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項目可行性研究報告及整體開發(fā)建議
前言
某某集團收購某項目后，我司和某某集團某項目項目部在對收購企業(yè)的資源和狀況進行研究后，立即成立項目經(jīng)營和開發(fā)研究小組。本著認真務實的原則，雙方人員細致調(diào)研后，對平頂山項目、九家灣項目、地窩堡項目(對這三個項目的初步命名)進行可行性研究，在研究的基礎(chǔ)上，提出以下初步的構(gòu)想。
1、以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，整和收購企業(yè)的土地資源，通過有計劃、循序漸進的開發(fā)，充分利用土地資源，獲得相應利潤，實現(xiàn)企業(yè)收購后的資源盤活和價值提升。
2、以資源整和為目標，通過對收購企業(yè)資產(chǎn)的分析，對可產(chǎn)生利潤的行業(yè)進行新的資源配置，對沒有價值的資產(chǎn)變現(xiàn)處理。重點發(fā)展公路運輸、公路建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)，在盤活現(xiàn)有優(yōu)勢資源的同時，為企業(yè)長遠發(fā)展和持續(xù)盈利奠定基礎(chǔ)。
3、以三產(chǎn)服務為突破，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)和公路運輸帶來的機會，積極發(fā)展三產(chǎn)服務和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、租賃經(jīng)營、倉儲物流、貨物配載、新型建材等，在獲取利潤的同時，解決大量職工安置問題。
4、解決人員安置問題，保障企業(yè)健康發(fā)展，采用零利潤集資的形式，為將來開發(fā)的三個項目的居住職工提供相應面積的安置住宅，其中平頂山項目按75平左右米/戶安置，九家灣項目按90平米左右/戶安置，地窩堡項目按80平米左右/戶安置。
5、發(fā)展小區(qū)物業(yè)管理，三個項目完全建成后，總建筑面積1145636平米，按0.5元/平米/月的物業(yè)收費計算，每年可實現(xiàn)產(chǎn)值687萬。其中可以安置收購企業(yè)職工177人，實現(xiàn)稅前利潤295萬元。
6、房地產(chǎn)開發(fā)從2006年至2010年，預計可以為企業(yè)創(chuàng)造95139.96稅前毛利(其中包括69601.4萬元的稅前利潤和25538.56萬元的土地資產(chǎn))，成為企業(yè)未來的核心產(chǎn)業(yè)和主要利潤來源。
其中平頂山項目的開發(fā)總成本是46197.64萬元，可以實現(xiàn)20309.44萬元的稅前利潤。九家灣項目的開發(fā)總成本是69611.71萬元，可以實現(xiàn)36562.93萬元的稅前利潤(商業(yè)含商務開發(fā)成本42237.94萬元，可實現(xiàn)31382.27萬元的稅前利潤;住宅的開發(fā)成本27373.77萬元，可實現(xiàn)5180.65萬元的稅前利潤)。地窩堡項目的開發(fā)總成本是42196.27萬元，可以實現(xiàn)12729.03萬元的稅前利潤。
7、通過綜合分析，我們認為：平頂山項目具有良好的盈利能力，并具有較強的抗風險能力;九家灣商業(yè)項目具有比較高的盈利能力，但抗風險能力一般;住宅項目的盈利和抗風險能力都一般;地窩堡項目從長遠考慮具有良好的盈利能力和一定的抗風險能力。
根據(jù)以上分析，我們認為平頂山項目完全具備開發(fā)條件，可盡快開發(fā);九家灣項目應做更進一步的調(diào)研和分析工作，最終決定項目規(guī)劃和開發(fā)日程，尤其對商業(yè)開發(fā)要進行深層次的論證;地窩堡項目應做中長線考慮，整體規(guī)劃、循序開發(fā)。
8、通過以上一系列資源整和和產(chǎn)業(yè)布局，不但盤活的企業(yè)資產(chǎn)、安置了企業(yè)職工，而且為企業(yè)創(chuàng)造了豐厚的利潤，同時為企業(yè)長遠和可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
一、 項目概況
1.1項目背景
新疆第一汽車運輸公司是以貨物運輸、公路工程施工、倉儲物流集散服務為主營業(yè)務的國有運輸二級資質(zhì)企業(yè)。下屬生產(chǎn)經(jīng)營單位有：運輸分公司、工程公司和運輸配載物流中心、子女學校、駕訓學校、汽車修理廠、物資供銷公司、勞動服務公司、物業(yè)管理公司、醫(yī)療診所等。公司現(xiàn)有在職職工1138人，其中：在崗職工983人、下崗職工(在再就業(yè)中心)260人、協(xié)保內(nèi)退人員148人、離退休職工1349人。
