土地流轉調研報告合集15篇
在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報告不再是罕見的東西，報告包含標題、正文、結尾等。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的土地流轉調研報告，歡迎大家分享。
土地流轉調研報告1
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點
我縣現(xiàn)有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農(nóng)戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮(zhèn)水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮(zhèn)平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮(zhèn)坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內(nèi)進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營主體從單戶轉向合作社,經(jīng)營從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質高效農(nóng)業(yè)并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經(jīng)營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經(jīng)營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現(xiàn)。一是促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮(zhèn)、水市鎮(zhèn)、保安鄉(xiāng)、太平鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉(xiāng)太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營權入股，發(fā)展優(yōu)質臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。目前，我縣土地流轉規(guī)模在10畝以上的有4萬多畝，規(guī)模經(jīng)營戶已達20xx戶以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉向大戶為主。三是促進了農(nóng)村勞動力轉移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地流轉，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農(nóng)民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農(nóng)民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農(nóng)業(yè)適用新技術、新品種、新農(nóng)機的推廣應用。通過土地流轉形成的規(guī)模經(jīng)營戶，為提高勞動生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進適用的新農(nóng)機、新技術和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術人員。
二、存在的問題
1、流轉規(guī)模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的'壯大，沒有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉行為不規(guī)范。農(nóng)村土地流轉多以農(nóng)戶間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進行流轉的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內(nèi)容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經(jīng)過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規(guī)范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉出土地的農(nóng)民借合同不規(guī)范而索回土地經(jīng)營權現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。
3、流轉層次低。農(nóng)村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內(nèi)，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內(nèi)的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，土地流轉形成的規(guī)�；�(jīng)營、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少。
4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農(nóng)戶對土地流轉經(jīng)營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據(jù),農(nóng)民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農(nóng)民“以地生財”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位。
6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。農(nóng)業(yè)比較效益差，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規(guī)避風險的能力弱，因此，從事開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業(yè)，大部分農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營階段，農(nóng)產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農(nóng)民增收少。
三、對策和建議
加快農(nóng)村土地流轉是推進農(nóng)村土地集約化經(jīng)營、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的有效途徑。要加快農(nóng)村土地流轉進程，提高農(nóng)村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農(nóng)民參與農(nóng)村土地流轉的積極性。農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉的主體，讓農(nóng)民意識到土地流轉的重要性，是加快農(nóng)村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農(nóng)民增強流轉土地的自覺性。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉的有關政策要求，引導農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范�？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農(nóng)村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農(nóng)民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農(nóng)村土地流轉。
2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農(nóng)村土地流轉機制。一是要進一步健全農(nóng)村土地流轉管理制度，加強對農(nóng)村土地流轉的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉程序、規(guī)范土地流轉合同和規(guī)范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農(nóng)村土地流轉中介服務體系，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉(xiāng)、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調節(jié)完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農(nóng)村土地糾紛仲裁機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地糾紛調處機構，著力解決各類農(nóng)村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農(nóng)村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農(nóng)民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。要加強對農(nóng)村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農(nóng)村勞動力永久性、實質性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農(nóng)村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農(nóng)村人口離開土地，離開農(nóng)村，向城市轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造必要條件和有效空間。二是要健全農(nóng)村社會保障機制。加強以農(nóng)村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農(nóng)民工保護等為主的農(nóng)村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。三是要大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農(nóng)民專業(yè)合作組織在資源整合，帶動農(nóng)戶搞規(guī)模經(jīng)營的方面的積極作用。引導有能力的農(nóng)民專業(yè)合作組織，探索農(nóng)戶土地入股等流轉方式，自創(chuàng)品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目。大力扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、專業(yè)購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農(nóng)村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規(guī)模，增強對農(nóng)村土地流轉的吸引力。
4、加強領導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農(nóng)村土地流轉工作環(huán)境。要把農(nóng)村土地流轉工作納入縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統(tǒng)一領導本地的農(nóng)村土地流轉工作。要把農(nóng)村土地流轉同新農(nóng)村建設、農(nóng)村綜合配套改革、創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)營管理制度、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、加強農(nóng)村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進一步優(yōu)化農(nóng)村土地流轉工作環(huán)境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農(nóng)田的保護和監(jiān)管，并通過土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目建設，改善農(nóng)田基礎設施條件，增強抗災能力，為農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經(jīng)管部門要加強業(yè)務指導，保障必要的工作經(jīng)費，農(nóng)業(yè)、畜牧、農(nóng)機、林業(yè)等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農(nóng)村土地流轉。
土地流轉調研報告2
調查表明：全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現(xiàn)出以下幾個特點：一是流轉形式多樣化。農(nóng)村土地流轉的形式已由過去農(nóng)戶之間的轉包為主，逐漸轉變?yōu)檗D包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農(nóng)村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉已不僅僅局限于農(nóng)戶之間，種養(yǎng)大戶、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農(nóng)村土地流轉主體趨于多元化。據(jù)統(tǒng)計，目前流入種養(yǎng)大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農(nóng)民專業(yè)合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉面積規(guī)�；�。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規(guī)模集中連片流轉。據(jù)調查，全市涌現(xiàn)出以合作社、種植大戶、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養(yǎng)殖大戶179家，農(nóng)民專業(yè)合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮(zhèn)的蘆龍農(nóng)事服務合作社、金集鎮(zhèn)的益民新型農(nóng)業(yè)合作社流轉土地2500多畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮(zhèn)的宣有林、冶山鎮(zhèn)的張獻國流轉土地超過5000畝。四是流轉程序規(guī)范化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進一步得到規(guī)范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮(zhèn)有備案。據(jù)統(tǒng)計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統(tǒng)一提供的規(guī)范性文本，土地經(jīng)營權證、流轉合同都在鎮(zhèn)土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務組織化。隨著市、鎮(zhèn)、村三級管理服務網(wǎng)絡體系的建立，我市土地流轉已經(jīng)開始由自發(fā)、口頭形式向規(guī)范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農(nóng)村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農(nóng)村土地流轉交易服務中心。15個鎮(zhèn)（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮(zhèn)行政服務大廳增設了服務窗口，各村（社區(qū)）都配備了土地流轉信息員。據(jù)統(tǒng)計，三級農(nóng)村土地流轉管理人員已經(jīng)達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問題
1、提高了土地利用效率。實行農(nóng)村土地適度規(guī)模流轉后，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮(zhèn)蘆龍農(nóng)事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。開展農(nóng)村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經(jīng)營管理能力的專業(yè)大戶集約經(jīng)營土地的愿望，實現(xiàn)了生產(chǎn)要素的合理配置，使土地經(jīng)營權向專業(yè)大戶、合作社等規(guī)模經(jīng)營主體集聚，擴大了規(guī)模經(jīng)營面積，形成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地。大通鎮(zhèn)的項永祥戶原是跑運輸?shù)模e累資金后，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規(guī)模生產(chǎn)基地。冶山鎮(zhèn)張獻國辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農(nóng)，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮藕、油桃等經(jīng)濟作物，引領當?shù)剞r(nóng)民向高效特色農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。
