2.4 設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)資金不到位
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)主要來源于兩個方面:一是業(yè)主們交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi),二是住宅專項(xiàng)維修資金。
我們發(fā)現(xiàn),對于綜合樓等商業(yè)物業(yè)來講,公共消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用僅來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)費(fèi)是否能夠足額按時交納直接影響著物業(yè)服務(wù)管理的水平。
對于住宅物業(yè)來講,雖然按照財政部和建設(shè)部共同出臺的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,有專項(xiàng)維修資金可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,但專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共同所有,復(fù)雜的使用條件和程序往往使得專項(xiàng)維修資金很難動用。
此外,《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條第四項(xiàng)規(guī)定:根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
而哪些情形屬于物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的、哪些情形可以動用專項(xiàng)維修資金,法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行困難很大。
2.5 物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書,但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員,其中只有消防控制室值班人員按照國家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)后才能持證上崗,其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓(xùn)。
這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低,大多不懂得消防安全基本常識,不學(xué)習(xí)消防法律法規(guī),更不懂得建筑消防設(shè)施的基本原理及日常維護(hù),不會發(fā)現(xiàn)消除火災(zāi)隱患,使得防火管理盲區(qū)較多,基本處于失控漏管的狀態(tài)。
2.6 消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管存在盲區(qū)
從消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管角度來講,主要存在以下問題:一是消防機(jī)構(gòu)將日常監(jiān)管的重點(diǎn)放在火災(zāi)危險性較大的消防安全重點(diǎn)單位、公眾聚集場所以及人員密集場所,側(cè)重于對一個個社會單位的監(jiān)督檢查,而對于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對而言要少得多,并且對肩負(fù)這類場所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少;二是消防機(jī)構(gòu)對物業(yè)未履職行為沒有有效的懲罰手段,不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用;三是直接管理業(yè)主力不從心。
若物業(yè)怠于履職,將責(zé)任、困難和矛盾交由消防機(jī)構(gòu)予以解決,事實(shí)上消防機(jī)構(gòu)警力有限,根本管不過來。
3 解決物業(yè)消防安全管理問題的對策
3.1 確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責(zé)任
要改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀,必須確立其消防安全主體責(zé)任。
首先應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行消防法律法規(guī)的基礎(chǔ)上,由公安部門聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章,進(jìn)一步明確物業(yè)企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的消防安全職責(zé),更重要的是,對其怠于履職時所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行明確。
其次,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去,按照行政法律法規(guī)的規(guī)定,制定符合管理實(shí)際的消防安全管理制度,落實(shí)消防安全責(zé)任。
第三,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居(村)委會及公安等有關(guān)職能部門建立聯(lián)動,當(dāng)發(fā)現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患時,應(yīng)及時報告有關(guān)職能部門,盡量將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。
3.2 形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的合力
住建(房管)部門作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責(zé),將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容,形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長效機(jī)制;建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓(xùn)體系,在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓(xùn)內(nèi)容中加強(qiáng)對從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
其次,房管部門應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報等工作機(jī)制,會同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居(村)委會等有關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導(dǎo),使其充分確立責(zé)任意識。
此外,要由政府出面,指導(dǎo)加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè),充分發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督、維權(quán)和協(xié)調(diào)的作用,保證業(yè)主自覺維護(hù)公共消防安全秩序,可以更好地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進(jìn)行監(jiān)督。
3.3 轉(zhuǎn)變對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)管思路
消防機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的消防安全重任應(yīng)引起足夠重視,轉(zhuǎn)變監(jiān)管思路,加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查,尤其要將負(fù)責(zé)管理高層、地下、人員密集場所并設(shè)置有自動消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抽查重點(diǎn),派出所要負(fù)責(zé)對多層住宅、無自動消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展檢查,積極主動介入,引導(dǎo)物業(yè)管理人員及時發(fā)現(xiàn)存在問題,提出整改意見,結(jié)合實(shí)際情況,督促其盡快加以改善、解決;同時,還應(yīng)積極地指導(dǎo)物業(yè)管理層制定相應(yīng)的工作制度、安全管理措施。
此外,消防機(jī)構(gòu)要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴(yán)查處,特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)的,要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。
同時,對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無理阻撓、拒不配合行為,消防機(jī)構(gòu)及派出所要對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行消防宣傳教育,對于情節(jié)嚴(yán)重的違法行為要依法進(jìn)行處罰,支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。
3.4 保障公共消防設(shè)施維護(hù)資金的使用
政府及相關(guān)部門要明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法,在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用,明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)出現(xiàn)消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等緊急情況時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)職能部門要簡化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié),保證公共消防設(shè)施及時恢復(fù)功能,確保公共消防安全。
3.5 加強(qiáng)對業(yè)主的消防安全宣傳教育
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮日常物管工作的優(yōu)勢,利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式,向業(yè)主宣傳消防法律法規(guī),普及消防安全常識,提高業(yè)主的消防安全意識和消防法制觀念,提高廣業(yè)主的自防自救能力,使物業(yè)管理中的消防安全工作能夠得到業(yè)主的理解和支持,使業(yè)主能夠自覺履行相關(guān)消防義務(wù),積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全工作。
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