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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（通用7篇）
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。下面是小編為您精心整理的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告全文內(nèi)容，僅供大家參考。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇1
【摘要】
投資之前做好項(xiàng)目的可行性研究分析是必不可少的過(guò)程。文章針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)勢(shì)如破竹的發(fā)展，論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容，指出了目前關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)改進(jìn)措施。
【關(guān)鍵詞】
可行性研究分析、主要內(nèi)容、現(xiàn)狀問(wèn)題、改進(jìn)措施。
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮腵銷(xiāo)售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的現(xiàn)狀問(wèn)題及相關(guān)改進(jìn)措施
(1)開(kāi)發(fā)商可行性研究分析意識(shí)不強(qiáng)
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門(mén)報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣�、�?guī)劃部門(mén)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無(wú)稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)型人才，建立專(zhuān)業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專(zhuān)業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
三、結(jié)語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門(mén)加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究編制機(jī)構(gòu)，重視專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇2
摘要：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用�？尚行匝芯渴窃诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后，進(jìn)一步對(duì)提出的建設(shè)和技術(shù)方案，以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行理智細(xì)致的分析和評(píng)估，最終達(dá)到雙贏的目的。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)有一定準(zhǔn)確的分析，利用數(shù)據(jù)進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，結(jié)合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
關(guān)鍵詞：
可行性研究?jī)?nèi)容、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷(xiāo)售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容
1.1總論
項(xiàng)目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
1.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周?chē)h(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶(hù)和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
2.1內(nèi)部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿(mǎn)足的需要的`都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
四主要風(fēng)險(xiǎn)因素
4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失��；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)簦瑥亩鴾p少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買(mǎi)力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買(mǎi)者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買(mǎi)者雙贏的共同目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇3
一、專(zhuān)業(yè)人才的社會(huì)需求預(yù)測(cè)分析
1、宏觀需求分析
就全國(guó)范圍而言，對(duì)會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)人才的需求量在逐年加大。財(cái)務(wù)、金融、審計(jì)（含會(huì)計(jì)）專(zhuān)業(yè)就業(yè)前景排在第三位，我們通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)中小型企業(yè)由于自身起點(diǎn)低，加之國(guó)家稅制和財(cái)務(wù)的要求，急需會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)人才，這是會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生的一次非常好的機(jī)遇。所以，高職會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生的就業(yè)形勢(shì)還是比較樂(lè)觀的。
2、區(qū)域需求分析
本專(zhuān)業(yè)學(xué)生的職業(yè)范圍涉及各類(lèi)企事業(yè)單位的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)類(lèi)崗位。隨著城市群的發(fā)展，企事業(yè)單位對(duì)會(huì)計(jì)人才的需求不斷增加，作為本地區(qū)的高職院校，本專(zhuān)業(yè)主要面向中小企業(yè)輸送會(huì)計(jì)核算型人才。
為保證專(zhuān)業(yè)教學(xué)符合人才市場(chǎng)需求，我院會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)在20xx年5月至6月開(kāi)展了一項(xiàng)“企業(yè)會(huì)計(jì)人才需求”的調(diào)研活動(dòng)，我們從區(qū)域企業(yè)需求出發(fā)，通過(guò)人才市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)走訪、畢業(yè)學(xué)生調(diào)查、專(zhuān)家教師座談等多種形式，廣泛征求各方面的意見(jiàn)，調(diào)研的基本情況如下：
�。�1）人才需求量情況
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)會(huì)計(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才的需求一直處于較為旺盛的狀態(tài)，在各地的招聘職位需求排行榜上，財(cái)會(huì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)一直處于領(lǐng)先。根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，近五年，每年新注冊(cè)的企業(yè)在500家左右，按每個(gè)企業(yè)配置1—2名會(huì)計(jì)人員計(jì)算，這些新增企業(yè)每年需要增加1000名左右會(huì)計(jì)從業(yè)人員。社會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)電算化專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生需求意愿較強(qiáng)，九成單位有長(zhǎng)期需求。
