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房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的整體思路論文
|T|史的發(fā)展和理論的創(chuàng)新總離不開客觀規(guī)律決定的脈W絡。金融與經(jīng)濟的關系始終是金融與經(jīng)濟實踐碰撞的核心,同時也是金融理論創(chuàng)新和發(fā)展的主線。金融與經(jīng)濟矛盾運動的變遷中導致的經(jīng)濟金融化的趨勢.使金融不再僅僅是經(jīng)濟的媒介,而逐漸演變?yōu)榻?jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生變量。在金融的內(nèi)涵不斷豐富的同時,金融的外延也隨著經(jīng)濟的金融化不斷擴展。其中的特征之一，就是房地產(chǎn)逐步顯現(xiàn)出與金融的高度關聯(lián)性,使房地產(chǎn)金融既成為推動城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件，同時也成為滋生資產(chǎn)泡沫和金融危機的重要原因。因此，“房地產(chǎn)金融”就成為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下和經(jīng)濟金融化過程中進行金融理論研究的一個不可忽視的重要課題。
本文試圖以金融理論研究方法的創(chuàng)新為切入點，從金融戰(zhàn)略的角度對房地產(chǎn)金融理論研究的若干重要問題提出基本的理論框架，以新的視角引起對房地產(chǎn)金融理論研究的反思和進一步探討。
一、房地產(chǎn)金融研究的國家戰(zhàn)略視角
方法論是理論研究和創(chuàng)新的哲學方法。作為具有填補金融學研究空白性質的房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略問題的研究，方法論是首先必須突破的方面。在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究方法和路徑上,除了不可或缺的唯物辯證法和歷史價值分析等方法論外，更試圖以戰(zhàn)略管理理論為哲學研究思維，有效借鑒金融可持續(xù)發(fā)展理論、金融協(xié)調理論和金融資源論等金融理論創(chuàng)新的成果,對房地產(chǎn)金融理論進行戰(zhàn)略層面的梳理和創(chuàng)新。
究其對房地產(chǎn)金融理論進行戰(zhàn)略層面的研究的原因，是金融發(fā)展的模式和軌跡的重大變化。從21世紀以來金融的發(fā)展脈絡進行分析,經(jīng)濟的金融化,不僅使金融成為一個國家經(jīng)濟的核心;經(jīng)濟的金融化也通過經(jīng)濟全球化的傳導,使金融成為主宰世界經(jīng)濟的核心力量。金融,正在由一個產(chǎn)業(yè)上升為各個國家的國家發(fā)展戰(zhàn)略。
如果說20世紀70年代布雷頓森林體系崩潰后,各國紛紛實行浮動匯率制,使世界金融進人多極化發(fā)展時代;那么，進人21世紀以來,經(jīng)濟的金融化和經(jīng)濟的全球化使“貨幣金融戰(zhàn)爭”頻起,世界金融進入了各國國家戰(zhàn)略層面的競爭時代。美國憑借掌握著世界貨幣--美元的發(fā)行權，整合世界的資源,為其巳經(jīng)雄厚的經(jīng)濟實力和科技創(chuàng)新保駕護航，一直占據(jù)著世界經(jīng)濟強國的位置。
2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機,給世界經(jīng)濟尤其是全球金融格局帶來了深刻的變化和影響。美國及美元在全球經(jīng)濟中的地位在削弱,亞洲經(jīng)濟逐步取代歐洲經(jīng)濟成為世界經(jīng)濟的主導力量,中國及人民幣對世界經(jīng)濟的影響力在增強，世界各國經(jīng)濟力量對比和金融競爭格局更加復雜化。
中國改革30多年的持續(xù)快速發(fā)展和經(jīng)濟的崛起,使中國在2010年第2季度，以1.3369萬億美元的GDP總值,超過日本同期1.2883億美元的GDP總值,進入全球經(jīng)濟第二大經(jīng)濟體的顯著位置。這一變化，引發(fā)世界某些國家尤其是發(fā)達國家在戰(zhàn)略上對中國的覬覦。世界各國的市場經(jīng)濟競爭更為激烈.金融競爭成為經(jīng)濟競爭的核心。中國人民幣升值的輿論，一系列外交軍事事件的突發(fā)和蔓延,世界政治經(jīng)濟圍繞中國問題的復雜化，使得中國的金融改革和走向,不再是國內(nèi)金融市場化或金融體制改革層面上的行業(yè)變革或戰(zhàn)術層面的問題，已經(jīng)逐步成為涉及全球政治、經(jīng)濟,甚至軍事格局,事關中國未來10~20年可持續(xù)發(fā)展的國家戰(zhàn)略問題。
在中國作為世界第二大經(jīng)濟體,在由經(jīng)濟大國走向經(jīng)濟強國的過程中,在中國金融崛起的這一歷史性的關鍵時期,傳統(tǒng)的“就金融論金融”的范式和研究方法,顯然不能滿足中國金融發(fā)展和理論研究的需要,以“跳出金融看金融”的變革思維,面向中國金融面臨的復雜的國內(nèi)外環(huán)境,整合金融相關學科的知識及理論之間的內(nèi)在聯(lián)系，從國家戰(zhàn)略的角度對包括房地產(chǎn)金融理論在內(nèi)的金融理論的創(chuàng)新研究和戰(zhàn)略性思考，就成為中國金融實踐勢在必行的要求，也成為金融理論研究最迫切的使命。
