房屋贈與合同案例解析

　　房屋贈與合同案例解析就在下面，房屋贈與合同是指贈與人將屬于自已所有的房屋無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。

　　由于房屋的特殊性，該贈與合同也存在自已特別的屬性。

　　同時，為了充分保障贈與人的權利，法律還賦予其兩項撤消權：任意撤消權和法定撤消權。

　　具有行使這兩項權利總的原則是：交付前可任意，交付后從法定。

　　最后，本文還對現(xiàn)今存在的“真買賣、假贈與”行為中存在的法律風險進行了相關提示。

　　案件回放

　　20**年6月2日，張明月與李乾坤因感情不合協(xié)議離婚。

　　雙方通過離婚協(xié)議約定：婚生女李艷艷由李乾坤撫養(yǎng)，婚后所購位于北京上地西街的一處住房歸李乾坤所有。

　　20**年12月，李乾坤面臨再婚，為了省卻不必要的麻煩，李乾坤與前妻張明月商量將該房產贈與給女兒李艷艷。

　　之后，兩人到北京市某區(qū)公證處辦理了該房屋的贈與公證。

　　李乾坤再婚后，后妻與女兒一直矛盾不斷，致使孩子性格叛逆，學習成績直線下降。

　　前妻張明月看在眼里，疼在心里。

　　20**年1月，張明月起訴至人民法院要求變更撫養(yǎng)權。

　　經(jīng)過審理，法院認為張明月要求變更的理由充分，李艷艷與母親一起生活確實更有利于她的成長，便支持了她的訴訟要求。

　　李艷艷與母親一起生活后，張明月原租住的房屋面積明顯不夠。

　　隨后，張明月找到李乾坤，希望李乾坤配合辦理上地西街房屋的過戶手續(xù)，并將該房騰出給母女倆居住，被李乾坤拒絕。

　　20**年2月，張明月遂以李艷艷的名義向海淀區(qū)人民法院提起了訴訟，要求李乾坤將贈與房屋交付李艷艷，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)，過戶費各承擔一半。

　　庭審中，被告李乾坤辯稱：該房屋的贈與其實是附條件的贈與，條件就是李艷艷必須歸自己撫養(yǎng)。

　　現(xiàn)李艷艷的撫養(yǎng)權已經(jīng)變更，所附條件已然不存在，況且這是自己唯一的住房，故要求行使撤銷權，該房仍歸自已所有。

　　關鍵問題

　　很明顯，本案的被告李乾坤將房屋贈與定義為附條件的贈與，并當庭表示撤消贈與。

　　那么，查明該贈與是否真的為附條件贈與，以及所附條件為真時，能否行使法定撤銷權，將成為本案的關鍵問題。

　　法院判決

　　法院經(jīng)審理后認為：被告李乾坤所簽房屋贈與協(xié)議，經(jīng)公證確認，合法有效。

　　因此，被告理應依約定履行房屋贈與的法定義務。

　　根據(jù)《合同法》188條的規(guī)定，經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以要求交付。

　　故原告享有請求贈與人依約履行交付義務的權利。

　　至于被告所稱房屋贈與是以原告撫養(yǎng)權為條件的贈與，未提供確實證據(jù)予以證明，公證書也未能體現(xiàn)。

　　況且，贈與協(xié)議所附條件只能基于受贈人本人設定，而撫養(yǎng)權則是基于原告李艷艷與父母的關系而產生，這是兩個完全不同的法律關系。

　　因此，對于被告主張附條件贈與不予采信。

　　另外，被告以其無房居住為由拒絕履行贈與義務，被告并未證明自已經(jīng)濟條件顯著惡化，并不符合法定撤消權的相關規(guī)定。

　　綜上，法院判決被告李乾坤在一個月內配合原告辦理房屋過戶手續(xù)，并將房屋交付給原告使用，過戶費由被告及原告代理人各承擔一半。

　　律師說法

　　本案所涉及的是房屋贈與合同。

　　由于房屋的特殊性，使得該贈與除具有一般贈與合同的基本屬性外，還具有以下幾個特殊屬性：

　　一、要式性。

　　根據(jù)《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，房地產轉讓的，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權的取得方式。

　　這里的房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他方式將房地產轉移給他人的行為。

　　因此，贈與房屋的合同，必須采用書面的形式。

　　二、如須辦理過戶應公證。

　　根據(jù)《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，受贈人應持“贈與公證書”和“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房屋所有權證、契稅，到房地產管理部門辦理過戶手續(xù)。

　　如果沒有相關公證文件，房地產管理部門可以拒絕辦理。

　　三、如贈與房屋已交付受贈人使用，但尚未辦理過戶，該贈與不能任意撤銷。

　　原則上，房屋贈與的交付完成是以辦理完過戶手續(xù)為交付條件的。

　　但根據(jù)《民通意見》的相關規(guī)定，贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人也已占有使用該房屋的，可認定贈與有效。

　　此時，贈與人則不能再行使贈與的任意撤銷權。

　　關于房屋贈與的撤銷權，法律為了保護贈與人的權利，賦予其兩項撤銷權，即：任意撤銷權和法定撤銷權。

　　原則上，贈與物交付之前(即過戶手續(xù)辦理完畢前)，贈與人可行使任意撤銷權，但經(jīng)過公證和具有救災、扶貧等社會公益、道德性質的贈與合同則不能任意撤銷。

　　在贈與物交付完成之后(即過戶手續(xù)辦理完畢后)，贈與人如想撤銷贈與，只能行使法定撤銷權。

　　法律一共規(guī)定了三種法定撤銷的情況：一是受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;二是對贈與有扶養(yǎng)義務而不履行的;三是不履行贈與合同約定的義務的。

　　該權利行使的期限是自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。

　　除此之外，在贈與人經(jīng)濟情況明顯惡化時，法律還給予了特別的救濟。

　　根據(jù)《合同法》第195條的規(guī)定，如贈與人經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經(jīng)營或家庭生活的，即使贈與合同未被撤銷，但贈與人也可以不再履行贈與義務。

　　最后，對于現(xiàn)行社會上流行的房屋“真買賣、假贈與”的行為，其中蘊涵了巨大的法律風險。

　　首先，虛假的贈與合同本身為無效合同。

　　根據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會公共利益的合同自始無效。

　　賣房方想反悔時，很可能會以此大做文章，達到使買賣無效的目的。

　　其次，房屋交付使用后，如存在一定質量問題，購房者很難以贈與合同要求賣房方承擔責任。

　　因為根據(jù)贈與的規(guī)定，只有贈與方故意不告知或是保證贈與物無瑕疵時，才能承擔賠償責任，這個標準在實踐中要求非常高。

　　再次，雖然本次買賣購房者逃避了營業(yè)稅的交納，但如果該房面臨下次出售時，出賣方將承擔更重的稅費。

　　因為個人所得稅的計算公式為：出售所得收入-上次購買價格-規(guī)定的稅費=計稅標準，再以此為基數(shù)，按20%交納。

　　如果“上次購買價格”為零時，就不能抵扣，此時的計稅標準顯然是不劃算的。

　　最后，如果該行為不幸被稅務部門查處，會被定義為偷稅漏稅的行為，輕則罰款，重則構成刑事犯罪。

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