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2018萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析報(bào)告
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1 萬(wàn)科基本業(yè)務(wù)活動(dòng)描述
1. 1 萬(wàn)科簡(jiǎn)介 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司( 股票代碼: 000002)， 簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)科， 成立于 1984 年 5 月， 是中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
總部設(shè)在深圳， 已在全國(guó) 20 多個(gè)城市設(shè)立分公司。
公司以中國(guó)大陸市場(chǎng)為目標(biāo)、 以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)， 涉及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、 工業(yè)制造、 娛樂(lè)及廣告等業(yè)務(wù)。
投資重點(diǎn)主要集中在上海、 北京、 深圳等中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。
主要產(chǎn)品是商品住宅。
目前萬(wàn)科總股本為 1, 099, 521. 02 萬(wàn)股， 其中萬(wàn)科最大股東華潤(rùn)股份有限公司持股161, 909. 48 萬(wàn)股， 持股比例為 14. 73%。
1. 2 萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)所處水平 萬(wàn)科在領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下， 以房地產(chǎn)為核心， 不斷發(fā)展壯大， 20XX 年品牌價(jià)值已經(jīng)達(dá)到 635. 65 億元， 在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一位， 在中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)中排第 19 名。
20XX 年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 507 億元， 在行業(yè)內(nèi)是第一位。
1. 3 萬(wàn)科發(fā)展?fàn)顩r 萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理、 零售、 進(jìn)出口業(yè)務(wù)、 精密禮品制作、 影視制作、投資、 咨詢(xún)等。
王石借鑒索尼的客戶(hù)服務(wù)理念， 在全國(guó)首創(chuàng)“物業(yè)管理” 概念， 并形成一套物業(yè)管理體系， 公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。
萬(wàn)科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司， 持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)， 使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。
公司于 1988 年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 1992 年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)， 截止 2003 年底已進(jìn)入深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽(yáng)、 成都、 武漢、 南京、 長(zhǎng)春、南昌、 佛山、 鞍山、 大連、 中山和廣州 15 個(gè)城市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)， 2004 年萬(wàn)科又先后進(jìn)入東莞、 無(wú)錫、 昆山、 惠州四個(gè)城市， 目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 19 個(gè)大中城市， 并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。
憑借一貫的創(chuàng)新精神及專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)， 公司樹(shù)立了住宅品牌， 并為投資者帶來(lái)了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào)。
2 萬(wàn)科財(cái)務(wù)效率分析
2. 1 償債能力 2. 1. 1 流動(dòng)比率 流動(dòng)比率可以反映短期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。
總體而言， 流動(dòng)比率過(guò)高反映企業(yè)的資金未得到充分利用， 過(guò)低則反映企業(yè)的償債安全性差。
一般而言， 行業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是 2。
萬(wàn)科 會(huì)計(jì)年度 流動(dòng)比率 20XX 1. 91 20XX 1. 59 萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)比率降低了 0. 32(1. 91-1. 59)， 即每為 1 元流動(dòng)負(fù)債提供的流動(dòng)資產(chǎn)保障減少了 0. 32 元。
原因在于 20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)金額大于流動(dòng)負(fù)債變動(dòng)金額， 其中存貨積累 過(guò)多 ， 占用 流動(dòng)資 產(chǎn)金額比 較大。
