南通市商品房銷售管理辦法

時(shí)間：2020-09-16 11:49:26 辦法我要投稿

南通市商品房銷售管理辦法

　　導(dǎo)語：商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計(jì)，批量建造后，作為商品出售的房屋，通常是作為居民住宅。下面是小編收集的南通市商品房銷售管理辦法，歡迎閱讀。

南通市商品房銷售管理辦法

　　第一章總則

　　第一條　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本市商品房銷售及銷售管理適用本辦法。

　　第三條商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用原則。

　　第四條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

　　商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

　　第五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

　　第六條　南通市房產(chǎn)管理局、縣(市)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

　　第二章銷售條件

　　第七條預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(二)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(四)已完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)二層以上，施工進(jìn)度和竣工驗(yàn)收日期已確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房前向房管部門辦理預(yù)售登記，申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。

　　第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證明載明的商品房座落、位置、幢號、用途、建筑面積等進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售總面積不得超出建設(shè)規(guī)劃許可證確定的建設(shè)規(guī)模。

　　第九條現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(二)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書;

　　(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(四)已通過竣工驗(yàn)收;

　　(五)具有有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報(bào)告;

　　(六)拆遷安置方案已經(jīng)落實(shí);

　　(七)供水、供電、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;

　　(八)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售商品房前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)房管部門備案。

　　第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送建設(shè)部門備案。

　　第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在售樓場所醒目位置懸掛工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證明或驗(yàn)收報(bào)告等材料的原件或復(fù)印件。

　　第十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人書面同意，并書面告知買受人。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押。

　　第十三條房管部門應(yīng)當(dāng)通過媒體向社會公布商品房的預(yù)售許可、現(xiàn)售備案、抵押登記等信息，并免費(fèi)提供查詢服務(wù)。

　　第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　第十五條　建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割銷售。配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割銷售。

　　第三章廣告與合同

　　第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有誤導(dǎo)、欺詐和不符合商品房實(shí)際情況的內(nèi)容。

　　第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中載明。商品房銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

　　商品房銷售廣告中應(yīng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號和有效期限，以房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名義發(fā)布銷售廣告，還應(yīng)載明中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的名稱及資質(zhì)等級。

　　第十八條　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

　　商品房買賣合同統(tǒng)一使用國家建設(shè)部、工商行政管理局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)迫買受人簽訂自制格式合同。

　　商品房買賣當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，可對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行變更、補(bǔ)充或刪節(jié)。

　　第十九條　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與該物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，明確物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　第二十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持預(yù)售合同向核發(fā)商品房預(yù)售許可證明的房管、土地部門登記備案。

　　未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對抗第三人，由此造成的損失，由出賣人承擔(dān)。

　　第二十二條　商品房預(yù)購人轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)出賣人同意，不得以謀利為目的炒賣合同。

　　第二十三條　商品房銷售價(jià)格根據(jù)不同的情況分別實(shí)行市場調(diào)節(jié)、政府指導(dǎo)和政府定價(jià)。具體管理辦法另行制定。

　　商品房銷售價(jià)外收費(fèi)應(yīng)經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目。

　　第二十四條　商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟?共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。但合同中注明的建筑面積不作為商品房買賣計(jì)價(jià)的依據(jù)。

　　第二十五條　按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

　　按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖并載明房屋裝飾設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型及裝飾設(shè)備設(shè)施與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十六條　商品房預(yù)售，實(shí)際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時(shí)的處理方式，由當(dāng)事人雙方在預(yù)售合同中載明。當(dāng)事人雙方未在預(yù)售合同中載明的，應(yīng)當(dāng)適用下列規(guī)定：

　　(一)實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過3%的，預(yù)購人有權(quán)退房;預(yù)購人退房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出退房之日起30日內(nèi)將預(yù)購人已付房價(jià)款退還給預(yù)購人，同時(shí)按銀行同期活期存款利率支付已付房價(jià)款的利息;

　　(二)實(shí)際交付面積大于預(yù)售合同約定面積，大于部分不超過1%的，由預(yù)購人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)交房價(jià)款;大于部分超過1%的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，預(yù)購人并可以不支付該部分的房價(jià)款;

　　(三)實(shí)際交付面積小于預(yù)售合同約定面積，小于部分不超過3%的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)退還預(yù)購人多付的房價(jià)款，并按銀行同期活期存款利率向預(yù)購人支付該部分房價(jià)款的利息;小于部分超過3%的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還超過3%部分的房價(jià)款。

　　當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合同中約定以實(shí)際交付面積為準(zhǔn)，但實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過3%的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，適用前款第(一)項(xiàng)規(guī)定。預(yù)購人不退房的，大于或者小于部分不超過3%的，按照預(yù)售合同約定的價(jià)格多退少補(bǔ);大于部分超過3%的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，并可以不支付該部分的房價(jià)款，小于部分超過3%的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還該部分的房價(jià)款。

　　實(shí)際交付面積是指經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)后依法登記的房屋建筑面積。

　　第二十七條　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得以預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

　　第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　未經(jīng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)，變更設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，損害買受人的權(quán)益的，買受人有權(quán)解除合同，并由出賣人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶，由銀行代為收取預(yù)售款。商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

　　一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能開設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶;多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

　　第四章銷售代理

　　第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立取得工商營業(yè)執(zhí)照、并具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書，并與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

　　第三十一條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件、權(quán)屬不清、質(zhì)量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理權(quán)限進(jìn)行商品房銷售。

　　第三十二條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況，不得夸大介紹或進(jìn)行虛假宣傳。

　　第三十三條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義與買受人訂立合同。不得超越經(jīng)營范圍以自己名義分別與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立商品房買賣合同，從中謀取市場差價(jià)利益。

　　第三十四條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、省、市的中介代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　第三十五條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得資格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

　　第五章交付

　　第三十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

　　第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　第三十八條　銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房產(chǎn)行政主管部門。

　　商品房買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因預(yù)售人的原因，致使預(yù)購人無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記超過1年，雙方有約定的按約定處理;未約定的，預(yù)購人可以退房，并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十一條　商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。