工業(yè)用地項目建議書

時間：2022-10-06 00:01:51 建議書我要投稿

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工業(yè)用地項目建議書

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工業(yè)用地項目建議書

　　“生態(tài)農(nóng)村”工程項目建議書【1】

　　一、項目背景：

　　中國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村的建設就成為中國發(fā)展的重大主題。

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，工業(yè)化進程的加快，“三農(nóng)”問題，農(nóng)民的生存、發(fā)展問題正成為日益突出的社會矛盾。

　　世界市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國目前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)狀將越來越不適應市場經(jīng)濟的激烈競爭。

　　如何在發(fā)展農(nóng)業(yè)、保護環(huán)境的前提下解決上述矛盾，是否能將“三農(nóng)”問題與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展及創(chuàng)建和諧社會聯(lián)系起來考慮，怎樣把最新的一些科技成果應用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)林建設上去，以全面改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活方式，增強農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民自身的造血功能。

　　我們認為必須做好以下工作：

　　第一、我們必須真心誠意的把農(nóng)民看作是我們的衣食父母，一切考慮首先是如何增加農(nóng)民的收入，不要到農(nóng)民的口袋去掏錢，而是千方百計不斷的往農(nóng)民口袋去裝錢。

　　農(nóng)民滿意了，農(nóng)業(yè)發(fā)展才有希望，農(nóng)民的富裕才是國家真正的穩(wěn)定與繁榮。

　　第二、我們要充分認識到土地是我們賴以生存的根本，是我們?nèi)≈槐M的資源，也就是如何珍惜土地，節(jié)約用地，保護耕地，可持續(xù)發(fā)展。

　　第三、使用最新的科技手段來提高農(nóng)民的單位面積產(chǎn)量，提高農(nóng)產(chǎn)品的質量，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與世界市場經(jīng)濟接軌，直接參與世界市場的竟爭。

　　發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，有條件的發(fā)展外向型農(nóng)業(yè)，走無公害綠色農(nóng)業(yè)為基礎。

　　有條件的發(fā)展有機農(nóng)業(yè)，盡快使農(nóng)產(chǎn)品走向世界。

　　第四、正確理解和實施國家出臺的有關“三農(nóng)”的各項政策，有關新農(nóng)林、村、小城鎮(zhèn)建設的方針措施。

　　不要搞形象工程，不要重復舊城鎮(zhèn)的建設，不要建了新農(nóng)村，破壞污染了好環(huán)境。

　　要建設好生態(tài)農(nóng)村，做好系統(tǒng)工程的同步建設。

　　第五、農(nóng)業(yè)不是一個旅游觀光業(yè)就可讓大多數(shù)農(nóng)民致富的，農(nóng)業(yè)也不是突然一個市場好銷的品種就能長久讓農(nóng)民富起來，我們所提倡的和將要實施的生態(tài)農(nóng)村工程項目首先是綠色的、自然生態(tài)循環(huán)的、無公害的;是產(chǎn)業(yè)化、外向型、可持續(xù)發(fā)展的與農(nóng)民住宅于一體的、綜合型、種、養(yǎng)、加工、科研，開發(fā)于一個整體的循環(huán)經(jīng)濟模式。

　　徹底改造農(nóng)民的居住環(huán)境，居住與農(nóng)業(yè)相依存，農(nóng)業(yè)與大自然相結合的良性循環(huán)，長期的培養(yǎng)人類維護地球大自然環(huán)境。

　　在我國農(nóng)民都住上別墅是不現(xiàn)實的，現(xiàn)代化的別墅本身就是一種消耗、一種污染源，同時別墅也不能完全作為農(nóng)民富裕的標志，人類還要吃、喝、還要創(chuàng)造、更需要勞動，我們將建造的農(nóng)民住宅也絕對是現(xiàn)代化的，但它的區(qū)別在于95%以上都是綠色環(huán)保建材，能源自給自足與大自然溶于一體，即體現(xiàn)人性化的舒適，又實行污染零排放，各種能源消耗達到最低。

　　“生態(tài)農(nóng)村”工程是我們在中國首家提出的，它將是一系列綜合的工程體系。

　　未來的農(nóng)村將是一場革命性的變化，也將誕生新興行業(yè)，農(nóng)村物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，電子商務、政務網(wǎng)絡化管理生態(tài)一體化等等，將有效的實現(xiàn)為社會創(chuàng)造良性循環(huán)與農(nóng)村就業(yè)提供了積極的作用。

