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工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式
在當(dāng)前住宅市場存在諸多變數(shù)的當(dāng)下，不少原本僅以開發(fā)住宅或商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商開始重視起工業(yè)地產(chǎn)這個曾經(jīng)的“冷饅頭”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分散公司需要承擔(dān)的市場風(fēng)險，是地產(chǎn)開發(fā)商朝向多元化發(fā)展的結(jié)果。而工業(yè)地產(chǎn)商借助其特有的經(jīng)營模式,在宏觀調(diào)控和人民幣不斷升值的大背景下運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn),值得我們重點(diǎn)關(guān)注。
一.工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析
(一)工業(yè)地產(chǎn)的概念
工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物。
工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇以及酒店、商鋪等配套設(shè)施。
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不受住宅、商業(yè)房地產(chǎn)等策的調(diào)控影響。
工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)特的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。
工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。
(二)工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式
根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。
工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。
目前，隨著我國國土資源部嚴(yán)控工業(yè)用地，企業(yè)直接通過招拍掛方式獲得工業(yè)用地建造工業(yè)廠房難度越來越大，而經(jīng)過政府批準(zhǔn)開發(fā)的工業(yè)園區(qū)以及部份工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商卻囤積著大量的土地資源，因此根據(jù)購買企業(yè)的特定需求建造工業(yè)廠房就成了目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要模式之一，即所謂“定向建造”模式。
(三)工業(yè)地產(chǎn)商盈利模式分析
1.主要以土地溢價增值而獲取利潤
投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。
如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園
2.進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。
通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。
3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險下的項(xiàng)目收益。
二.工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式法律風(fēng)險防范
如前所述，工業(yè)地產(chǎn)商的四種運(yùn)營模式即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式各有千秋，各有特色，但在我國工業(yè)用地調(diào)控政策的大背景下，以定向制造的“定制”為主要特點(diǎn)的工業(yè)地產(chǎn)商模式已經(jīng)成為我國工業(yè)地產(chǎn)商主要的運(yùn)營模式。
雖然該模式市場風(fēng)險小，銷售費(fèi)用低，但隨著“定制”項(xiàng)目數(shù)量的增多，該種模式的法律風(fēng)險也越來越多。
現(xiàn)在我們主要針對該種運(yùn)營模式的法律風(fēng)險具體分析：
(一)“定制”合同效力問題
實(shí)踐中，“定制”合同大多規(guī)定開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報建、建設(shè)、驗(yàn)收備案、交付使用并在取得產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓給“定制”的企業(yè);“定制”企業(yè)確定工業(yè)廠房建造的面積及其他參數(shù)，并按約定支付購房款或項(xiàng)目工程款。
從其內(nèi)容及形式上看，符合共同合作開發(fā)工業(yè)廠房，但從其實(shí)質(zhì)上看，符合《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]第5號)第二十四條的規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，因此其實(shí)質(zhì)是一種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即受讓方出資承擔(dān)全部的工程價款，再由受讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用而取得工業(yè)廠房。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上才能轉(zhuǎn)讓。
然而在工業(yè)廠房定向建造中，幾乎所有的開發(fā)商(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方)僅僅取得了土地使用權(quán)及項(xiàng)目的立項(xiàng)，而項(xiàng)目均未真正的開工建設(shè)，定向建造的合同均是在項(xiàng)目尚未開工建設(shè)的情況下簽訂，很顯然違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定應(yīng)屬無效的合同。
(二)法律風(fēng)險的防控
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。
很顯然根據(jù)上述法規(guī)作為定向建造的雙方，開發(fā)商可以土地使用權(quán)作為出資，受讓方以預(yù)算工程款出資建立新的項(xiàng)目公司，進(jìn)行工業(yè)廠房建設(shè)，無論是在工程建設(shè)中還是在工業(yè)廠房完成建設(shè)后作為受讓方均可以另外通過股權(quán)收購的方式受讓轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)，從而達(dá)到購買工業(yè)廠房的目的。
同時通過這種以土地使用權(quán)作價入股的方式還可以合理的降低買賣雙方的交易成本，作為轉(zhuǎn)讓方來說可以減少營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。
三.結(jié)語
根據(jù)我國土地市場的供求關(guān)系，與住宅市場相比，工業(yè)地產(chǎn)的地價更為便宜，加之根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定項(xiàng)目總建筑面積的15%可作為配套建設(shè)，而15%的配套建設(shè)可以涉及酒店、公寓等商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。
這在目前政府對住宅市場的調(diào)控力度進(jìn)一步增大，樓市政策宏觀調(diào)控和人民幣不斷升值的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)商借助其特有的經(jīng)營模式, 必將在宏觀調(diào)控下獨(dú)放異彩。
當(dāng)然在工業(yè)地產(chǎn)商在具體操作中會遇到很多法律問題，這還需要借助法律專業(yè)人士的幫助來有效防范和控制法律風(fēng)險，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險下的項(xiàng)目收益，使工業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營模式達(dá)到供需雙方的共贏。
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