3、增加了農(nóng)民的直接收入。我市絕大多數(shù)土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農(nóng)補貼仍歸農(nóng)民享有。因此農(nóng)民把土地流出后，不但在農(nóng)田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮(zhèn)益民新型農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社有700多戶農(nóng)民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農(nóng)民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農(nóng)民務工經(jīng)商、外出打工戶均增加收入5000多元。
4、培育了新的經(jīng)濟主體。以農(nóng)民專業(yè)合作社和有實力的種養(yǎng)大戶為主的經(jīng)營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農(nóng)事
服務等合作社數(shù)量不斷增加，有力地推動了農(nóng)村土地流轉。永豐鎮(zhèn)的華福昌戶，20xx年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業(yè)實行訂單生產(chǎn)，一年純收入達到30多萬元，已經(jīng)成為名副其實的種植大戶。
5、加快了農(nóng)村勞動力轉移。通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉，使很多農(nóng)村勞動力從土地中解放出來，既維護了農(nóng)民的土地承包權益，又解除了農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據(jù)統(tǒng)計：全市20xx年離土不離市的農(nóng)業(yè)勞動力約12萬人，占全市農(nóng)業(yè)總勞動力的38%。
據(jù)調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：
一是傳統(tǒng)思想觀念的束縛。目前，大多數(shù)農(nóng)民戀土情結較濃，加上各項農(nóng)業(yè)補貼，土地收益得到提升，農(nóng)民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個別鎮(zhèn)村認識不到位。一些鎮(zhèn)村干部對于通過土地流轉發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快新農(nóng)村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮(zhèn)流轉程序不規(guī)范，土地流轉雙方的.管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進土地流轉的意見和建議
1、強化責任，充分調動鎮(zhèn)村干部積極性和創(chuàng)造性。在農(nóng)村土地流轉的進程中，鎮(zhèn)村干部的作用發(fā)揮非常關鍵。他們熟悉農(nóng)戶家庭現(xiàn)狀、當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特點、勞動力的流動狀況、農(nóng)民的思想動態(tài)，做工作的針對性強。因此，各鎮(zhèn)（街道）黨委、政府要高度重視農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉工作，把建立土地經(jīng)營權流轉機制，促進土地經(jīng)營權的有序流轉作為深化農(nóng)村改革，實施機制創(chuàng)新的重要內(nèi)容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當?shù)貙嶋H，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮(zhèn)村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內(nèi)容，對成績突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農(nóng)民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規(guī)，宣傳土地流轉、規(guī)模經(jīng)營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農(nóng)民充分認識到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農(nóng)民群眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農(nóng)民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農(nóng)村土地流轉工作合理、健康、有序開展。
3、強力推進，大膽創(chuàng)新土地流轉模式。根據(jù)全市農(nóng)業(yè)發(fā)展實際，大膽創(chuàng)新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶示范帶動。大力培育種植、養(yǎng)殖大戶，依靠大戶的示范效應，促進農(nóng)村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，提高農(nóng)民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。四要科研單位帶動。通過實行優(yōu)惠政策，鼓勵市內(nèi)外科研單位和大專院校租賃農(nóng)民土地，建設產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。五要鼓勵有一定規(guī)模種植和養(yǎng)殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農(nóng)場和合作農(nóng)場，為發(fā)展設施農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)創(chuàng)造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關于我縣土地流轉情況的調研報告
（草案）
政協(xié)獻縣委員會辦公室
我國經(jīng)濟社會經(jīng)過30年改革開放的發(fā)展，曾經(jīng)激發(fā)億萬農(nóng)民生產(chǎn)積極性的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，從某些地域來看越來越顯現(xiàn)出了阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的態(tài)勢，隨著新型的生產(chǎn)關系的進一步確立，必將迎來新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱作新中國的間自愿協(xié)商的土地互換等不包括在內(nèi)。流轉的土地主要用于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經(jīng)濟作物或發(fā)展林業(yè)為主，產(chǎn)出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現(xiàn)狀，呈現(xiàn)以下幾個特點：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮(zhèn)、河街等工業(yè)發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或者像段村鄉(xiāng)大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農(nóng)場梅莊大洼等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉(xiāng)流轉土地的情況外，還產(chǎn)生了外地來我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區(qū)承租土地情況（承租面積約1.4萬畝）；四是從流轉主體看，土地正由農(nóng)戶間流轉向農(nóng)戶與種養(yǎng)大戶、農(nóng)合組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣80多個種養(yǎng)能手、專業(yè)組織共承租流轉土地1.5萬畝。
二、開展土地流轉給我縣帶來的變化
土地流轉對改造我縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟結構和促進經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大而深遠的影響：
一是土地規(guī)模經(jīng)營水平顯著提高。形成了規(guī)模經(jīng)營、特色突出的棉花種植基地、果樹種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專業(yè)生產(chǎn)區(qū)。全縣共有規(guī)模經(jīng)營土地1.5萬畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農(nóng)戶”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬元，是以前傳統(tǒng)種植的20倍。
二是涌現(xiàn)了一些種養(yǎng)大戶。如縣電力局職工李華、臨河鄉(xiāng)幾名干部等嘗試的經(jīng)營機制靈活的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，吸引了很多縣內(nèi)外種植戶前來學習取經(jīng)；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態(tài)果園、淮鎮(zhèn)中街的葡萄園等園區(qū)，引進優(yōu)質品種，推廣科學種管方法，帶動了一批農(nóng)民致富。這些種養(yǎng)大戶為推進我縣農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，推廣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術，積累了寶貴經(jīng)驗。
三是加快了勞務輸出步伐，推進了城鎮(zhèn)化建設。土地流轉把農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，成為了產(chǎn)業(yè)工人，加快了城鎮(zhèn)化步伐。據(jù)統(tǒng)計，我縣勞務輸出人數(shù)近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬人，實現(xiàn)勞務收入3.3億元。我縣城鎮(zhèn)人口近兩年增加了3萬人，多從事二、三產(chǎn)業(yè)，提高了我縣城鎮(zhèn)化水平。
四是摸索出了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農(nóng)戶用合同訂單把家庭經(jīng)營過渡到“公司+農(nóng)戶”、“科技+農(nóng)戶”、“基地+農(nóng)戶”等形式，讓農(nóng)民接受企業(yè)現(xiàn)代經(jīng)營理念和制度化管理方法，按照市場信息、經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營目標實施標準化生產(chǎn)。
五是增加了農(nóng)民收入。流轉土地農(nóng)民不付種地成本，不擔市場風險和自然風險，穩(wěn)定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務工中獲取勞務收入。據(jù)初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過500元，除此之外，農(nóng)民還可以從務工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農(nóng)村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過促進土地良性流轉，加快全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的步伐。
三、當前土地流轉出現(xiàn)的問題
土地流轉是農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展過程中出現(xiàn)的新事物，是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實際運行中農(nóng)村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領導干部重視不夠。認為土地流轉是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村無關，不加強管理，對之采取聽之任之的態(tài)度。沒有充分認識到發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營對發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的推動作用，認識不高，支持、引導、服務不夠。怕推進土地經(jīng)營權流轉實行規(guī)模經(jīng)營被認為是否定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，進而承擔政治風險；同時也擔心引起新的矛盾，進而影響農(nóng)村社會穩(wěn)定，因此缺乏開拓創(chuàng)新精神。
二是農(nóng)民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現(xiàn)行的政策下，農(nóng)民進行無代價生產(chǎn)經(jīng)營的同時，還可享受國家的惠民補貼，導致農(nóng)民固守家園、溫飽即滿思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。同時，農(nóng)民受資金、技術市場、文化素質等因素困擾，進城務工或發(fā)展畜牧養(yǎng)殖、二三產(chǎn)業(yè)較難的現(xiàn)實，不敢把土地流轉出去。此外，由于農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療保險等事關農(nóng)民生存的社會保障體系不夠健全完善，農(nóng)村土地很大程度上擔負著農(nóng)民的社會保障功能，農(nóng)民怕失地后生活無著落。
2、種養(yǎng)大戶偏少，流轉愿望帶動作用有限。農(nóng)村缺少具有現(xiàn)代經(jīng)營理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術等限制，擴大經(jīng)營規(guī)模貸款難，購買先進的機械設備缺資金，現(xiàn)代的生產(chǎn)技術掌握不多，制度機制管理、科學管理也跟不上，限制了規(guī)模經(jīng)營的進一步發(fā)展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善。土地流轉工作尚處于起步階段，沒有形成完整規(guī)范的流轉程序，多為口頭協(xié)議，統(tǒng)一規(guī)范具有法律效力的書面合同少，缺乏科學管理。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位簽證，沒有建立起規(guī)范的土地流轉檔案，土地流轉發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據(jù)有關部門提供的數(shù)據(jù)，近兩年我縣因土地流轉引發(fā)的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農(nóng)村土地流轉合同的簽訂不規(guī)范。表現(xiàn)在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問題是一項綜合性、動態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)民生工程，需要在中央的引導下不斷發(fā)展完善�，F(xiàn)結合我縣土地流轉現(xiàn)狀，提出以下建議：
一是學習宣傳政策。政府有關部門要不斷加強土地流轉政策學習，將當前這一惠及三農(nóng)的政策落到實處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村繁榮相結合，與目前農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展民營經(jīng)濟相結合，與實施建設社會主義新農(nóng)村相結合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會精神和土地流轉政策，讓農(nóng)民了解政策、消除疑慮、推進土地流轉。通過學習宣傳，讓政府部門、社會各界了解土地流轉的大勢，協(xié)調配合，支持、投身土地流轉工作。
土地流轉調研報告3
近期我們小組對農(nóng)村土地流轉情況進行了調查，經(jīng)過匯總研究，現(xiàn)將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農(nóng)民專業(yè)合作社集中。三是土地向種養(yǎng)能手集中。主要是各村的種植和養(yǎng)殖大戶。
三、土地流轉存在的問題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經(jīng)營權的流轉是農(nóng)戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經(jīng)營權流轉的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩(wěn)定。
�。ǘ┺r(nóng)戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更1
沒有提交放棄土地承包經(jīng)營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶，該農(nóng)戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營權，村委又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉無規(guī)范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。
�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農(nóng)村土地流轉和規(guī)�；�(jīng)營工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規(guī)范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發(fā)現(xiàn)土地流轉和規(guī)模化經(jīng)營中的矛盾和問題，溝通協(xié)調工作做的不夠，不能為農(nóng)民和業(yè)主搞好服務。
