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百貨商場可行性研究報告
可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。下面是YJBYs小編為大家?guī)淼陌儇浬虉隹尚行匝芯繄蟾�，歡迎閱讀!
一、項目背景
xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃用地為43、18公頃，總建筑面積41、75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級商圈——華聯(lián)商廈實際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經過。據城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設4個公交站點。
xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報告的標的項目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經營中、高檔次的各類名牌商品和在金座設立大型超級市場。
二、xx商城超市/百貨店項目市場分析
(一)xx市國民經濟發(fā)展概況
據xx統(tǒng)計局20*年統(tǒng)計信息，xx市城區(qū)內(3公里范圍內)常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人;xx市國民生產總值630萬元;人均gdp8269元;人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長了10%;農村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長了5、5%。20*年城鄉(xiāng)居民消費水平有所提高。據統(tǒng)計公報，城市居民人均消費支出4589元，比上年增長了10%，農村居民人均生活費支出1934元，比上年增長了5、4%。物價總水平在20*年由負轉正的基礎上穩(wěn)中有漲。20*年xx市區(qū)居民生活消費價格總水平比上年上升1、4%，商品零售價格點水平比上年上升0、1%。
城鄉(xiāng)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185、9億元，比上年增長11、7%;全年縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134、9億元，比上年增長120%;縣以下農村實現(xiàn)消費品零售額51億元，增長了10、9%。在全部消費品零售總額中，個體私營經濟零售額111、3億元，增長了16、1%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積14、26平方米，農村居民人均居住面積28、1平方米，至20*年底全市總人口791、42萬人。
(二)xx小區(qū)商圈調查
1、商圈人口基數(shù)xx小區(qū)用地范圍內，北起越河南路(20米)，南至火柴廠北圍墻，西起王母閣路(40米)東至老運河，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃總用地為43、18公頃，是有江北小蘇州之稱的xx市的老城區(qū)。了解到其常駐人口為13、34萬人(轄8個派出所)，每戶均人口4、5人。根據xx市城區(qū)內(3公里范圍內)常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例可推算出，xx商城1、5公里范圍內流動人口為6、51萬人，因此，xx商城1、5公里范圍內的總人口應為19、85萬人。
2、商圈人流截面調查總體結果分析：①以目前的狀況，xx小區(qū)接入口包括龍行路、健康路及運河路，按人流流入方向，經過xx商城的人流總量為65,000人次，假設經過xx商城的人流30%以上期望流入超市/百貨店，則為19,500人次，考慮到xx商城開業(yè)之后吸引效應，預計初期亦不會超過65,000人次，以人流比重計算，商業(yè)人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場買單率30%，買單人數(shù)為5850人，平均買單額76、89元，則人均買單額6352×76、89/7300=67元，日營業(yè)收入為39萬元。②xx商圈人流的一個重要的流動特點是：由運河路上出到太白路的人流(2、08萬)較顯多于太白路上進入運河路的人流(1、83萬)，由建設南路進入健康路的人數(shù)(1、5萬)又較多于健康路退出建設南路的人流(1、38萬)。這一事實說明，xx商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進運河路，經健康路出建設南路，或反之，xx商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于xx小區(qū)地理位置處于老運河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地——東大寺，雖具歷史文化底蘊，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價格為老運河東岸及開發(fā)區(qū)物業(yè)價格低3成為例，說明其購買力相對較弱，且據觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據觀察結果，xx小區(qū)商業(yè)人流為30%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構成上看，女性約占41%，男性約占59%。
(三)xx市商業(yè)競爭環(huán)境
據市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報，20*年xx市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185、9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134、9億元。在全部消費品零售總額中，個體私營經濟零售額111、3億元，比2000年增長了16、1%，說明個體私營經濟在商品流通產業(yè)中占有主導地位。
�、鸥偁幷呋緺顩r除了華聯(lián)商廈、市百貨大樓為標志性商業(yè)設施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經營面積20000平方米，20*年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18、24%，毛利額為2175萬元，其20*年的年度目標為1、5億，毛利額2500萬。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，20*年銷售額據推測應低于1、2億元。綜合評價，兩大零售大戶20*年銷售額總和應低于2、5億元，由此可以推出，專業(yè)市場(商場)在xx市零售業(yè)占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經濟穩(wěn)占市場絕對份額。
