房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-可行性研究報(bào)告

時(shí)間：2023-04-01 04:00:10 可行性研究報(bào)告我要投稿

　　一.項(xiàng)目概況

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-可行性研究報(bào)告

　　(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

　　天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動(dòng)物園隔河相望，東臨洛口服裝市場(chǎng)，西至無(wú)影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來(lái)全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營(yíng)造濃厚教育氛圍，緊鄰的動(dòng)物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營(yíng)造了舒適的居住環(huán)境。

　　(二) 規(guī)劃方案

　　天和園小區(qū)秋園一號(hào)樓項(xiàng)目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬(wàn)平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個(gè)園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤(pán)已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。

　　二投資環(huán)境分析

　　(一) 宏觀環(huán)境分析

　　1. 2011年隨著新

　　2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14，存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，而二線城市的房?jī)r(jià)收入比基本維持在3-6之間，樓價(jià)相對(duì)合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價(jià)還有較大的上漲空間。

　　(二) 微觀環(huán)境分析

　　1.2011年上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場(chǎng)成交火熱，部分地塊甚至由于超過(guò)最高限價(jià)而流拍，土地巿場(chǎng)的繁榮側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場(chǎng)的前景。

　　(2)在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)供需兩旺

　　2011年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場(chǎng)中潛在剛性需求的釋放，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。

　　(3)郊區(qū)大盤(pán)的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始呈現(xiàn)。綠地國(guó)際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬(wàn)象新天等郊區(qū)項(xiàng)目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤(pán)對(duì)巿場(chǎng)的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險(xiǎn)較大，城郊土地對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。

　　2. 濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析

　　附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：

　　(1)2011年月度土地市場(chǎng)分析

　　詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后， 4、5月迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)爆發(fā)的時(shí)期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放， 6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬(wàn)平方米，形成當(dāng)月百萬(wàn)方土地成交年度小高峰。

　　(2)土地成交類型分析

　　2011年上半年土地成交類型分析

　　2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬(wàn)平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價(jià)為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38 萬(wàn)平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價(jià)為3150.51元/平米。

　　(3) 區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況

　　綜合以上兩個(gè)圖的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點(diǎn)片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價(jià)仍有較大幅度的漲幅;以及今年開(kāi)始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來(lái)三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會(huì)成為開(kāi)發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　3. 濟(jì)南市普通住宅市場(chǎng)概況

　　2011年上半年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬(wàn)平米，總銷售額為111.64億元。從價(jià)格看，一季度價(jià)格下滑明顯，4月份開(kāi)始市場(chǎng)回暖，供應(yīng)成交開(kāi)始放量，價(jià)格反彈;截止到6月底，整體均價(jià)為8304元/平米(含章丘板塊)。

　　4.天和園經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)論從廣告策劃，營(yíng)銷策略，還是工程質(zhì)量，物業(yè)管理都是一個(gè)非常成熟的項(xiàng)目，一期工程已全部售罊，入住率達(dá)99%，小區(qū)主要道路，管線，綠化等配套設(shè)施已建設(shè)完成，隨著小清河片區(qū)的改造，小區(qū)周圍的環(huán)境正在逐步改善，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步提升。

　　三. 市場(chǎng)分析及價(jià)格預(yù)測(cè)

　　(一)根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)，市區(qū)人口年均增加7萬(wàn)人，年新增住房需求約140萬(wàn)平方米，另外，根據(jù)相關(guān)研究，20年內(nèi)城鎮(zhèn)人口人均年增加4平方米居住面積，以此推算，全市606萬(wàn)人口每年為提高居住水平新建住房121萬(wàn)平方米，再考慮到棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的拆遷安置房需求，這都為濟(jì)南的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。濟(jì)南作為一個(gè)二線城市，商品房?jī)r(jià)格總體來(lái)說(shuō)處于一個(gè)較為合理的價(jià)位，濟(jì)南正處在城市快速發(fā)展階段，居民收入有了很大提高，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來(lái)人口增多，購(gòu)房及改善住房條件的需求也相應(yīng)增大，濟(jì)南的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。

　　(二)北部地區(qū)作為濟(jì)南傳統(tǒng)房?jī)r(jià)的‘低洼區(qū)’,在小清河改造等一系列利好消息的帶動(dòng)下，城市價(jià)值逐步顯現(xiàn)，住宅價(jià)格明顯攀升。作為濟(jì)南市規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的16個(gè)城市綜合體之一，濼口片區(qū)將建成690萬(wàn)平米集商貿(mào)金融、五星級(jí)酒店、辦公、娛樂(lè)、休閑、居住為一體的城市綜合體。隨著小清河改造工程的順利完工及濼口城市綜合體的開(kāi)工建設(shè)，小清河片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有很大的

　　提升空間。

　　(三)目前濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)和改善性剛性需求是主體，投資投機(jī)行為較少，天和園設(shè)計(jì)的戶型從80-130平方米各種房型都有，其中以總價(jià)款較低的小戶型和性價(jià)比較高的90-120平方米的戶型居多，給購(gòu)房的客戶提供了很大的選擇空間，而相對(duì)于市中心及東部，南部動(dòng)輒上萬(wàn)一平方的房?jī)r(jià)，相對(duì)較低的價(jià)格及因小清河改造不斷改善的居住環(huán)境就使其成為年輕置業(yè)者及改善住房條件者的首選地區(qū)。另外，小區(qū)附近的洛口服裝市場(chǎng)及金牛建材市場(chǎng)有大量的外來(lái)人口及中小私營(yíng)業(yè)主，他們是周邊小區(qū)潛在的巨大客戶群，而天和園小區(qū)便利的交通及僅幾分鐘的車程對(duì)這部分客戶無(wú)疑來(lái)說(shuō)有巨大的吸引力。

　　(四)價(jià)格預(yù)測(cè)

　　根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)及發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

　　1. 多層住宅：8000元/平方米

　　2. 沿街公建：25000元/平方米

　　3. 儲(chǔ)藏室：2500元/平方米

　　四.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

　　(一)工程建設(shè)計(jì)劃

　　1.2012年3月項(xiàng)目整體開(kāi)工，2013年3月底交工，。

　　2.已多年的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，施工過(guò)程中嚴(yán)格控制工程造價(jià)，嚴(yán)把工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

　　(二)銷售計(jì)劃

　　根據(jù)工程進(jìn)度，該項(xiàng)目擬銷售周期為18個(gè)月。

　　五.項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析