房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。下面是小編給大家整理的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文，僅供參考。
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例【1】
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××
二、估價(jià)目的:拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
三、估價(jià)日期:二0XX年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間:二0XX年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3.評(píng)估委托書(shū):
4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6.國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則:本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法:根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無(wú)證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為:
人民幣小寫(xiě):206247元
大寫(xiě):貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評(píng)估價(jià)格有效期
本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二0XX年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門(mén)補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.估價(jià)假設(shè)條件
我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè):
(1)有自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主和自愿購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)主;
(2)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。
2.限制條件
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【2】
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司是通過(guò)福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為年度檢查的評(píng)估公司。公司擁有一批具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及理論知識(shí)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、高級(jí)會(huì)計(jì)師等優(yōu)秀人才。公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評(píng)估與土地評(píng)估。
在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評(píng)估人員。和專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶(hù)進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評(píng)估抵押報(bào)告。并幫忙裝訂報(bào)告，報(bào)備等工作
在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對(duì)xx房地產(chǎn)趨勢(shì)的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶(hù)如何進(jìn)行對(duì)話(huà)。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實(shí)習(xí)中，開(kāi)發(fā)了自己的實(shí)踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容�，F(xiàn)場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)及實(shí)踐操作的技能，能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對(duì)待工作。但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠。理論知識(shí)的欠缺、不扎實(shí)。沒(méi)有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗(yàn)不足，不善于與客戶(hù)進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。對(duì)于一些問(wèn)題的處理，不沉著和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規(guī)范化。內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動(dòng)。高層管理人員對(duì)員工信任和支持。使其取得不錯(cuò)的成績(jī)及經(jīng)濟(jì)效益。但我覺(jué)得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權(quán)責(zé)明確，分配得當(dāng)會(huì)更加完善的。
從這次的實(shí)習(xí)中，認(rèn)識(shí)到了自身的不足。也更清楚認(rèn)識(shí)到理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性。我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習(xí)生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識(shí)和素養(yǎng)。努力學(xué)好專(zhuān)業(yè)知識(shí)，掌握職業(yè)技能。做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場(chǎng)行情及變化。爭(zhēng)取能夠更好更快的融入社會(huì)，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實(shí)現(xiàn)人生的價(jià)值追求。受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2012年10月30日至2012年11月5日，根據(jù)委托的，遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查和社會(huì)調(diào)查，遵循客觀(guān)、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是412.38萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě):肆佰壹拾貳萬(wàn)叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2062元。
評(píng)估人員:陳曉
2012年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱(chēng):湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào) 聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱(chēng):陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx
資格等級(jí):xx級(jí)
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào):xx房地自估(2012)第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
本次估價(jià)對(duì)象為位于湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào)湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院圖書(shū)館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于2007月。土地評(píng)估單位為1800/平方米。 (四)評(píng)估目的
評(píng)估該房地產(chǎn)20XX年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (五)評(píng)估基準(zhǔn)日
二零一二年十月三十日 (六)評(píng)估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀(guān)、公正、公平原則 (七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)
4、政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 (八)評(píng)估方法
由于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無(wú)直接受益，也很少有交易實(shí)例，故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本，然后扣除各種貶值，以確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估思路和技術(shù)方法。
估算的計(jì)算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(1)估測(cè)土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬(wàn)元 (2)估測(cè)建筑物的價(jià)值
�、俟罍y(cè)建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評(píng)估對(duì)象，因此單位工程造價(jià)比評(píng)估對(duì)
象高3%;參照物B門(mén)窗的材質(zhì)較評(píng)估對(duì)象差，因此單位工程造價(jià)較評(píng)估對(duì)象低2%;參照物C與評(píng)估對(duì)象的情況基本相同，無(wú)需調(diào)整。
參照物A調(diào)整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調(diào)整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬(wàn)元) ②估測(cè)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)�？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費(fèi)按建筑安裝成本1.5%計(jì)。
則總的前期費(fèi)用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬(wàn)元)
③計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220(元/平方米)則基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)為704萬(wàn)元。 ④計(jì)算管理費(fèi)用。建筑單位管理費(fèi)用按建筑安裝成本的2%計(jì)算。 則管理費(fèi)用=5714.2857×2%=114.29(萬(wàn)元)
⑤計(jì)算投資利息。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元，年利率為6%，建設(shè)期內(nèi)利息只計(jì)息不支付. 則各年應(yīng)計(jì)算利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬(wàn)元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬(wàn)元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬(wàn)元 建設(shè)期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬(wàn)元
�、抻�(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。經(jīng)分析調(diào)查，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)該類(lèi)房地產(chǎn)的平均投資利潤(rùn)率為15%。 則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬(wàn)元) ⑦計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)。經(jīng)分析，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為開(kāi)發(fā)后房?jī)r(jià)的9%。
則銷(xiāo)售稅費(fèi)=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬(wàn)元)