　　二、項目內(nèi)容

　　“生態(tài)農(nóng)村”工程項目是一項系統(tǒng)建設工程，它包括：生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)保住宅、獨立能源、污水處理循環(huán)利用、智能管理等系統(tǒng)工程。

　　為了更好地實施和推廣該工程。

　　目前我們首先要做的是建設示范工程，同時，將在北京郊區(qū)建立一個永久的“生態(tài)農(nóng)村工程示范基地”集中各類農(nóng)業(yè)新技術、新產(chǎn)品、新工藝、優(yōu)良品種等新型生產(chǎn)資料和生態(tài)住宅樣板，各類綠色建材，國際新產(chǎn)品、新技術等等的。

　　(1)生態(tài)農(nóng)業(yè)

　　目標是示范產(chǎn)業(yè)化外向型的品種，確保農(nóng)業(yè)增值，培育優(yōu)良品種供應國內(nèi)外，傳統(tǒng)蔬菜的出口創(chuàng)匯穩(wěn)定收入。

　　要求是無公害綠色生產(chǎn)為基礎，培育品種特色品牌為經(jīng)營手段。

　　A、目前農(nóng)業(yè)種植內(nèi)容主要有：

　　1。

　　國外品種(暫有3種用來種植示范)：貓薄荷，油南瓜，杰蘭逢諾辣椒，特種玉米等其它經(jīng)濟作物。

　　(大量加工出口)

　　2。

　　航空育種種植和培育優(yōu)良品種。

　　(供應國內(nèi)外市場)

　　3。

　　國家緊缺中草藥保真品種種植和示范。

　　(藥品公司回收)

　　4。

　　綠色蔬菜會員訂購和供應出口(供應國內(nèi)和出口)

　　5。

　　綠化樹木和草種種苗培育(國外引進、供應國內(nèi)市場)

　　6。

　　國內(nèi)蔬菜果品優(yōu)良新品種示范和出口(美國)

　　7。

　　發(fā)展芽菜種植和推廣。

　　8。

　　食用菌高科技栽培與供應和優(yōu)良牧草栽培推廣。

　　9。

　　大棚培育和種植反季節(jié)果蔬。

　　10。

　　野生果蔬的訓化種植和種苗培育。

　　11。

　　種植新技術引進、實驗、推廣和培訓。

　　12。

　　地方特色資源的深開發(fā)、品牌包裝，國內(nèi)外市場發(fā)展。

　　B、目前農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖內(nèi)容有：

　　1。

　　國外肉牛優(yōu)良品種胚胎培育。

　　2。

　　出口肉鴿，肉鴨的養(yǎng)殖。

　　3。

　　鵝肥肝養(yǎng)殖、加工、出口。

　　4。

　　林蛙種源的培育和養(yǎng)殖。

　　5。

　　內(nèi)陸海水永不更換的海產(chǎn)品養(yǎng)殖。

　　6。

　　肉食珍稀動物和野生動物的養(yǎng)殖。

　　7。

　　地方特種資源的深開發(fā)、品牌包裝，國內(nèi)外市場發(fā)展。

　　C、中間生物鏈產(chǎn)品————蚯蚓的培育，養(yǎng)殖及轉化為肥料，農(nóng)藥，糞便自用和出口。

　　D、農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)內(nèi)容有：

　　1。

　　預備綠色肥料和農(nóng)藥的加工。

　　(自用和供應國內(nèi)外)

　　2。

　　農(nóng)副產(chǎn)品的包裝，檢疫和深加工(供應國內(nèi)會員和出口)。

　　(另參考圖一，圖二表示生態(tài)農(nóng)業(yè)鏈)

　　(2)生態(tài)環(huán)保住宅

　　E、由于歷史原因，農(nóng)民住宅分散不合理，我們將集中建設生態(tài)住宅并提倡和遵守國家一戶一宅基的政策，這樣即不占用農(nóng)地而且還會騰出更多的農(nóng)地，按村或村與村合并，更理想的新合并。

　　總之統(tǒng)一規(guī)劃，合理安排，符合國家政策，一切為農(nóng)民利益著想，為創(chuàng)造經(jīng)濟利益最大化為目標，真正讓農(nóng)民快速富起來，徹底改變我國農(nóng)村落后的整體面貌。