�。�2）學(xué)歷需求情況
本次針對(duì)企業(yè)的學(xué)歷需求調(diào)查結(jié)果顯示，用人單位在人才的使用上逐步趨于理智。企業(yè)在招聘財(cái)會(huì)人員時(shí)學(xué)歷不再是唯一的準(zhǔn)繩，公司更為看重應(yīng)聘者的工作經(jīng)驗(yàn)。從回收的有效調(diào)查表來(lái)看，中小企業(yè)對(duì)高職高專(zhuān)人才的需求成為了這類(lèi)企業(yè)人才需求的主體。
�。�3）崗位需求情況
按照企事業(yè)單位的類(lèi)型，會(huì)計(jì)崗位群的分布構(gòu)成一般如下：
第一類(lèi)：大中型企業(yè)（包括國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)、上市公司等）：
�、儇�(cái)務(wù)總監(jiān)（總會(huì)計(jì)師）崗位；
�、谪�(cái)務(wù)經(jīng)理、主管崗位；
�、蹠�(huì)計(jì)核算崗位；
�、艹黾{崗位；
�、輰徲�(jì)主管及審計(jì)人員。
第二類(lèi)：小型企業(yè)：
�、儇�(cái)務(wù)經(jīng)理（會(huì)計(jì)主管）崗位；
�、跁�(huì)計(jì)核算崗位；
�、鄢黾{崗位。
第三類(lèi)：機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：
①會(huì)計(jì)主管崗位；
�、跁�(huì)計(jì)核算崗位；
�、塾�(jì)劃、審計(jì)等管理崗位；
�、艹黾{崗位。
第四類(lèi)：銀行等金融機(jī)構(gòu)：
�、贂�(huì)計(jì)主管崗位；
�、跁�(huì)計(jì)核算崗位；
③證券投資部門(mén)管理崗位。
在以上各類(lèi)企事業(yè)及金融機(jī)構(gòu)中，大型企業(yè)事業(yè)單位及大型金融機(jī)構(gòu)，要求人才學(xué)歷層次較高，一般要求是本科以上畢業(yè)生，而中小企業(yè)及基層金融機(jī)構(gòu)（如分理處等），一般對(duì)專(zhuān)科畢業(yè)生較歡迎，應(yīng)是高職院校人才培養(yǎng)的主要方向，這部分企業(yè)組織數(shù)量占絕大多數(shù)，市場(chǎng)前景廣闊。
�。�4）企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)、能力要求情況
目前的畢業(yè)生大多存在知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善問(wèn)題，整體素質(zhì)不高，競(jìng)爭(zhēng)少不強(qiáng)等，需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐、磨合。會(huì)計(jì)行業(yè)有重經(jīng)驗(yàn)輕專(zhuān)業(yè)現(xiàn)象，由于會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)在實(shí)際操作方面要求較高，加上傳統(tǒng)觀念的影響，很多用人單位對(duì)經(jīng)驗(yàn)的要求超出了對(duì)專(zhuān)業(yè)的要求，這成為應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)難的直接原因。
二、市場(chǎng)對(duì)專(zhuān)業(yè)人才需求的基本要求
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論及畢業(yè)生將從事的主要職業(yè)崗位群的工作要求，教學(xué)計(jì)劃中明確人才的培養(yǎng)規(guī)格，其基本要求為：
�、賵�(jiān)持德、智、體全面發(fā)展，具有財(cái)務(wù)管理意識(shí)，按照《公民道德基本建設(shè)綱要》的基本精神，樹(shù)立良好的職業(yè)道德。
�、诰邆渎殬I(yè)崗位群要求的.基本素質(zhì)和基本職業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
③要求掌握職業(yè)崗位群所需的基本理論、技術(shù)基礎(chǔ)理論及實(shí)用范圍較寬的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)。主要是會(huì)計(jì)基本理論和實(shí)務(wù)，會(huì)計(jì)電算化基本理論和知識(shí)，財(cái)務(wù)管理的基本理論和知識(shí)及審計(jì)、證券分析的能力。
�、芤缶邆渎殬I(yè)崗位群所需的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和基本技能。主要是珠算、點(diǎn)鈔、日常帳務(wù)處理的能力。畢業(yè)生除能夠獲得本專(zhuān)業(yè)畢業(yè)證書(shū)外，還要求取得會(huì)計(jì)從業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)。在身體素質(zhì)方面：通過(guò)在校引導(dǎo)，使學(xué)生具有良好的身體素質(zhì)能夠?yàn)橐院蟮膶W(xué)習(xí)和工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
與此同時(shí)在知識(shí)結(jié)構(gòu)方面的要求如下：
A、熟悉黨和國(guó)家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策與法規(guī)；
B、熟練掌握會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的技能；
C、掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)理財(cái)、統(tǒng)計(jì)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的實(shí)用理論和方法；
D、掌握本專(zhuān)業(yè)所需計(jì)算機(jī)應(yīng)用的基本知識(shí)；
E、掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本理論；
F、掌握一定的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)知識(shí)；
G、掌握一定的語(yǔ)言文字知識(shí)。
在能力結(jié)構(gòu)方面的要求如下：
A、具有較強(qiáng)的會(huì)計(jì)核算的能力。
B、具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息處理的能力。
C、具有從事中小企業(yè)日常業(yè)務(wù)管理（企業(yè)策劃、行政管理、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析）的能力
D、具有統(tǒng)計(jì)分析的能力。
E、具有從事市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的能力。
F、具有較好的語(yǔ)言和文字表達(dá)能力。
G、有閱讀專(zhuān)業(yè)外文書(shū)刊的能力，至少取得高職高專(zhuān)英語(yǔ)應(yīng)用能力B級(jí)證書(shū)。
H、至少取得1個(gè)本專(zhuān)業(yè)職業(yè)崗位資格證書(shū)。
I、具有較強(qiáng)的社交公關(guān)能力。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇4
一、財(cái)務(wù)分析的組織管理體系
1、財(cái)務(wù)分析實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)實(shí)施、歸口分析的管理體系。
財(cái)務(wù)分析工作由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由各二級(jí)子公司總經(jīng)理主持按季召開(kāi)財(cái)務(wù)分析會(huì)。日常辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)分析。各指標(biāo)歸口管理部門(mén)按月向財(cái)務(wù)部門(mén)提供本部門(mén)所管轄指標(biāo)的完成情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見(jiàn)。
2、有關(guān)部門(mén)的職責(zé)分工。
生產(chǎn)部門(mén)根據(jù)對(duì)材料進(jìn)、出、存、退，輔助生產(chǎn)費(fèi)用，工時(shí)，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫(kù)存、實(shí)際庫(kù)存，集團(tuán)內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析；對(duì)大修、技改等工程（按項(xiàng)目細(xì)分）實(shí)施情況進(jìn)行分析；
