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房屋租賃合同的審查
隨著法律知識(shí)的普及，能夠利用到合同的場(chǎng)合越來(lái)越多，簽訂合同能平衡雙方當(dāng)事人的平等地位。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？下面是小編幫大家整理的房屋租賃合同的審查，歡迎閱讀與收藏。
房屋租賃合同的審查 1
房屋租賃合同的審查要點(diǎn)【1】
一、對(duì)出租主體的審查。
對(duì)出租主體的審查,除審核出租人的主體資格外,還應(yīng)審查出租人是否有權(quán)出租標(biāo)的物,可以查驗(yàn)對(duì)方房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者其他有效證明文件(房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等能夠證明權(quán)利合法來(lái)源的其他有效證明文件)。
審查合同時(shí)要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權(quán)屬證書(shū)(各地房屋所有權(quán)證書(shū)的名稱可能稍有不同,以上名稱供參考),主要是看權(quán)屬證書(shū)記載的所有權(quán)人與出租人是否一致、是否有共有權(quán)人及共有權(quán)人是否同意、設(shè)立抵押權(quán)、是否已經(jīng)進(jìn)行其他處分或受到其他權(quán)利限制。
如果出租人非產(chǎn)權(quán)人,而是承租后再轉(zhuǎn)租,還應(yīng)審核產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意出租人轉(zhuǎn)租的文件(如屬多次轉(zhuǎn)租,應(yīng)逐次審核前手出租人同意轉(zhuǎn)租的文件直至產(chǎn)權(quán)人),相關(guān)文件應(yīng)作為合同附件。
二、審查合同是否有違反強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。
如承租的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格,承租違法建筑等。
三、租賃標(biāo)的物的準(zhǔn)確描述。
合同中應(yīng)約定租賃房屋所處的準(zhǔn)確位置(如門牌號(hào))以及租賃物的概要情況,如承租的建筑面積或使用面積、樓層等,最好附圖說(shuō)明。
此外,要對(duì)租賃物作完整描述。
四、租賃標(biāo)的物用途。
在租賃房屋前,應(yīng)首先核實(shí)租賃房屋房產(chǎn)證上所載的用途,做到租賃協(xié)議上約定的用途不與規(guī)定用途相沖突。
如果房產(chǎn)證上記載用途為住宅,則對(duì)于經(jīng)營(yíng)用房的承租原則上不予考慮。
同時(shí)應(yīng)審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途,如用于營(yíng)業(yè)、辦公或倉(cāng)儲(chǔ)等。
五、租賃期限的審查。
審查合同應(yīng)寫明租賃期限及具體的起止日期。
按照《合同法》的規(guī)定,租賃期限不得超過(guò) 20年,超過(guò) 20 年的,超過(guò)部分無(wú)效。
租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂日起不得超過(guò) 20 年。
六、租賃標(biāo)的物交付的約定。
審查是否有房屋移交方面的具體約定,如是否有關(guān)于租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備清單及移交時(shí)間的約定等。
七、租金條款的審查。
審查有關(guān)租金的約定是否完整,具體包含以下幾個(gè)方面:
1、租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
2、租金包含的范圍及租期內(nèi)的物業(yè)管理、水、電、供暖等費(fèi)用承擔(dān)及支付約定是否明確。
3、是否有類似約定:“對(duì)于除合同所列明的租金、雜物以及本協(xié)議明確規(guī)定需由承租方承擔(dān)和(或)支付的費(fèi)用外,出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔(dān)和(或)支付任何其他費(fèi)用。
”
八、裝修及免租期的約定。
審查合同是否有關(guān)于租賃房屋裝修改造的約定。
如涉及裝修改造,應(yīng)在合同中約定:在不改變房屋主體結(jié)構(gòu)、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險(xiǎn)的情況下,出租人同意承租方進(jìn)行裝修改造,并應(yīng)約定合理的免租期限。
九、關(guān)于宣傳廣告事項(xiàng)的約定。
對(duì)于租賃房屋用途為營(yíng)業(yè)、辦公的,承租方一般會(huì)懸掛公司名牌或進(jìn)行其他廣告宣傳。
因此, 審查租賃合同時(shí),注意合同是否約定承租方有權(quán)使用門頭門楣及具體位置、有權(quán)在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進(jìn)行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳,并應(yīng)約定出租人保證廣告位的合法使用。
一般情況下,此費(fèi)用可約定為已包含在合同租金中。
如約定由承租方另行支付,須對(duì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付作具體明確的約定。
十、關(guān)于維修的約定。
審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。
房屋租賃合同中應(yīng)約定;當(dāng)租賃物影響承租方正常使用時(shí),出租方應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)租賃物及時(shí)進(jìn)行維護(hù)、維修,費(fèi)用由出租方承擔(dān)。
同時(shí),合同中應(yīng)明確維修期間不得影響承租方正常營(yíng)業(yè)及辦公,且應(yīng)約定如維修時(shí)間超過(guò)一定期限仍未能達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn),承租方有權(quán)解除合同或者減少相應(yīng)數(shù)額的租金。
十一、關(guān)于租賃物不能正常使用,減少租金及費(fèi)用的約定。
審查合同時(shí),注意合同中是否約定了當(dāng)供電、空調(diào)、供暖等一項(xiàng)或多項(xiàng)設(shè)施不能正常使用或影響承租方正常營(yíng)業(yè)時(shí),承租方有權(quán)拒付相應(yīng)期間內(nèi)的租金及水、電、空調(diào)等相應(yīng)使用費(fèi),如果上述情形持續(xù)時(shí)間或累計(jì)時(shí)間達(dá)到一定時(shí)限的,承租方有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
十二、違約責(zé)任的約定應(yīng)盡可能具體和量化。
違約責(zé)任方面,應(yīng)注意約定出租人延遲交付租賃標(biāo)的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面)的違約責(zé)任及提前終止合同的違約責(zé)任等。
為增加違約責(zé)任的可操作性,可以約定一方違約后計(jì)算損失的范圍,也可約定違約金的具體金額或比例,違約金不宜過(guò)低。
十三、關(guān)于承諾保證條款。
租賃合同中一般應(yīng)有出租人有權(quán)出租租賃標(biāo)的物的保證條款,出租方應(yīng)保證租賃標(biāo)的物在交付時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛,且應(yīng)保證沒(méi)有第三方就此主張權(quán)利。
交付后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)等糾紛或有第三方主張權(quán)利,則在保障承租方權(quán)益的前提下,由出租方負(fù)責(zé)解決,如造成承租方損失的,由出租方負(fù)責(zé)賠償。
并可進(jìn)一步約定,其保證若有不真實(shí)之處,承租方有終止協(xié)議的權(quán)利,并有權(quán)要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。
十四、關(guān)于租賃登記備案的約定。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 53 條的規(guī)定,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
因此,在房屋租賃合同中應(yīng)約定由出租人向房產(chǎn)管理部門登記備案并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
十五、審查是否明確約定租賃期滿后優(yōu)先續(xù)租及其適用條件。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán),目前法律沒(méi)有明確規(guī)定,若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)先續(xù)租的適用條件,則租賃期滿后臨時(shí)談判,一旦談判不成,將無(wú)法繼續(xù)承租,這對(duì)承租方來(lái)說(shuō)可能造成損失。
因此,在合同中應(yīng)明確約定租賃期限屆滿后,承租人有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定適用條件(如同等租金標(biāo)準(zhǔn)條件)。