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融理論來看，國外的房地產(chǎn)金融理論側重對房地產(chǎn)融投資技術的介紹,國內(nèi)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融理論以房地產(chǎn)知識的配套介紹為主，房地產(chǎn)金融的構成要素、金融功能及其與經(jīng)濟社會的關系尚沒有研究透徹和形成體系。房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究就必須在繼承傳統(tǒng)金融和現(xiàn)有研究成果的基礎上，突破房地產(chǎn)金融技術層面的局限性，將房地產(chǎn)的金融特征進行深刻的分析，厘清房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)涵，揭示出房地產(chǎn)金融的特殊運行規(guī)律。同時，非常有必要借鑒和吸收戰(zhàn)略管理思想、金融可持續(xù)發(fā)展理論、金融協(xié)調論和金融資源論等前瞻性的理論的積極成果,以頂層設計和戰(zhàn)略性研究的視角，從金融資源有效配置和國家金融安全的層面,進行房地產(chǎn)宏觀金醜論的創(chuàng)新和完善，為補腔制資產(chǎn)價格膨脹和避免金融危機，保障房地產(chǎn)金融的進一步發(fā)展提供較為系統(tǒng)的戰(zhàn)略性?論指引。
二、房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和傳統(tǒng)金融理論局限性分析
房地產(chǎn)金融在中國盡管只經(jīng)歷了短短不到35年的時間，但其發(fā)展特征和變遷歷程,仍是中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究不可缺少的珍貴資料和研究依據(jù)之一。我國房地產(chǎn)改革的特殊性和經(jīng)濟背景，形成了中國房地產(chǎn)發(fā)展的特_軌跡以及房地產(chǎn)金融的特征。需要以唯物史觀的觀點和思想,從中國房地產(chǎn)改革35年以及房地產(chǎn)金融制度歷史變遷的視角,對中國房地產(chǎn)及其間接融資為主的房地產(chǎn)金融的歷史脈絡進行梳理和分析，研究分析中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期、規(guī)律以及房地產(chǎn)金融的形成機制，探尋中國“房地產(chǎn)金融協(xié)調”發(fā)展的模式和路徑，從而為明晰中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展戰(zhàn)略奠定基礎。
基礎理論的研究和繼承無疑是一切理論創(chuàng)新發(fā)展的起點。理論嚴重滯后于實踐的中國房地產(chǎn)金融,之所以不能完全解釋和指導發(fā)展迅猛并將長期保持增長趨勢的房地產(chǎn)實踐,其中一個重要的原因就是房地產(chǎn)金融的研究停留在傳統(tǒng)金融理論的狹窄范圍內(nèi)，近些年房地產(chǎn)金融的成果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的具體對策問題以及融資技術層面的研究上’沒有形5^0建立起系統(tǒng)的既有理論傳承、又有范式倉噺的系統(tǒng)的房地產(chǎn)金論。因此，對房地產(chǎn)金融相關基礎理論進行回顧研究’房地產(chǎn)金融基礎理論發(fā)展滅遷的有益因素,分析揭示傳統(tǒng)金隨論和房地產(chǎn)金麵論的局限性,探尋房地產(chǎn)金SI?論的突破方向是十分必要的。
通過對傳統(tǒng)金融理論的分析，可以發(fā)現(xiàn)金融與經(jīng)濟的關系不僅是金融理論研究和發(fā)展的核心問題之一，同時也是與房地產(chǎn)金融緊密相關的金融基礎理論。以此為切人點,研究金融發(fā)展理論自從“金融結構理論”開始到“金融內(nèi)生理論”的發(fā)展軌跡，可以闡明金融已經(jīng)由一個服務于經(jīng)濟的外部因素發(fā)展成為經(jīng)濟的一個內(nèi)生變量。以此觀點和范式的創(chuàng)新不難推斷，房地產(chǎn)金融也可能作為經(jīng)濟的一個內(nèi)生因素與房地產(chǎn)以及社會經(jīng)濟的發(fā)展融為一體。因此,必須從經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展和世界經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的視野看待房地產(chǎn)金融問題，并進行相應的房地產(chǎn)金融理論的系統(tǒng)研究和創(chuàng)新。
三、國外房地產(chǎn)金融的研究和借鑒
相對于中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史，英國、美國等發(fā)達資本主義國家已經(jīng)歷經(jīng)上百年的發(fā)展歷史，無論經(jīng)驗或問題,都是中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的極好借鑒。對美國、曰本、新加坡等發(fā)達國家房地產(chǎn)金融理論和模式,結合中國國情進行客觀全面的分析,能夠對中國房地產(chǎn)金融的協(xié)調發(fā)展提煉出可資借鑒的模式和路徑。
美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融領先于我國幾十年甚至上百年。通過分析,每個國家的房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式，無論是互助式金融、住房儲蓄還是公積金制度，無一不與該國的具體國情和房地產(chǎn)發(fā)展的實翻吻合,各國的房地產(chǎn)金融制度都是與其土地制度、城市化進程、經(jīng)濟體制以及一定時期的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系在一起,在具有普遍的規(guī)律的同時又充滿著個性特征。對于世界各國房地產(chǎn)金融的借鑒’需要用辯證準物論的方法，結合中國的國情和發(fā)展階段進行客觀分析，縱向和橫向比較中國與美國、日本、新加坡等國家經(jīng)濟、土地、城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景和體制性差異,才有可能從中汲取寶貴而適用于我國的理論、模式和路徑。