銷(xiāo)售部門(mén)根據(jù)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)品的種類(lèi)、數(shù)量、單價(jià)，款項(xiàng)回收，內(nèi)部銷(xiāo)售、折扣與折讓等的統(tǒng)計(jì)完成情況進(jìn)行分析；
采購(gòu)物流部門(mén)根據(jù)對(duì)材料需求，原材料市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)付賬款的統(tǒng)計(jì)完成情況進(jìn)行分析；
工程管理部門(mén)對(duì)投資完成情況進(jìn)行分析，對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù)；
行政勞資部門(mén)對(duì)日常辦公費(fèi)用、勞動(dòng)工資、各種社會(huì)保險(xiǎn)等執(zhí)行情況分析；
財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)根據(jù)有關(guān)部門(mén)報(bào)送的報(bào)表進(jìn)行匯總，負(fù)責(zé)本公司綜合指標(biāo)分析，并對(duì)收入、成本（主要是可控費(fèi)用）、利潤(rùn)、資金、債權(quán)債務(wù)等具體分析。為了及時(shí)反映各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財(cái)務(wù)按月編制會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費(fèi)用及生產(chǎn)成本明細(xì)表）。
二、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容及主要指標(biāo)
(一)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)指標(biāo)
1、獲利能力分析指標(biāo)
�、配N(xiāo)售利潤(rùn)分析指標(biāo)
①銷(xiāo)售毛利率＝銷(xiāo)售毛利÷銷(xiāo)售收入凈額
銷(xiāo)售毛利=銷(xiāo)售收入凈額－銷(xiāo)售成本=銷(xiāo)售收入－銷(xiāo)售折扣與折讓?zhuān)N(xiāo)售成本
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售成本后，有多少錢(qián)可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎(chǔ)，沒(méi)有足夠的毛利率便不能盈利。同時(shí)銷(xiāo)售毛利率也可成為企業(yè)制定價(jià)格策略時(shí)的參照標(biāo)準(zhǔn)之一。
②營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率＝息稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷銷(xiāo)售收入凈額
息稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+利息支出
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤(rùn)的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒(méi)有足夠的息稅前盈利，說(shuō)明企業(yè)賴(lài)以持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱。
③核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率＝核心業(yè)務(wù)息稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/核心業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入凈額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過(guò)核心產(chǎn)品的銷(xiāo)售創(chuàng)造利潤(rùn)的能力。該項(xiàng)指標(biāo)可以作為對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目或業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)之一。
�、瞥杀纠麧�(rùn)分析指標(biāo)
成本費(fèi)用利潤(rùn)率＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷成本費(fèi)用總額
成本費(fèi)用總額=銷(xiāo)售成本＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過(guò)成本和費(fèi)用的消耗產(chǎn)生利潤(rùn)的水平，該項(xiàng)指標(biāo)越大說(shuō)明企業(yè)的成本和費(fèi)用的耗費(fèi)越有價(jià)值。使用此項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇的影響，即若貸款無(wú)用于投資情況，則可使用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為分子，否則應(yīng)使用利潤(rùn)總額
�、琴Y產(chǎn)收益分析指標(biāo)
總資產(chǎn)報(bào)酬率＝凈利潤(rùn)÷平均總資產(chǎn)
平均總資產(chǎn)=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）÷2
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用能力，此項(xiàng)指標(biāo)越高說(shuō)明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。
�、荣Y本收益分析指標(biāo)
①凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)
平均凈資產(chǎn)=（期初所有者權(quán)益總額＋期末所有者權(quán)益總額）÷2
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。
②資本保值增值率＝期末所有者權(quán)益總額/期初所有者權(quán)益總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)自有資本的增值速度。
⑸收益質(zhì)量分析指標(biāo)
�、俸诵臉I(yè)務(wù)利潤(rùn)占利潤(rùn)的比重＝核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)/利潤(rùn)總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)利潤(rùn)的結(jié)構(gòu)，若某種核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)比例過(guò)重時(shí)，企業(yè)應(yīng)注意利潤(rùn)來(lái)源的依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)可以適時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行多角化投資，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
②營(yíng)運(yùn)指數(shù)=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營(yíng)所得現(xiàn)金
=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量÷（凈收益－非經(jīng)營(yíng)收益+非付現(xiàn)費(fèi)用）
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評(píng)價(jià)企業(yè)會(huì)計(jì)利益和現(xiàn)金流入的關(guān)系，此項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)大于1，若小于1則說(shuō)明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。
⑹保障性分析指標(biāo)
�、黉N(xiāo)售營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流入比率＝銷(xiāo)售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷(xiāo)售收入凈額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)銷(xiāo)售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說(shuō)明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)也越有保障。