四、加強土地承包經(jīng)營權流轉的幾點建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關法規(guī)。切實加強對《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經(jīng)營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農(nóng)村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮鳌?/p>
�。ǘ┣袑嵧晟屏鬓D手續(xù)。在全面清理農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。
一是對農(nóng)戶之間流轉合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照統(tǒng)一的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農(nóng)村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的.剩余時間。
二是對自愿放棄土地承包的農(nóng)戶，必須完善放棄承包經(jīng)營權的《申請書》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。
三是對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農(nóng)村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪�(jīng)營權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道
農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；街道農(nóng)村土地承包管理部門要對農(nóng)村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農(nóng)村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農(nóng)村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r(nóng)村土地流轉檔案。街道農(nóng)村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
土地流轉調研報告4
近年來，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作情況，加速推進湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關部門單位，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀及成效
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市農(nóng)村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟建設上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農(nóng)業(yè)結構調整和農(nóng)村土地的規(guī)模化、集約化經(jīng)營。通過土地流轉，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進行適度規(guī)模經(jīng)營，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，實現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動了農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉促進了農(nóng)業(yè)機械化和農(nóng)田水利基本建設。
4、促進了農(nóng)村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務工經(jīng)商，轉向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動力就業(yè)結構，促進了農(nóng)民轉移就業(yè)。
5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產(chǎn)基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規(guī)范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉特別是農(nóng)戶之間的流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協(xié)議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農(nóng)村土地流轉僅僅停留在一般性的.引導管理上，缺乏對農(nóng)村土地流轉的有效管理和服務，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農(nóng)村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農(nóng)民思想認識不足，心存疑慮。部分農(nóng)民怕土地流轉會失去承包
權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農(nóng)民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉的主要因素
1、土地分散經(jīng)營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營，要轉為集中規(guī)模經(jīng)營，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉。農(nóng)村土地對于農(nóng)民來說，普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移空間有限，以及農(nóng)民自身知識技能的儲備不足，進城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農(nóng)補貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：
一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產(chǎn)資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數(shù)2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉市場，急于流轉土地的農(nóng)民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。
三是農(nóng)民土地經(jīng)營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農(nóng)民價格意識淡薄。
四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動力不強，使得土地流轉規(guī)�；�(jīng)營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農(nóng)民流轉土地后，通過經(jīng)營主體的集約化經(jīng)營，土地的產(chǎn)出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，對形成適度規(guī)模經(jīng)營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營風險大制約著土地流轉。農(nóng)業(yè)規(guī)�；�(jīng)營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經(jīng)營不善等不確定因素均可導致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩(wěn)定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉經(jīng)營主體對土地流轉表現(xiàn)得很謹慎，不敢輕易接手。
土地流轉調研報告5
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問題已成為新時期影響農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)�；�(jīng)營的主要障礙。正確認識我縣當前農(nóng)村土地流轉的形勢和發(fā)展趨勢，強化政府服務職能，規(guī)范農(nóng)村土地流轉，引導發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現(xiàn)狀
從今年年初開始。我縣按照全市統(tǒng)一部署，在全縣農(nóng)村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經(jīng)營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規(guī)范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經(jīng)過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農(nóng)戶3．78萬戶，占總農(nóng)戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經(jīng)營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農(nóng)業(yè)發(fā)展，維護農(nóng)村穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入，起了積極作用。
1、規(guī)范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉存在著合同不規(guī)范，協(xié)議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協(xié)議，不規(guī)范合同重新進行了補簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農(nóng)戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農(nóng)村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經(jīng)營的農(nóng)民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經(jīng)商置業(yè)，就近服務于二、三產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，土地流轉后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的人數(shù)比去年同期增加5000人，既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟，加快了小城鎮(zhèn)建設步伐。
3、推動了產(chǎn)業(yè)結構調整和適度規(guī)模經(jīng)營。土地流轉開始出現(xiàn)兩種趨向：一是農(nóng)戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉發(fā)展到林地和“四荒”經(jīng)營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經(jīng)濟作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現(xiàn)了糧食生產(chǎn)向規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。
4、加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產(chǎn)量、提高效益。農(nóng)業(yè)機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產(chǎn)率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規(guī)范了土地流轉程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經(jīng)�；⒁�(guī)范化軌道奠定了基礎，積累了經(jīng)驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經(jīng)村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農(nóng)民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農(nóng)民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經(jīng)濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態(tài)度，導致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網(wǎng)絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區(qū)域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經(jīng)營的重要因素。
四、對今后完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統(tǒng)一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經(jīng)�；⒁�(guī)范化軌道。
2、轉變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導農(nóng)民的承包土地向主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)�；胤较虬l(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農(nóng)戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的.土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導方式，帶動農(nóng)民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設進程，為農(nóng)村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農(nóng)戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農(nóng)辦牽頭，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門設立“土地信托服務中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農(nóng)民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區(qū)域內(nèi)進行的制約，實行三級聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)�；�(jīng)營的項目進行重點扶持。二是深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權；開拓有關農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地流轉調研報告6
xx位于xxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20__年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xx的土地流轉是xx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委——土地局——鎮(zhèn)政府——規(guī)劃局——環(huán)保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設提出三點建議：①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續(xù)。
三、土地承包經(jīng)營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的.家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農(nóng)戶同意轉包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有：①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。③在土地流轉過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。
四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。
五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設
目前，酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。
4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
執(zhí)筆：xx
時間：20xx.x.x
土地流轉調研報告7