另 外還有信號(hào)， 20XX 年萬(wàn)科的預(yù)收款項(xiàng)為74405197318. 78 元， 而 20XX 年萬(wàn)科的預(yù)收款項(xiàng)為 31734801163. 76 元， 20XX 年預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)了一倍多。
通常供應(yīng)商提前付款給萬(wàn)科， 主要原因是貨源緊張， 而萬(wàn)科的存貨比較多， 所以萬(wàn)科可能本著某些營(yíng)銷(xiāo)策略。
橫向比較， 萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保利 20XX 年流動(dòng)比率為 2. 13， 保利的流動(dòng)比率較萬(wàn)科合理。
通常流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的是存貨， 萬(wàn)科的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率為 64. 88%， 保利的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率為 74%， 說(shuō)明萬(wàn)科的存貨管理業(yè)績(jī)比保利公司好。
2. 1. 2 速動(dòng)比率 分析流動(dòng)利率發(fā)現(xiàn)， 構(gòu)成流動(dòng)資產(chǎn)的某些流動(dòng)性有很大差別。
貨幣資金， 交易性金融資產(chǎn)和各種應(yīng)收， 預(yù)付款項(xiàng)等可以在較短內(nèi)變現(xiàn)， 稱(chēng)之為速動(dòng)資產(chǎn)。
另外的流動(dòng)資產(chǎn)， 包括存貨， 其他流動(dòng)資產(chǎn)等， 稱(chēng)為非速動(dòng)資產(chǎn)。
萬(wàn)科企業(yè)以房地產(chǎn)為核心， 存貨的變現(xiàn)速度要比應(yīng)收款項(xiàng)慢得多。
20XX 年萬(wàn)科速動(dòng)比率為 0. 56, 20XX 年萬(wàn)科速動(dòng)比率為 0. 59。
萬(wàn)科公司的速動(dòng)比率比上年降低了 0. 03， 說(shuō)明每一元流動(dòng)負(fù)債提供的速動(dòng)資產(chǎn)保障減少了 0. 03 元。
影響速動(dòng)比率可信性的重要因素是應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力， 萬(wàn)科賬面上的應(yīng)收賬款不一定都能變成現(xiàn)金。
政府 政策的變化， 可能使得報(bào)表上的應(yīng)收賬款不能反映平均水平， 通常萬(wàn)科內(nèi)部人員一般對(duì)此情況可能估計(jì)。
萬(wàn)科賬面上速動(dòng)資產(chǎn)中通常貨幣資金占比重較大。
橫向比較: 選擇保利比較， 保利 20XX 年速動(dòng)比率為 0. 53。
說(shuō)明保利的速動(dòng)資產(chǎn)保障性差一點(diǎn)。
2. 1. 3 現(xiàn)金比率 現(xiàn)金資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比較， 現(xiàn)金資產(chǎn)本身就是可以直接償債的資產(chǎn)， 而非速動(dòng)資產(chǎn)需要等待不確定的時(shí)間， 才能轉(zhuǎn)換為償債的現(xiàn)金。
萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金比率是 0. 29。
萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金比率是 0. 34。
萬(wàn)科公司的現(xiàn)金比率比上年減少了 0. 05， 說(shuō)明萬(wàn)科為每一元流動(dòng)負(fù)債提供的現(xiàn)金保障減少了 0. 05 元。
一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)金比率不宜過(guò)高， 因?yàn)檫^(guò)高體現(xiàn)了萬(wàn)科的的流動(dòng)負(fù)債利用程度不夠， 流動(dòng)資產(chǎn)的獲利能力低。
萬(wàn)科的現(xiàn)金資產(chǎn) 20XX 年金額為 378 億， 20XX 年為 230 億，說(shuō)明銀行利率對(duì)貨幣資金有了較大影響， 萬(wàn)科更愿意投放更多的錢(qián)到銀行。
橫向比較: 保利 20XX 年的現(xiàn)金比率是 0. 28。
現(xiàn)金資產(chǎn)保障性較萬(wàn)科略低。
保利的貨幣資金規(guī)模與萬(wàn)科有一定的差距。
2. 1. 4 資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)負(fù)債取得的， 它可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。
資產(chǎn)負(fù)債率又被稱(chēng)為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。
萬(wàn)科公司 20XX 年資產(chǎn)負(fù)債率是 75%。
萬(wàn)科公司 20XX 年資產(chǎn)負(fù)債率是 67%。
萬(wàn)科公司在 20XX 年的償債能力保障性比 20XX 年低。
這個(gè)和國(guó)家銀行政策密切相關(guān)， 投在銀行的資金多， 存貨相應(yīng)增加。
萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率越低， 舉債越容易。
如果資產(chǎn)負(fù)債率搞到一定程度， 沒(méi)有人愿意提供貸款了。
在經(jīng)營(yíng)狀況好的時(shí)候萬(wàn)科的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)起到正面積極的作用; 在經(jīng)營(yíng)惡化的時(shí)候財(cái)務(wù)杠桿會(huì)起到負(fù)面的作用， 債權(quán)人的利益得不到保障， 導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化。