�、谫Y金安全率＝資產(chǎn)變現(xiàn)率－資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)變現(xiàn)率＝（現(xiàn)金及其等價(jià)物＋良性債權(quán)＋適銷(xiāo)存貨＋可變無(wú)形資產(chǎn)）÷資產(chǎn)總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)資金的安全程度，同時(shí)說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負(fù)債之后，可繼續(xù)擴(kuò)充發(fā)展的能力。
2、營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)
�、倭鲃�(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷(xiāo)售收入凈額÷平均流動(dòng)資產(chǎn)
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的'管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理越好，也說(shuō)明企業(yè)短期的償債能力越強(qiáng)。此項(xiàng)指標(biāo)可以分解使用，按應(yīng)收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。
�、跔I(yíng)業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率
=360÷（銷(xiāo)售成本÷平均存貨）
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
=360÷（銷(xiāo)售收入÷平均應(yīng)收賬款）
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度，營(yíng)業(yè)周期越短，說(shuō)明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快。
3、償付能力分析指標(biāo)
�、佻F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率＝經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入÷流動(dòng)負(fù)債
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。
�、谫Y產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長(zhǎng)的階段時(shí)，則可以接受較高的資產(chǎn)負(fù)債率，否則，則應(yīng)保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、成長(zhǎng)性分析指標(biāo)
�、黉N(xiāo)售增長(zhǎng)率＝（本期銷(xiāo)售收入－上期銷(xiāo)售收入）÷上期銷(xiāo)售收入×100%
此項(xiàng)指標(biāo)反映銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)速度。
�、趦衾麧�(rùn)增長(zhǎng)率＝（本期凈利潤(rùn)額－上期凈利潤(rùn)額）÷上期凈利潤(rùn)額×100%
此項(xiàng)指標(biāo)反映凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。
�、圪Y本積累率=本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額÷年初所有者權(quán)益×100%
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇5
一、土地市場(chǎng)狀況
1、成交土地：4月武漢中心城區(qū)無(wú)土地成交。
4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交�？偣┑孛娣e145648O，成交總建筑面積156351O，成交總金額5792萬(wàn)元。平均樓面地價(jià)310元/O。
德思勤觀察：蔡甸土地市場(chǎng)日漸規(guī)范。蔡甸國(guó)土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場(chǎng)的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。
旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/O競(jìng)得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。
2、出讓土地
截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042O，總建筑面積1038645O。出讓土地中，漢陽(yáng)有5宗。武昌2宗，漢口3宗。
德思勤觀察：漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，本月漢陽(yáng)區(qū)有5宗土地出讓?zhuān)渲心苓呌?宗，四新區(qū)有2宗�？偝鲎屆娣e為749750O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開(kāi)發(fā)居住用地，加上政府對(duì)此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)勢(shì)力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。
二、住宅市場(chǎng)狀況
1、新盤(pán)（含加推和新入市項(xiàng)目）分析
20xx年4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，比上月的6個(gè)增加了150％。
4月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：
武昌片區(qū)開(kāi)盤(pán)量最大。本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語(yǔ)是本月銷(xiāo)售最好的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出140套中小戶(hù)型，當(dāng)天銷(xiāo)售約100套。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/O左右，又是保利開(kāi)發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷(xiāo)售情況火爆。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4280元/O，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷(xiāo)售率約為50％。
盤(pán)龍城片區(qū)本月銷(xiāo)售不佳。本月盤(pán)龍城有2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率在10-15％左右。由于國(guó)家對(duì)投資客戶(hù)的限制政策，在盤(pán)龍城片區(qū)投資的客戶(hù)有所減少，市場(chǎng)較冷。
入市新項(xiàng)目較少，4月開(kāi)盤(pán)的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷(xiāo)售情況均不理想。
萬(wàn)元項(xiàng)目增多。本月有5個(gè)10000元/O左右的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售最好的是位于漢陽(yáng)片的錦繡長(zhǎng)江，開(kāi)盤(pán)均價(jià)10500元/O，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售110套，其余項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。高端項(xiàng)目依然是影響全市房?jī)r(jià)的一個(gè)增長(zhǎng)極，從本月高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)情況可以分析，高端客戶(hù)需求較為穩(wěn)定，而此類(lèi)客戶(hù)考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對(duì)價(jià)格的'敏感程度較低。
德思勤觀察：目前的剛性需求市場(chǎng)非常理性，性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，而一般項(xiàng)目銷(xiāo)售不容樂(lè)觀。回暖信息還有待觀察。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷(xiāo)售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場(chǎng)的波動(dòng)。除了剛性需求和高端需求以外的市場(chǎng)，受寒冬影響較大，銷(xiāo)售起伏較大。
