股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

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　　評(píng)估師聲明

　　北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，以證券*股權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的，對(duì)證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　對(duì)于本報(bào)告的出具及使用，我們有以下聲明：

　　1、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

　　2、評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制;

　　3、評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制;

　　4、本項(xiàng)目評(píng)估師與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利害關(guān)系或偏見，評(píng)估工作未受任何人為干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行;

　　5、評(píng)估師對(duì)評(píng)估涉及的各類資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了合理的抽查、核實(shí)。

　　6、本評(píng)估報(bào)告使用權(quán)依法歸委托方，委托方應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)及評(píng)估約定的要求正確、恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u(píng)估報(bào)告。任何不正確或不恰當(dāng)?shù)氖褂帽驹u(píng)估報(bào)告將由報(bào)告使用者自行承擔(dān)責(zé)任。下列行為(但不限于此)，均被認(rèn)為是沒有正確使用本評(píng)估報(bào)告：

　�、� 將本報(bào)告用于其他目的的資產(chǎn)交易;

　�、� 將本報(bào)告用于任何報(bào)價(jià)或其他公開文件中;

　�、� 未關(guān)注“特別事項(xiàng)說明”、“評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)”及“評(píng)估報(bào)告使用限制說明”等。

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　2010年6月10日

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要

　　***評(píng)報(bào)字[2010]第114號(hào)

　　謹(jǐn)提請(qǐng)本報(bào)告的使用者注意

　　本摘要內(nèi)容摘自***評(píng)報(bào)字[2010]第114號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。

　　本摘要如單獨(dú)使用可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)評(píng)估結(jié)果的誤解。

　　北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)其在2009年12月31日這一評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映。

　　鑒于本次資產(chǎn)評(píng)估目的，本次評(píng)估選用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值類型，以確定評(píng)估對(duì)象及其所指向的企業(yè)主體凈資產(chǎn)公允價(jià)值，為委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。在評(píng)估過程中，我公司對(duì)指定評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了實(shí)地勘察核實(shí)，對(duì)證券*提供的法律性文件、財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了查閱記錄，實(shí)施了必要的資產(chǎn)評(píng)估程序。

　　現(xiàn)評(píng)估工作已結(jié)束，特將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　截止評(píng)估基準(zhǔn)日2009年12月31日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值前提下，運(yùn)用成本法和收益法分別計(jì)算得出證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值，并選取收益法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)果，即：

　　證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。大寫：壹仟貳佰伍拾伍萬(wàn)陸仟元整。

　　(此頁(yè)無(wú)正文)

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人： 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　二○一○年六月十日

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

　　***評(píng)報(bào)字[2010]第114號(hào)

　　一、緒言

　　北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)其在2009年12月31日這一評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的價(jià)值作出公允反映。

　　現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報(bào)告使用者

　　本次資產(chǎn)評(píng)估行為的委托方為證券*88，資產(chǎn)占有方(或產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位)為證券*。

　　(一)委托方概況

　　1、企業(yè)信息：

　　企業(yè)名稱：證券*88

　　注冊(cè)號(hào)：110104001503810

　　住所：北京市宣武區(qū)宣武證券***8大街證券證券證券證券***號(hào)

　　法定代表人：證券*

　　注冊(cè)資本：15000萬(wàn)元

　　成立日期：1986年3月12日

　　公司類型：有限責(zé)任公司(國(guó)有獨(dú)資)

　　2、經(jīng)營(yíng)范圍：

　　許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：證券****;證券證券**。

　　一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：證券證券****。

　　(二)資產(chǎn)占有方概況

　　1、企業(yè)信息：

　　企業(yè)名稱：證券*(以下簡(jiǎn)稱“證券證券證券”)

　　注冊(cè)地址：證券證券****工業(yè)開發(fā)區(qū)

　　法定代表人：證券證券**

　　注冊(cè)資本：5000萬(wàn)人民幣

　　實(shí)收資本：5000萬(wàn)人民幣

　　經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司

　　經(jīng)營(yíng)期限：1996年10月23日-2049年10月22日

　　2、經(jīng)營(yíng)范圍：

　　許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。

　　一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：證券證券證券**。

　　注冊(cè)號(hào)：證券證券證券*

　　建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書編號(hào)：證券證券證券*

　　建筑資質(zhì)等級(jí)：房屋建筑工程施工總承包**級(jí)