　　我們將由專家設計不同風格的樣式，適合當?shù)仫L俗，與大自然融為一體。

　　根據(jù)農(nóng)民家庭情況合理安排，基本標準是：一戶一宅基、有二層、有三層的、家家有院落、小區(qū)內(nèi)綠化35%以上、有公共設施如小型超市、醫(yī)療門診、幼兒園、活動場所、集中垃圾處理、村委會辦公室等，一切公共地面均是環(huán)保型的。

　　住宅：要保持95%以上是綠色的建材，包括墻體的一磚一瓦或板塊式，整體框架式、總之不用水泥。

　　環(huán)保型新材料防水阻燃的隔墻板和裝修等，并且抗8級以上地震要求，室內(nèi)利用空氣多效應處理系統(tǒng)自動調(diào)節(jié)含氧負離子新鮮空氣。

　　(最新成果)根據(jù)不同地區(qū)，我們將采取多套方案建設。

　　總之，環(huán)保、綠色、舒適可持續(xù)發(fā)展是最基本要求。

　　(3)獨立能源供應

　　F、能源：為了可持續(xù)發(fā)展和能源的保證，將采取多套措施并舉即達到互補又可備用頂替。

　　★太陽能發(fā)電和供熱水一體化，即熱、電一體化(新技術)

　　★農(nóng)業(yè)和生活垃圾沼氣發(fā)電和燃用，即氣、電一體化(最新成果)

　　★地源熱泵或多種新產(chǎn)品作為取暖和制冷(最新成果)

　　★光電池發(fā)電系統(tǒng)

　　★微風發(fā)電裝置

　　★物質相變材料供冷供暖應用

　　高新工業(yè)用地商業(yè)開發(fā)項目建議書【2】

　　一、項目概況

　　項目名稱：高新區(qū)某工業(yè)用地綜合開發(fā)

　　項目位置：西安市高新區(qū)

　　工業(yè)土地使用權人：西安甲乙工業(yè)有限公司

　　項目現(xiàn)狀：項目總占地面積為12畝，土地屬性為工業(yè)用地。

　　西安甲乙工業(yè)有限公司于**年**月通過協(xié)議出讓方式獲得該工業(yè)用地使用權50年。

　　目前，該地塊為西安甲乙工業(yè)有限公司的工業(yè)生產(chǎn)用地，地上現(xiàn)存單層工業(yè)廠房**㎡。

　　開發(fā)方向：工業(yè)用地轉性后的房地產(chǎn)綜合項目開發(fā)

　　二、商業(yè)開發(fā)的必要性

　　1、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的需要

　　本地塊位于西安市高新區(qū)一期和二期過渡區(qū)域。

　　高新區(qū)近年來的快速發(fā)展，尤其是進入“二次創(chuàng)業(yè)”階段，新興科技信息產(chǎn)業(yè)的進入完全改變了區(qū)域原有的產(chǎn)業(yè)模式。

　　原有的工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)失去了發(fā)展的土壤和環(huán)境，取而代之的是軟件與服務外包、文化創(chuàng)意、信息服務等新興產(chǎn)業(yè)。

　　為順應區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，對本地塊進行商業(yè)再開發(fā)已經(jīng)迫在眉睫。

　　2、改善區(qū)域環(huán)境的需要

　　本項目位于高新區(qū)科技六路居住圈和唐延路商圈內(nèi)，屬高新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域。

　　目前，地塊周邊聚集了眾多高檔住宅小區(qū)及商務辦公項目，在該區(qū)域進行工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)嚴重影響到區(qū)域內(nèi)居民的正常生活。

　　工業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的噪音、粉塵等對周邊居民的生活環(huán)境帶來嚴重影響，如不對該地塊進行商業(yè)再開發(fā)，則勢必形成安全和環(huán)境污染隱患，成為區(qū)域發(fā)展的傷疤。

　　3、區(qū)域土地市場供給的需要

　　本地塊作為高新區(qū)核心區(qū)域的工業(yè)生產(chǎn)用地，用地性質決定了企業(yè)對土地利用較為粗放，地塊利用率低，土地級差價值得不到充分體現(xiàn)。

　　與此形成對比的是，隨著高新區(qū)的快速發(fā)展，各企業(yè)對區(qū)域內(nèi)土地資源的搶奪幾近瘋狂，有限的土地儲備已經(jīng)嚴重限制了城市的發(fā)展空間。