截止2003年底，公司總資產(chǎn)22902萬元(流動資產(chǎn)4847萬元，固定資產(chǎn)3955萬元，土地資產(chǎn)12050萬元);負債總額35684萬元，其中欠付職工各項費用3700萬元，職工集資建房辦證所需款項13502萬元。
某項目現(xiàn)有土地79萬平米，其中生產(chǎn)用地29萬平米(10萬平米已開發(fā))，剩余為生活用地，主要分布在平頂山、九家灣、地窩堡，另有一個800畝的農(nóng)場。
某項目按公司《破產(chǎn)法》規(guī)定的程序向烏魯木齊市中級人民法院申請破產(chǎn)后，新疆某某實業(yè)開發(fā)有限公司采用“破產(chǎn)重組資產(chǎn)變現(xiàn)、全額退還”的方式收購某項目依法拍賣的原有資產(chǎn)，按照《破產(chǎn)法》的要求，通過拍賣，以出讓形式獲得某項目全部土地的使用權(quán)。
平頂山項目：該項目是某某集團通過收購區(qū)某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市克拉瑪依路和金沙江路交會處，是烏魯木齊傳統(tǒng)的農(nóng)副產(chǎn)品集散交易場地，周邊市政設(shè)施完善，有大量成熟的居住區(qū)，適合商貿(mào)和居住。
九家灣項目：該項目是某某集團通過收購區(qū)某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交會處。是烏魯木齊傳統(tǒng)的物資倉儲物流基地，交通便利，通達主要口岸和大型市場，為外貿(mào)和周邊市場服務。
地窩堡項目：該項目是某某集團通過收購某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市迎賓一路。是烏魯木齊國際機場和石油地調(diào)處所在地，周邊有大量大型國有企業(yè)，該片區(qū)用地以企業(yè)生產(chǎn)、物流配載和企業(yè)社區(qū)為主。
1. 2區(qū)位及現(xiàn)狀
平頂山項目：該地塊位于烏魯木齊市克拉瑪依路和金沙江路交會處，南與克拉瑪依西路相連，東與金沙江路及宏大錦福苑相接，西、北與廣匯匯嘉園相連。該片區(qū)是烏魯木齊最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易集散地，同時有北園春社區(qū)、廣匯匯嘉園、宏大錦福苑等大型居住社區(qū)，市政配套設(shè)施完善，適合商貿(mào)和居住。
該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區(qū)西區(qū)主要沿街面和社區(qū)大道可建設(shè)商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項目銷售價值。
九家灣項目：該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交交會處。是烏魯木齊物資倉儲物流基地，交通便利，通達主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和機械市場，適合建設(shè)大規(guī)模的倉儲、物流和配送中心，為外貿(mào)和周邊市場服務。
該片區(qū)大型市場有國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場、木材場、美居物流園、亞中機電市場、百商物流園、蘇州路鋼材市場、百萬莊機械市場等。
地窩堡項目：該地塊位于烏魯木齊市迎賓一路。是烏魯木齊國際機場和石油地調(diào)處所在地，周邊有中國石油地調(diào)處、烏魯木齊國際機場、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九運司等大型單位。
該片區(qū)屬城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區(qū)居民的居住吸引力有限，但依托周邊大型單位，從配套社區(qū)建設(shè)方面而言，潛力巨大。
其次，該項目交通便利，可以為周邊市場和企業(yè)提供綜合服務，適合發(fā)展物流配載服務。
1.3市政配套設(shè)施情況
平頂山項目：
——主要道路：克拉瑪依西路、金沙江路、阿勒泰路;
——公交： 34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路;
——購物：友好商場、太平洋百貨、世紀金花、富成百貨、新華圖書城;
——市場：北園春市場、明珠花卉市場、名都家具城;
——醫(yī)療：軍區(qū)總院、武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院;
——教育：41中、農(nóng)大附中、附小、16小、農(nóng)業(yè)大學;
——休閑：兒童公園、科技館;
——娛樂：北園春、友好大酒店、金陽酒店、科利華酒店、獨山子酒店、翼龍酒店;
九家灣項目：