2、住宅銷(xiāo)售分析
成交套數(shù)
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對(duì)比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。
成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系
本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場(chǎng)成交量看，小戶(hù)型的成交比重有所增加，變相說(shuō)明大部分購(gòu)房客戶(hù)的置業(yè)面積逐漸趨小。
德思勤觀察：成交量下跌20％。20xx年3月的市場(chǎng)成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場(chǎng)成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤(pán)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開(kāi)盤(pán)，依照武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)是否回暖的判斷尚待時(shí)日。
價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢(shì)。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于20xx年。價(jià)格漲幅較小，對(duì)全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒(méi)有明顯回暖勢(shì)頭。
成交總面積與總金額
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，20xx年4月全市累計(jì)成交面積38.04萬(wàn)O，較3月下降了23.8％。累計(jì)成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場(chǎng)尚處于進(jìn)一步探底過(guò)程。
全市小結(jié)：
土地市場(chǎng)上，漢陽(yáng)區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門(mén)檻。
全市市場(chǎng)價(jià)漲量跌。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢(shì)，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)20xx年底的下跌之勢(shì)，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。
市場(chǎng)理性回歸，市民置業(yè)以性?xún)r(jià)比優(yōu)先。從目前市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況可以看出，銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目大部分性?xún)r(jià)比都較高或是知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。說(shuō)明客戶(hù)日趨理性，如20xx年的瘋狂買(mǎi)房，擔(dān)心不買(mǎi)還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。武漢市場(chǎng)真正進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。
三、區(qū)域成交情況
1、區(qū)域成交情況
4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽(yáng)成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤(pán)量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽(yáng)中心區(qū)房?jī)r(jià)擠壓的客戶(hù)可能選擇該片區(qū)。
武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢(shì)。截至4月以來(lái)，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢(shì)，而中心區(qū)的房?jī)r(jià)及成交量對(duì)全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。
區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：
片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。各片區(qū)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。目前的房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢(shì)。
漢陽(yáng)成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。漢陽(yáng)片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來(lái)還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇6
一、項(xiàng)目概況
(一)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
(二)、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅�？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設(shè)條件
(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)�、電信、有線(xiàn)電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。
(二)、建設(shè)實(shí)施條件
1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。
2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
(一)、宏觀環(huán)境分析
1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理 ，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。
(二)、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。
4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。
四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)
(一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分 析
根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：
1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。
3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)
隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。
4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。
5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的`概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。
(二)、目標(biāo)客戶(hù) 的定位
目標(biāo)客戶(hù) 群主要分為四類(lèi)：
一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；
二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；
三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；
四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。
(三)、價(jià)格預(yù)測(cè)
根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：