按照中共中央、國務院建設社會主義新農(nóng)村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農(nóng)村勞動力轉移步伐是農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關健。最近，如何加快農(nóng)村土地流轉引起了市級相關部門的廣泛重視，為了切實弄清農(nóng)村土地流轉和加快農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關系，永川區(qū)板橋鎮(zhèn)新農(nóng)村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮(zhèn)土地流轉的現(xiàn)狀進行了深入調研，現(xiàn)將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據(jù)不完全統(tǒng)計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉涉及的村數(shù)12個，占總村數(shù)的100%，涉及的農(nóng)戶3003戶，占總農(nóng)戶的26%，其中土地流出的農(nóng)戶2843戶，占總農(nóng)戶的24.6%，土地流入的農(nóng)戶160戶(另外，單位和外地業(yè)主來鎮(zhèn)承包3起)，占總農(nóng)戶的.1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農(nóng)地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設，業(yè)主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場中等價支付現(xiàn)金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農(nóng)戶以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點
隨著取消農(nóng)業(yè)稅，新一輪的農(nóng)地流轉呈現(xiàn)出以下新特點：一是從無償流轉向有償流轉轉變。過去種糧大戶承包的糧田大都是免費的，個別還要轉出戶自己負責上交農(nóng)業(yè)稅，隨著農(nóng)業(yè)稅的取消和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農(nóng)村勞動力大量外出務工經(jīng)商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農(nóng)民相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。通過該鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包合同管理委員會幾年的不懈努力，搞好服務和鑒證，促進了土地流轉。四是農(nóng)地流轉后的經(jīng)營內(nèi)容從種糧為主轉向發(fā)展高效種養(yǎng)殖業(yè)。五是鎮(zhèn)黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農(nóng)村土地流轉的效果
1、克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經(jīng)營長期不變的情況下，克服當前農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營的局限性，走專業(yè)化、規(guī)模化、商品化、現(xiàn)代化之路。通過土地流轉把零星的土地使用權從千家萬戶農(nóng)民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進行適度規(guī)模經(jīng)營，促進土地、資金、技術、勞動力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，有利于農(nóng)民間的分工與專業(yè)化、使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)�；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用。
2、促進農(nóng)業(yè)結構調整和農(nóng)民增收
土地流轉，加速了農(nóng)業(yè)結構的調整和優(yōu)化，促進了該鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟的建設和發(fā)展。
一是以涼風埡等村為基礎的魚鴨工程基地。通過農(nóng)戶轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現(xiàn)全鎮(zhèn)已形成池塘養(yǎng)殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬只、產(chǎn)成魚1700噸，魚鴨總收入達7700萬元，純收入實現(xiàn)1100萬元，農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)275元。如涼風埡村流轉農(nóng)戶土地284畝，現(xiàn)已建成魚鴨立體養(yǎng)殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現(xiàn)形成集中成片魚鴨立體養(yǎng)殖面積150畝;同時，有3戶農(nóng)戶到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚鴨立體養(yǎng)殖，現(xiàn)共有養(yǎng)殖大戶20余戶，使該社成為全鎮(zhèn)魚鴨立體養(yǎng)殖的核心示范區(qū)。農(nóng)業(yè)結構調整、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)大大增加了農(nóng)民收入：一方面土地流出農(nóng)戶的承包收入明顯增加，據(jù)調查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農(nóng)戶間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農(nóng)戶通過規(guī)模經(jīng)營同樣增加了收入，如涼風埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養(yǎng)殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬只，魚、鴨總收入47萬元，除去承包費用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤7萬元，全家3口人，人平純收入實現(xiàn)23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家?guī)r村菜園4社24戶稻田15.6畝發(fā)展魚鴨養(yǎng)殖，預計今年可產(chǎn)成魚4噸，出欄商品鴨1萬只，獲純利2萬元以上。 二是林業(yè)特色經(jīng)濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發(fā)揮林地效益，我鎮(zhèn)積極引進業(yè)主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現(xiàn)已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現(xiàn)正在栽植。三是在汪家?guī)r村流轉林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預計今年即可見效。通過林地流轉，退耕農(nóng)戶不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時可為業(yè)主務工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進了農(nóng)民增收。
土地流轉調研報告8
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結構調整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉工作的調研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
一、xxx農(nóng)業(yè)基本情況
xxx位于xxx城南，地處樂陵、無棣、陽信、慶云“三鎮(zhèn)四縣”交界，是xxx面積、人口第一大鎮(zhèn)，也是全縣唯一的省級中心鎮(zhèn)，總面積105.36平方公里，全鎮(zhèn)66個行政村合并為22個社區(qū)，2個獨立村。全鎮(zhèn)172個村民小組，13592戶，總人口6萬余人，農(nóng)業(yè)人口54750人，耕地總面積86880
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結構調整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，目前，全鎮(zhèn)共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
二、xxx當前土地流轉的主要特點
目前，xxx農(nóng)村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮(zhèn)
實現(xiàn)了土地利用的合理配置，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)�；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結果，農(nóng)民基本滿意。
三、xxx對土地流轉的幫扶措施
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統(tǒng)一合
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
2、承擔土地流轉業(yè)務指導，為流轉雙方提供服務和法律、法規(guī)及政策咨詢，對發(fā)生的土地流轉糾紛進行調解處理或向上級部門申請仲裁等協(xié)調服務；
3、對依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進行的土地流轉，達到100畝以上的，鎮(zhèn)財政將給予每畝一定的資金補助；
4、對發(fā)生土地流轉以后進行設施農(nóng)業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農(nóng)業(yè)扶持政策；
5、對流轉轉出土地的農(nóng)民，優(yōu)先享受鎮(zhèn)、村兩級再就業(yè)培訓，并優(yōu)先安排就業(yè)，對創(chuàng)辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟實體的，協(xié)調信貸資金扶持；
四、xxx土地流轉過程中存在的主要問題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉土地的現(xiàn)象。
�。ǘ⿲ν恋亓鬓D各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
�。ㄈ└匾�(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
�。ㄋ模⿲ν恋亓鬓D的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農(nóng)村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
�。ㄎ澹┎糠至鬓D土地難以恢復。土地流轉后,部分土地
用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
五、關于對xxx土地流轉的幾點建議
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
�。ㄈ┮J真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規(guī)范土地流轉手續(xù)，規(guī)范土地流轉過程為當前的主要任務。
�。ㄋ模┮�(guī)范土地流轉行為。土地流轉工作人員需指導農(nóng)戶之間簽定的合同，簽定之后，需嚴格審核，層層把關，以
減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
�。ㄎ澹┙⒔ㄈ笆У剞r(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術水平和生存本領。從調研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
�。┘訌娏鬓D土地流向的引導管理。從調研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)�；斑M，不斷調整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術集中農(nóng)業(yè)轉變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
自20xx年我鎮(zhèn)相繼出臺了一系列土地流轉規(guī)范性政策。經(jīng)政府統(tǒng)一指導、合理規(guī)劃，目前全鎮(zhèn)土地流轉共計6117畝。我鎮(zhèn)嚴格按照“自愿、依法、有償”的原則，堅持因地制宜、科學管理、分類指導、規(guī)范有序地推進農(nóng)村土地使
用權的流轉，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設農(nóng)村土地流轉服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉市場化。我相信，在新農(nóng)村建設的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結構的不斷調整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關于農(nóng)村集體土地流轉問題的法律思考》
調查報告
學生姓名：指導老師：周勇
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的'重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎。
一、農(nóng)村集體土地流轉問題重要性
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉移,保持農(nóng)村土地承包關系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構調整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)�；�、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
二、被征地農(nóng)民群眾對現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地賠償政策的主要意見
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低
當?shù)剞r(nóng)村蔬菜和熱帶水果種植業(yè)經(jīng)營收益相當高，成為當?shù)剞r(nóng)民的主要經(jīng)濟。其中，在耕地上每年種一季水稻，主要是供農(nóng)民家庭一年自食所需；在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果，這些產(chǎn)品主要外銷到北方省區(qū)。調研統(tǒng)計，20xx年當?shù)剞r(nóng)民的人均純收入達到8508元，略高于當年浙江省農(nóng)村居民8265元的人均純收入水平，而浙江省農(nóng)民主要收入是非農(nóng)s產(chǎn)業(yè)。被征地農(nóng)民群眾對該市規(guī)定的每畝耕地8萬元的補償標準難以接受，大多數(shù)農(nóng)民提出可接受的耕地補
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難。基于以上考慮，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平
對現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準不合理的驗證。將所調研農(nóng)村的農(nóng)戶各項平均特征數(shù)據(jù)構建一個典型農(nóng)戶，以其按照現(xiàn)行征地補償安置政策標準獲得的補償款與該農(nóng)戶作為未來城市居民的支出情況進行比較計算，以驗證現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的不合理性。當?shù)氐湫娃r(nóng)戶的平均人口約為6人，人均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地1畝左右，合計6畝；調研表明當?shù)剞r(nóng)戶平均每年每人生活消費支出為550元，則該典型農(nóng)戶每年消費支出為39600元，以現(xiàn)行耕地補償標準每畝80000元計算，共得土地補償款480000元，以土地補償款除以典型農(nóng)戶年均消費支出水平，這筆補償款將在12.12年左右使用完畢。又根據(jù)該市統(tǒng)計資料，當?shù)爻擎?zhèn)居民20xx年人均消費支出為10267元，典型農(nóng)戶土地被全數(shù)征收以后轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民，則其全家年均消費支出將達到61602元，若以該農(nóng)戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出，這筆補償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬元補償標準僅指綜合生產(chǎn)條件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和園地的補償標準則分別為56150元、32500元和18582元，也就是說典型農(nóng)戶的實際土地補償款達不到480000元，因此土地實際補償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計算年限。由此可見，被征地農(nóng)民群眾在現(xiàn)行征地補償標準政策中獲得的補償款等于維持長遠生計是遠遠不夠的。對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的合理計算方法及
計算結果分析《國土資源部關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
三、解決農(nóng)村集體土地流轉問題
當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
一、加大宣傳，統(tǒng)一思想。
