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寫字樓調(diào)研報告
在當下這個社會中，報告的適用范圍越來越廣泛，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？下面是小編精心整理的寫字樓調(diào)研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
寫字樓調(diào)研報告1
第一部分 北京寫字樓市場背景。
一、 經(jīng)濟、政策背景，
�。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟復蘇，企業(yè)發(fā)展向好，促進需求增長：
商業(yè)地產(chǎn)是實體經(jīng)濟的晴雨表，受國內(nèi)國際經(jīng)濟的基本面影響，基本無法借助政策調(diào)控拉動需求，主要依賴于實體經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。20xx年，全球經(jīng)濟持續(xù)回暖，中國仍然是全球吸收外資規(guī)模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業(yè)同比增長xx%，實際利用外資同比增長xx%，年底前全年實際利用外資總規(guī)模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實際利用外資約xx億美元。
北京市統(tǒng)計局的最新經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，20xx年一季度，北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值xxxx億元，比上年同期增長xx%，增長平穩(wěn)。隨著中國經(jīng)濟走出08年金融危機陰影平穩(wěn)上行，國內(nèi)需求持續(xù)增長，GDP穩(wěn)步增長，城市化進程繼續(xù)推進，實體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，內(nèi)外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷發(fā)展壯大，改善辦公環(huán)境、展示企業(yè)實力和形象的需求增長，對北京寫字樓市場需求不斷增加。
�。ǘ┩ㄘ浥蛎�，不動產(chǎn)投資升溫：
受國際量化寬松的貨幣政策影響，導致資金流動性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過xx%，xx月份繼續(xù)走高，達到xx%。20xx全年居民消費價格指數(shù)CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個百分點。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續(xù)走高。對抗通脹壓力，商務辦公類物業(yè)因其作為固定資產(chǎn)保值增值、回報穩(wěn)定、發(fā)展穩(wěn)健，投資收益性良好，受到投資青睞。
�。ㄈ� 險資徹底開閘，助力商務辦公類物業(yè)發(fā)展：
20xx年xx月，保監(jiān)會對險資投資商業(yè)物業(yè)徹底開閘，投資上限為公司資產(chǎn)總額的xx%。近xxxx億元的規(guī)模投資， 一定程度上增加了對商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓物業(yè)的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務區(qū)中服地塊的投標現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6 地塊標王遠洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。
險資投資不動產(chǎn)對保險和不動產(chǎn)行業(yè)均構成利好，不動產(chǎn)行業(yè)可獲得充沛資金，險資則可借助不動產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負債久期匹配，平滑收益率波動，降低投資營運風險。市場預計近兩千億險資進入商業(yè)不動產(chǎn)領域，能夠促進高品質(zhì)、持有型的.商務辦公類物業(yè)發(fā)展。
�。ㄋ模┳≌{(diào)控，部分資金轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，“商住倒掛”形勢改觀：
正常而言相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目應比住宅價格高出xx%—xx%左右，而近年來市場一直存在“商住倒掛”現(xiàn)象，商務辦公類物業(yè)的價格比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值尚沒有被充分挖掘。20xx年—20xx年國家針對住宅市場出臺一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機行為，催生部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，加之宏觀經(jīng)濟向好，商務辦公類物業(yè)呈現(xiàn)補漲態(tài)勢，價值逐漸挖掘，助力商務辦公類物業(yè)市場的發(fā)展。
二、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃背景。
（一）“十二五”規(guī)劃打造世界城市利好，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，寫字樓成為投資熱點。
20xx年xx月xx日，國家發(fā)布了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，把經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級成為重要目標。發(fā)展高端、高效、高輻射的產(chǎn)業(yè)，運用現(xiàn)代經(jīng)營理念、管理模式和信息技術，改造提升傳統(tǒng)服務業(yè)和生活服務業(yè)。
20xx年第一季度，北京第一產(chǎn)業(yè)增加值xx億元，增長xx%。第二產(chǎn)業(yè)增加值xxx億元，增長xx%，第三產(chǎn)業(yè)增加值xxxx。億元，增長xx%，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占比達xx%，達到發(fā)達國家水平，發(fā)達國家這一比重為xx。第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整使資源型工業(yè)發(fā)展得到有效控制，工業(yè)結構繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，經(jīng)濟效益顯著，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級趨勢明顯，現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展為商務辦公提供更多需求。