房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系、法律問(wèn)題較為復(fù)雜,合同履行中容易發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
筆者基于自己的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),對(duì)房屋租賃合同審查中應(yīng)注意的問(wèn)題予以介紹。
常見(jiàn)問(wèn)題及處理建議【2】
一、出租人的主體資格審查問(wèn)題。
一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同,次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。
若與代理人簽訂合同,還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明文件,并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面文件不真實(shí)時(shí),轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任(此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額)。
其次,應(yīng)盡量考慮選擇法人簽約,如選擇自然人,該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人,應(yīng)征得其法定代理人(監(jiān)護(hù)人)的書(shū)面同意。
自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時(shí),經(jīng)常存在房屋共有的狀況,此時(shí)還應(yīng)征得其他共有人的同意。
此外,選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。
二、不適于承租的房屋租賃審查問(wèn)題。
依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第 6 條的規(guī)定,有下列情形的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
7、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
三、關(guān)于出租人對(duì)房屋擁有合法權(quán)利的保證問(wèn)題。
對(duì)合同標(biāo)的物擁有合法的.所有權(quán)是當(dāng)事人行使對(duì)標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提,否則可能不受法律保護(hù)。
四、租賃有抵押房產(chǎn)的問(wèn)題。
承租有抵押房產(chǎn)的問(wèn)題分以下兩種情況:
第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn),風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
《擔(dān)保法解釋》第 65 條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn),風(fēng)險(xiǎn)較大。
依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第 66 條的規(guī)定:抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損
失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失, 由承租人自己承擔(dān)。
依據(jù)上述法律規(guī)定,此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險(xiǎn):
其一,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,原租賃合同因此提前終止,承租人無(wú)權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
其二,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,存在無(wú)法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
五、優(yōu)先購(gòu)買和優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題。
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定權(quán)利,即使合同中未約定承租人也可享有,但鑒于法律只有原則性規(guī)定,具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定,以利履行;而優(yōu)先承租權(quán)沒(méi)有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù),必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。
六、關(guān)于租賃期滿后的合同處理。
《合同法》規(guī)定,租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
因此,如果原租賃合同約定了自動(dòng)順延條款,應(yīng)明確約定順延的具體期限。
七、房屋租賃和場(chǎng)地租賃之區(qū)別。
房屋租賃和場(chǎng)地租賃的稅率不一樣,所以為了降低租金,個(gè)別公司將房屋租賃合同作為場(chǎng)地租賃合同來(lái)簽訂。
按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無(wú)效的,所以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無(wú)效因而無(wú)法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。
目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)此核查比較嚴(yán)格,存在被查處的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn),建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。
如果合同中既有租賃場(chǎng)地也有房屋的,可以分開(kāi)計(jì)算租金。
八、關(guān)于租金支付具體約定的問(wèn)題。
租賃合同中,由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問(wèn)題或其他原因,公司盡管沒(méi)有違約的故意,但實(shí)際卻未能按合同要求及時(shí)付款,常因此發(fā)生遲延付款的違約行為,經(jīng)出租人提示才被動(dòng)付款,違約
風(fēng)險(xiǎn)較高,建議合同中補(bǔ)充如下約定:
1、租賃合同中對(duì)公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確,明確延遲付款的違約金總額的最高限額;
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件(如發(fā)票、付款通知)后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容,增加出租人的付款提示義務(wù),避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外,如租期較長(zhǎng),建議租金支付約定為分期支付。
房屋租賃合同的審查 2
1、合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況
2、房屋租賃合同中應(yīng)寫明住房具體情況
住房的具體位置，如位于某路某號(hào)某室;住房面積;住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。
3、合同要寫明住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。
4、合同中要約定好租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒(méi)有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒(méi)有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。
5、房租及支付方式
住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，擅自提高房租。擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。
6、住房修繕責(zé)任的承擔(dān)
出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的、住房修繕責(zé)任出租人是住房的.產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，責(zé)任。責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無(wú)力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更