　　3、企業(yè)簡(jiǎn)介

　　證券*(原北京證券證券**有限公司)位于北京市證券證券*工業(yè)開發(fā)區(qū)。評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)投資方出資及占股比例如下：

　　證券*是國(guó)家資質(zhì)一級(jí)建筑施工企業(yè)，可承擔(dān)工業(yè)與民用建筑、鋼結(jié)構(gòu)、市政道路、高級(jí)裝飾裝潢、智能化系統(tǒng)、弱電集成等工程建設(shè)施工。證券*自創(chuàng)業(yè)以來，依靠科學(xué)的組織管理、一流的人才隊(duì)伍、雄厚的資金實(shí)力和超前的發(fā)展戰(zhàn)略，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并迅速壯大，贏得了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。公司奉行“追求卓越，塑造精品”的經(jīng)營(yíng)宗旨，視質(zhì)量為生命，以運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面質(zhì)量管理、系統(tǒng)目標(biāo)管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)管理等科學(xué)手段，先后建成了首都機(jī)場(chǎng)航站樓、北環(huán)中心、時(shí)代風(fēng)帆大廈、奧運(yùn)村運(yùn)動(dòng)員公寓、利樂包裝工業(yè)廠房(瑞典)、發(fā)那科廠房(日本)、中共中央文獻(xiàn)檔案館、泰山飯店康會(huì)中心、萬(wàn)商大廈、北京科技大學(xué)留學(xué)生宿舍樓、北苑住宅小區(qū)、易亨大廈、河南許多中功國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)、旭日嘉園小區(qū)等數(shù)十項(xiàng)國(guó)家、北京市重點(diǎn)工程、外資工程，獲北京市優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、市優(yōu)質(zhì)群體工程獎(jiǎng)、結(jié)構(gòu)“長(zhǎng)城杯”和竣工工程“長(zhǎng)城杯”及魯班獎(jiǎng)等國(guó)家、省市優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)多項(xiàng)。

　　公司現(xiàn)有職工889人，管理人員有經(jīng)濟(jì)管理和專業(yè)技術(shù)人員602人，其中，中高級(jí)職稱202人，公司組織結(jié)構(gòu)如下：

　　評(píng)估基準(zhǔn)日證券*的長(zhǎng)期投資企業(yè)及占股比例如下(金額單位萬(wàn)元)：

　　4、公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況

　　截止評(píng)估基準(zhǔn)日2009年12月31日，證券*的資產(chǎn)總額為87,861.50萬(wàn)元，負(fù)債總額為80,229.67萬(wàn)元，凈資產(chǎn)7,631.82萬(wàn)元，證券*評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表由安衡(北京)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)。

　　2007~2008年及評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況如下表所示。

　　證券*資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況表

　　單位：人民幣萬(wàn)元

　　5、主要會(huì)計(jì)政策

　　1)會(huì)計(jì)制度：公司執(zhí)行中華人民共和國(guó)財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定。

　　2)會(huì)計(jì)年度：1月1日起12月31日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

　　3)記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。

　　4)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。

　　三、評(píng)估目的

　　此次評(píng)估目的是確定證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益的公允價(jià)值，為委托方證券*88轉(zhuǎn)讓證券*股權(quán)提供價(jià)值參考。

　　四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　　評(píng)估對(duì)象為證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值。此次評(píng)估范圍為經(jīng)安衡(北京)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)的證券*截止2009年12月31日整體資產(chǎn)、負(fù)債，明細(xì)見下表：

　　證券*資產(chǎn)負(fù)債表

　　人民幣：元

　　納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債以證券*提供給北京證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司的“資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表”為準(zhǔn)。

　　五、價(jià)值類型及其定義

　　本次評(píng)估選用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易時(shí)所表現(xiàn)的價(jià)值。買賣雙方對(duì)委估資產(chǎn)及市場(chǎng)，以及影響委估資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素均有合理的知識(shí)背景。相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨(dú)立地決定其交易行為。

　　六、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　評(píng)估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)、評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間，本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。確定本次評(píng)估基準(zhǔn)日的理由為：

　　(一)在征求委托方及產(chǎn)權(quán)持有者意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)此次經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)，以有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于本次評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)為原則而選定的。