2. 1. 5 產(chǎn)權(quán)比率 產(chǎn)權(quán)比率是資產(chǎn)負(fù)債率另外的表現(xiàn)形式。
萬(wàn)科公司 20XX 年產(chǎn)權(quán)比率為 2. 38， 表明 1元股東權(quán)益借入 2. 38 元。
權(quán)益乘數(shù)是 3. 95， 表明 1 元股東權(quán)益擁有 3. 95 元的資產(chǎn)。
2. 1. 6 利息保障倍數(shù) 萬(wàn)科 20XX 年的利息保障倍數(shù)=(8839610505. 04+3101142073. 98+504227742. 57 ) /504227742. 57=24. 68。
萬(wàn)科 20XX 年的利息保障倍數(shù)=(573680423. 04+2187420269. 4+6430007538. 69)/573680423. 04=16. 02 萬(wàn)科的利息保障倍數(shù) 20XX 比 20XX 年高， 表示利息支付越有保障。
萬(wàn)科的長(zhǎng)期債務(wù)需要每年付息。
利息保障倍數(shù)表明 1 元債務(wù)利息有多少倍的息稅前收益作為保障。
同時(shí)舉債也比較容易。
如果利息支付都卻反保障， 那么歸還本金就更加困難了。
2. 1. 7 現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù) 萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=2237255451. 45/504227742. 57=4. 44 萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=9, 253, 351, 319. 55/573680423. 04=16. 13 萬(wàn)科的現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)下降許多。
同時(shí)比收益基礎(chǔ)的利息保障倍數(shù)更可靠， 因?yàn)閷?shí)際用以支付利息的是現(xiàn)金， 而不是收益。
2. 2 運(yùn)營(yíng)能力 2. 2. 1 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 萬(wàn)科 20XX 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是 50713851442. 63/1594024561. 07=31. 81 萬(wàn)科 20XX 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是 365/31. 81=11. 14 天 萬(wàn)科 20XX 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是 48881013143. 49/713191906. 14=68. 54 萬(wàn)科 20XX 年應(yīng)收狀況周轉(zhuǎn)天數(shù)是 365/68. 54=5. 33 天 萬(wàn)科 20XX 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)控制的很好， 周轉(zhuǎn)天數(shù)控制在 30 天內(nèi)， 應(yīng)收賬款的收現(xiàn)期比較短， 比 20XX 年慢了不少天。
對(duì)于萬(wàn)科公司， 應(yīng)收賬款容易收季節(jié)性， 偶然性和人為因素影響。
特別萬(wàn)科是以房地產(chǎn)為核心， 它的應(yīng)收賬款是由賒銷(xiāo)引起的， 萬(wàn)科的賒銷(xiāo)額并非全部銷(xiāo)售收入。
當(dāng)應(yīng)收賬款預(yù)計(jì)部分收不回來(lái)， 那么萬(wàn)科應(yīng)當(dāng)注意應(yīng)收賬款的減值問(wèn)題。
提取的減值準(zhǔn)備越多， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多， 這樣的情況下并不是好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 反而說(shuō)明應(yīng)收賬款管理欠佳。
萬(wàn)科在權(quán)衡收現(xiàn)的時(shí)間應(yīng)還注意信用政策， 并非周轉(zhuǎn)天數(shù)越少越好。
適當(dāng)?shù)姆艑捫庞谜撸?萬(wàn)科不僅能夠及時(shí)收回應(yīng)收賬款， 而且更好對(duì)應(yīng)收賬款業(yè)績(jī)管理。
如果沒(méi)有節(jié)制的放寬信用政策， 很可能導(dǎo)致現(xiàn)金收不回來(lái)。
2. 2. 2 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率是銷(xiāo)售收入與存貨的比重。
萬(wàn)科 20XX 年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是 50713851442. 63/133333458045. 93=0. 38 萬(wàn)科 20XX 年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是 365/0. 38=959. 63 萬(wàn)科 20XX 年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是 48881013143. 49/90085294305. 52=0. 54 萬(wàn)科 20XX 年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是 365/0. 54=672. 68 萬(wàn)科在 20XX 年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)非常高， 比 20XX 年高了 286. 96 天， 主要原因在于， 萬(wàn)科在 20XX 年存貨金額極其巨大。
目前看來(lái)萬(wàn)科的存貨過(guò)多。
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不是越低越好。
存貨過(guò)多會(huì)浪費(fèi)資金， 存貨過(guò)少不能滿足流轉(zhuǎn)需要。
所以對(duì)于萬(wàn)科來(lái)所， 需要在當(dāng)前找到一個(gè)最佳的存貨水平， 存貨不是越少越好。