由于“十二五”規(guī)劃將北京打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發(fā)展目標，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還要進一步加大。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎就是辦公樓和商業(yè)設施，只有商業(yè)地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟的發(fā)展步伐下發(fā)展起來，北京才能真正實現(xiàn)世界城市的目標。寫字樓在國民經(jīng)濟中屬于高貢獻行業(yè)，它擴大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質(zhì)，提升城市品位，在當前擴大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級中將發(fā)揮先導作用。加上人民幣的持續(xù)升值，以往寫字樓價值低估、需求長期處于上升趨勢，外資持續(xù)進入，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點。
�。ǘ皟奢S兩帶多中心”空間規(guī)劃促進商務辦公向多中心發(fā)展。
北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點建設發(fā)展新區(qū)順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城。大力推進中心城優(yōu)質(zhì)公共服務資源及重大功能性項目向新城轉(zhuǎn)移配置，集中力量打造“業(yè)城均衡”的綜合新城，顯著增強新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強區(qū)域合作，推動人口空間布局優(yōu)化，有序疏解中心城人口。
兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規(guī)劃再度強調(diào)新城建設的力度，為新城持續(xù)發(fā)展帶來新的機會，同時促進商務辦公在傳統(tǒng)商圈的基礎上，逐步向邊緣化多中心拓展。
第二部分 北京寫字樓市場概況
一、供需情況。
需求上漲，供應下降，空置率持續(xù)下降，核心商圈供不應求局面將呈現(xiàn)根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計表明，從供需關系來看，20xx年北京寫字樓市場供應量達xxx萬平方米，較20xx年減少xx%。而市場整體吸納量為xxx萬平方米，較20xx年上升xx%。全市寫字樓總存量約xxxx萬平方米。
20xx一季度，北京沒有寫字樓項目落成，季內(nèi)吸納量接近xx萬平方米，超過20xx年季度平均水平，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個百分點。供應逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來的最低水平。
自20xx年開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應量逐漸下降，同時，金融危機對寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場需求量已恢復到金融危機前水平，隨后需求持續(xù)放大至本季度。年內(nèi)新增供應短期內(nèi)難以大幅增長，今年的新增寫字樓供應，將有近一半用于企業(yè)自用，20xx年核心商圈新增供應量仍將維持在較低水平，供不應求的局面將呈現(xiàn)，空置面積持續(xù)不斷減少，預計市場需求仍將超過新增供應，市場需求可選擇余地越來越小，壓力逐漸轉(zhuǎn)向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供機會。
寫字樓調(diào)研報告2
一、寫字樓租賃市場
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F(xiàn)6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數(shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業(yè)特別是有實力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現(xiàn)階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項目在下半年投產(chǎn)運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業(yè)進行對接聯(lián)絡，爭取引進。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團隊和充足的開發(fā)經(jīng)費，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機會更多，但會降低單位回報率。
通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度，同時認為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業(yè)務。
現(xiàn)實存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價格
經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。
定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的`平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。
四、總結與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴�，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進駐估計要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80以上。
3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項目的前期開發(fā)提供支持和保障。
寫字樓調(diào)研報告3
目錄
一、調(diào)研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業(yè)簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調(diào)研目的