　　為滿足城市發(fā)展對土地的需要，高新區(qū)必須整合現(xiàn)有工業(yè)用地，盤活土地市場，發(fā)揮土地效益，促使投資者想方設法增加投資強度，提高土地利用效率，促進土地節(jié)約集約利用。

　　因此，對本地塊進行商業(yè)再開發(fā)亦有利于提高地塊的利用率，促進地塊的集約利用，部分緩解區(qū)域市場的土地供給壓力。

　　4、地塊及公司發(fā)展的需要

　　自08年以來，受世界金融危機的蔓延擴散，國內(nèi)的工業(yè)企業(yè)也受到不同程度的波及和影響。

　　各企業(yè)主對擴大投資生產(chǎn)產(chǎn)生多種顧慮，投資信心不足。

　　同時，考慮到區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境已經(jīng)喪失，西安甲乙工業(yè)有限公司已不愿在對該地塊的工業(yè)生產(chǎn)再追加投資。

　　因此，只有通過對本地塊進行商業(yè)再開發(fā)，使其符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，才能激起投資者的欲望和動力，同時避免土地閑置和浪費。

　　5、政策的支持

　　根據(jù)西安市高新區(qū)總體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，為加快區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和優(yōu)化升級，西安市高新區(qū)管委會制定了《西安高新區(qū)關于促進一二期產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整若干政策措施》，措施規(guī)定對一期范圍及二期部分范圍內(nèi)的現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)及汽車4S店，按照“優(yōu)先安排、優(yōu)惠對待”的原則進行搬遷。

　　對原有土地可由政府回購儲備，或由企業(yè)自行提出變更土地用途申請，辦理協(xié)議變更土地用途手續(xù)，按照有關規(guī)定補繳土地出讓金。

　　三、地塊市場分析

　　1、區(qū)域市場

　　從西安房地產(chǎn)市場發(fā)展布局來看，本項目所處高新區(qū)是西安房地產(chǎn)開發(fā)最受關注的區(qū)域之一。

　　由于該區(qū)域高新企、新興企業(yè)扎堆，同時企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。

　　其他城區(qū)大量人口的涌入，在此工作、生活，直接帶動了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求。

　　目前，區(qū)域內(nèi)聚集了上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批國內(nèi)地產(chǎn)知名品牌。

　　“綠地世紀城”、“城市風景”、“西安逸翠園”、“ 融僑紫薇馨苑”、“ 大華陽光曼哈頓”、“楓林綠洲”等大盤的成功開發(fā)，再次顯示了高新區(qū)作為西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域的魅力。

　　通過對高新區(qū)09年上半年市場分析來看，上半年高新區(qū)商品房施工面積為883940平方米;商品房銷售面積709483.4平方米;住宅類物業(yè)在售均價為4708元/平方米，位居六城區(qū)之首。

　　高昂的價格是高新區(qū)作為西安理想人居區(qū)域的標志。

　　當前，高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)無論從房屋的設計理念、環(huán)境營造上都很超前，再加上優(yōu)越的配套環(huán)境以及持續(xù)向好的經(jīng)濟支撐，區(qū)域房地產(chǎn)價值顯而易見。

　　2、項目周邊環(huán)境

　　本項目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，為高新區(qū)未來的行政商務中心區(qū)，處于極具發(fā)展空間的高新CBD核心地段，發(fā)展前景廣闊。

