淺談房屋購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告的編制

　　【摘 要】可行性研究報(bào)告從某種意義上來(lái)講，是用一種科學(xué)的方法對(duì)擬開(kāi)展項(xiàng)目的綜合分析和論證，并得出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。對(duì)于一本專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ炭尚行詧?bào)告，應(yīng)具備內(nèi)容真實(shí)、預(yù)測(cè)準(zhǔn)確、論證嚴(yán)密等基本特點(diǎn)。筆者作為業(yè)主方代表，曾直接負(fù)責(zé)參與辦公業(yè)務(wù)房屋購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告的編制工作，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，借此文與大家一道探討如何編制好房屋購(gòu)置工程的可行性研究報(bào)告。

　　【關(guān)鍵詞】房屋 購(gòu)置 工程可行性研究

　　1 房屋購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告的重要性

　　房屋購(gòu)置工程的可行性研究報(bào)告編制是確定購(gòu)置前具有決定性意義的工作，是在決策之前對(duì)擬購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，同時(shí)可行性研究也包括對(duì)擬購(gòu)項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)購(gòu)置后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證購(gòu)置工程的必要性、財(cái)務(wù)的盈利性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及購(gòu)置條件的可能性和可行性，從而為購(gòu)置決策提供科學(xué)依據(jù)，因此是十分必要的。一般工程可行性報(bào)告編制，均在購(gòu)置方的協(xié)助下通過(guò)委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司來(lái)完成。

　　2 闡述房屋購(gòu)置項(xiàng)目的必要性和可行性

　　在編制過(guò)程中，房屋購(gòu)置工程可行性報(bào)告開(kāi)篇應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的背景做詳細(xì)的介紹，并說(shuō)明本工可報(bào)告進(jìn)行編制或開(kāi)展相關(guān)工作的政策和文件依據(jù)，同時(shí)明確工程可行性報(bào)告的研究范圍和分工，并提出報(bào)告所得出的客觀結(jié)論或建議性的意見(jiàn)。

　　對(duì)于房屋購(gòu)置的必要性應(yīng)在報(bào)告中有針對(duì)性的進(jìn)行闡述，包括對(duì)購(gòu)置方現(xiàn)狀的說(shuō)明和分析，以及在客觀條件下購(gòu)置方對(duì)房屋購(gòu)置需求的總體分析，得出購(gòu)置工程是否必要的結(jié)論。在闡述必要性的同時(shí)，要對(duì)購(gòu)置工程可行性進(jìn)行重點(diǎn)的分析，并提出購(gòu)置是否可行。

　　3 分析房屋的購(gòu)置條件

　　對(duì)于購(gòu)置方獲取房屋的方式，一般可以通過(guò)自行建房或直接購(gòu)置兩種形式進(jìn)行解決。因此，要做好選擇自建房屋還是購(gòu)置房屋的分析，特別是兩者之間通過(guò)對(duì)比得出的各自優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并進(jìn)行權(quán)衡。在綜合考慮確定購(gòu)置房屋更有優(yōu)勢(shì)后，應(yīng)著重對(duì)多個(gè)潛在可供購(gòu)置的房屋進(jìn)行綜合對(duì)比，完成最優(yōu)購(gòu)置房屋和購(gòu)置方案的比選分析，得出明確的購(gòu)置方案結(jié)論。

　　4 購(gòu)置規(guī)模和功能需求的分析

　　對(duì)于擬購(gòu)置的房屋，在工可報(bào)告中應(yīng)列明確定購(gòu)置規(guī)模和建筑面積的相關(guān)依據(jù)，如參照的政策法規(guī)或相關(guān)文件等。同時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確提出購(gòu)置方的功能需求和所購(gòu)置房屋的用途，若購(gòu)置的房屋需購(gòu)置方后續(xù)自行裝修的，可對(duì)該房屋的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行初步的分析，包括所購(gòu)房屋開(kāi)展裝修工作的主要工程概況，同時(shí)分專業(yè)進(jìn)行具體分析，包括建筑專業(yè)、給排水專業(yè)、暖通空調(diào)專業(yè)、電氣專業(yè)、弱電專業(yè)等。

　　5 綜合考慮購(gòu)置項(xiàng)目環(huán)保、人防、消防、節(jié)能與抗震設(shè)防

　　在購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告中，要加強(qiáng)對(duì)環(huán)境保護(hù)的分析和論證，明確環(huán)保分析的各項(xiàng)政策依據(jù)，并簡(jiǎn)述購(gòu)置房屋及周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，同時(shí)分析購(gòu)置項(xiàng)目所產(chǎn)生或涉及的主要污染源和污染物，同時(shí)提出環(huán)境保護(hù)的措施，特別是房屋建成并購(gòu)入投用后的環(huán)保措施，完成擬購(gòu)置項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)同時(shí)完成從環(huán)保角度房屋購(gòu)置可行性的分析。