　　(二)在資產(chǎn)評(píng)估中所采用的價(jià)格均以評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)格作為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。該基準(zhǔn)日后，人民幣存貸款利率無(wú)變動(dòng)，匯率和國(guó)內(nèi)物價(jià)指數(shù)平穩(wěn)，國(guó)家政策或行業(yè)政策無(wú)大變動(dòng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基本穩(wěn)定,因此確定該評(píng)估基日對(duì)評(píng)估結(jié)果無(wú)明顯影響。

　　(三)本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日為一特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn)，能夠較全面反映評(píng)估對(duì)象的情況，盡可能接近評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)。

　　本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是二○○九年十二月三十一日。

　　七、評(píng)估依據(jù)

　　在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法律法規(guī)以及參考的文件資料主要有：

　　(一) 行為依據(jù)

　　委托評(píng)估協(xié)議

　　(二) 法規(guī)依據(jù)

　　1、《中華人民共和國(guó)公司法》(2005年10月27日第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議修訂);

　　2、國(guó)務(wù)院[1991]91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;

　　3、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;

　　4、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;

　　5、《財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的意見》(國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào)，2001年);

　　6、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));

　　7、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知(會(huì)協(xié)[2003]18號(hào));

　　8、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》;

　　9、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則(2007);

　　10、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(2006)。

　　(三) 產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1、《產(chǎn)權(quán)持有者關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)聲明》;

　　2、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、重要資產(chǎn)購(gòu)置合同或憑證;

　　3、其他有關(guān)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　(四) 取價(jià)依據(jù)

　　1、委托方(產(chǎn)權(quán)持有者)提供的各類《資產(chǎn)評(píng)估清查申報(bào)明細(xì)表》;

　　2、委托方(產(chǎn)權(quán)持有者)提供的原始會(huì)計(jì)報(bào)表、原始會(huì)計(jì)憑證、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)經(jīng)營(yíng)方面的資料、企業(yè)提供的銀行對(duì)帳單及余額表，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、發(fā)票等財(cái)務(wù)資料;

　　3、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及價(jià)格信息資料，以及本機(jī)構(gòu)平時(shí)所積累的市場(chǎng)信息和取價(jià)參數(shù)資料等;

　　4、國(guó)務(wù)院令[2000]第294號(hào)《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》;

　　5、原國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)經(jīng)貿(mào)[1997]456號(hào)“汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)”;

　　6、原國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》;

　　7、中國(guó)機(jī)械電子工業(yè)出版社2009年《中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)目錄》;

　　8、國(guó)家國(guó)庫(kù)券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料;

　　9、《慧聰商情》辦公自動(dòng)化市場(chǎng)報(bào)價(jià);

　　10、《資產(chǎn)評(píng)估手冊(cè)》、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》。

　　八、評(píng)估方法

　　根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法規(guī)和《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》(試行)，依據(jù)本次評(píng)估目的及委估資產(chǎn)類型，結(jié)合證券*近幾年經(jīng)營(yíng)狀況選擇評(píng)估方法。

　　該企業(yè)屬非上市公司，目前同類企業(yè)也無(wú)交易資料可供參考，故無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;證券*經(jīng)營(yíng)成果可以計(jì)量和預(yù)測(cè)，故可采用收益法評(píng)估;被評(píng)估企業(yè)有完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，故可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估選擇成本法和收益法對(duì)證券*整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　(一)收益法

　　此次評(píng)估工作中，我們采用收益法對(duì)證券*的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，即以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，然后再加上溢余資產(chǎn)價(jià)值、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值得出股東全部權(quán)益價(jià)值，用股東全部權(quán)益價(jià)值乘以擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例則得出股東部分權(quán)益。本次收益法評(píng)估模型選用企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量模型。

　　在股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法模型下，股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式為：

　　股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值=營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值

　　在此模型下，營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)即為企業(yè)未來各期股權(quán)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和。

　　(二)成本法

　　成本法的基本思路是從投入的角度，即從資產(chǎn)購(gòu)建的角度將被估企業(yè)視為一個(gè)生產(chǎn)要素的組合體，在對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，逐一運(yùn)用不同的方法進(jìn)行評(píng)估，最后加和確認(rèn)為評(píng)估結(jié)果。

　　證券*各項(xiàng)資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，負(fù)債為流動(dòng)負(fù)債。

　　1、流動(dòng)資產(chǎn)