萬(wàn)科很可能是銷(xiāo)售不暢， 導(dǎo)致存貨過(guò)多， 為了贏得優(yōu)秀的存貨管理業(yè)績(jī)， 萬(wàn)科應(yīng)發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部問(wèn)題， 尋找突破口。
橫向比較: 保利在 20XX 年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是 1294. 09 天， 其他房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，個(gè)人認(rèn)為: 在房地產(chǎn)行業(yè)要想降低存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是一件很難的事情。
雖然難， 但我們亦要往這個(gè)方向走。
國(guó)家一直關(guān)注人民的衣食住行問(wèn)題， 對(duì)房地產(chǎn)格外關(guān)注， 發(fā)布不少政策， 控制房?jī)r(jià)走勢(shì)。
萬(wàn)科要降低存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)除了適當(dāng)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)以外， 還采取應(yīng)變措施。
2. 2. 3 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷(xiāo)售收入與流動(dòng)資產(chǎn)的比值。
萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=50713851442. 63/205520732201. 32=0. 25 萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0. 25=1479. 18 萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=48881013143. 49/130323279449. 37=0. 38 萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0. 38=974. 13 萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占絕大部分， 前面已經(jīng)有分析， 因此存貨的周轉(zhuǎn)狀況對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)具有決定性影響。
2. 2. 4 非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷(xiāo)售收入與非流動(dòng)資產(chǎn)的比值。
萬(wàn)科 20XX 年非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=50713851442. 63/10116819540. 51=5. 01 萬(wàn)科 20XX 年非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/5. 01=72. 81 萬(wàn)科 20XX 年非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=48881013143. 49/7285275380. 02=6. 71 萬(wàn)科 20XX 年非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/6. 71=54. 40 萬(wàn)科的非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一定程度反映非流動(dòng)資產(chǎn)的管理效率。
萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)投資管理和項(xiàng)目管理是否合理。
2. 2. 5 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)表示總資產(chǎn)在一年中周轉(zhuǎn)的次數(shù)。
萬(wàn)科 20XX 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=50713851442. 63/215637551741. 83=0. 24 萬(wàn)科 20XX 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0. 24=1552 萬(wàn)科 20XX 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=48881013143. 49/137608554829. 39=0. 36 萬(wàn)科 20XX 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0. 36=1027. 54 萬(wàn)科 20XX 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)降低了不少， 表明萬(wàn)科的總資產(chǎn)使用效率降低， 盈利性變差。
2. 3 獲利能力 2. 3. 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 萬(wàn)科 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=11894885308. 23/50713851442. 63=0. 23 萬(wàn)科 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=8685082798/48881013143. 49=0. 18 萬(wàn)科在 20XX 年的盈利能力提高了， 反映了萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理的水平提高。
萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率體現(xiàn)了萬(wàn)科最基本的獲利指標(biāo)。
主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)率越高， 表明萬(wàn)科的獲利能力越強(qiáng)。
