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房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查報(bào)告
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的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫(kù)存”到經(jīng)濟(jì)會(huì)議“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)”，都體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。
在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx主城區(qū)共成交新房27.6萬(wàn)套，二手房8.7萬(wàn)套。受政策影響，xx市場(chǎng)整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。
樓市量?jī)r(jià)關(guān)鍵詞：穩(wěn)定
，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)量，成交量還是房?jī)r(jià)，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬(wàn)套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬(wàn)平方米，同比微降2.4%。
此外，xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場(chǎng)成交量有明顯提升，從4月開(kāi)始，平均每月成交8072套二手房。
第二，庫(kù)存量降低，去化周期變長(zhǎng)。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到11月30日，xx樓市庫(kù)存量為1300萬(wàn)方，而2014年12月時(shí)，庫(kù)存量為1514萬(wàn)方，相比減少約214萬(wàn)方。但與此同時(shí)，去化周期也從8.1個(gè)月上升到15個(gè)月，在全國(guó)重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。
第三，xx房?jī)r(jià)同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-11月xx商品房成交均價(jià)為7592元/平米，同時(shí)，單月房?jī)r(jià)隨著開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏發(fā)生波動(dòng)。其中，3、5、9、10四個(gè)月份，房?jī)r(jià)在傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場(chǎng)淡季有所回升。因此，供需市場(chǎng)對(duì)xx房?jī)r(jià)起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。
政策關(guān)鍵詞：穩(wěn)定市場(chǎng)去庫(kù)存
是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門(mén)出臺(tái)了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫(kù)存”，并“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對(duì)xx樓市，也有較為直觀的影響。
第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬(wàn)商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2016年元旦開(kāi)始，置業(yè)者將享受到這一利好。
第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺(tái)后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買(mǎi)房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。
而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《xx商品房成交項(xiàng)目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤(pán)，均受到改善置業(yè)者的青睞。
除了新房政策，二手房營(yíng)業(yè)稅也迎來(lái)重大改革，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場(chǎng)成交量明顯上漲，最終比2014年多成交11301套，政策影響明顯。
第三，《渝八條》對(duì)xx房企現(xiàn)金流的改善。10月14日,xx市政府發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開(kāi)工竣工時(shí)間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言意義重大。
房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型
相比xx樓市成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。
首先是市場(chǎng)占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的xx房企商品房銷(xiāo)售榜單(均為備案數(shù)據(jù))顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷(xiāo)售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷(xiāo)冠，但市場(chǎng)份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場(chǎng)份額也有不同程度縮減。
外來(lái)房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，魯能在xx的庫(kù)存量為151.9萬(wàn)方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個(gè)月的時(shí)間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬(wàn)方儲(chǔ)備土地。
第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬(wàn)科兩大開(kāi)發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場(chǎng)的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額，成為xx房企銷(xiāo)售排行榜的第三位;而xx萬(wàn)科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過(guò)試點(diǎn)萬(wàn)科西九驛“租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
第三，房企數(shù)量的變化，并購(gòu)案例增多。初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問(wèn)題;3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始為購(gòu)房者清退本金。而恒大則并購(gòu)了xx中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆�，進(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。
土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)
xx土地以?xún)?chǔ)備較充足著稱(chēng)，但在，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類(lèi)用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬(wàn)方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而的xx土地市場(chǎng)，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：
一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價(jià)成交，占比6%，而2014年有33宗地溢價(jià)成交，占比24%。
二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲(chǔ)備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、中交均有土地?cái)孬@。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫(kù)存的雙重壓力，再無(wú)能力拿地。
三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以降低拿地成本，減少開(kāi)發(fā)周期;同時(shí)，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。
四是房企對(duì)區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬(wàn)科、新鷗鵬等房企共同開(kāi)發(fā)此處”;而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓?zhuān)贌o(wú)房企問(wèn)津。
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