　　對(duì)于房屋的人防工程，通常均已由開(kāi)發(fā)商按照人防有關(guān)政策和文件要求進(jìn)行建設(shè)，一般工可分析的結(jié)論均為可行。對(duì)于消防方面，房屋一般在建成交付前就已通過(guò)消防驗(yàn)收，若購(gòu)置方內(nèi)部裝修時(shí)需要改動(dòng)原有土建建筑的防火分區(qū)、消防設(shè)施、安全通道等項(xiàng)目，工可報(bào)告關(guān)于消防的論述應(yīng)提出上述修改需重新進(jìn)行設(shè)計(jì)報(bào)批。

　　關(guān)于所購(gòu)置房屋的節(jié)能考慮，工可報(bào)告應(yīng)明確提出有關(guān)節(jié)能的設(shè)計(jì)依據(jù)，同時(shí)提出具體的節(jié)能原則，并初步分析該房屋的耗能狀況，指出切實(shí)可行的節(jié)能措施，如在節(jié)能設(shè)計(jì)、設(shè)備節(jié)能、能源計(jì)量監(jiān)測(cè)管理等方面需要考慮的節(jié)能措施，并得出擬購(gòu)置房屋從節(jié)能方面考慮是否可行的結(jié)論。在抗震設(shè)防方面，擬購(gòu)置的房屋一般已按照有關(guān)抗震的政策要求進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)并在施工中予以落實(shí)，工可報(bào)告結(jié)合購(gòu)入方房屋的用途等基本考慮因素，得出房屋在抗震設(shè)防方面是否滿足購(gòu)置方需求或要求的結(jié)論。

　　6 關(guān)于購(gòu)置工程的實(shí)施計(jì)劃及招投標(biāo)

　　對(duì)于需上級(jí)審批的擬購(gòu)置房屋，自工可及投資額獲批后，可進(jìn)入具體的購(gòu)置實(shí)施環(huán)節(jié)，包括購(gòu)置合同草擬、討論、審批和簽署階段，同時(shí)應(yīng)對(duì)房屋交付時(shí)間進(jìn)行關(guān)注，并分析購(gòu)置房屋的交付時(shí)間可否滿足購(gòu)置方對(duì)房屋具體使用的需要，同時(shí)在房屋按時(shí)完成交付的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的建設(shè)規(guī)模，同時(shí)參照類似房屋的經(jīng)驗(yàn)，在工可報(bào)告中提出啟動(dòng)裝修設(shè)計(jì)和報(bào)批的合適時(shí)點(diǎn)，同時(shí)預(yù)測(cè)裝修工程的進(jìn)度安排，以便購(gòu)入方及時(shí)根據(jù)工可報(bào)告的意見(jiàn)適時(shí)開(kāi)展相關(guān)工作，有利于房屋可盡早投入使用。對(duì)于購(gòu)入方需開(kāi)展的工程招投標(biāo)工作，在購(gòu)置工程可行性報(bào)告中應(yīng)列明相關(guān)招標(biāo)依據(jù)文件或規(guī)定，分析按規(guī)定應(yīng)采取的招標(biāo)方式和途徑，同時(shí)在報(bào)告中明確各項(xiàng)招標(biāo)范圍，包括工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)、工程設(shè)備招投標(biāo)等工作。

　　7 購(gòu)置工程的總投資估算

　　關(guān)于擬購(gòu)置房屋的總投資金額，包括房屋的總房?jī)r(jià)，同時(shí)還應(yīng)按照相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，推算交易稅費(fèi)，匯總房屋交易完稅后的房屋購(gòu)房費(fèi)用總體投資規(guī)模。同時(shí)，為了完成購(gòu)房方入住前各項(xiàng)費(fèi)用的總體評(píng)估，工可報(bào)告還需對(duì)房屋的裝修工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用進(jìn)行全面分析和測(cè)算，形成內(nèi)裝修工程的總估算表，表中應(yīng)包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用(代建費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、辦公家具費(fèi))及基本預(yù)備費(fèi)等各類費(fèi)用情況。同時(shí)還應(yīng)附上工程費(fèi)用估算表、單位工程總價(jià)表、分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總表以及設(shè)備清單等。

　　8 關(guān)于購(gòu)置項(xiàng)目的問(wèn)題與建議

　　在通過(guò)上述專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯��?gòu)置工程可行性研究報(bào)告論證結(jié)果一般都能客觀的反映購(gòu)置項(xiàng)目是否必要和可行，報(bào)告應(yīng)體現(xiàn)內(nèi)容真實(shí)、預(yù)測(cè)準(zhǔn)確、論證嚴(yán)密等基本特點(diǎn)。在綜合論證該購(gòu)置項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，報(bào)告應(yīng)同時(shí)提出在購(gòu)置項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中可能存在或可能遇到的問(wèn)題，并提出有針對(duì)性的意見(jiàn)建議或解決方案，供房屋購(gòu)置方參考和予以重視，將有助于房屋購(gòu)置工程的順利完成。

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