商務(wù)酒店可行性研究報告

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　　一、基本情況

　　1. 建筑主體為六+一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房�？头�89間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。地下室有40個左右車位的停車場。大堂配置有總臺;大堂吧;行李寄存室;大堂副理;公衛(wèi)等，面積200m;左右;商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場面積500m;左右。二層配置多功能茶餐廳(酒吧演繹廳)面積200m;左右;茶房包間面積400 m;左右;商務(wù)中心一個(數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù))面積40 m;左右。三層至五層配有客房84間(商務(wù)標(biāo)間)電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機等面積25 m;左右。六層為會務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。配有會議室4個，大會議室1個面積160 m;左右，可容納150-180人;中型會議室1個面積80 m;左右，可容納60-80人;小型會議室2個面積40 m;左右，可容納20-30人;多功能廳一個200 m;左右。

　　2. 地理環(huán)境。地處……;臨近主干道;距機場..多分鐘車程;距火車站..多分鐘車程;旁邊是……;周遍僅有一個四星酒店無類似酒店。(時間關(guān)系信息收集有限)

　　3. 租賃期限及價格???(重要)

　　二. 改造方案

　　定位為中高檔商務(wù)酒店(四星)

　　1. 三層至五層每層改造客房 間。過道為中檔地毯。

　　2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強化木地板，房間內(nèi)墻紙。

　　3. 配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。

　　4. 外墻采用色彩明快的乳膠漆。

　　5. 配套功能區(qū)方案待定。

　　注：建議房間數(shù)量適當(dāng)增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功能。

　　三. 經(jīng)營預(yù)測

　　1. 人員配置。

　　管理團(tuán)隊：

　　執(zhí)行總經(jīng)理一名(負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營策略的制定，對外聯(lián)絡(luò)溝通，對全年經(jīng)營成果負(fù)責(zé))

　　財務(wù)總監(jiān)一名 (負(fù)責(zé)財務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報表的制作)

　　保安隊長一名 (負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門)

　　營銷總監(jiān)一名(負(fù)責(zé)酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項活動策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成)

　　客房主管一名(負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理)

　　員工隊伍

　　營銷經(jīng)理四名 (對外營銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔)

　　總臺服務(wù)員六名 (總臺接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成)

　　保安八名(車場樓層和各要害部位的巡視和管理)

　　客房中心文員三名(接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋)

　　客房中心服務(wù)員三名(查房，衛(wèi)生檢查和臨時打掃，解決一般問題)

　　萬能工一名(水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制)

　　衛(wèi)生班六名 (客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù))

　　注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。

　　2. 費用估計。

　　每年固定成本--------萬(租金)

　　折舊--------萬(按投資總額為---------萬元，按3年折舊)

　　財務(wù)--------萬(貸款和資金利息)

　　稅收--------萬(營業(yè)收入的6%左右)

　　工資--------萬(員工和管理人員費用)

　　能耗--------萬(水電氣等費用)

　　低耗--------萬(一次性用品、茶葉等)

　　洗滌--------萬(床上用品，毛巾類的清洗)

　　維修--------萬(維修的配件及專業(yè)維修的費用)

　　營銷--------萬(廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動經(jīng)費等)

　　培訓(xùn)--------萬(員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn))

　　保險--------萬(員工及管理人員的社會保險和酒店自身的各項保險)

　　其他--------萬(辦公用品，職能部門雜費等不可預(yù)計的費用)

　　一年總費用約---------萬元

　　注：以上費用根據(jù)酒店實際配置計算。

　　3. 收入分析

　　定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。

　　a.客房收入：

　　改造后擁有客房84間。

　　客房設(shè)計價格為160.00元(平均執(zhí)行價格)

　　客房率保守估計為80%

　　84間×160.00×360天=483.84萬元

　　全年收入387.072萬元

　　b.餐廳收入：

　　承包費8000.00—10000.00每月

　　全年約10萬左右

　　c.房租收入：

　　旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬

　　商場超市5000.00每月，全年約6.00萬

　　d.會議室收入：

　　大會議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬

　　中會議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬

　　小會議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬

　　多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬

　　合計：13.2萬

　　e.其他收入：

　　客房服務(wù);食品飲料;商務(wù)收費;電話等

　　全年約6萬元

　　各項總計：425.872萬元

　　注：以上預(yù)測根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。四. 經(jīng)營思路

　　整體定位為“中高檔商務(wù)(培訓(xùn))型酒店”。一個由井岡山獨有地域特色;豐富民族文化;方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而個性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。