此次調(diào)研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運營模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務開展范圍，調(diào)研的重點是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述
近年來，隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，政府對住宅市場的調(diào)控，越來越多的企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務標準參差不齊，也有不少項目的.管理僅僅是一個象征性的服務，無法滿足業(yè)主的需求。
通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務跟不上造成的高檔樓盤品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營及物業(yè)服務將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。
三、重點項目及企業(yè)簡介
本次調(diào)研主要對萬達廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業(yè)進行了調(diào)研。以下對調(diào)研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業(yè)）和鄭州萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）負責。
其中萬達商業(yè)負責萬達自持產(chǎn)權的大型購物中心部分，萬達物業(yè)負責購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個，購物中心區(qū)的由萬達商業(yè)負責（臨時停車），住宅區(qū)的由萬達物業(yè)負責（固定車位，只賣不租，月服務費90元/月/m2）。
萬達商業(yè)和萬達物業(yè)之間的關系描述：名義上萬達物業(yè)和萬達商業(yè)是兩個具有獨立法人的企業(yè)，但是實際管理中萬達物業(yè)是作為萬達商業(yè)的一個部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務是獨立核算的。
其他：目前萬達商業(yè)和萬達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內(nèi)部設商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責集團旗下所有商業(yè)項目的營運管理，在項目上設立招商部，專職負責項目的商業(yè)營運管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動策劃及運營管理；物業(yè)管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場為例，在該項目不管是自持產(chǎn)權型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責提供物業(yè)服務；商業(yè)公司僅負責招商及活動策劃等招商相關工作。
其自持產(chǎn)權型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。
收費標準：自持產(chǎn)權部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
寫字樓調(diào)研報告4
一、前言:
調(diào)查員:xxx
調(diào)查時間:xxxxxxx
研究方法:實地調(diào)查、網(wǎng)上查詢和數(shù)據(jù)收集
二、正文:
1.研究目的
了解辦公建筑的布局規(guī)劃，研究辦公建筑的特點、組成及功能要求和相互關系，了解辦公建筑的設計原則和運營要求，劃分整個辦公功能分區(qū)和相互關系，分析各組成部分的特點和布局方式，并對結構和荷載布局進行簡單分析。
2.研究內(nèi)容
2.1辦公樓設計內(nèi)容:
辦公設計主要包括辦公建筑的規(guī)劃和裝修，室內(nèi)色彩和燈光音響的設計，辦公用品和裝飾品的布置和裝修。
2.2辦公樓設計目標:
辦公室設計有三個層次的目標。第一層是經(jīng)濟實用。一方面要符合實際要求，給上班族的工作帶來便利。另一方面要盡量降低成本，追求最佳的功能成本比。第二層是美觀大方，能充分滿足人的生理和心理需求，營造愉悅的工作環(huán)境；第三個層次是獨特的品味，辦公室是企業(yè)文化的物質(zhì)載體。我們應該努力體現(xiàn)企業(yè)的物質(zhì)文化和精神文化，體現(xiàn)企業(yè)的特點和形象，對企業(yè)中的員工產(chǎn)生積極和諧的影響。這三個層次的目標雖然是由低到高，由易到難，但并不是孤立的，而是有著密切的內(nèi)在聯(lián)系。優(yōu)秀的辦公設計應該同時努力實現(xiàn)這三個目標。
2.3辦公樓設計的功能要求:
2.3.1符合企業(yè)的實際情況。有的企業(yè)不顧自身生產(chǎn)經(jīng)營、人力財力物力，一味追求辦公室的高端豪華風格，存在一定問題。
2.3.2符合行業(yè)特點。比如五星級酒店和校辦科技企業(yè)既然屬于不同的行業(yè)，那么在辦公裝修、家具、用品、裝飾、聲光效果等方面應該有顯著的'差異。如果把校辦企業(yè)的辦公室安排得像酒店的客戶一樣，無疑是很搞笑的。
2.3.3滿足使用要求。比如總經(jīng)理(廠長)辦公室，在樓層布置、使用面積、內(nèi)部裝修、配套設備等方面，都不同于一般員工的辦公室。不是總經(jīng)理、廠長、一般員工身份不同，而是他們的辦公室使用要求不同。
2.3.4符合工作性質(zhì)。比如技術部門的辦公室需要配備電腦、繪圖儀器、書架(柜)等技術工作所必需的設備，而公關部門顯然需要電話、傳真機、沙發(fā)、茶幾等與對外聯(lián)系和接待工作相對應的設備和家具。
2.4辦公樓設計規(guī)范要求:
2.4.1辦公建筑應根據(jù)使用性質(zhì)、建筑規(guī)模和標準確定。一般由辦公樓、公共建筑、服務建筑組成。
2.4.2辦公建筑應根據(jù)建筑模數(shù)根據(jù)使用要求、基底面積、結構選型等選擇開間和進深。，合理確定建筑平面，為今后改造和靈活分離創(chuàng)造條件。
2.4.3六層及以上的辦公樓應配備電梯。建筑高度超過75m的辦公樓電梯應分區(qū)域或分層使用。
2.4.4窗口
(1).地下室底層和半層窗戶應采取預防措施。
(2).高層辦公建筑使用大面積玻璃窗或玻璃幕墻時，應配備擦窗設施。
3.對于有采暖空調(diào)的辦公樓，在滿足采光要求的前提下，盡量減少外窗面積；空調(diào)辦公建筑的外窗應具有良好的氣密性和隔熱性，全空調(diào)辦公建筑的外窗應設置局部可開啟的窗洞。
2.4.5門
(1).辦公室門洞口寬度不應小于1m，高度不應小于2m..