�、聘偁幷叻治觫購哪壳吧鐣闶劭傤~及兩大龍頭商場的銷售額外負擔，我們可以看到專業(yè)市場(商場)在xx市零售業(yè)中占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經濟穩(wěn)占零售商場絕對份額。②商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場、超市、專業(yè)零售商場、專賣店及批發(fā)市場、夜市各領風騷，并針對不同的消費群體，占有相當市場份額，諸多初級市場形態(tài)的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯(lián)商廈及市百貨營業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質、地理位置、經營業(yè)態(tài)、管理模式、服務功能等多方面來看，它們代表了目前零售業(yè)的主流，其購物環(huán)境相對滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應列為本論證項目直接競爭者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構成了xx市商業(yè)的一道風景線，也成為時尚消費的主要場所。但其價格的不透明性及對品質的擔心，成為廣大時尚品牌消費者的一道潛在屏障。
(四)居民商場消費習慣調查
為了更好地把握xx市居民的消費心理及消費行為，配合xx商城市場調研，特此設計了一組問卷，并通過實地詢問得到相關數(shù)據37份。本問卷分四部分，第一部分是消費者自然狀況;第二部分析解消費者商場消費習慣及原因;第三部分是商業(yè)環(huán)境滿意度;第四部分試圖解釋消費者對xx商城的認知度及其評價。
(1)xx市樣本消費者概況本次市調隨機采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%，男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%，基本符合截面調查人流構成(男性51%，女性49%)。(2)居民商場消費習慣居民商場消費習慣反映了居民的消費模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層(500-600元)與高收入層(1000元以上)的消費判別卻不甚明顯，傾向于超市消費。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價的經營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了居民的認可。(3)居民偏愛商場購物的原因調查表明，信譽好(38%)、購物環(huán)境好(22%)是商場購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費者的消費心理具有明顯不同，商品質量和商業(yè)信譽是消費者最關心的問題，這也反映出，商業(yè)環(huán)境還處在相對商業(yè)發(fā)展的轉型階段，商業(yè)環(huán)境及商譽相對滯后，其經營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費者對大商場給予了滿意的答復。分析結果表明，商譽和商品質量是xx市消費者最關心的購物因素，也是我們作為競爭者需要利用的直接的市場契入點和競爭優(yōu)。(4)對xx商城的認知度和評價xx商城作為xx市政府的重點改造項目，得到了社會的廣泛關注，調查結果顯示73%的樣本消費者知道xx商城，反映出該項目除了開發(fā)商的人為炒作外，政府力也產生了強大的社會效應。由社會效應而產生的吸引力效應則解釋了xx市居民近乎92%的消費者對xx商城的光顧傾向。另外，對于未來xx小區(qū)的定位測試表明，52%的xx小區(qū)認知消費者認為，未來xx小區(qū)是居民及商業(yè)混合區(qū)，41%的認知消費者更潛在定位為休閑小區(qū)，此潛在定位對小區(qū)商業(yè)投資商具有一定優(yōu)勢。
(五)xx商城超市/百貨店內部力量分析
xx小區(qū)的社會效應帶來的對xx商城的社會關注，成為本項目突出的吸引力效應;良友商業(yè)近三年的商業(yè)運作積累的經驗，可以直接稼接到新項目，成為新項目動作的技術保障;山東xx房地產開發(fā)有限公司與本項目投資方的經營模式和價值理念存在共性，形成利益互補，利于本項目的平衡動作;本超市/百貨店項目規(guī)模較大，起點較高，較易形成轟動效應，引領xx市商業(yè)趨勢。
(六)xx商城超市/百貨店項目財務分析
1、投資估算項目總投資為4070萬元，其中：設備購置費726萬元，裝修及裝飾費644萬元，開辦費500萬元(包括廣告費150萬元)，正常年份的流動資金2200萬元。
2、總成本費用估算商品銷售成本按預測商品銷售收入12480萬元的85%進行計算;場地租金按每天0、46元/每平方米，每兩年遞增1、6%進行計算;財務費用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進行計算;按職工總人數(shù)800人，年人均工資4500元，估算的年工資總額為360萬元。設備的價值為726萬元，預計殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費用138萬元;裝修及裝飾費、開辦費均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬元。以上各項數(shù)據計入總成本費用表中，再加上其他費用，即可得項目各年的總成本費用。
3、商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅的估算商品銷售收入按每天40萬元進行計算，年銷售收入為14600萬元，銷售額為12480萬元(不含稅);應交增值稅按銷售額的1、8%進行計算;銷售稅金及附加按應交增值稅的10%進行計算;應交所得稅按33%的稅率，虧損在五年之內予以彌補進行計算(未考慮稅收優(yōu)惠政策)。項目各年的商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅。
4、財務分析(1)盈虧平衡分析項目正常營業(yè)時，年平均費用為1860(即27892/15)萬元，銷售成本為銷售額的15%，銷售稅金及附加為銷售額的0、18%，不考慮貨幣的時間價值，不考慮所得稅的因素，以銷售額表示的盈虧平衡點為：1860/(1-0、85-0、0018)=12550(萬元)計算結果表明，該項目年銷售額達到12550萬元時，企業(yè)可以不虧不盈。(2)敏感性分析就項目的銷售毛利率、銷售收入、投資總額三個因素變化對所得稅前的凈現(xiàn)值進行敏感性分析。據分析銷售毛利率最為敏感，當銷售毛利率增加4%時，項目可行;其次是銷售收入;投資總額為最不敏感的因素。
5、評價結論財務評價該項目在銷售毛利率達到19%時，凈現(xiàn)值為310萬元，因此，該項目在實施過程中，如果能夠實現(xiàn)較高的銷售毛利率，從財務評價的角度看，是可以接受的。
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