同時(shí)萬(wàn)科的商品住宅營(yíng)銷(xiāo)策略成功， 主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)潛力大。
2. 3. 2 凈資產(chǎn)收益率 萬(wàn)科 20XX 年凈資產(chǎn)收益率=50713851442. 63/54586199642. 41=0. 16 萬(wàn)科 20XX 年凈資產(chǎn)收益率=48881013143. 49/45408512454. 07=0. 14 萬(wàn)科公司對(duì)股東投入資本的利用效率在 20XX 年增強(qiáng)。
2. 3. 3 主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率 萬(wàn)科 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率=(50713851442. 63-30073495231. 18)/50713851442. 63=0. 41 萬(wàn)科 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率=(48881013143. 49-34514717705) / 48881013143. 49=0. 29 萬(wàn)科 20XX 年的毛利率為 41%， 在行業(yè)里是非�？捎^。
從側(cè)面反映了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)。
萬(wàn)科的毛利率之所以這么高， 個(gè)人認(rèn)為兩個(gè)原因: 商品住宅的價(jià)格居高不下， 而 萬(wàn)科推行高價(jià)策略; 萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率優(yōu)勢(shì)。
2. 3. 4 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 萬(wàn)科 20XX 年成本費(fèi)用利潤(rùn)率=11894885308. 23/(30073495231. 18+2079092848. 94+1846369257. 59+504227742. 57) =0. 34 萬(wàn)科 20XX 年成本費(fèi)用利潤(rùn)率=8685082798/(34514717705+1513716869. 35+1441986772. 29+573680423. 04) =0. 23 成本費(fèi)用利潤(rùn)率表明每投入 1 元的成本費(fèi)用得到的利潤(rùn)空間。
2. 4 成長(zhǎng)能力 2. 4. 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 萬(wàn)科 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率為 4%， 20XX 年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率為 19%， 說(shuō)明萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率腳步放慢了。
2. 4. 2 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 萬(wàn)科 20XX 年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為 37%， 20XX 年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為 32%。
萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率， 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率表明萬(wàn)科在 20XX 年在擴(kuò)張， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)， 它目前的成長(zhǎng)能力強(qiáng)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是與國(guó)家政策， 經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)的。
萬(wàn)科不僅要縱向比較， 而且要橫向比較。
這樣才能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)走勢(shì)了解清楚。
萬(wàn)科一直都是中國(guó)房地產(chǎn)的佼佼者。
國(guó)內(nèi)面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是非常多。
我認(rèn)為萬(wàn)科需要在以下三個(gè)方面做出改進(jìn): 面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)， 能夠做出適合營(yíng)銷(xiāo)策略。
前面分析數(shù)據(jù)已經(jīng)得出， 庫(kù)存占用流動(dòng)資金過(guò)多， 導(dǎo)致流動(dòng)資金沒(méi)有得到充分利用。
剩余的商品住宅的銷(xiāo)售還需依賴(lài)國(guó)家政策的扶持。
另外萬(wàn)科的應(yīng)收賬款應(yīng)采用適當(dāng)?shù)男庞谜撸?保障資金能夠有效迅速回籠。
除了迎合應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)， 還應(yīng)當(dāng)與信用政策匹配， 兩者相得益彰。
加強(qiáng)融資渠道管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要龐大的資金， 萬(wàn)科的債權(quán)人希望自己投入的錢(qián)能夠收回來(lái)， 并且能夠得到回報(bào)。
可采用多種方式融資， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
信息透明化。
我這里說(shuō)的透明化， 是指對(duì)外公開(kāi)的信息公平， 公正， 給消費(fèi)者明明白白的信息。
商品住宅的的布置， 價(jià)格都可以做到透明化。