�、跈C要室、財務室、重要檔案室、貴重儀器室門口要有防盜措施，室內(nèi)要設置防盜報警裝置。
入口大廳
(1).大堂一般可以設置接待室、收發(fā)室、接待室。根據(jù)使用需要，還可以設置玄關、警衛(wèi)室、衣帽間、電話間。
�、�.門廳應與樓梯、大堂和電梯廳相鄰。
�、蹏篮秃涞貐^(qū)的門廳應設置門或其他防寒設施。
2.4.7走道
�、僮叩赖淖钚魧挾炔粦∮谙卤�2.1的規(guī)定。
�、�.走道地面有高度差。當高差小于第二步時，不應設置臺階，但應設置坡道，坡度不應大于1: 8。
表2.1
走廊長度(米)走廊凈寬度(米)
單面布屋雙面布屋
& le40 1.30 1.50
>。40 1.40 1.80
注:內(nèi)筒結構走廊走道的最小凈寬與單面布走道相同。
2.4.8采光
(1).辦公室、研究室、接待室、毆打室、陳列室、復印室的窗戶比例不應小于1: 6。
�、�.設計圖紙室和閱覽室的窗地比不應小于1: 5。
注:窗地比是房間側(cè)窗開口面積與房間建筑面積的比值。
2.4.9隔音
①辦公樓、會議室、接待室等的允許噪聲級。不應大于55db(a聲級)，電話主機房、計算機房、擊打室和圖書館閱覽室的允許噪聲級不應大于50db(a聲級)。
(2).電梯井和產(chǎn)生噪聲的設備間不應與辦公樓和會議室相鄰，或采取消聲、隔聲、減振等措施。
2.4.10辦公樓包括普通辦公室和特殊辦公室。特殊辦公室包括設計畫室和研究工作室。
2.4.11辦公建筑應具有良好的朝向和自然通風，不應布置在地下室。
2.4.12綜合辦公室。
①一般辦公室應設計成單間和大空間，特殊需求可設計成單元或公寓。
�、�.大空間辦公室在吊頂上布置通風口、照明、防火設施時，應盡可能為自分隔或裝修創(chuàng)造條件，有條件的項目應設計成模塊化吊頂。
(3).機要部門辦公室應相對集中，并與其他部門適當分開。
(4).值班室可根據(jù)使用需要設置，重要辦公樓夜間有總值班室時可設置專用廁所。
�、�.每個普通辦公室使用面積不小于3㎡，單個辦公室凈面積不小于10㎡。
2.4.13特別辦公室
(1).設計圖紙室應采用大房間或大空間，或用柔性隔板和家具將大空間隔開；研究工作室(不含實驗室)應為單間，自然科學研究工作室應靠近相關實驗室。
②.避免陽光照射和眩光。
�、�.機柜應利用室內(nèi)空間或隔墻設置。
(4).設計圖紙室，每人使用面積不應少于5㎡。研究工作室，人均使用面積不應少于4㎡。
三、總結:
3.1辦公樓建筑設計:
在建筑設計中，要順應現(xiàn)代工作的節(jié)奏，使辦公環(huán)境給人以和諧感，緩解現(xiàn)代工作中節(jié)奏和競爭壓力帶來的壓抑感，體現(xiàn)現(xiàn)代辦公的人性化。在具體設計中，平面圖和標準平面圖、頂層平面圖、主立面圖、剖面圖等建筑圖紙應符合相關規(guī)范的要求，建筑方案應根據(jù)實際情況選擇，兼顧實用性、美觀性、辦公用途等要求。
3.2辦公樓結構設計:
根據(jù)承重框架在結構設計中的不同布置方向，框架的結構布置方案包括水平框架承重、垂直框架承重和縱橫框架承重。多層框架是超靜定結構。在計算內(nèi)力之前，必須先確定構件的截面形狀、尺寸和慣性矩。結構設計包括結構計算和結構圖。結構計算還需要完成基礎設計、縱橫平面框架結構設計、樓層設計、樓梯、陽臺、雨篷等結構設計，其中縱橫平面框架結構設計是最重要也是最困難的�？v橫平面框架結構設計涉及框架梁、柱、節(jié)點的設計，應滿足“強柱弱梁，強剪弱彎，強節(jié)點弱構件”的設計原則。本次畢業(yè)設計采用了手工計算和計算機計算兩種方法。人工計算采用層次分析法和D值法(豎向荷載采用層次分析法計算，水平荷載采用D值法計算)，計算機計算采用pkpm結構計算軟件。最后，對人工計算和計算機計算的結果進行比較和檢驗，以提高結構計算的精度。
3.3研究經(jīng)驗
近年來，框架結構在世界范圍內(nèi)得到了很大的發(fā)展。許多城市建造了各種類型的框架建筑，包括商場、住宅、酒店、辦公樓和多功能建筑。土木工程專業(yè)學生畢業(yè)后必須參與或從事框架結構設計已經(jīng)成為現(xiàn)實之一。
通過畢業(yè)設計，對大學期間所學的知識進行系統(tǒng)的總結和應用。通過參觀比較同類建筑，查閱收集相關設計資料，可以全面應用所學知識，提高綜合知識的應用能力，系統(tǒng)加深所學知識。并訓練我獨立解決建筑設計和結構設計的內(nèi)容和步驟，掌握建筑施工圖和結構施工圖的繪制方法，為以后的工作打下良好的基礎。