　　地塊周邊有唐延路180米寬城市綠化帶，附近有奧體中心、木塔寺公園、省婦女兒童活動中心。

　　未來良好的市政建設與規(guī)劃，將使本項目地理位置優(yōu)勢凸現(xiàn)。

　　項目周邊城市快速交通干線四通八達，唐延路、高新路、科技路、南二環(huán)路、繞城高速相互貫穿，交通便捷。

　　同時，項目所處西安主要的商務辦公區(qū)之一，眾多高新企業(yè)為項目帶來了巨大的優(yōu)質潛在客戶。

　　通過對周邊項目調(diào)查顯示，高新區(qū)上班的白領階層是周邊項目客群的重要組成部分，這部分人群也是中小戶型的追捧者。

　　根據(jù)市場調(diào)查來看，目前周邊新盤市場供應偏少，基本呈供不應求的局面。

　　這為本項目開發(fā)提供了難得的入市契機。

　　四、地塊開發(fā)初步方案

　　1、項目定位

　　結合本項目用地實際情況結合未來市場發(fā)展趨勢，綜合定位本項目如下：

　　中小戶型公寓+商業(yè)裙房

　　2、開發(fā)初步方案

　　根據(jù)項目定為，初步確定其改造方案如下：

　　項目指標備注

　　基地面積 7940㎡

　　總建筑面積 48700㎡

　　地上建筑面積 39700㎡

　　公寓面積 35740㎡

　　商業(yè)裙房 3960㎡

　　地下建筑面積 9000㎡含1600㎡人防

　　容積率 5.0

　　地下停車位 257輛 210輛可售

　　五、開發(fā)模式及投資估算

　　1、開發(fā)模式

　　根據(jù)西安甲乙工業(yè)有限公司的實際狀況及資金能力，結合房地產(chǎn)市場競爭激烈的現(xiàn)狀，確定本項目采用的開發(fā)模式為：由土地使用權所有人招商引進投資商，西安甲乙工業(yè)有限公司以項目土地使用權作價入股和投資商出資共同成立項目開發(fā)公司，以項目開發(fā)公司為實施主體負責本項目開發(fā)實施。

　　開發(fā)主體：高新區(qū)某工業(yè)用地房地產(chǎn)開工有限公司

　　法人代表：

　　投資方：西安甲乙工業(yè)有限公司、**產(chǎn)業(yè)投資公司

　　業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理

　　2、投資估算

　�、�.補繳土地出讓金

　　由于本地塊目前為工業(yè)用地，進行商業(yè)開發(fā)需變更為綜合用地，并補繳土地出讓金。

　　通過分析區(qū)域成交市場，采用市場比較法初步估算區(qū)域同類型工業(yè)用地市場價格在150萬元/畝，通過市場調(diào)查，區(qū)域內(nèi)綜合用地市場成交價在350元/畝。

　　本項目總用地面積為12畝，計算項目補繳土地出讓金為2400萬元，實際土地費用為4200萬元。

　　(350元/畝-150元/畝)×12畝= 2400萬元

　�、�.前期工程費

　　前期工程費包括可行性研究費、規(guī)劃設計費、工程勘測費、圖紙審查費、場地內(nèi)“三通一平”及招投標代理等費用，初步按80元/㎡估算，計算前期工程費為389.6萬元。

　　48700㎡×80元/㎡ = 389.6萬元

　�、�.項目報建費

　　項目報建費包括城市基礎設施配套費、工程質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、工程定額測定費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金等多項費用，通過區(qū)域內(nèi)同類項目報建費市場比較估算本項目報建費為280元/㎡。

　　48700㎡×280元/㎡ = 1363.6萬元

　　⑷.建筑安裝費

　　通過對區(qū)域內(nèi)同類項目進行比較，結合西安市建設項目建筑安裝費標準，確定本項目建筑安裝費按2000元/㎡計算，為9740萬元。

　　48700㎡×2000元/㎡ = 9740萬元

　�、�.小區(qū)公用設施配套費

　　包括小區(qū)內(nèi)上下水、電、管道工程，景觀綠化及道路工程兩部分組成。

　　參照西安市類似工程的實際造價以及本項目的實際情況，經(jīng)分析比較按220元/㎡估算，為1071.4萬元。

　　48700㎡×220元/㎡ = 1071.4萬元

　　⑹.項目開發(fā)其他費用

　　包括工程監(jiān)理費、管理費、銷售費用、財務費及不可預見費等，參照西安市類似工程實際投資，初步按450元/㎡估算，為2191.5萬元。

　　48700㎡×450元/㎡ = 2191.5萬元

　�、�.項目投資：

　　通過以上估算，本項目進行商業(yè)再開發(fā)不計算前期工業(yè)土地出讓已經(jīng)支付的土地款，還需再投資17156.1萬元，實際總投資為18956.1萬元。

　　六、經(jīng)濟效益及社會效益分析

　　1、經(jīng)濟效益分析

　�、�.銷售收入估算

　　通過對周邊項目市場銷售價格進行調(diào)研，結合本項目實際情況初步估算公寓銷售價格為5500元/㎡，商業(yè)裙房銷售均價為8500元/㎡，可售車位按15萬元/輛計算。

　　計算項目銷售收入如下標：

　　項目銷售收入估算表

　　單位：萬元

　　單價面積額數(shù)