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道。
二、轉變觀念，明確思路。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
（一）以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導農(nóng)民的承包土地向主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)�；胤较虬l(fā)展；
（二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農(nóng)戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
�。ㄈ┡嘤髴糇チ鬓D。把培訓規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導方式，帶動農(nóng)民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設進程，為農(nóng)村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
三、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。
首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農(nóng)戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)�；�(jīng)營的項目進行重點扶持。
�。ǘ┥罨r(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權；開拓有關農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地流轉調研報告9
按照市委安排，市政協(xié)組成了以黨組副書記、副主席張才為組長的專題調研組，就我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉情況進行了專題調研。期間，調研組先后到縣（市）區(qū)實地考察了多個農(nóng)民專業(yè)合作社，召開了多次專題研究會，外出到安徽省潛山縣、河南省商丘市等地學習考察，現(xiàn)形成此報告。
一、我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的基本經(jīng)驗
我市共轄1175個行政村，現(xiàn)有耕地面積820萬畝,家庭承包耕地面積681萬畝。xx年，全市農(nóng)村土地流轉面積為355萬畝，占家庭承包耕地面積的53%，比上年同期增加95萬畝，流轉面積位居全省首位。在全市流轉的355萬畝土地中，有組織地進行土地流轉186萬畝，其中，流轉給農(nóng)民合作社111.6萬畝，家庭農(nóng)場35萬畝，整村流轉31個。農(nóng)民合作社和家庭農(nóng)場成為農(nóng)村土地流轉經(jīng)營的主體。農(nóng)民合作社流轉面積占有組織流轉面積的60%，家庭農(nóng)場占有組織流轉面積的19%，其中，經(jīng)營200畝以上的家庭農(nóng)場，全市達到了281家。我市農(nóng)村土地流轉工作取得了可喜的成效，得到了省委、省政府的高度認可。主要體現(xiàn)在：
1、各級黨委、政府高度重視，促進了土地加速流轉。今年以來，市委、市政府對農(nóng)村土地流轉工作高度重視，年初專題召開全市農(nóng)村工作會議，市委書記吳野松、市長孫軼親自進行動員部署，要求各級黨委、政府把土地流轉工作納入中心工作來抓。市農(nóng)委就土地流轉工作專門下發(fā)了兩個指導性文件，進一步明確了目標任務，突出了工作重點，在每個縣（市、區(qū)）分別選擇一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）進行土地確權試點。調兵山市土地流轉工作抓得早，xx年就召開了全市土地流轉工作會議，并對做出突出貢獻的3個專業(yè)合作社給予了每社5萬元的獎勵。鐵嶺縣各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）分別召開了土地流轉對接會議，召集各村干部、農(nóng)民合作社、龍頭企業(yè)和專業(yè)大戶，進行了土地流轉供需對接。xx縣、調兵山市政府積極協(xié)調有關部門，為合作社解決了資金和晾曬場地等問題。
2、農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心為農(nóng)村土地流轉提供了高效可靠的平臺。鐵嶺市農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心，于xx年1月21日正式掛牌成立，是遼寧省首家市級農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心。該中心隸屬于市農(nóng)委，接受市農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易監(jiān)督管理委員會監(jiān)督管理，為農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易提供場所設施、信息發(fā)布、產(chǎn)權鑒證、政策咨詢、抵押貸款、組織交易等配套服務，農(nóng)交中心以便民服務為宗旨，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民合作社和農(nóng)民一律不收取交易服務費用。農(nóng)交中心的成立為推進全市農(nóng)村綜合改革、規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權交易市場、激發(fā)農(nóng)村生產(chǎn)要素活力，邁出了堅實的一步。截至目前，交易中心已收集農(nóng)村各類產(chǎn)權交易信息2577條，辦理土地流轉經(jīng)營權證104個，涉及土地流轉面積12.8萬畝，辦理貸款業(yè)務40筆，發(fā)放貸款7497萬元。
3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級組織發(fā)揮作用，帶動了土地規(guī)模流轉。通過調研我們發(fā)現(xiàn)，凡是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級組織戰(zhàn)斗力強、作用發(fā)揮好的，農(nóng)戶流轉土地的積極性就高，土地流轉的規(guī)模就大、效果就好，糾紛就少。比如，xx縣xx鎮(zhèn)北大村注重宣傳引導，創(chuàng)新流轉形式，以土地入股、以肥料入股、以資金入股的形式吸引了廣大農(nóng)戶積極參與流轉；調兵山市施荒地村主任施立武信譽好、威望高，帶領本村農(nóng)民成立了富農(nóng)水稻農(nóng)民專業(yè)合作社，實現(xiàn)了土地整村流轉，為全村村民帶來了可觀的經(jīng)濟效益。
4、在解決資金問題上，出現(xiàn)了一些新模式。一是工商資本參與土地流轉。如，曙光集團、輝山乳業(yè)、九三集團等企業(yè)的參與，確保了土地經(jīng)營中的資金充裕；二是利用土地承包經(jīng)營權抵押貸款有突破。如，調兵山市、xx縣、西豐縣都是由政府出面協(xié)調有關部門，有效解決了土地承包經(jīng)營權抵押貸款的問題；三是開創(chuàng)性地建立了以資金入股的形式參與土地流轉的新模式。如，xx縣xx鎮(zhèn)北大村創(chuàng)新了以資金入股的流轉形式，有效緩解了合作社的資金壓力。
二、它山之石
1、安徽省潛山縣是國家確定的農(nóng)村土地確權試點縣，目前，該縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權工作已經(jīng)進入登記頒證階段。通過實地考察、座談，我們對農(nóng)村土地確權工作有了新的認識。一是確權工作必須有政府部門強有力的領導；二是確權工作一定要宣傳先行；三是確權工作必須依靠基層組織來開展；四是確權工作需要有足夠的資金作保障。
2、河南省商丘市在解決農(nóng)村土地細碎化問題上積累了經(jīng)驗。xx年以來，商丘市在尊重群眾意愿的基礎上和依據(jù)法律法規(guī)的前提下，提出了堅持“兩不變”原則，即保留原有分地人口不變原則，保留原有耕地面積不變原則，創(chuàng)新提出了農(nóng)村土地“小塊并大塊，多塊變一塊”的互換并地流轉新模式，使得8個縣區(qū)80%以上的承包地得到有效整合。
三、我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉存在的問題
盡管我市農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)出較好的勢頭，但也存在不足，主要表現(xiàn)在：
1.對農(nóng)民的宣傳教育工作不到位。調研中我們發(fā)現(xiàn)，還有相當一部分農(nóng)民對土地流轉的認識模糊、懵懵懂懂，積極性不高。一是擔心失去土地，不愿意流轉。這部分農(nóng)民不清楚什么是承包權，什么是經(jīng)營權，擔心一旦把土地流轉出去，就會失去土地，生活也就沒有了保障。二是指望惠農(nóng)政策，不舍得流轉。近年來，國家不斷出臺支農(nóng)惠農(nóng)政策，有些農(nóng)民認為種糧還是有小利可圖的，農(nóng)閑的時候還可以打打零工，小富即安，不舍得將土地流轉出去。三是期待土地增值，不急于流轉。隨著我市城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的不斷推進，居住在城郊的農(nóng)民對土地的期望值越來越高，不少農(nóng)戶想借機得到更大的好處，不急于將土地流轉出去。
2.土地流轉層次低。從調研情況看，我市現(xiàn)已完成的土地流轉中還存在一些不規(guī)范、不完善、不健全的地方。流轉期限比較短，不利于長遠規(guī)劃和培植地力，容易出現(xiàn)土地經(jīng)營上的的短期行為。
3.土地確權工作未全面展開。從調研情況看，大部分縣（市）區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）對土地確權工作存在畏難情緒，到底確權工作從哪里下手，采取什么方式去確權，還沒有頭緒。農(nóng)民對土地流轉的認識不到位與確權工作尚未全面展開也有一定的`關系。
四、幾點建議
1、加強宣傳教育，提高農(nóng)戶土地流轉的自覺性。一是建議通過各種媒體進行廣泛的宣傳。在電視臺、電臺、報紙、相關網(wǎng)站設置農(nóng)村土地流轉政策解讀、聚焦農(nóng)民合作社、走進糧食大戶等專欄，面對面地向農(nóng)戶宣傳土地流轉，心貼心地向農(nóng)戶傳遞致富信息，通過宣傳，消除農(nóng)民對土地流轉的擔憂和疑慮，提高自發(fā)參與土地流轉的積極性和主動性。二是建議組織有關人員外出參觀學習。由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織村干部到土地流轉好的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）去學習，比如xx縣xx鎮(zhèn)北大村、調兵山市施荒地等；由村干部組織本村有影響力的村民到典型的農(nóng)民合作社去學習，比如xx曙光合作社、鐵嶺縣萬鑫合作社、調兵山市富農(nóng)合作社等，通過親眼所見、親身感受，提高認識，帶動流轉。三是建議充分發(fā)揮好村級組織的作用。結合我市“三嚴三實”教育實踐活動，把幫助農(nóng)民增收作為村級組織為群眾服務、辦實事的一個重要內(nèi)容，充分發(fā)揮村干部的教育引導和示范作用，幫助村民解決好思想認識和土地流轉過程中遇到的各種問題和困難。
2、進一步完善相關政策，鼓勵土地流轉。
一是建議制定規(guī)模流轉獎勵政策。對土地流轉連片面積達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，建議給予相應的物質獎勵，鼓勵土地成規(guī)模流轉。獎勵要堅持面向農(nóng)民和專業(yè)合作社，也可以面向發(fā)揮帶動作用明顯的工商企業(yè)。二是建議市政府協(xié)調相關部門，盡早制定出符合市場需要、有利于土地規(guī)模經(jīng)營的信貸政策，允許農(nóng)民和專業(yè)合作社，利用土地經(jīng)營權抵押貸款，緩解經(jīng)營主體的資金壓力。三是建議制定工商資本進入農(nóng)村進行規(guī)模經(jīng)營的相關政策。既要積極引導工商資本進入農(nóng)村參與土地流轉，同時又要對其進行監(jiān)管，避免其掠奪性的經(jīng)營，同農(nóng)民爭利，確保帶動農(nóng)民長期穩(wěn)定增收。四是建議適當控制流轉期限。土地流轉期限應控制在3-5年為宜。流轉期限5年以內(nèi)的以貨幣作為流轉標的物，如果超過5年，為規(guī)避通貨膨脹風險，建議以實物作為流轉的標的物。比如每畝地流轉價格為一定數(shù)量的玉米或水稻等。
3、加快進行農(nóng)村土地確權工作。
建議在各縣（市）區(qū)進行土地確權試點的同時，市里也要在山區(qū)、平原、城郊各選擇一個有代表性的村直接進行試點，親自參與指導土地確權工作，真正掌握土地確權的第一手資料，總結確權的經(jīng)驗，為土地確權工作全面鋪開積累直接經(jīng)驗。正像焦裕祿所說的，“吃別人嚼過的饃沒有味道”，只有自己親身實踐取得的經(jīng)驗才是最真實可靠的。在取得土地確權直接經(jīng)驗的基礎上，結合各縣（市、區(qū)）試點的經(jīng)驗，盡快出臺土地確權的規(guī)范性意見，推動全市農(nóng)村土地確權工作全面展開。
一是建議在確權工作中認真把握好“四個原則”。即，保持穩(wěn)定原則、依法規(guī)范原則、民主協(xié)商原則和因地制宜原則。
二是建議在確權工作中著重抓好“四個環(huán)節(jié)”。即，申請和基本信息采集環(huán)節(jié)，土地測繪環(huán)節(jié)，田間指界、審核、信息公示和確認環(huán)節(jié)，以及建檔和發(fā)證環(huán)節(jié)。三是建議在確權工作中突出“五個重點”。即，動員宣傳重點、培訓重點、信息采集和分戶建檔重點、實地測量重點和公示確認重點。
四是借鑒商丘經(jīng)驗，在土地確權中解決土地細碎化問題。
4、充分評估國家玉米臨時收儲價格調整對我市土地流轉的影響，及早采取相應的對策。今年，國家下調了玉米臨時收儲價格，每斤下調0.13元，這一政策調整將對我市糧農(nóng)，尤其是種糧大戶產(chǎn)生極大影響，必將影響明年土地流轉積極性，建議有關部門盡快對這一新情況進行研究與評估，拿出切實可行的辦法應對國家政策的調整，確保我市農(nóng)村土地流轉工作扎實、穩(wěn)妥、有序開展。
土地流轉調研報告10
xx位于xxxxxxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：
①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
�、谵k證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設提出三點建議：
�、僬獙ν恋亟y(tǒng)一規(guī)劃。
�、谡雠_政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。
③簡化辦證手續(xù)。
三、土地承包經(jīng)營全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的'價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農(nóng)戶同意轉包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有：
�、僬y(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。
②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。
�、墼谕恋亓鬓D過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。
四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。
五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設
目前，酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。
4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。
土地流轉調研報告11
關于農(nóng)村土地流轉糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。
�。ㄒ唬┌l(fā)包方調整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規(guī)定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發(fā)包方通過行政手段頻繁調整承包地帶來不少問題，并非針對農(nóng)戶自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個別”調整。對《農(nóng)村土地承包法》第27條規(guī)定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調整的，是農(nóng)民解決集體內(nèi)部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩(wěn)定，不應一概加以干涉和否定。關鍵是，政府及有關部門應當對這種調整及時予以有效的指導和監(jiān)督，協(xié)調農(nóng)民集體合理處理內(nèi)部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農(nóng)民盡量不要以進行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農(nóng)民自愿又經(jīng)過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發(fā)承包經(jīng)營權證書，避免出現(xiàn)后遺癥。
（二）土地流轉合同的效力認定問題發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，如果發(fā)包時經(jīng)過了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發(fā)包時沒有經(jīng)過民主評議的程序，如果承包合同已經(jīng)實施了一年以上，承包方已經(jīng)對承包地做了實質性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權發(fā)包而認定合同無效，但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內(nèi)容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農(nóng)業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規(guī)定。對以股份合作形式流轉土地承包經(jīng)營權的，要著重審查入股行為是否符合農(nóng)民意愿，防止因股份合作導致農(nóng)民喪失土地承包經(jīng)營權。