同時，畢業(yè)設計是學生畢業(yè)前半年期末學習和綜合訓練的實踐學習環(huán)節(jié)，是深化、拓寬、綜合教學的重要過程；是學生學習、研究、實踐成果的綜合總結；是對學生綜合素質(zhì)和實踐能力培養(yǎng)效果的綜合檢驗；是學生畢業(yè)和取得學位資格的重要依據(jù)；也是衡量高等教育質(zhì)量和效率的重要評價內(nèi)容。所以，我們每一個畢業(yè)生都應該認真努力完成自己的畢業(yè)設計，讓自己成為社會需要的人才。
寫字樓調(diào)研報告5
天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈
中端寫字樓出租及經(jīng)營情況調(diào)研報告
委托人：天津市建設發(fā)展總公司物業(yè)管理處
受托人：姜躍 王鑫
報告人：姜躍 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述
南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發(fā)及銷售、計算機周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。
在天津市委、南開區(qū)委的多個行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。
二．金輝大廈基本介紹
建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內(nèi)免費自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設有監(jiān)控設備。
現(xiàn)空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/
年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。
三．周邊寫字樓分布及概況
1.興科大廈
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的'大型電子產(chǎn)品零售市場之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。
據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內(nèi)停車位25個左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。
2.天鐵大廈
天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權單位，
b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財務等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。
3.其他大廈簡介
�。�1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。
�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿(mào)廣場，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產(chǎn)權，房屋性質(zhì)多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當?shù)土伦饨?000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無可比性。
四．調(diào)研小結
據(jù)多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調(diào)研和對比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。
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