編制工程可行性研究報告

　　可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟、技術、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。以下是小編整理的編制工程可行性研究報告，歡迎閱讀。

　　1.作業(yè)目的

　　項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。在市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。

　　2.作業(yè)要求

　　為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。

　　3.主管部門 總師室：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管部門 商務部、銷售部、營銷策劃、發(fā)展部、財務部：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總師室把關。

　　主辦崗位 總工程師：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

　　協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總工程師的意見優(yōu)化修改。

　　4.緊前工作條件

　　初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關土地技術指標；

　　深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經(jīng)濟技術指標。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1 總工程師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。

　　5.2 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。

　　5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。

　　5.4 小組集體討論，議題為：

　　5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。

　　5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

　　5.4.3經(jīng)濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。

　　5.5 編寫研究報告。經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總工程師批閱意見后，修改完善，形成正式報告，交總裁審核。

　　5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：

　　5.6.1市場分析

　　5.6.1.1整體市場分析

　　全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；

　　全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

　　5.6.1.2細分市場分析

　　物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

　　總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；

　　開工時間、預計竣工時間；

　　投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

　　5.6.2法規(guī)政策分析

　　開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；

　　規(guī)劃設計導向，城市建設信息；

　　其他經(jīng)濟信息及政策指引。

　　5.6.3項目分析

　　5.6.3.1項目基本情況

　　地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積第一文庫網(wǎng)、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。

　　5.6.3.2項目周邊情況

　　主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

　　5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）

　　項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

　　5.6.3.4項目發(fā)展前景預測

　　市場前景、價格走勢、項目切入點等。

　　5.6.4項目開發(fā)建議與評價

　　5.6.4.1項目主要定位

　　市場定位（市場形象、主題品牌）；

　　客戶定位（主要客戶對象）；

　　價格定位（均價、最低價、最高價）。

　　5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

　　整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

　　5.6.6項目規(guī)劃及建筑構想

　　建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

　　小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

　　5.6.7項目開發(fā)進度

　　總體進度要求、分階段進度要求。

　　5.6.8項目財務分析

　　建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　5.6.9項目風險分析與敏感性分析

　　風險分析、主要指標的敏感性分析。

　　5.6.10項目研究結論和建議。

　　5.6.11附件（包括附圖和附表）。

　　5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：

　　5.7.1總論

　　項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。

　　5.7.2項目區(qū)位分析

　　項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。

　　5.7.3產(chǎn)品供需分析

　　市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

　　5.7.4建筑方案選擇

　　建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

　　5.7.5項目實施進度

　　建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

　　5.7.6投資估算與資金籌措

　　建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。

　　5.7.7財務評價

　　財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

　　5.7.8風險分析

　　項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

　　5.7.9結論與建議

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