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城投公司多元化優(yōu)秀考察報告
進入新世紀，城市建設步入快車道，向著更好、更快、更高的目標前進。市城市建設投資開發(fā)總公司（以下簡稱市城投公司）應運而生。它的誕生，結束了城市建設投資一元化的局面，開辟了集合社會資金、融資多元化的新路，城市投資開發(fā)開始走向市場。市場就象風急浪高的海，充滿風險，隨時考驗你，也載著你不斷駛向前方。市城投公司自2001年成立起，七年來，在市委、市政府的指導和支持下，漸漸學會了駕馭驚濤駭浪的本領，通過招商引資、土地轉讓、銀行融資、自主經營等融資運作，摸索出了一條自己前進的航道，駛向成功的彼岸。
招商引資，創(chuàng)造雙贏的局面
俗話說“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、巢筑得怎么樣，決定鳳凰來不來，來了以后能不能下蛋，這考驗著筑巢人的戰(zhàn)略眼光、營運技能和服務態(tài)度。
市城投公司成立才三個月，就著手開發(fā)建設朝陽路。白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴重不足，不找市長找市場，形勢迫使公司打破傳統(tǒng)觀念的束縛，投身市場。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招商引資，怎么引，得拿出辦法措施來，市城投公司采取了三項舉措：
一、科學規(guī)劃吸引人�？茖W規(guī)劃說具體點就是準確給朝陽路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制宜，又要把握市場走向，既要緊跟時代潮流，又要具有超前目光。要像一塊磁鐵吸引投資開發(fā)商，激發(fā)他們投資的欲望，讓他們看到希望和前景。經過精心調研，廣泛聽取意見，朝陽路定位于建設一條集商貿、寫字樓、居住于一體的全省精品街，其中包括融入現(xiàn)代購物新理念，趕超時代潮流的500米步行街。這種定位，得到了廣大開發(fā)商和市民的認同，并擁躍參與。
二、誠信服務感動人。這些年，各行各業(yè)都搞招商引資，大家都在拼優(yōu)惠條件：往往忽略了投資商的感受，有眼光的開發(fā)商更看重的是人格魅力，誠信的態(tài)度。投不投資，甚至決定于某一個動作和細節(jié)，某一句語言和語氣。市城投公司自己搞開發(fā)建設，感受和他們是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，話要說到人家心里，事能做到點子上。公司售樓部位置好，銷售紅火，而幾位投資朝陽路的開發(fā)商也要銷售樓房，他們愁的是找不到這么理想的地方，公司替他們想到了，不怕影響自己的生意，在自己有限的鋪面內，騰出一半地盤，先后讓四家開發(fā)商進店銷售。不僅如此，還幫助他們搞策劃、做廣告，順利打開了銷售局面，開發(fā)商深受感動。
三、確保利益雙方贏。當然，最關鍵的是確�；貓舐剩覀兂鲎尳o開發(fā)商的土地，都是黃金地段的，都是十字路口，最具商業(yè)人氣的地方，開發(fā)商們感到踏實放心，沒有后顧之憂，自然踴躍，短短半年，七家開發(fā)商全部到位，有幾家甚至不顧地價昂貴，就是愿意投資朝陽路，圖的是和市城投公司打交道放心。他們共投資1.3億元，建設大樓共11棟，面積10萬平方米，占朝陽路建設面積的2/5。福建德和集團建設的德和四星級大酒店，建成后生意興隆，越來越火，成為酒店行業(yè)中的佼佼者。其它六家銷售興旺，家家贏利。
四、不斷學習向前進。朝陽路招商引資為公司提供了寶貴經驗。但市場在變化，市城投公司不斷在學習中前進，不斷開闊視野，拓寬渠道，學習和探索更多的招商引資方式。2007年底，公司承建宜陽新區(qū)宜陽大廈，該樓是宜陽新區(qū)三大主要建筑之一，須融資2.8億元。公司因同時承建包括該工程在內的七項工程，資金壓力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公開招商，通過努力，由新余永益置業(yè)有限公司投資。江西中聯(lián)建設集團承建，現(xiàn)已順利開工。這標志公司市場化運作又一次取得了成功，更為今后建設融資開辟了一條新的道路。
土地轉讓，發(fā)揮土地最大效能
土地因為是不可再生資源，所以才異常寶貴，用它來做什么，才能發(fā)揮最大的效能，是十分慎重的工作，我們不但要對今天負責，更要對明天負責。
一、公司拍賣跟著市場走。土地轉讓，市城投公司也是從朝陽路工程起步的，經歷了兩個不同的階段，一是摸索階段，主要是依靠面對面的洽談，在相互心中的底線間討價還價，方法是舊的，觀念也是舊的，忽視了市場，賣出的價格也不理想。吃一塹長一智，觀念的改變帶來了行動的改變。市城投公司土地轉變進入第二階段，市場化運作即土地公開拍賣，效果立刻顯現(xiàn)出來了，土地價格飆升了。例如朝陽路5#地原談判價為400萬，開發(fā)商還討價還價，不愿成交。交由拍賣后，同是這個開發(fā)商，以540多萬競拍成交。又如朝陽路7#地，僅2.9畝多地，卻以每畝268萬的價格拍出，創(chuàng)造了當時地價之最，被稱之為“地王”。朝陽路的土地也由每畝80萬提升到了120萬，上升50%。
二、土地熱賣靠你自己走。當然，土地的價值，不是造競拍拍出來的。通過對那些位置偏僻偏冷的土地的轉讓，市城投公司不斷提高市場運作水平，進入了成熟價段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。