1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；
2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；
3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；
4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；
5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；
6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。
五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃
1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足2006年開(kāi)工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年(2006—2008年)，2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。
3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略
1、銷(xiāo)售計(jì)劃
根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：2006年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元；2007年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算。
2、營(yíng)銷(xiāo)策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。
(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù) 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。
(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù) 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。
(3)、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。
(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù) 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。
(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù) 的購(gòu)買(mǎi)愿望。
(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù) 的信心。
六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
(一)、投資估算
按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元(出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。
(二 )、資金籌措
根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元)。
(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
1、利潤(rùn)估算表
本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。
預(yù)測(cè)前提：
土地173.6萬(wàn)元/畝；
營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；
平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米；
營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；
單位成本2,927.61元/平方米；
稅金3,854.77萬(wàn)元；
費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；
貸款利息1,310.4萬(wàn)元。
2、現(xiàn)金流量估算表
本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態(tài)分析
投資利潤(rùn)率(稅后)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。
(2)、動(dòng)態(tài)分析
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行
經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。
七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)
銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售量的92.82%
銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷(xiāo)售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%
盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。
八、結(jié)論
經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元/畝以?xún)?nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。
綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 篇7
今年以來(lái)，我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，緊緊圍繞國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確的各項(xiàng)任務(wù)，采取有力措施，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商品房空置面積不斷下降，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場(chǎng)調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了83.48％，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾，基本可以滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求。在全市總體供需走向平衡的同時(shí)，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先是落實(shí)國(guó)家政策，控制拆遷規(guī)模，并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個(gè)，拆遷居民4149戶(hù)。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上，南京市政府決定再追加30萬(wàn)平方米，年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對(duì)投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中，購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷(xiāo)再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為，在不影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對(duì)最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購(gòu)、建儲(chǔ)備1000套廉租住房，提供給市區(qū)的貧困無(wú)房家庭。其次是針對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個(gè)地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米。針對(duì)中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃，計(jì)劃20xx年竣工90萬(wàn)平方米。