　　數(shù)量單位數(shù)量單位

　　銷售收入 26173.00

　　住宅 5500 元/㎡ 35740.00 ㎡ 19657.00

　　商業(yè) 8500 元/㎡ 3960.00 ㎡ 3366.00

　　停車位 15 萬元/輛 210 輛 3150.00

　　銷售稅金及附加 1722.18

　　營業(yè)稅 5% 26173 萬元 1308.65

　　城市建設維護費 7% 1308.65 萬元 91.61

　　教育附加費 3% 1308.65 萬元 39.26

　　防洪基金 0.8‰ 26173 萬元 20.94

　　土地增值稅預提 1% 26173.00 萬元 261.73

　　凈銷售收入 24450.82

　　初步估算，項目凈銷售收入為24450.82萬元。

　　⑵.項目投資收益

　　總利潤 = 凈銷售收入 – 實際總投資

　　= 24450.82萬元 – 18956.1萬元

　　=5494.72萬元

　　投資利潤率 = 5494.72萬元 ÷ 18956.1萬元

　　= 28.99%

　　通過以上初步估算，項目投資利潤額為5494.72萬元，投資利潤率為28.99%。

　　2、社會效益分析

　�、�.對本工業(yè)地塊進行商業(yè)再開發(fā)，不僅符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，同時有利于改善區(qū)域的居住環(huán)境，對提升區(qū)域城市形象具有較大的促進作用。

　　②.對本工業(yè)地塊進行商業(yè)再開發(fā)，有利于盤活區(qū)域土地，在一定程度上緩解了區(qū)域土地供應緊張局面。

　　③.通過本地塊工業(yè)用地性質變綜合用地性質，補繳的土地出讓金可為政府帶來一筆可觀財稅收入;同時，項目再開發(fā)完成后商業(yè)裙房的運作經(jīng)營，為政府提供了穩(wěn)定的稅收。

　�、�.通過本項目商業(yè)再開發(fā)，可以在一定程度上解決一部分社會閑置勞動力的就業(yè)問題，為維護區(qū)域社會治安穩(wěn)定，創(chuàng)造和諧社會做出貢獻。

　　七、收益分配方式

　　根據(jù)本項目商業(yè)再開發(fā)的開發(fā)模式，確定以下兩種收益分配方式：

　　方式一：面積分配——按西安甲乙工業(yè)有限公司在項目開公司所占的股權比例，分配與其股權比例相應的公寓面積、商業(yè)面積和車位數(shù)，西安甲乙工業(yè)有限公司以獲得物業(yè)面積為條件退出項目公司，項目公司可由投資商繼續(xù)運作經(jīng)營。

　　方式二：資產(chǎn)分配——在項目商業(yè)開發(fā)完成后，對項目公司進行清產(chǎn)核資，根據(jù)股東雙方在項目公司的股權比例分配項目公司資產(chǎn)，項目公司解散。

　　八、結論及建議

　　1、結論：

　　通過以上分析來看，無論從經(jīng)濟效益還是社會效益分析，本工業(yè)地塊都具有巨大的再開發(fā)價值。

　　對本地塊進行商業(yè)再開發(fā)不僅能滿足企業(yè)自身發(fā)展需要，同時還符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的方向，有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，增加政府財稅收入。

　　雖然本工業(yè)地塊商業(yè)再開發(fā)具有以上諸多優(yōu)勢和較好的開發(fā)前景，但由于土地規(guī)模較小，土地屬性現(xiàn)仍為工業(yè)用地等諸多不利因素為項目的后期開發(fā)帶來一些不確定性。