�、嘤�(jì)算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本為前幾項(xiàng)之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬(wàn)元) ⑨估測(cè)建筑物成新率。
評(píng)定人:周升 評(píng)定日期:2012年11月4 說(shuō)明:G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)，本次評(píng)估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬(wàn)元) (3)計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估值
房地產(chǎn)評(píng)估值=土地使用權(quán)評(píng)估值+建筑物評(píng)估值
=180+8187.42
=8367.42(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評(píng)估結(jié)論
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為8367.42萬(wàn)元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
附件
1、估價(jià)對(duì)象示意圖
(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專(zhuān)供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是人們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
3.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
4.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀(guān)和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號(hào))，評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)(XX號(hào)與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門(mén)前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3.建筑物基本狀況描述
評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開(kāi)玻璃彈簧門(mén)，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設(shè)方格木棚，門(mén)框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開(kāi)門(mén)。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開(kāi)，予制過(guò)梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評(píng)估人的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及調(diào)查了解，評(píng)估房產(chǎn)北墻長(zhǎng)為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專(zhuān)業(yè)人員組織評(píng)估小組，擬定評(píng)估工作方案。
2.核定與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對(duì)評(píng)估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評(píng)估測(cè)算，撰寫(xiě)提交評(píng)估報(bào)告。
三、評(píng)估方法的選擇
因目前市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估較好。又因?yàn)樵摖I(yíng)業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評(píng)估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得出拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。
四、評(píng)估測(cè)算過(guò)程
(一)市場(chǎng)比較法
1.市場(chǎng)比較法公式:市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為:
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。
案例
項(xiàng)目位置及所處區(qū)域類(lèi)別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
A平原路及勞動(dòng)路交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價(jià)計(jì)算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易價(jià)格指數(shù)為100，得出可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格指數(shù)為100，B的交易價(jià)格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例A、C、D的交易日期均為2000年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來(lái)2000-2001年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售市場(chǎng)基本無(wú)變化，無(wú)需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價(jià)對(duì)象交易日期修正指導(dǎo)為100，則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100，由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面有所差別，如:地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周?chē)h(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象稍強(qiáng)，周?chē)h(huán)境較適合經(jīng)營(yíng)，道路通達(dá)程度較好�？杀葘�(shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，周?chē)h(huán)境和評(píng)估對(duì)象相似�？杀葘�(shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評(píng)估對(duì)象，但交通通達(dá)，可比實(shí)例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，所處居民區(qū)這一因素比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)，設(shè)估價(jià)對(duì)象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過(guò)列下表分析，得出可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
地段0.1100110110110110
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.1100100110110115
周?chē)h(huán)境0.21001051059580
小計(jì)11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營(yíng)業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對(duì)象好。設(shè)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素修正指數(shù)為100，通過(guò)列下表可得出A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數(shù)表
個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計(jì)1100118115110109
<5>比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
根據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表:
項(xiàng)目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對(duì)象價(jià)格:
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=-----------=2682元/平方米
4
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱(chēng)收益法)是一種運(yùn)用恰當(dāng)?shù)倪�原利率，將未來(lái)的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，其基本公式為:
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中:V為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來(lái)可取得收益的年限
運(yùn)用此方法評(píng)估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀(guān)收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過(guò)調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下:
(1) 按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測(cè)算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費(fèi)按房屋現(xiàn)值的3%。
(4) 年折舊費(fèi)按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。
(5) 保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6) 管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)算。
3.計(jì)算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計(jì)算總費(fèi)用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費(fèi):
管理費(fèi)=56400×3%=828元
(3)修繕費(fèi):
房屋折舊費(fèi)=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費(fèi)=44859×2%=897元
(4)折舊費(fèi):
折舊費(fèi)=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險(xiǎn)費(fèi):
保險(xiǎn)費(fèi)=44859×3%=134元
(6) 總費(fèi)用:
總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費(fèi)用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國(guó)人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評(píng)估對(duì)象的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素確定低風(fēng)險(xiǎn)下的土地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式:
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，Y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計(jì)算公式
a 1
V=- × [ 1 - ---- ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評(píng)估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得:
119 1
V=--- × [ 1 - ------ ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過(guò)以上兩種估價(jià)方法的不同運(yùn)用，用市場(chǎng)比較法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，取市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評(píng)估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值為:
211609×0.6+198204×0.4=206247
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