　　流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。

　　(1) 貨幣資金

　　對(duì)貨幣資金，評(píng)估人員對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)后現(xiàn)金金額和現(xiàn)金出入庫(kù)記錄，倒推評(píng)估基準(zhǔn)日庫(kù)存現(xiàn)金余額，以核實(shí)無(wú)誤后的金額確認(rèn)為評(píng)估值。對(duì)銀行存款賬面價(jià)值進(jìn)行核實(shí)，并結(jié)合銀行對(duì)帳單金額和余額調(diào)節(jié)表，以核實(shí)無(wú)誤后的金額確認(rèn)為評(píng)估值。

　　(2)應(yīng)收賬款

　　應(yīng)收賬款：評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收賬款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評(píng)估值。

　　(3) 預(yù)付賬款

　　評(píng)估人員在對(duì)預(yù)付賬款核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評(píng)估值。

　　(4) 其他應(yīng)收款

　　其他應(yīng)收款：評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評(píng)估值。

　　(5) 存貨的評(píng)估

　　納入此次評(píng)估范圍的存貨主要包括建筑原材料、存貨-在產(chǎn)品(工程施工)以及周轉(zhuǎn)材料，分布在各項(xiàng)目地。

　　評(píng)估人員核實(shí)各種費(fèi)用清查評(píng)估明細(xì)表與明細(xì)賬余額是否一致，取得原始入賬憑證，在核對(duì)無(wú)誤的基礎(chǔ)上分析存貨價(jià)值。

　　2、固定資產(chǎn)

　　納入此次評(píng)估范圍的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備。

　　評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類型，明確評(píng)估范圍和對(duì)象，擬定評(píng)估工作計(jì)劃和實(shí)施方案，制定評(píng)估工作方案;根據(jù)委托方提供的評(píng)估申報(bào)表及相應(yīng)的權(quán)屬材料，確定具體的評(píng)估計(jì)算方法，分資產(chǎn)類型進(jìn)行分析，確定適用的評(píng)估方法;與委托方的技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察、鑒定，了解掌握現(xiàn)實(shí)狀況;將勘察鑒定結(jié)果詳細(xì)記入鑒定表中作為評(píng)估計(jì)算的重要依據(jù)。核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，向公司管理人員調(diào)查了解建設(shè)基本情況，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬、合同資料。整理匯總，撰寫評(píng)估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。

　　3、無(wú)形資產(chǎn)

　　證券*現(xiàn)持有兩塊土地。其中***辦公基地未辦理土地使用權(quán)證，該土地系證券*與當(dāng)?shù)刈C券簽訂協(xié)議租賃所得、證券**已辦理土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)證號(hào)：證券(***出)第**號(hào)。

　　對(duì)無(wú)形資產(chǎn)清查核實(shí)，評(píng)估人員調(diào)查了解了無(wú)形資產(chǎn)的具體內(nèi)容，賬面價(jià)值構(gòu)成要素，核對(duì)財(cái)務(wù)的入賬金額和其他有關(guān)的財(cái)務(wù)憑證，核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬。整理匯總，撰寫評(píng)估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。

　　4、長(zhǎng)期股權(quán)投資

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資是指通過投資取得被投資單位的股份。企業(yè)對(duì)其他單位的股權(quán)投資，通常是為長(zhǎng)期持有，以及通過股權(quán)投資達(dá)到控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響，或?yàn)榱伺c被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　評(píng)估人員調(diào)查了解了長(zhǎng)期股權(quán)的具體內(nèi)容，對(duì)被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)清查，并對(duì)被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估。用被投資單位的全部權(quán)益價(jià)值乘以所持股權(quán)比例則得出長(zhǎng)期股權(quán)投資權(quán)益價(jià)值。

　　5、流動(dòng)負(fù)債

　　對(duì)企業(yè)負(fù)債的評(píng)估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)，以將來應(yīng)由評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評(píng)估值，對(duì)于將來并非應(yīng)由評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，按零值計(jì)算。對(duì)于流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)等項(xiàng)目的評(píng)估，根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)明細(xì)表，以產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)作為其評(píng)估值。

　　九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　我公司接受評(píng)估委托后，即選派評(píng)估人員于2010年3月17日開始前期工作，配合企業(yè)進(jìn)行評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃，隨后進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)并于2010年4月30日完成現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。此后，評(píng)估人員經(jīng)歷2個(gè)多月的詢價(jià)、估算工作，于2010年6月10日出具了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

　　我們根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，整個(gè)評(píng)估工作分為四個(gè)階段：