　　2、建議：

　　⑴.考慮到項目占地規(guī)模較小，對品牌投資商不具吸引力，招商存在一定的難度。

　　因此，建議高新區(qū)管委會能在本項目招商方面給予一定支持和幫助，必要時可提供相應的稅收優(yōu)惠政策。

　�、�.當前本項目用地屬性仍為工業(yè)用地，為能使本項目早日進入開發(fā)程序，建議政府部門能在土地轉性過程中給予相應支持和幫助，以減少項目前期時間成本。

　　工業(yè)用地申請書【3】

　　徐州科亞電器有限公司成立于20XX年,注冊資金200萬元。

　　主要從事研發(fā)、制造、銷售電動車控制器。

　　法人代表：王在峰。

　　常務副總：商波。

　　公司現(xiàn)地址位于徐州豐縣錫豐工業(yè)園內(nèi)，員工130余人，生產(chǎn)面積3800m²。

　　多年來不斷改進技術，投放大量資源，引進多條先進的生產(chǎn)設備。

　　現(xiàn)生產(chǎn)設備有全球領先的日東電腦自動波峰焊3臺。

　　主要焊接精密貼片元件pcb板。

　　還有行業(yè)最先進電腦自動端子機一臺、電機測功機一套。

　　電子標準流水線6條，數(shù)字電容、電阻檢測儀，mos檢測儀等，以上高端的設備儀器我司已投入近一千多萬元。

　　由于電動車控制器屬于高新電子技術產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)環(huán)境要求較高，需建立無塵空調(diào)車間，現(xiàn)在租用的鋼結構廠房的面積跟環(huán)境已不能適應更高的生產(chǎn)要求，制約了公司的發(fā)展。

　　目前現(xiàn)有廠房的租賃合同一年到期，且合同期滿后，出租方不再續(xù)租。

　　導致企業(yè)不能對生產(chǎn)做長遠的規(guī)劃，公司20XX年初制定的總投入1500萬的《日本YAMAHA SMT貼片車間》項目和總投入500萬的《電動轎車專用控制器自動流水生產(chǎn)線》項目，因此擱置至今。

　　科亞電器廠主要客戶有機車行業(yè)著名品牌宗申，隆鑫，綠源，寶島，百事利，金彭，小鳥，雅迪，世紀泰美，等一批實力雄厚家喻戶曉的明星企業(yè)，供貨商及技術合作方有，日本NEC ，ST意法半導體,長電科技股份有限公司，復旦大學新能源研究中心，同濟大學新能源研究中心、常州銀河微電子。

　　我司20XX年年產(chǎn)值均達人民幣多萬元。

　　每年納稅將近萬元。

　　在國內(nèi)電動三輪車控制器同行業(yè)中處于領先地位。

　　我司深知“重設備輕管理”會使一些大中型企業(yè)無法讓先進的設備產(chǎn)生出更多的利潤，故我司特別注重管理，率先在同行業(yè)中啟用條碼ERP數(shù)字全程管理，注重管理人員自身素質培訓，每年拿出10萬元聘請中旭管理咨詢講師，長松組織管理咨詢講師對科亞管理人員進行強化培訓，公司管理階層人員每周例會兩次，匯報公司情況及總結不足之處。

　　各車間所有員工會議每周一次，目的在于及時讓工人反映車間的近況及存在的問題，讓所有工人暢所欲言，包括對公司的意見及建議，做到員工的利益最大化。

　　此舉得到所有工人的好評，故對公司更加信賴。

　　另外，我司努力學習國際國內(nèi)先進的技術，保持市場信息渠道通暢，積極借鑒國際知名企業(yè)的運作經(jīng)驗和產(chǎn)品創(chuàng)新能力，絕不制造垃圾產(chǎn)品，絕不為了獲得市場份額，一味壓低價格，，最終導致獲利能力不高，微利甚至虧損經(jīng)營。

　　我司總經(jīng)理親自帶相關人員赴深圳富士康學習及借鑒先進技術，先進設備，先進管理方式，獲益良多。

　　并計劃在本月9號前往深圳高標公司，學習電子柔性流水線生產(chǎn)管理技術，讓企業(yè)先進的設備產(chǎn)生更大的利潤。

　　本著以“質量至上、團結務實、創(chuàng)新高效”的宗旨服務于廣大客戶，我司能以最快的速度根據(jù)客戶的需求設計出精美的產(chǎn)品。

　　為客戶提供超值的產(chǎn)品和服務是我們永遠不變的目標。

　　今天科亞電器有限公司的健康成長，全賴于客戶們的多年來的鼎力支持，今后我們將不斷提高內(nèi)部管理水平，緊隨市場變化，不斷創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質，為客戶提供更多的實惠質優(yōu)產(chǎn)品。

　　徐州豐縣的發(fā)展計劃為投資者帶來了新的發(fā)展機遇。

　　正是看準這一發(fā)展機遇，決定擴大生產(chǎn)，此次投資預計用地面積25至30畝左右，投資總額20XX萬，預計年產(chǎn)值3500萬元，達產(chǎn)后年稅收150萬;廠房建筑面積大約占地5000平方米。

　　倉庫占地面積約1500至20XX平方米。

　　辦公樓占地約500平方米。