　　鎖定的消費群體為一是國內(nèi)差旅商務(wù)客人;二是國外自游人旅行的客人和留學(xué)生;三是途徑井岡山中轉(zhuǎn)的旅客;四是重點放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會議;五是適當(dāng)發(fā)展高端旅行團(tuán)隊。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國外自游人旅行的客人和留學(xué)生。開展接送服務(wù)吸引途徑西昌中轉(zhuǎn)的旅客。對有會議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點宣傳和營銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎勵方案。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂�名旅行社建立穩(wěn)固的合作關(guān)系，爭取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂場所的鐘點房。

　　在開業(yè)初期重點應(yīng)加強對外宣傳。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。當(dāng)然其他的營銷手段也必須去做。比如在車站、機場進(jìn)行宣傳營銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭取客房率的上升。同時推出系列酬賓活動和公益活動，結(jié)合活動在主要媒體上進(jìn)行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。出租率達(dá)到一定的水平就會穩(wěn)定，想進(jìn)一步提高收入只有加強高端商務(wù)會務(wù)的推廣和營銷。

　　能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點之一。是否從改造之初就考慮幾個方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)(盡量選用功率較大的空調(diào))并采用定時開關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識，節(jié)約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。

　　人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生;服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合�？头康那鍜呖梢詤⒄沼嫾�工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個體經(jīng)營者。

　　五.酒店構(gòu)想

　　房型及價格：

　　套房：388/間 間

　　單人間：188元/間 間

　　空調(diào)雙人間160元/間 間

　　三人間：188元/間 間

　　注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。

　　設(shè)備和服務(wù)：

　　免費服務(wù)：

　　閱覽室，淋浴間24小時熱水、影視放映(多功能廳定時放映)、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風(fēng)機、旅行信息等

　　有償服務(wù)：

　　餐廳酒吧、自助洗衣、國際電話/傳真、各種車輛和設(shè)備的租賃、票務(wù)預(yù)定等

　　六.操作步驟

　　1.與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。

　　2.辦理相關(guān)手續(xù)。

　　3.簽訂正式合同

　　6.酒店管理公司進(jìn)入

　　7.人員配置及人員培訓(xùn)

　　8.設(shè)備配置及采購

　　9.網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷

　　11.開業(yè)前的籌備及宣傳

　　12.進(jìn)入正常營業(yè)，開展酬賓活動

　　13.正常經(jīng)營及后營銷

　　七.時間安排

　　1.與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。

　　2.辦理相關(guān)手續(xù)。

　　3.簽訂正式合同。

　　4.組建籌備小組(酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人)

　　(三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短)

　　5.確定改造方案。

　　(一周時間。方案可以與前三項同步進(jìn)行)

　　6.酒店管理公司進(jìn)入。(管理層人員到位，各類《計劃方案》落實)

　　7.人員配置及人員培訓(xùn)。

　　8.設(shè)備配置及采購。

　　9.網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。

　　(6-9項可以同步進(jìn)行。三到四個月時間。人員培訓(xùn)三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購不存在問題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計劃制定和實施。)

　　10.竣工驗收。

　　11.開業(yè)前的籌備及宣傳

　　(一周時間。)

　　12.進(jìn)入正常營業(yè)，開展酬賓活動。

　　(三個月時間)

　　13.正常經(jīng)營及后營銷。

　　八.結(jié)論

　　濱江酒店管理公司通過對周邊環(huán)境和類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細(xì)研究認(rèn)為該項目有市場大環(huán)境的支撐，如西昌旅游的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項目地理環(huán)境好，類似酒店少，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當(dāng)?shù)臐撛诳蛻�，參與者人脈關(guān)系多等有利條件。但也有很多不利因素：a周邊工程將影響酒店的外部環(huán)境。b西昌酒店市場整體定位不高。c酒店主題不明確。綜合以上因素管理公司認(rèn)為“商務(wù)酒店”市場潛力大，有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g和投資價值。并符合經(jīng)營者對外發(fā)展連鎖，擴大酒店規(guī)模的總思路。不利因素可以通過管理公司的進(jìn)入逐步解決。因此管理公司對該項目充滿信心，也愿意為此付出努力，希望能合作成功。

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