當然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰(zhàn)略規(guī)劃，經營定位和服務質量，只有這些工作到位才能點土成金。以月亮湖的土地轉讓為例。月亮湖位于城區(qū)西北角，320國道東側，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏，交通不便，因而不被人們注意。而市城投公司認真進行了分析，找到了它有塘有水的亮點，取名月亮湖。響亮的名字起到了畫龍點睛的效應。隨后，修建通道，立刻拉近了它與城區(qū)的距離。造勢時突出它適合做住宅小區(qū)的優(yōu)勢，給人們描繪了一幅傍水而居的美好情景，取得較好的宣傳效果。與此同時，公司貸款7500萬元，扎扎實實地搞好三通一平（通路通電通水平整土地），形成了地綠水明的環(huán)境，終于把人們的視線吸引過來。偏冷之地變成了投資熱土，很快轉讓出1010畝土地，收入達1.46億元，現(xiàn)在月亮灣住宅小區(qū)、市老年公寓等工程已陸續(xù)動工興建，迎來月亮湖的新的春天。
土地是不可再生資源，轉讓出去，不僅是方式方法的問題，關鍵是科學規(guī)劃，充分利用，讓它發(fā)揮最大的效益，創(chuàng)造更美好的明天。市城投公司總結了這些年的經驗與教訓，找到了自己的出發(fā)點。
銀行貸款，追求效益的最大化
這些年，市城投公司的主要融資手段，還是通過土地房屋等資產作抵押，向各商業(yè)銀行和信托公司融資。從2001年至2007年，累計融資7.03億元，有力地保證了建設工程的資金的需要。
融資要注意效益性，用市城投公司的人的話來說：這是拿別人的錢自己用，或者是拿明天的錢今天用，來之不易，還得付利息，要一個錢當兩個錢用。因此，他們盡可能做到效益最大化。
效益，來自企業(yè)的綜合實力，包括你的經營、管理等多種因素，市城投公司在朝陽路工程建設中，精打精算，努力切約開支，降低成本，表現(xiàn)了較強的效益意識，朝陽路原址叫黃泥塘，是城里的“黃土高坡”。削坡修路，有40萬方余土要運往郊外，運輸費用很高。工程指揮部通過走訪發(fā)現(xiàn)附近某單位有廢棄魚塘需要填平，雙方很快達成協(xié)議，公司買下了倒土權，大大拉近了運輸距離，節(jié)約資金近300萬元。在拆遷中，袁州軸承廠有一棟七層住宅樓，拆了重建，耗資160多萬，如果平移，即省錢又省時，可是要擔風險，通過科學論證，決定采取平移，并取得成功，節(jié)約經費70萬元。
在追求經濟效益的同時，還不能忽略社會效益。市城投公司七年所承做的工程中，有70%多是屬于城市基礎設施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等，都沒有直接的經濟效益，它的效益是無形的，但又是重要的必須的。這些工程為舉辦第五屆農運會，為創(chuàng)建全國綠化模范城、全國衛(wèi)生城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國交能暢通管理模范城做出了貢獻。同樣，也為的經濟發(fā)展提供了良好環(huán)境。市城投公司在施工中一樣追求卓越，大道、迎賓公園等工程均成為城市建設的亮點工程，得到了廣泛的好評。
融資還應該注重可持續(xù)性，主要是及時償還利息和本金，俗話說有借有還再借不難。市城投公司主要是把握好度，要摸著石頭過河，按照償還能力用錢。自己是這樣，要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠信。2001年至2006年，公司共融資3.43億元，全部按期還貸，保持了信用，才使2007年順利融資3.6億元，并獲得國家開發(fā)銀行將融資額提高到10億元，為今后的融資奠定了有力的基礎。
自主經營，壯大自己的關鍵
城投公司作為企業(yè)，還應該抓住市場的機遇，選擇一些項目開展經營，作為籌措資金的渠道，發(fā)展壯大自己的資本。一般都會選擇與自己相關的房地產，市城投公司也不例外。
在公司成立之后，隨后成立了城投房地產開發(fā)有限公司，在朝陽路工程建設中，開發(fā)建設商鋪、住宅、寫字樓、車庫等共15萬平方米，實現(xiàn)銷售收入2.2億元，除去朝陽路建設投資1.8億元，實現(xiàn)利潤5000萬元，同時尚有待售商鋪等固定資產4800萬元，上交稅利3571萬元。換句話說，市政府未花一分錢，建設了朝陽路，還得到了稅利，市城投公司得到了豐厚的利潤，充實了資本，壯大了實力，保證了城市基礎設施多項工程的資金周轉。
另外市城投公司還做了不少嘗試。2006年在市政府的支持下，但建了錦源國資管理有限公司主要是盤活那些轉讓、抵押的國有資產包，使之增值。操作中必須先收購再轉讓，有一定風險，錦源國資管理有限公司初涉之一領域，投資1300萬，回收500萬，沒有取得明顯效果，尚待進一步摸索。
朝陽路工程中的房地產，使市城投公司得益不少，豐厚經濟效益自不待言，更寶貴地是認識到這項工作的重要性。作為企業(yè)，必須不斷壯大自己才能在競爭中立于不敗之地，市場經濟從來講的就是實力。其次是選擇的重要性，做什么經營不能隨意而是要充分論證，把握機遇。當然，挫折任何時候都有，關鍵是總結經驗及時調整。
幾年來，市城投公司投身市場，走出了一條多元化融資之路，為城市建設提供了較充足的資金。但是融資面仍不夠廣，融資辦法不是很成熟，融資額也不是很大，離城市發(fā)展的需求仍有差距。好在已經上路，只要認真探索，不斷總結，路一定會越走越寬。
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