做到透明化， 我們的信心能夠直接傳遞到消費(fèi)者， 對(duì)萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)是有益的。
3 萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表分析
3. 1 資產(chǎn)負(fù)債表 瀏覽資產(chǎn)負(fù)債表， 對(duì)資產(chǎn)， 負(fù)債與權(quán)益之間增減有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)。
總資產(chǎn)反映了一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 它的變化很大程度上與負(fù)債， 權(quán)益變動(dòng)有密切的關(guān)系。
3. 1. 1 資產(chǎn)角度分析 從資產(chǎn)的角度看， 對(duì)資產(chǎn)變化影響最大的是流動(dòng)資產(chǎn)的增加， 其主要原因是存貨大量增加。
存貨過(guò)多占用大量資金， 還增加了 費(fèi)用。
萬(wàn)科在 2011 年對(duì)存貨須提出存貨管理方案。
流動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)性強(qiáng)， 資金回籠時(shí)間短。
20XX 年流動(dòng)資產(chǎn)增加了 75197452751. 95 元， 增加了 58%。
萬(wàn)科的應(yīng)收賬款目前來(lái)說(shuō)占用資產(chǎn)比重較小， 但是 20XX 年與 20XX 年比較增加了124%， 萬(wàn)科此時(shí)應(yīng)考慮壞賬風(fēng)險(xiǎn)， 適當(dāng)調(diào)整信用政策。
另外非流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性低， 資金回籠時(shí)間長(zhǎng)， 通常在一年以上。
對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)增加變化影響最大的是長(zhǎng)期股權(quán)投資的增加。
總體來(lái)說(shuō)， 資產(chǎn)的各部分呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)， 表明萬(wàn)科資產(chǎn)的成長(zhǎng)性好。
3. 1. 2 負(fù)債角度分析 萬(wàn)科 20XX 年流動(dòng)負(fù)債增加了 90%， 原因在于萬(wàn)科的預(yù)收賬款， 其他應(yīng)付款出現(xiàn)大幅度上升。
交易是有風(fēng)險(xiǎn)的， 往往面對(duì)信用不佳的客戶(hù)或者新客戶(hù)， 萬(wàn)科采用先款后貨的方式交易。
進(jìn)一步說(shuō)明萬(wàn)科的客戶(hù)圈在擴(kuò)大。
3. 1. 3 權(quán)益角度分析 萬(wàn)科 20XX 年所有者權(quán)益是 54586199642. 41 元， 20XX 年所有者權(quán)益是 45408512454. 07元， 增加了 20%。
萬(wàn)科的資產(chǎn)成長(zhǎng)情況好， 負(fù)債也在大幅度上升， 但負(fù)債上升比例小于資產(chǎn)的成長(zhǎng)空間， 總體來(lái)說(shuō)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。
3. 1. 4 利潤(rùn)表 凈利潤(rùn)是萬(wàn)科最終的財(cái)務(wù)成果， 是可供萬(wàn)科利潤(rùn)分配的財(cái)務(wù)成果。
萬(wàn)科 20XX 年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 8839610505. 04 元， 比上年增加了 2409602966. 35 元， 也就是增加了 37%， 同時(shí)說(shuō)明萬(wàn)科是一個(gè)值得投資的公司。
凈利潤(rùn)的增加主要是因?yàn)槿f(wàn)科的利潤(rùn)總額的提升。
萬(wàn)科 20XX 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 11940752579. 02 元， 比上年增加了 3323324770. 93 元。
歸結(jié)原因是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增加， 營(yíng)業(yè)外收入， 營(yíng)業(yè)務(wù)支出變化幅度很小。
可見(jiàn)萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)萬(wàn)科的凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)是非常 可觀 的 。
萬(wàn)科的 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 20XX 年 50713851442. 63 元， 比 上年增 加 了1832838299. 14， 元， 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的上升主要原因是營(yíng)業(yè)成本的降低， 這對(duì)企業(yè)是個(gè)利好的信息。
萬(wàn)科 20XX 年的營(yíng)業(yè)成本是 30073495231. 18 元， 比上年減少了 4441222473. 82 元。
成本是擠出來(lái)的， 萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理政策起到了至關(guān)重要的效果。
另外萬(wàn)科的投資收益以及對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的投資收益出現(xiàn)不小的下滑， 是降低萬(wàn)科營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的主要原因。