　　(一)前期準(zhǔn)備階段

　　1、對(duì)委托項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)查，聽取委托方關(guān)于被評(píng)估資產(chǎn)的范圍、類別、評(píng)估目的和時(shí)間進(jìn)度要求的介紹，并深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委估資產(chǎn)做初步了解，在此基礎(chǔ)上，與委托方商定評(píng)估基準(zhǔn)日并簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。

　　2、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，擬訂初步的評(píng)估工作計(jì)劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的評(píng)估方法、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度，在此同時(shí)，根據(jù)評(píng)估工作的需要，提請(qǐng)委托方做好資產(chǎn)評(píng)估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫各類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表及準(zhǔn)備與評(píng)估有關(guān)的各種資料。

　　(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段

　　根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)界定，具體步驟如下：

　　1、聽取有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;

　　2、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法;

　　3、將產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表與企業(yè)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)進(jìn)行核實(shí);

　　4、核實(shí)設(shè)備數(shù)量、運(yùn)行維修等情況，查閱產(chǎn)權(quán)證明文件如設(shè)備購(gòu)置合同、發(fā)票等資料;勘察實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，查閱和收集有關(guān)資料，擬定實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估思路;

　　5、了解各項(xiàng)資產(chǎn)的性質(zhì)、內(nèi)容并查看收集相關(guān)合同、憑證和單據(jù);

　　6、對(duì)遇到的問題與審計(jì)人員及產(chǎn)權(quán)持有者溝通;

　　7、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作。

　　(三)評(píng)定估算

　　評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作結(jié)束，轉(zhuǎn)入評(píng)定估算階段。評(píng)估人員根據(jù)收集的價(jià)格資料及每項(xiàng)資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，對(duì)債權(quán)債務(wù)類資產(chǎn)負(fù)債主要通過核實(shí)、分析等手段進(jìn)行評(píng)估;對(duì)實(shí)物類主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)掌握的交易實(shí)例等，計(jì)算各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。

　　(四)匯總評(píng)估結(jié)果階段

　　主要工作：對(duì)專業(yè)組分類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、調(diào)整并編寫分項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估說明及主要資產(chǎn)評(píng)估案例，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及資產(chǎn)評(píng)估說明，并按“三級(jí)復(fù)核”程序，逐級(jí)進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核意見，修正和完善評(píng)估結(jié)果及報(bào)告。

　　(五)提交報(bào)告階段

　　主要工作：起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，向委托方提交評(píng)估報(bào)告書初稿，與委托方交換意見，進(jìn)行必要的修改，經(jīng)委托方確認(rèn)后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

　　十、評(píng)估假設(shè)

　　本次評(píng)估是依據(jù)下列評(píng)估假設(shè)前提下進(jìn)行的，只有在以下評(píng)估假設(shè)下，評(píng)估結(jié)論方可成立。

　　1、利益主體變動(dòng)假設(shè)

　　利益主體變動(dòng)假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估以被評(píng)估資產(chǎn)利益主體變動(dòng)為前提。

　　2、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是指進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。

　　3、有效市場(chǎng)存在假設(shè)

　　有效市場(chǎng)存在假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論有一個(gè)有效的市場(chǎng)存在。

　　4、理性評(píng)估行為假設(shè)

　　理性評(píng)估行為假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估的當(dāng)事人都是理性的，因而他們的評(píng)估行為也是理性的。

　　十一、評(píng)估結(jié)論

　　在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，證券*于評(píng)估基準(zhǔn)日2009年12月31日的整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論如下：

　　1、成本法結(jié)果

　　資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為878,614,957.11元，評(píng)估值為878,999,395.04元，評(píng)估增值384,437.94元，增值率為0.04%;

　　負(fù)債賬面價(jià)值合計(jì)為802,296,711.91元，評(píng)估值為802,296,711.91元，評(píng)估增值0元，增值率為0%;

　　凈資產(chǎn)賬面值合計(jì)為76,318,245.20元，評(píng)估值為76,702,683.13元，評(píng)估增值384,437.94元，增值率為0.50%。

　　證券*全體股東權(quán)益價(jià)值為76,702,683.13元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國(guó)家獨(dú)享資本公積”。(京國(guó)資[2005]***號(hào))由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股權(quán)價(jià)值為：

　　(76,702,683.13—19,193,926.29)×21%=12,076,838.94(元)