�。ㄈ┺r(nóng)民專業(yè)合作社的法律地位和性質問題《農(nóng)民專業(yè)合作社法》明確規(guī)定了農(nóng)民專業(yè)合作社的市場主體地位和民事主體地位。農(nóng)民專業(yè)合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類型的企業(yè)法人。根據(jù)該法第4條和第5條的規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社以合作社的財產(chǎn)承擔有限責任，農(nóng)戶以其出資額和公積金份額為限對農(nóng)民專業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經(jīng)營權作價出資專業(yè)合作社，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權入股作為賺取經(jīng)營回報的投資。土地承包經(jīng)營權入股農(nóng)民專業(yè)合作社，應作價出資并在營業(yè)執(zhí)照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農(nóng)戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據(jù)《**省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農(nóng)戶”的規(guī)定，應及時返還農(nóng)戶，不能作為抵償欠款的財產(chǎn)。
（四）集體經(jīng)濟組織成員資格的認定問題農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，現(xiàn)行法律缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定，這也成為大量涉農(nóng)糾紛難以處理的根源。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經(jīng)濟組織形成較為穩(wěn)定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶籍所在地是否為該集體經(jīng)濟組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行確認�！�**省村經(jīng)濟合作社組織條例》對村經(jīng)濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規(guī)定，可作為審理的依據(jù)。該條例第17條規(guī)定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經(jīng)濟合作社章程的農(nóng)村居民，為本村經(jīng)濟合作社社員。第18條規(guī)定，因四類原因之一戶籍關系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規(guī)定，除條例第十八條、第十九條規(guī)定以外的.人員，經(jīng)本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟合作社章程規(guī)定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農(nóng)村人口流動產(chǎn)生的一些特殊事實狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。
�。ㄎ澹┺r(nóng)村土地流轉后衍生的經(jīng)營權等權利抵押（質押）的效力問題農(nóng)村土地流轉后衍生的經(jīng)營權質押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權的質押（抵押），而是土地承包經(jīng)營權流轉后由接包方取得的經(jīng)營權的質押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經(jīng)營權，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結合了《物權法》第223條規(guī)定的權利質押和《物權法》第181條規(guī)定的動產(chǎn)浮動抵押的結合。實踐中，金融機構是根據(jù)總體的經(jīng)營狀況、信譽進行審查的，實際上是經(jīng)營者以經(jīng)營狀況、信譽作擔保，以實現(xiàn)融資的目的。在當?shù)卣咧С值那闆r下，只要當事人依據(jù)相關規(guī)定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng)新貸款擔保方式，擴大農(nóng)村有效擔保物范圍，拓寬農(nóng)村融資渠道。但在審判和執(zhí)行中，應當注意保障農(nóng)民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農(nóng)民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
土地流轉調研報告12
8月下旬，地區(qū)政協(xié)工委主任、地區(qū)專家顧問團主任魏天哲帶隊，以專家顧問為主體，政協(xié)委員和相關部門領導參加的專項調研組，對全地區(qū)農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀及存在問題進行了一次較深入的專題調研。調研中采取實地察看、與鄉(xiāng)村干部及農(nóng)民座談交流等方式，深入兩縣一市5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，掌握了較為全面的情況，調研組在深入分析和反復討論的基礎上，形成了建議意見。
一、地區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀及特點
xx地區(qū)的土地流轉主要起自20xx年，當時已流轉1.17萬畝，現(xiàn)已呈進程加快、主體多元、形式多樣等特點。截止xx年6月底，流轉8.82萬畝，占家庭承包經(jīng)營面積的16.73%。
xx地區(qū)的土地流轉大體經(jīng)歷三個階段。20xx年至xx年底主要是探索試點；xx年主要抓了規(guī)范發(fā)展；xx年開始穩(wěn)妥推進。
xx年地區(qū)出臺《關于加快地區(qū)農(nóng)村土地流轉工作實施意見》，選擇4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展試點，當年流轉7.46萬畝，涉及農(nóng)戶3858戶，占農(nóng)戶總數(shù)的8.4%。xx年，針對試點中集中反映的程序不規(guī)范等問題，地區(qū)印發(fā)了《關于進一步做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的意見》，要求縣市建立流轉收益的遞增機制；實行土地流轉最低指導價；規(guī)范流轉手續(xù)，統(tǒng)一使用自治區(qū)制定的合同文本。當年土地流轉8.9萬畝。xx年，根據(jù)自治區(qū)8號文件精神，主要是強化管理和服務，實施流轉合同制和備案制，規(guī)范程序�，F(xiàn)規(guī)范流轉合同占97%。
土地流轉的基本類型，從需求上可分為：
——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需求型。通過土地流轉逐步向規(guī)�；�(jīng)營發(fā)展。全地區(qū)通過土地流轉經(jīng)營土地50畝以上的種植大戶達到65戶，面積3.5萬畝，占流轉面積的近40%。大泉灣、陶家宮、二堡通過農(nóng)民專業(yè)合作社、種植大戶轉包、承租等形式流轉土地，集中連片建設連棟大棚，發(fā)展設施農(nóng)業(yè)；巴里坤縣通過向種植大戶流轉土地，在大河、花園、石人子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中種植馬鈴薯、飼料玉米、大陸喜涼蔬菜等高效特色作物；伊吾縣淖毛湖鎮(zhèn)通過轉包、承租等形式流轉土地，連片種植xx瓜。
——新型工業(yè)發(fā)展需求型。以伊吾縣淖毛湖鎮(zhèn)為代表。轉移農(nóng)村勞動力，增加產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量；通過集中規(guī)模經(jīng)營發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)，置換出水資源保證新型工業(yè)化建設。淖毛湖鎮(zhèn)流轉3469畝，是全縣流轉總面積的70％。
——城鎮(zhèn)化發(fā)展需求型。以伊吾縣吐葫蘆鄉(xiāng)為代表。將城鎮(zhèn)周邊農(nóng)戶的土地流轉出來，修建縣城生態(tài)觀光園、畝圃基地，發(fā)展城鎮(zhèn)綠化和高效農(nóng)業(yè)。
按流轉主體可分為：
——農(nóng)戶與農(nóng)戶流轉型。占93％。全地區(qū)65個種植專業(yè)大戶通過流轉經(jīng)營土地面積3.5萬多畝，戶均達到470畝左右。
——農(nóng)戶與合作組織流轉型。今年大泉灣鄉(xiāng)“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3個農(nóng)民專業(yè)合作社與農(nóng)戶簽訂合同流轉土地2545畝，建立3個設施農(nóng)業(yè)建設基地，建設日光溫室1100座。大河鎮(zhèn)農(nóng)圣大蒜專業(yè)合作社流轉土地220畝，集中連片種植大蒜、刀豆等大陸喜涼蔬菜。農(nóng)戶向專業(yè)合作社集中流轉成為今年地區(qū)農(nóng)村土地流轉新亮點。
——農(nóng)戶委托村組織流轉型。即農(nóng)戶委托村組織與種植大戶、經(jīng)營大戶和農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體間接流轉的一種新型模式，可有效解決土地集中連片流轉難、農(nóng)戶對其他經(jīng)營主體缺乏信任和了解等問題。今年吐葫蘆鄉(xiāng)、葦子峽鄉(xiāng)通過委托村組織流轉土地發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；xx市陶家宮鄉(xiāng)農(nóng)戶委托村組織向種植大戶流轉土地2900多畝，其中1400畝用于發(fā)展設施農(nóng)業(yè)，有效帶動了周邊設施農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
二、農(nóng)村土地流轉中存在的突出問題
通過調研，我們認為有如下六方面的突出問題：
（一）仍然存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導認識不到位、重視不夠問題
土地流轉工作上更能體現(xiàn)“干部就是決定的因素”，甚至群眾的自覺自愿也以干部的首先覺醒為前提。目前存在的主要問題是一些基層干部看不到解決三農(nóng)問題的現(xiàn)實出路所在；xx城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化發(fā)展的戰(zhàn)略方向；以及自身已經(jīng)面臨的發(fā)展機遇，因而對土地流轉的重要意義理解不深，對政策意圖和方向把握不準，定位不當。在政策執(zhí)行上引導不力、服務不到位，既有支持不夠的“缺位”現(xiàn)象，也有干預過多的“越位”現(xiàn)象，政府與受讓方、受讓方與農(nóng)民、農(nóng)民與政府之間矛盾時有發(fā)生。近年一些違背承包法有關規(guī)定處置耕地、違規(guī)簽訂承包合同和流轉合同引起的上訪問題，大多與此有關。
�。ǘ┱咭龑Р粔颍D包遠遠多于轉讓
地區(qū)一開始就重在鼓勵農(nóng)民離開土地走向小城鎮(zhèn)或城市，政策導向也是傾向于轉讓出土地承包經(jīng)營權。但近三年的現(xiàn)時情況是轉包比例始終高達90％以上，而轉讓僅占1％，政策目標難以實現(xiàn)。目前除一些近郊和人均耕地多、農(nóng)民人均收入較高和勞動力轉移力度較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉率較高外，大部分農(nóng)村土地依然處于無流動狀態(tài)。從分布特點看，平原鄉(xiāng)好于山區(qū)鄉(xiāng)；經(jīng)濟發(fā)展水平較高的好于較低的；人均耕地多的好于少的。經(jīng)過三年的發(fā)展，全地區(qū)土地流轉面積仍僅占家庭承包面積的15.5%，整體市場活躍度并不高。
其原因一是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平及農(nóng)村社會保障機制不全的制約，二是政策對農(nóng)民的引導力不強。既然認準了土地流轉對xx發(fā)展的現(xiàn)實意義，就應該認真分析具體的制約因素，制定一些相關的實用而靈活的導向性政策，如戶籍政策等，要有利于農(nóng)民放心地離開土地。
�。ㄈ┵Y金制約流轉規(guī)模
資金缺乏仍是制約土地流轉的瓶頸問題。這對有轉入土地、擴大經(jīng)營規(guī)模愿望的種植大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等經(jīng)營主體而言，資金限制了轉入土地的規(guī)模，同時還限制了延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，影響到規(guī)模經(jīng)營效益。如陶家宮、大泉灣、大河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)連片流轉土地發(fā)展設施農(nóng)業(yè)中，因無力解決資金而無法一次性流轉更多土地，更對加工銷售、貯藏保鮮、品牌注冊等捆住了手腳。從流轉出土地的農(nóng)民一方看，收益難以及時實現(xiàn)，既影響其積極性，又會在逐年兌付中變數(shù)加大，埋下糾紛隱患。地區(qū)內(nèi)各地流轉價格不同，最高的'淖毛湖鎮(zhèn)每畝1200－1300元，最低的奎蘇鎮(zhèn)為20元，xx市平均為600元，價位懸殊。xx市和巴里坤縣今年實行補助1年流轉費用的優(yōu)惠政策；而以后費用能否落實，農(nóng)民是否仍能接受當初約定的付費水平，都存在一定的不確定性。
�。ㄋ模┕芾矸⻊諜C構亟待加強
農(nóng)經(jīng)部門承擔著農(nóng)村土地流轉的管理和服務工作。國家對其職能作用又作了新的增加規(guī)定，如土地承包管理的職能，明確規(guī)定為土地承包物權管理、農(nóng)村土地流轉服務和管理、土地承包經(jīng)營糾紛調解并重；對指導農(nóng)民專業(yè)合作社的規(guī)范發(fā)展作為更為明確而具體的規(guī)定；在農(nóng)村財務管理、農(nóng)民負擔監(jiān)管等方面也都有新的內(nèi)容擴展。這些都表明農(nóng)經(jīng)部門是當前經(jīng)濟轉型中需要重點加強的部門。
從地區(qū)情況看，擔負起這些職能，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站至少需要8-10人，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共需320-400名農(nóng)經(jīng)人員。而實際現(xiàn)只有203人，縣鄉(xiāng)兩級共有300人。各縣市農(nóng)經(jīng)局均為副科級參公單位，37個鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站屬純事業(yè)性質，沒有行政執(zhí)法職能和手段。65%的鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)站缺辦公經(jīng)費，人員流失嚴重，實際無力承擔起土地流轉合同、備案和鑒證等相關工作。全地區(qū)只有37.5%的15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉服務組織，往往出現(xiàn)農(nóng)戶找不到合適業(yè)主，業(yè)主又找不到中意的出讓者；土地流轉信息不靈，流轉渠道不暢，流轉空間狹窄的問題。各縣市雖均成立有農(nóng)村土地糾紛調解仲裁委員會，但由于缺乏專業(yè)人員和工作經(jīng)費，無法有效地提供土地糾紛仲裁服務。
�。ㄎ澹┥鐣Ｕ纤降�，制約了農(nóng)民離開土地
要真正讓農(nóng)民放心地離開土地進到城里，社會保障尤其重要。目前看，養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療，以及農(nóng)村社會救助和最低社會保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除離開土地的擔憂。更重要的是大部分企業(yè)招納工人的條件限制較多，使大多數(shù)轉移出來的勞動力由于年齡、專業(yè)技術等條件不符合企業(yè)門檻規(guī)定而無法進入企業(yè)就業(yè)。在沒有較穩(wěn)定的出路和社會保障的情況下，農(nóng)民就不肯放棄土地經(jīng)營權，將土地真正流轉出去。
（六）合作社有較好的引領作用，但發(fā)展不平衡
目前已有155個專業(yè)合作社登記注冊，在推進地區(qū)農(nóng)村土地流轉、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整、提高農(nóng)民組織化程度、促進農(nóng)民增收等方面的作用日益顯現(xiàn)。但也存在專業(yè)合作社經(jīng)營管理水平參差不齊、內(nèi)部管理制度運行機制亟待健全、帶動農(nóng)民增收致富能力較弱等問題，自xx年至今，獲得自治區(qū)及地區(qū)級示范合作社稱號的僅有19個，占12.25％。專業(yè)合作社經(jīng)營服務能力不強，不具備提供多種服務的能力，如產(chǎn)前的信息服務、產(chǎn)中的新技術推廣應用、產(chǎn)后的貯藏、加工及融資等一系列服務，帶動土地流轉的作用不大。
從xx現(xiàn)實情況看，農(nóng)民自己的合作經(jīng)濟組織面臨的困難和問題較多，往往比一般企業(yè)付出更多，風險也大，還要承擔為農(nóng)民服務的社會責任。作為促進農(nóng)業(yè)轉型的主要推動力量，目前得到的政府扶持是不夠的。稅收、金融優(yōu)惠政策落實不到位，在用電用地等政策傾斜方面還顯得不足。
三、建議
土地承包經(jīng)營權流轉是農(nóng)村生產(chǎn)力得到不斷解放和發(fā)展的必然。推動其順利開展既要積極，更要穩(wěn)妥。當前，應著力解決好幾個重要問題。
�。ㄒ唬┳プ〗夥潘枷脒@個關鍵，解決好縣鄉(xiāng)兩級的認識問題