四、房地產(chǎn)金融的重新定義
房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的含義，不應是房地產(chǎn)金融理論某個具體問題的研究,或者是房地產(chǎn)實踐短期的具體問題的政策思考;而應當是針對房地產(chǎn)金融的基本含義、發(fā)展方向、發(fā)展目標、發(fā)展模式等問題進行的全面系統(tǒng)化的研究。房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略這一宏觀金融理論的研究和創(chuàng)新需要建立在對金融基礎理論研究和突破的基礎上’房地產(chǎn)金融的重新定義就是房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的重要基礎。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融理論把房地產(chǎn)金融局限在很窄的范圍內(nèi),只是把房地產(chǎn)金融定義為“為房地產(chǎn)提供貨幣和信用活動的總和”。金融和房地產(chǎn)是兩個產(chǎn)業(yè)、兩個學科的兩個概念，除了金融IS務與棚g務之外,沒有腿出房地產(chǎn)與金融的關聯(lián)性和特殊性。由于對房地產(chǎn)金融的狹義理解,面對諸多的房地產(chǎn)及金融問題,房地產(chǎn)金融理論上表現(xiàn)出狹義的就事論事、無從求解的局限與困惑。
房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究應當從房地產(chǎn)的金融屬性這一關鍵而被忽視的因素出發(fā)，對房地產(chǎn)金融進行重新定義并擴展其內(nèi)涵，以揭示出房地產(chǎn)與金融更深刻的投資和金融衍生關聯(lián)關系。形成廣義的“房地產(chǎn)金融”概念,突破現(xiàn)有的“住房金融”的局部含義解釋,以及“為房地產(chǎn)提供貨幣和信用活動的總稱”的一般性概念。使我們能夠在社會發(fā)展和國家戰(zhàn)略的角度,對房地產(chǎn)金融的本質和發(fā)展規(guī)律有一個更深刻、更系統(tǒng)全面的認識。同時，期望能為房地產(chǎn)金融的理論研究提供一個新的視角,以期引起對房地產(chǎn)金融理論更深入和更立體的探討和研究。
五、房地產(chǎn)金融發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
戰(zhàn)略就是一種選擇。房地產(chǎn)金融對中國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的不可或缺性,以及對資產(chǎn)泡沫和金融危機的滲透性和弓I發(fā)性，促使我們必須在理論和實踐上，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展作出戰(zhàn)略性的選擇。房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略選擇既是房地產(chǎn)金融理論研究的實踐意義所在,也是房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的核心內(nèi)容。無論從中國進一步深化改革和逐漸步入世界經(jīng)濟強國的內(nèi)部條件,還是面對世界競爭日趨復雜化的外部環(huán)境,中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展既不能停滯不前，又要避免盲目躍進。根據(jù)中國城鎮(zhèn)化的進程,對房地產(chǎn)進行金融的適應性的支持和風險可控的創(chuàng)新應當是中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展戰(zhàn)略選擇。
房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)的適應性的支持，就是房地產(chǎn)金融能夠保證市場化的商品房開發(fā)的金融支持與非市場化的保障性住房開發(fā)的政策性金融支持的協(xié)調發(fā)展。以實現(xiàn)房地產(chǎn)與社會發(fā)展相協(xié)調，房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟相協(xié)調，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與宏觀調控體系穩(wěn)定有效相協(xié)調。這樣房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠在國家金融戰(zhàn)略的高度和中長期發(fā)展的周期內(nèi)，有地配置房地產(chǎn)金融資源，在充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對中國職化推動作用的同時，將房地產(chǎn)金融對資產(chǎn)泡沫和金融危機的畐,用降低在最小的范圍內(nèi)。
六、房地產(chǎn)金融發(fā)展協(xié)調機制的構建