3. 2 現(xiàn)金流量表 3. 2. 1 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金總流入金額為 122845575914. 09 元， 其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入91095741650. 12 元， 投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入 2700722277. 87 元， 籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入29049111986. 1 元。
其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入為 74%， 由此可見(jiàn)現(xiàn)金總流入主要是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)制造的。
而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入的項(xiàng)目中， 銷(xiāo)售商品、 提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占有 97%。
投資活動(dòng)中， 收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占有 75%。
籌資活動(dòng)中， 取得借款收到的現(xiàn)金占有 93%。
3. 2. 2 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析 萬(wàn)科 20XX 年現(xiàn)金總流出金額為 109775450010. 29 元， 其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出占81%， 投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出占 4%， 籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出占 15%。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出占現(xiàn)金總流出比重很大。
在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中， 購(gòu)買(mǎi)商品、 接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占 75%. 在投資活 動(dòng)中， 投資支付的現(xiàn)金占 45%， 取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額占 28%， 支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占 22%。
在籌資活動(dòng)中， 償還債務(wù)支付的現(xiàn)金占 75%。
萬(wàn) 科 在 20XX 年 投 資 活 動(dòng) 盈 利 能 力 不 容 樂(lè) 觀 ，投 資 活 動(dòng) 產(chǎn) 生 現(xiàn) 金 凈 流 量 是-2191659310. 46 元， 此應(yīng)是企業(yè)應(yīng)該考慮改善的方向。
保持?jǐn)U張的趨勢(shì)， 但也維持一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
4 投資建議
20XX 年萬(wàn)科股票每股收益為 0. 66 元， 而在 20XX 年萬(wàn)科股票每股收益為 0. 48。
說(shuō)明萬(wàn)科股票今年收益比上年可觀。
而萬(wàn)科 20XX 年的資產(chǎn)負(fù)債率 75%， 保持在行業(yè)水平內(nèi)， 不是太高。
與同行比較， 在中游水平， 償債能力一般， 風(fēng)險(xiǎn)較小。
萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率 20XX 年16. 47%， 比上年增加了 2%， 總體來(lái)說(shuō)萬(wàn)科在 20XX 表現(xiàn)是足以令中小股東滿意的。
綜上所述， 我認(rèn)為中小股東對(duì)萬(wàn)科投資時(shí)， 應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮: 第一， 資源優(yōu)勢(shì)。
萬(wàn)科擁有得天獨(dú)厚的資源， 在全國(guó)大中城市萬(wàn)科迅速擴(kuò)張。
全國(guó)很多城市的戶(hù)外廣告中都能看到萬(wàn)科的身影。
一方面萬(wàn)科的存貨資源是其他同行所沒(méi)有的， 它的存貨足以滿足當(dāng)前市場(chǎng)的供給; 另外一方面萬(wàn)科的稀缺資源優(yōu)勢(shì)， 在我國(guó)的稀缺地帶占有地盤(pán)。
第二， 品牌效應(yīng)。
萬(wàn)科在 2011 年銷(xiāo)售收入中 644. 2 億元的業(yè)績(jī)繼續(xù)領(lǐng)跑， 遙遙領(lǐng)先恒大，中海， 保利等知名企業(yè)。
足以表明萬(wàn)科的品牌是非常響亮的。
因?yàn)橛辛似放菩?yīng)， 市場(chǎng)消費(fèi)者會(huì)對(duì)萬(wàn)科這個(gè)品牌信賴(lài)。
同時(shí)萬(wàn)科不能放松， 不忘塑造品牌形象。
沒(méi)有品牌這個(gè)旗幟， 也就不可能打敗恒大， 保利等企業(yè)。
第三， 服務(wù)理念。
萬(wàn)科很早就開(kāi)始采用索尼的服務(wù)理念， 因?yàn)樗髂嵩诜⻊?wù)索尼在銷(xiāo)售及售后客戶(hù)服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色。
強(qiáng)烈的客戶(hù)意識(shí)一直貫穿于萬(wàn)科的發(fā)展歷程中。
而 1997年和 2002 年分別被萬(wàn)科定為公司的“客戶(hù)年” 和“客戶(hù)微笑年”， 足見(jiàn)萬(wàn)科一直以來(lái)對(duì)客戶(hù)的尊重和關(guān)注。
戶(hù)的品牌忠誠(chéng)度如何， 往往是開(kāi)發(fā)商在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。
萬(wàn)科要繼續(xù)發(fā)展和提高， 借鑒標(biāo)桿企業(yè)這方面的成功經(jīng)驗(yàn)是理所當(dāng)然的。
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