　　取整1,207.68萬(wàn)元

　　2、收益法評(píng)估結(jié)果：

　　證券*全體股東權(quán)益價(jià)值為78,984,382.23元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國(guó)家獨(dú)享資本公積”。 (京國(guó)資[2005]**號(hào))由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股權(quán)價(jià)值為：

　　(78,984,382.23—19,193,926.29)×21%=12,555,995.75(元)

　　取整1,255.60萬(wàn)元

　　北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。

　　3、評(píng)估結(jié)果：

　　我們知道，成本法結(jié)果為單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加和而未反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效用，而收益法結(jié)果體現(xiàn)為企業(yè)未來整體效益及經(jīng)營(yíng)期間收益的實(shí)現(xiàn)，更能反映投資者的意愿，另外本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，因此我們采用收益法結(jié)果為本次評(píng)估結(jié)論，即：

　　證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。大寫：壹仟貳佰伍拾伍萬(wàn)陸仟元整。

　　評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上評(píng)估工作得出。

　　十二、特別事項(xiàng)說明

　　(一)本評(píng)估報(bào)告僅是注冊(cè)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的公平市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表的專業(yè)意見，評(píng)估師依據(jù)評(píng)估有關(guān)規(guī)范意見的規(guī)定，對(duì)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件給予了關(guān)注和查驗(yàn)。但評(píng)估機(jī)構(gòu)不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬鑒證機(jī)構(gòu)，評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的確認(rèn)不在注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍之內(nèi)，我們不能對(duì)委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性和完整性提供任何保證。

　　(二)本評(píng)估公司及參加本次資產(chǎn)評(píng)估的工作人員與擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方企業(yè)之間均無(wú)任何利害關(guān)系，不受各方企業(yè)利益的影響，本次資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值無(wú)關(guān)。

　　(三)本評(píng)估報(bào)告中與被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)的由產(chǎn)權(quán)持有者提供的資料其真實(shí)性由產(chǎn)權(quán)持有者負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

　　(四)上述評(píng)估結(jié)果中的評(píng)估價(jià)值，建立在委托方提供給評(píng)估師的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及其他有關(guān)資料客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的基礎(chǔ)上。如委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的上述資料中存在重大虛假或隱瞞事實(shí)真相行為，本評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由此引起的相關(guān)后果出委托方和產(chǎn)權(quán)持有者負(fù)責(zé)。

　　(五)本評(píng)估結(jié)論未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

　　(六)本評(píng)估結(jié)論未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

　　(七)本評(píng)估報(bào)告包含若干備查文件，這些備查文件亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。

　　(八)本次評(píng)估中所采用的各項(xiàng)收入以及相關(guān)成本等均是評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在盡職調(diào)查后所做的一種專業(yè)判斷，評(píng)估機(jī)構(gòu)判斷的合理性等將會(huì)對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　(九)本評(píng)估結(jié)論中，評(píng)估人員未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估人員在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。

　　(十)本評(píng)估報(bào)告所揭示的評(píng)估結(jié)論系根據(jù)本報(bào)告所闡明的原則、依據(jù)、前提、方法和程序，對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日之現(xiàn)有用途、狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持不變的前提下，所提出的公允價(jià)值意見。當(dāng)前述原則、前提等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效。

　　十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說明

　　(一)本評(píng)估報(bào)告書只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。

　　(二)本評(píng)估報(bào)告書只能用于委托方為本次評(píng)估目的和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用。

　　(三)未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定除外。

　　(四)按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估結(jié)果自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。本資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的有效期為：2009年12月31日至2010年12月30日。

　　(五)本報(bào)告評(píng)估所揭示的評(píng)估結(jié)論是對(duì)二○○九年十二月三十一日這一基準(zhǔn)日所評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，并對(duì)相關(guān)重大事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了披露和提示。

　　除報(bào)告中已經(jīng)考慮事項(xiàng)之外，我公司對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日以后產(chǎn)權(quán)持有者資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。

　　(六)本評(píng)估報(bào)告包含若干備查文件及評(píng)估明細(xì)表，所有備查文件及評(píng)估明細(xì)表亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。

　　(七)本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮下屬情況的發(fā)生：

　　1、將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜;

　　2、特殊交易可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響;

　　3、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化;

　　4、遇有自然力和其他不可抗力。

　　當(dāng)上述情況以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等其他情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

　　十四、評(píng)估報(bào)告日

　　本報(bào)告書的報(bào)告日為二○一○年六月十日。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人： 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　北京***資產(chǎn)評(píng)估有限公司 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

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