房地產(chǎn)金融發(fā)展戰(zhàn)略的目標和重要內(nèi)容之一就是中國房地產(chǎn)金融的協(xié)調發(fā)展機制的構建。在上述房地產(chǎn)金融重新定義和房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略選擇的基礎上，要實現(xiàn)房地產(chǎn)金融適應性支持戰(zhàn)略,還需從金融、經(jīng)濟、社會協(xié)調發(fā)展和金融在協(xié)調發(fā)展中所處的位置的角度,構建房地產(chǎn)金融發(fā)展的協(xié)調機制。房地產(chǎn)金融的協(xié)調總體上是建立在房地產(chǎn)與社會協(xié)調發(fā)展的基礎上金融對房地產(chǎn)的支持適度，要通過合理界定政府和市場在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的角色和功能,適度進行房地產(chǎn)金融的資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新，促進房地產(chǎn)發(fā)展與房地產(chǎn)融資機制優(yōu)化的同時,提高房地產(chǎn)金融宏觀調控體系的穩(wěn)定性和有效性，保證房地產(chǎn)金融衍生創(chuàng)新控制在宏觀調控體系可以承受的
范圍之內(nèi),并與房地產(chǎn)等實體經(jīng)濟的發(fā)展相匹配。
房地產(chǎn)金融協(xié)調必須把房地產(chǎn)金融作為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和抑制金融危機的重要金融資源加以合理配置。具體機制設計上要針對中國房地產(chǎn)金融存在的房地產(chǎn)融資渠道狹窄，金融風險集中的問題，從房地產(chǎn)金融的歷史背景分析房地產(chǎn)融資渠道狹窄以及房地產(chǎn)直接融資發(fā)展緩慢的成因,從房地產(chǎn)金融協(xié)調和深化的角度去分析論證房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托（REITs)、房地產(chǎn)基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的設計和推出的條件和機制，使房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新建立在房地產(chǎn)協(xié)調發(fā)展的基礎上。
七、房地產(chǎn)金融理論戰(zhàn)略研究的意義
未來10年，是中國城鎮(zhèn)化和步入小康社會的快速發(fā)展時期，也是中國由經(jīng)濟大國逐漸步入世界經(jīng)濟強國和金融強國的關鍵時期。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的高度關聯(lián)性和帶動性將使其對國民經(jīng)濟的支撐作用不可或缺并持續(xù)加強。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展對金融的需求將日益加大,與金融的相互滲透將日益加深，房地產(chǎn)金融將進入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)金融就不僅是中國金融的重要組成部分,而且是事關中國金融穩(wěn)定和國家經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關鍵因素,在此戰(zhàn)略性的關口，中國房地產(chǎn)金融發(fā)展戰(zhàn)略的研究將及時而有效地適應了中國金融戰(zhàn)略研究的需要，對于解決當前和未來中國面臨的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫和金融危機問題，有著特別重要的理論意義和現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)金融故略的研究課題從房地產(chǎn)與金融的高度關聯(lián)性和房地產(chǎn)金融事關金融穩(wěn)定的關鍵性特征出發(fā)，以全球金融危機帶來的世界金融格局深刻變化和中國經(jīng)濟金融崛起為背景’結合中國及世界典型國家房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的實踐,從中國金融發(fā)展戰(zhàn)略的角度,為房地產(chǎn)金融的研究提供一個新的視角。必將為金融理論的創(chuàng)新和房地產(chǎn)金融研究在^學科的地帶開I頓的局面和理論天地。
房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的研究,將會突破短期的房地產(chǎn)金融問題的困惑，在較長周期和戰(zhàn)略層面對中國房地產(chǎn)金融存在的房地產(chǎn)融資渠道的單一、金融風險的集中、房地產(chǎn)與金融行業(yè)相互掣肘等現(xiàn)實問題進行理論的梳理和分析,并提出實踐中可行的戰(zhàn)略理論引導、機制設計和解決路徑。
房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究不僅關注房地產(chǎn)實踐面臨的一些關鍵問題，更重要的意義是從國家金融安全的角度研究和思考房地產(chǎn)的金融支持、金融創(chuàng)新。面對房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，面對世界金融危機的頻發(fā)和加重,房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究能夠使傳統(tǒng)金融理論站在全球經(jīng)濟化、經(jīng)濟金融化的背景下,從金融、經(jīng)濟和社會整體協(xié)調發(fā)展的角度進行反思,從國家金融戰(zhàn)略的高度進行頂層設計和創(chuàng)新。在此意義上，房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的研究無疑也是一次金融理論的創(chuàng)新和變革。
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