農(nóng)村土地流轉，目前看認識是關鍵。要讓縣鄉(xiāng)兩級黨政主要領導充分認識到：適時地推動農(nóng)村土地的加快流轉，是xx積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、發(fā)展壯大農(nóng)村經(jīng)濟，促進農(nóng)民增收的需要；是率先實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的需要；是全面建設小康社會實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的需要。在這個問題上的認識和態(tài)度，比較集中地反映著當前解放思想的程度。為什么說是一種迫切需要，有哪些內(nèi)在需要，我們不干就會失去些什么，哪些事還沒到位，哪些事可以突破，如此等等許多問題，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有辦法破解掉。
建議地區(qū)在解放思想大討論和安排部署明年工作中，專門就此開展一些學習、培訓、考察活動，以縣鄉(xiāng)兩級領導為主，走出去學，比較中學，靜下來想，以實實在在的學習促進思想的解放，以解放了的思想回頭再看自己。只要認真地對待這件事，處在關鍵點的縣鄉(xiāng)兩級就會打下較好的思想基礎。
�。ǘ┮虻刂埔�，重視分類指導
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況不同，不能一刀切。要認準目標，多路探索，不拘形式地往前推進。建議：城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)應發(fā)揮地緣優(yōu)勢，集中土地后積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)；已有農(nóng)民專業(yè)合作社參與土地流轉的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要充分發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，引導農(nóng)戶本著自愿、互利的原則加入合作社，實現(xiàn)“合作社＋農(nóng)戶”的利益聯(lián)結；要以農(nóng)民專業(yè)合作社和種植大戶為依托，引導農(nóng)戶采取土地經(jīng)營權入股、委托村組織流轉等形式向農(nóng)民專業(yè)合作社、種植大戶等規(guī)模經(jīng)營主體流轉土地經(jīng)營權，發(fā)展以大棗為主的特色林果業(yè)、設施農(nóng)業(yè)等高效農(nóng)業(yè)。
�。ㄈ┘哟蟾鱾�層面的宣傳培訓力度
建議把土地流轉的政策法規(guī)宣傳提到重要日程。具體講，就是要將其納入“法治進鄉(xiāng)村”，要進干部培訓計劃，進黨校課堂。
可由干部培訓部門負責，制定鄉(xiāng)村干部農(nóng)村土地政策法規(guī)培訓計劃，以提高基層干部執(zhí)行政策的水平和依法辦事能力，減少農(nóng)村土地流轉糾紛的發(fā)生。針對地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，制定勞動力中長期培訓規(guī)劃，按照企業(yè)所需有針對性地對勞動力進行技能培訓；加大地區(qū)中等職業(yè)技術教育，培養(yǎng)有一定專業(yè)知識和技能的產(chǎn)業(yè)技術人員或技術骨干；同時加大物流、餐飲、家政護理等服務業(yè)技能人才培訓，為新型工業(yè)化發(fā)展提供服務保障，使農(nóng)村勞動力轉移能夠真正實現(xiàn)“轉得出、穩(wěn)得住、效益高”的目標，確保農(nóng)村土地流轉的穩(wěn)妥推進。
�。ㄋ模┙⒇斦鹑谥误w系，保證土地流轉健康推進
從xx現(xiàn)實情況看，支持了農(nóng)村的合作組織就是支持了土地流轉，因此支持的重點應放在支持農(nóng)村合作組織方面。建議地區(qū)協(xié)調解決5000萬元信貸資金，作為土地經(jīng)營權的流轉費用，重點是幫助合作經(jīng)濟組織完成一次性流轉，財政貼息三年。
建議建立土地流轉周轉基金�？h市財政每年安排一定周轉金，凡集中連片規(guī)模流轉100畝以上（土地股份合作社入股面積50畝以上）、且流轉期限在5年以上的規(guī)模經(jīng)營主體均可以申請周轉使用，經(jīng)有關部門審核批準后滾動使用一年，以緩解規(guī)模經(jīng)營主體在搭建農(nóng)副產(chǎn)品外銷平臺建設、開展農(nóng)副產(chǎn)品貯藏保鮮、加工銷售等方面資金短缺的困難。
建議金融部門逐步建立健全農(nóng)民個人及農(nóng)民專業(yè)合作社信用等級評估機制，選擇1－2個經(jīng)濟實力強、農(nóng)民信用度高、信貸環(huán)境好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行土地經(jīng)營權、宅基地等抵押貸款試點工作，積極探索、擴大農(nóng)村有效擔保物范圍，允許農(nóng)戶和專業(yè)合作社用土地經(jīng)營權抵押貸款。如果農(nóng)戶不能按時歸還貸款，金融部門可收回農(nóng)戶土地經(jīng)營權，通過村委會重新進行發(fā)包流轉，用流轉收益抵頂貸款，以確保土地流轉后規(guī)模經(jīng)營所需資金。
�。ㄎ澹┘涌焱七M農(nóng)村社會保障體系建設
應加快建立完善農(nóng)村社會保障制度，弱化農(nóng)村土地的社會保障功能。當前重點是要進一步建立健全包括農(nóng)村最低生活保障制度、農(nóng)村社會救濟制度、農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度等在內(nèi)的農(nóng)村社會保障體系。為推進新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設而引導農(nóng)民流轉土地時，對有外出務工意向的農(nóng)民，應制定統(tǒng)一的、非歧視的勞動就業(yè)制度，積極與入駐xx的企業(yè)協(xié)調，放寬企業(yè)招工年齡界限，使更多的青壯年勞動力能夠及時進入企業(yè)工作；要從xx產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上考慮加快當?shù)芈殬I(yè)教育的發(fā)展，適當降低高中入學率，加快雙語教育規(guī)劃的實施，讓農(nóng)村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工業(yè)化的發(fā)展。同時積極探索推進戶籍制度改革，允許進城務工農(nóng)民或自愿放棄農(nóng)村戶籍農(nóng)民轉為城市戶籍。
�。┒⒕o并扶持合作社發(fā)展，提高其引領能力
要營造鼓勵支持合作社的社會氛圍。建議地區(qū)把農(nóng)村合作社的帶頭人作為一個特殊群體另眼高看，特別厚待，應為其優(yōu)秀分子披紅戴花，壯膽揚名，提高其社會地位。更重要的是給予事業(yè)發(fā)展上的切實支持。
農(nóng)民經(jīng)濟合作社在xx農(nóng)村是新生事物，具有明顯的時代特征和頑強而鮮活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流轉。我們要立足xx的實情，發(fā)展農(nóng)戶與種植大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社的聯(lián)合與合作，在“統(tǒng)一經(jīng)營”的發(fā)展方向上下功夫，鼓勵農(nóng)民采取入股、互換等形式積極參與合作社發(fā)展，把農(nóng)民作為規(guī)模經(jīng)營的主體，形成多元化、多層次、多形式經(jīng)營服務體系，提高組織化程度，推動地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。
應組織合作社管理人員到發(fā)展較好的省市及疆內(nèi)其他地區(qū)學習觀摩，以提高他們的引領和示范能力。要圍繞地區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，按照規(guī)范化、組織化、專業(yè)化、集約化和尊重農(nóng)民意愿、利益共享、風險共擔的發(fā)展要求，加強扶持引導，使他們在營銷服務、品牌建設等方面發(fā)揮積極作用，并引導其開展跨鄉(xiāng)、跨縣、跨區(qū)域聯(lián)合，不斷增強其經(jīng)營活力和贏利能力，使合作社在外銷中逐步發(fā)展成為專業(yè)化營銷隊伍，構建“營銷網(wǎng)絡+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新模式，實現(xiàn)小生產(chǎn)與大市場的有效對接。同時，要緊緊依托xx地區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，扶持有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社自辦加工企業(yè)，如肉制品的分割、包裝，果蔬保鮮加工等，實施標準化生產(chǎn)和品牌建設，提升農(nóng)副產(chǎn)品競爭力，增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值。
應加強對合作社的金融支持力度。認真落實國家銀監(jiān)會和農(nóng)業(yè)部對農(nóng)民專業(yè)合作社的五項金融措施，盡快建立合作社信用評價體系；創(chuàng)新各類符合法律規(guī)定和實際需要的財產(chǎn)抵（質）押貸款品種，允許合作社以社員土地經(jīng)營權、宅基抵押貸款；鼓勵有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展信用合作，以解決農(nóng)民專業(yè)合作社在發(fā)展過程中缺乏資金的困難。
�。ㄆ撸⿷匾暭訌姺⻊諜C構建設
建議地區(qū)重視和加強農(nóng)經(jīng)管理機構建設，將縣鄉(xiāng)兩級農(nóng)經(jīng)機構的人員經(jīng)費、培訓經(jīng)費等全額納入財政預算，改變其隊伍不穩(wěn)定、無力辦事的境況。應依托地縣鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)部門及村級集體經(jīng)濟組織，建立四級土地流轉服務機構，健全農(nóng)村土地流轉機制，一方面能夠為農(nóng)村土地流轉提供有關法律宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估等系列服務，把規(guī)范土地流轉程序、指導合同簽訂同開展農(nóng)村土地流轉法律、法規(guī)、政策宣傳、咨詢、信息發(fā)布、流轉價格評估等多項服務結合起來，引導流轉雙方依法、自主協(xié)商建立流轉關系和利益關系，簽訂規(guī)范的流轉合同。另一方面能夠健全農(nóng)村土地流轉糾紛仲裁機構，為土地流轉提供全方位的政策和法律服務，妥善處理土地流轉糾紛，保證流轉雙方的權益。同時要鼓勵有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)籌建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務大廳等服務平臺，采用電子屏幕和電視網(wǎng)絡向社會公開發(fā)布土地承包經(jīng)營權流轉信息，向農(nóng)民提供各項方便、快捷的服務。
�。ò耍⿷M快出臺鼓勵引導農(nóng)民土地流轉的具體政策
從xx科學跨越和后發(fā)趕超的現(xiàn)實需要看，土地流轉無疑應加快步伐。建議行署盡快出臺相應政策，積極引導其健康順利推進。有些政策完全可以根據(jù)xx實際，突破現(xiàn)有的已經(jīng)明顯制約和束縛這項工作推進的政策規(guī)定，如戶籍制度、政策補貼制度、土地管理制度中的一些具體規(guī)定，可以從xx實際出發(fā)進行一些政策調整。
幾點具體政策建議：
1.對已經(jīng)在企業(yè)就業(yè)或已在市區(qū)有固定收入并有固定住所的農(nóng)民，應通過政策引導，將其轉為城市戶口，讓其享受農(nóng)村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均納入應流轉范圍。
2.在山南從事水土開發(fā)的山北兩縣農(nóng)牧民，有固定居住場所和擁有一定土地資源者，建議將其戶口轉入所在或鄰近的xx市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如在西戈壁的轉入西戈壁開發(fā)管委會，雅吾龍一帶的可直接轉入陶家宮鄉(xiāng)。這些農(nóng)牧民在山北的原承包土地和宅基地設定一定年限全部退出。
3.對山區(qū)鄉(xiāng)的少數(shù)民族農(nóng)民，特別沿山區(qū)口子村這樣的牧區(qū)，可下決心將其土地和水資源收回政府，牧民搬遷到平原鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行安置。安置所需土地，可由政府出面將非農(nóng)企業(yè)的土地進行收購予以解決。搬遷到平原后仍可享受興牧定居政策。
4.對郊區(qū)農(nóng)民，可有計劃地實行用宅基地置換城市住房，并由政府給予適當補貼；置換出來的宅基地既可納入城市整體規(guī)劃用地。
5.對農(nóng)村80后、90后新一代青年農(nóng)民、農(nóng)村籍復員退伍軍人，由政府組織對其進行技能培訓，轉變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，戶籍直接轉為城市戶口，政府提供適當面積的安置房。這部分人的土地可以進行一次性流轉。
土地流轉調研報告13
行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
一、村土地流轉現(xiàn)狀
目前，該村土地經(jīng)營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農(nóng)戶與村留守種植農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權流轉，到20xx年底，全村土地經(jīng)營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農(nóng)戶183戶，占全村總農(nóng)戶數(shù)的63%：其中較大宗土地經(jīng)營權流轉3起，流轉土地農(nóng)戶32戶，占流轉土地農(nóng)戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農(nóng)戶之間零星的土地經(jīng)營權流轉。
二、村種植專業(yè)合作社規(guī)劃及運行情況
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農(nóng)戶35戶，入社農(nóng)戶基本為村留守種植農(nóng)戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統(tǒng)籌建設育苗棚,購買化肥、農(nóng)藥等。
種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統(tǒng)一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調動了部分有想法，想致富的'農(nóng)民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農(nóng)民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農(nóng)業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經(jīng)營模式，促進該村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)開始向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進。
三、存在的問題
少數(shù)村干部對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農(nóng)戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經(jīng)營權，影響自己的利益，加上農(nóng)民的戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營，也不愿轉出去。
農(nóng)村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關系缺乏調整的法律依據(jù)。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農(nóng)村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”現(xiàn)有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地流轉調研報告14
當前農(nóng)村工作的重點是解決“三農(nóng)”問題，其核心是農(nóng)民增收問題。農(nóng)民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農(nóng)業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農(nóng)業(yè)為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結構，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟取得了長足發(fā)展，但就農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉難、農(nóng)民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農(nóng)民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收情況進行了全面細致的調研，現(xiàn)將調研結果匯報如下：
一、我縣農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收的現(xiàn)狀
（一）農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現(xiàn)有24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個社區(qū)居委、20xx個村民小組。農(nóng)地67萬畝，人均農(nóng)地面積0.84畝,經(jīng)過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝,占農(nóng)地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農(nóng)戶自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業(yè)承包戶;三是流向農(nóng)業(yè)企業(yè);四是流向一般農(nóng)戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點??