承租人應(yīng)該愛(ài)護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛(ài)護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、擴(kuò)建或增加。確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。
8、轉(zhuǎn)租的約定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租取得租金收入。由、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租取得租金收入。于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。
9、違約責(zé)任
在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，定相應(yīng)的懲罰辦法。定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止
如果在租賃過(guò)程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的、上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果因?yàn)楣ぷ鞯鹊淖儎?dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
房屋租賃合同的審查 3
租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。
1.1出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書(shū);
1.2出租人是房屋所有人而無(wú)所有權(quán)證書(shū)，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記;
1.3出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者(即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人)之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。
作為承租人，必須查看出租人的上述證書(shū)和文件原件、盡可能留存復(fù)印件;出租人是單位的，要查看單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證書(shū)或其他登記證件，留存復(fù)印件。
代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件;查看代理人的授權(quán)委托書(shū)原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書(shū)，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名。
2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形
2.1轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租;
2.2原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面同意書(shū)
2.3次承租人最好能查看并持有原租賃合同
3、租賃房屋用途
3.1租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的`用途，承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意不能改變用途;改變用途不應(yīng)違反房屋的本來(lái)可用范圍、房屋本來(lái)的使用性質(zhì)。
3.2如果租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊(cè)登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進(jìn)行核查，如不能實(shí)現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同;如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途;如是否能注冊(cè)存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊(cè)時(shí)的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實(shí)踐中因?yàn)榧s定不明，發(fā)生糾紛的不少。
3.3合同應(yīng)約定擅自改變用途時(shí)承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。
對(duì)承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書(shū)面許可。
根據(jù)民法典規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
4、約定租賃期間
租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期;
根據(jù)民法典的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
5、租金的計(jì)算與支付
租金起算點(diǎn)要明確;如有裝修時(shí)間，不計(jì)算租金的(所謂免租期)，也應(yīng)明確。
民法典第七百二十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第五百一十條的規(guī)定(補(bǔ)充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣)仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
民法典第七百二十二條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、裝修與提前解約
合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書(shū)面同意;裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu);對(duì)裝修的其他約定。
承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。
7、押金的支付與返還
租賃合同通常約定承租人支付相當(dāng)于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于1)擔(dān)保租金的支付，防止欠租;2)對(duì)房屋的合理使用，防止對(duì)房屋及其附屬設(shè)備的損害;3)防止拖欠水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
對(duì)出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就難了。
在退租時(shí)，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。
8、違約金
房屋租賃合同中可以針對(duì)不同情形分別約定違約金。
遲延支付租金的違約金。
提前解除合同的違約金。
9、房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任
通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用;對(duì)于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個(gè)清單，避免含糊不清將來(lái)發(fā)生糾紛。
10、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)
租賃合同應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定;
對(duì)房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費(fèi)應(yīng)作出約定。
對(duì)房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進(jìn)行交接、作出記錄。
房屋租賃合同的審查 4
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
(一) 合同主體是否符合規(guī)定
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租
只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法
在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的`，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。
(四) 是否進(jìn)行過(guò)登記備案
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。
在審查房屋租賃合同的法律效力時(shí)可以從四方面進(jìn)行審查，即主體、客體、合同內(nèi)容以及登記備案，詳細(xì)內(nèi)容還請(qǐng)各位從上文中進(jìn)行了解。合同一般都是與當(dāng)事人利益密切相關(guān)的文書(shū)，因此大家不管是簽訂什么合同，一定要小心謹(jǐn)慎，千萬(wàn)不能使合同無(wú)效，這樣對(duì)自身利益來(lái)講是很不利的。
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