二、20xx年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看，上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于銷(xiāo)：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)83.48％，預(yù)售面積381.8萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0.7％，供銷(xiāo)比為1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬(wàn)㎡，預(yù)售面積345.76萬(wàn)㎡，與去年年均水平相比增長(zhǎng)4.46％，交易量仍保持穩(wěn)中有升，供銷(xiāo)比為1.13。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西、江北，也是預(yù)售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟(jì)適用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應(yīng)稍顯不足。
3、市場(chǎng)體系逐步完善、二三級(jí)市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng)，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬(wàn)㎡，交易2.73萬(wàn)套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬(wàn)㎡，交易2.24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上，仍有小幅上升，租賃市場(chǎng)也水漲船高，租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑：據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計(jì)上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì)，今年受宏觀調(diào)控影響，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降，上半年南京房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元，同比增長(zhǎng)49.2％，比四月份增幅下降了18.06個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長(zhǎng)21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元，同比增長(zhǎng)69.85％。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。
三、20xx年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷
隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為:
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34.07％，去年全年投資增幅為34.0％。從下半年發(fā)展趨勢(shì)看，由于受到今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時(shí)房地產(chǎn)投資的增幅也不會(huì)下降很多，首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各項(xiàng)城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；再次，一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，紛紛進(jìn)入，把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市場(chǎng)。綜合以上因素，我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持30％左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)供需兩旺的局面，呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢(shì)
供應(yīng)將穩(wěn)步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的`上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，去年全年新開(kāi)工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過(guò)半年左右的建設(shè)基本可以上市銷(xiāo)售，因此保守估計(jì)今年上市量將會(huì)達(dá)到800～900萬(wàn)㎡。
需求仍保持旺盛勢(shì)頭：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在去年基礎(chǔ)上，仍會(huì)繼續(xù)上升。從主動(dòng)需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，1－6月我市居民可支配收入增長(zhǎng)13.7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動(dòng)需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。另外，我市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購(gòu)房需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭龋M(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。綜上所述，維持我市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng)，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬(wàn)㎡之上，總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
20xx年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加了3.3倍，今年國(guó)土部門(mén)還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增長(zhǎng)，因此今年的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng)，總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷(xiāo)售也會(huì)有正常的銷(xiāo)售期，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來(lái)一直供不應(yīng)求，由于土地資 源稀缺，下半年上市量不會(huì)增長(zhǎng)太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)卻比較平穩(wěn)，因此這兩個(gè)板塊的供需形勢(shì)不容樂(lè)觀。由于近年來(lái)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此利潤(rùn)較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長(zhǎng)56％，從而帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價(jià)格也將上升，因此利潤(rùn)空間較小的中低價(jià)位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品房，使商品房的供應(yīng)價(jià)格達(dá)到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。一方面，今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。另一方面，供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，各方利好因素仍在支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象。此外開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤(pán)整。二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)多月上漲之后，已經(jīng)接近新建商品房?jī)r(jià)格，質(zhì)價(jià)出現(xiàn)偏離，上漲空間已經(jīng)很小，下半年將趨于平衡。
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