（1）、堅持農(nóng)戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農(nóng)地中,農(nóng)戶自愿流轉的占98%。
�。�2）、土地流轉收益是農(nóng)民家庭收入的補充。土地進行自發(fā)流轉的農(nóng)戶一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
（3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規(guī)模化、集約化經(jīng)營，土地收益較高。
（4）農(nóng)戶自發(fā)流轉的期限短。
�。ǘ┺r(nóng)民增收的現(xiàn)狀
全縣現(xiàn)有農(nóng)戶21.82萬戶，農(nóng)業(yè)人口79.86萬人，農(nóng)村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農(nóng)民增收為目標，以農(nóng)業(yè)結構調整為主線，大力調整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農(nóng)業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農(nóng)民外出務工是農(nóng)民收入的重要組成部分和來源
經(jīng)濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農(nóng)民主要靠手工業(yè)，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區(qū)的農(nóng)民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農(nóng)民靠外出打工。
2、政策扶持農(nóng)民增收
推進稅費改革、減輕農(nóng)民負擔，退耕還林政策給農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件。
3、產(chǎn)業(yè)結構調整、引進企業(yè)也是農(nóng)民增收的重要途徑
業(yè)主制經(jīng)營帶動了農(nóng)民增收。農(nóng)民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的'補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農(nóng)民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規(guī)范，無序流轉現(xiàn)象嚴重
農(nóng)村中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調引進的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉(xiāng)村公路任務重。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農(nóng)民增收，還加重了農(nóng)民負擔。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農(nóng)民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農(nóng)業(yè)稅的征收。
3、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴重
農(nóng)民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農(nóng)業(yè)投資大、周期長、收益低，農(nóng)民種地積極性不高，這就造成外出務工農(nóng)民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農(nóng)民素質較低，小農(nóng)意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經(jīng)營阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進企業(yè)。
�。ǘ┺r(nóng)民增收中的障礙
1、
農(nóng)村科技缺乏
農(nóng)村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農(nóng)民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農(nóng)村基礎設施滯后
農(nóng)村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農(nóng)民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們?nèi)绾我龑мr(nóng)民將土地流向專業(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)�；�(jīng)營。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農(nóng)民增收，建議如下：
1、規(guī)范和引導土地承包經(jīng)營權的流轉，推進城鎮(zhèn)化進程。
加強農(nóng)村基層組織建設，推進農(nóng)業(yè)企業(yè)化經(jīng)營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的規(guī)�；�(jīng)營，引導農(nóng)民致富增收。
2、加強農(nóng)民知識培訓，提高農(nóng)民素質
農(nóng)民現(xiàn)實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農(nóng)民文化素質差，農(nóng)業(yè)科技水平低。建議有關部門加強對農(nóng)村技術的培訓，強化農(nóng)業(yè)技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)空間，使農(nóng)村由習慣型、傳統(tǒng)型生產(chǎn)向專業(yè)型、技術型轉變。
3、加大農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)村基礎設施和農(nóng)民生產(chǎn)生活條件
政府應加強對農(nóng)村公路、電訊、學校、醫(yī)療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
4、減輕農(nóng)民負擔，增加農(nóng)民收入
減免農(nóng)業(yè)稅，增大對農(nóng)村的轉移支付，減少農(nóng)民對各種公益事業(yè)的投資。
5、科學合理組織農(nóng)村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網(wǎng)絡機構，構建互動的服務網(wǎng)絡。加大對農(nóng)村富余勞動力的培訓力度，拓寬農(nóng)民外出務工的途徑，減勉農(nóng)民子女在縣內(nèi)入學的選校費。對外出務工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
6、提高農(nóng)民組織化程度，是農(nóng)民增收關鍵環(huán)節(jié)。
在穩(wěn)定以家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制，積極發(fā)展各種形式的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內(nèi)外投資大戶和農(nóng)民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農(nóng)村經(jīng)紀人隊伍、服務實體等農(nóng)村合作經(jīng)濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農(nóng)民和市場連接起來，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應用結合起來，給予農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
土地流轉調研報告15
以家庭承包經(jīng)營為基礎，統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現(xiàn)有土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，賦予農(nóng)民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營權，建立健全土地承包經(jīng)營權流轉市場，加強土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機制，是推進當前農(nóng)村改革發(fā)展的重中之重。
一、農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀及特點
依法完善農(nóng)村土地二輪延包的村有627個，組4452個，耕地面積1349783畝，農(nóng)戶xx8365戶。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養(yǎng)植業(yè)為主。涉及農(nóng)戶34254戶，占總農(nóng)戶數(shù)15％，以流轉期限劃分，長期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農(nóng)戶17046戶，凈流出面積35436畝。土地規(guī)模經(jīng)營方面，30畝以上規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶1627戶，經(jīng)營面積56945畝，其中~100畝以上經(jīng)營戶132戶，經(jīng)營面積14515畝�？傮w來看，農(nóng)村土地流轉主要呈現(xiàn)出三大特點：
1、流轉規(guī)模日趨擴大化。近幾年來，隨著農(nóng)村“打工”經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)村勞務輸出規(guī)模的不斷壯大，越來越多的農(nóng)民，特別是青年農(nóng)民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農(nóng)村土地的流轉，農(nóng)村土地流轉規(guī)模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農(nóng)村土地流轉主要有五種類型。
一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營權轉移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方原承包關系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10.78萬畝，占流轉總面積的61％。
二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農(nóng)戶之間或農(nóng)戶與集體經(jīng)濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5.44萬畝，占流轉總面積的.31％。
三是租賃型。就是農(nóng)戶將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉總面積的6％。
四是入股型。就是農(nóng)民將土地以股份的形式參與經(jīng)營。全市為0．17萬畝，占流轉總面積的1％。
五是轉讓型。就是原承包戶有了比較穩(wěn)固的非農(nóng)經(jīng)營項目或穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營權讓渡給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)其他農(nóng)戶經(jīng)營。全市為0.10萬畝，占流轉總面積的1％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農(nóng)村土地流轉的除一般農(nóng)戶外，農(nóng)村專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)企業(yè)也參與到農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營中。目前，有多家農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮(zhèn)萬荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農(nóng)戶發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶100多戶，參與土地流轉面積1800多畝。鎮(zhèn)天利養(yǎng)雞專業(yè)合作社，發(fā)展養(yǎng)殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農(nóng)戶承包耕地600畝左右，進行規(guī)�；B(yǎng)雞。
二、取得的主要成效及存在問題
農(nóng)村土地的合理流轉，提高了農(nóng)村土地利用率，有效整合了農(nóng)業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。
一是促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整。全市農(nóng)村土地流轉17．55萬畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。
二是擴大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉就是為了發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，以取得規(guī)模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養(yǎng)殖面積10萬畝。
三是促進了農(nóng)村勞動力轉移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地的合理流轉；不僅為外出務工的農(nóng)民解決了后顧之憂，而且還使務工農(nóng)民從中獲得了一定收益。四是維護了農(nóng)村社會穩(wěn)定。制定了符合實際，操作性強的農(nóng)村土地糾紛調處責任制，安排專人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類土地糾紛。
從調查情況看，全市農(nóng)村土地流轉還存在一些突出問題：
1、土地流轉行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數(shù)人種“霸王田”，導致承包費兌現(xiàn)難、農(nóng)戶間土地不均等問題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉土地的現(xiàn)象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
4、部分基層干部對農(nóng)村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數(shù)村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農(nóng)業(yè)比較效益低，將農(nóng)戶撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務及開支，有的村組“賣地”比例高達50％。還有少數(shù)村借產(chǎn)業(yè)結構調整，集約土地統(tǒng)一經(jīng)營開發(fā)，截留本應調利返還農(nóng)戶的流轉收益，侵占農(nóng)民土地權益。
三、相關政策建議
1、借簽模式。
�。�1）土地流轉模式之一：農(nóng)民專業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農(nóng)民專業(yè)合作組織，負責本村小規(guī)模土地流轉業(yè)務。在鎮(zhèn)辦一級，依托鎮(zhèn)辦財政所，建立農(nóng)村土地流轉服務中心，從事土地承包經(jīng)營權交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉交易監(jiān)管、糾紛仲裁機構和農(nóng)村土地流轉網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場競爭能力�？赏ㄟ^協(xié)商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進適度規(guī)模經(jīng)營。適應面上推廣。
缺點：發(fā)展規(guī)模和速度較緩，只能逐步通過流轉收益吸引周邊農(nóng)戶參加。
（2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內(nèi)以“確權不確地”的方式進行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農(nóng)戶。
優(yōu)點：發(fā)展規(guī)模和速度較快，效果明顯。適應漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點：與二輪延包確權確地到戶的要求有所沖突，易引發(fā)無田農(nóng)戶要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實際，應采取的模式為：以村為單位成立農(nóng)村土地流轉專業(yè)合作社，內(nèi)部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮(zhèn)兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機制。同時，建立健全嚴格規(guī)范的農(nóng)民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩(wěn)怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩(wěn)妥地推進這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發(fā)展，發(fā)展維護民權”的土地流轉新機制，促進土地規(guī)范流轉和適度規(guī)模經(jīng)營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉(xiāng)交易、縣市監(jiān)管，，的土地流轉市場。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場引導流轉。按照誠信、便民、規(guī)范、公平的原則，利用市場機制引導流轉。一是信息服務。建立鄉(xiāng)、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡，為申請流轉的供、求雙方提供真實準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業(yè)務，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導基價、示范合同文本等服務。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規(guī)范的流轉合同，鑒證后頒發(fā)流轉確認書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務。經(jīng)管部門要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進發(fā)展。任何形式的流轉都要緊扣發(fā)展這個主題，瞄準提高土地產(chǎn)出率這個首選目標，在確保承包農(nóng)戶流轉權益的前提下，使土地逐步向專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)。要采取切實措施，幫助流轉雙方解決實際困難，修訂發(fā)展規(guī)劃，完善流轉合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實現(xiàn)雙贏。
四是發(fā)展維護民權。要切實保證流轉農(nóng)民的權益，讓他們安心放心，村、鄉(xiāng)兩級土地流轉服務體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進行資質審查，實行市場準入制度；第二，對較大規(guī)模的新興項目進行論證，努力避免市場風險；第三，合理確定合同標的，提倡實物標的、以國家牌價計價；第四，對較大規(guī)模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風險抵寸甲金。
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