——主要道路：西過境公路、蘇州路立交、阿勒泰路;
——公交： 54路、23路;
——購物：五一商場、西單商場、西部國際超市、好家鄉(xiāng)超市;
——市場：九家灣農(nóng)貿(mào)市場、國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場、木材場、美居物流園、百商物流園、蘇州路鋼材市場、百萬莊機械市場、亞中機電市場等;
——醫(yī)療：鐵路醫(yī)院、武警黃金醫(yī)院、冶建醫(yī)院;
——教育：鐵三中、鐵二小、林子校;
——休閑：蜘蛛山、新城公園、植物園、體育館;
——娛樂：冶建俱樂部、紅樓、諾亞方舟;
地窩堡項目：
——主要道路：迎賓路、迎賓1路、烏昌公路;
——公交： 51路、27路、37路;
——購物：購物設(shè)施缺乏，主要到鐵路局購物;
——醫(yī)療：石油醫(yī)院;
——教育：15中、鐵四小、南航航天學校;
——社區(qū)：地調(diào)處家屬院、機場家屬院、九運司家屬院、大修廠家屬院;
二、 主要經(jīng)濟技術(shù)指標預測
2.1項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模
平頂山項目：
該項目所在地是烏魯木齊成熟的居住區(qū)，區(qū)域生活配套設(shè)施完善，據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)的住宅消費年消費規(guī)模在30萬平米以上，消費潛力巨大，適合大型社區(qū)項目開發(fā)。
該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達30%以上，年增幅在10%以上。
該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)是和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區(qū)西區(qū)沿街面和社區(qū)大道可建設(shè)商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項目銷售價值。
九家灣項目：
該項目所在地是烏魯木齊傳統(tǒng)的物流集散區(qū)，交通便利，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域3公里路程內(nèi)的大型市場在10家以上，總建筑規(guī)模在200萬平米以上。該項目1公里路程以內(nèi)的大型市場有九家灣農(nóng)貿(mào)市場、國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規(guī)模在10萬平米以上。
受高速路和區(qū)域位置影響，該片區(qū)住宅銷售價格較低(均價1300元—1400元/平米)，銷售規(guī)模十分有限(5萬平米以內(nèi)/年)，因此現(xiàn)階段不適合住宅。
該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區(qū)域為廠區(qū)和辦公區(qū)，東面為居住區(qū)。
西區(qū)與過境公路相接，利用便利的交通網(wǎng)絡和周邊逐步形成的規(guī)模市場優(yōu)勢，建議建設(shè)批發(fā)市場和倉儲物流中心。
沿街進深1000米內(nèi)建設(shè)大型市場和辦公、酒店等配套設(shè)施，中區(qū)和地下建設(shè)與市場配套的大型倉儲中心，東區(qū)待市場成熟后進行配套住宅的開發(fā)。
該片區(qū)近年來發(fā)展迅速，在烏魯木齊提出大商貿(mào)概念和大型物流中心快速發(fā)展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計劃中加大對九家灣區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和以北站區(qū)倉儲運輸業(yè)中心的定位，使該項目發(fā)展倉儲物流的潛力更加不可估量。
地窩堡項目：
該項目所在屬城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區(qū)居民的居住吸引力有限，住宅消費量十分有限。
但該片區(qū)擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區(qū)衛(wèi)星城市建設(shè)戰(zhàn)略的實施，從單位配套社區(qū)建設(shè)和長遠開發(fā)方面而言，潛力巨大。
該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調(diào)處家屬院、石油醫(yī)院相連，西與武警支隊相連，地塊中心有一水渠穿過。
根據(jù)該地塊特點，建議做長線開發(fā)準備，先期可作為九家灣地塊開發(fā)后運輸、建筑和物流配載等項目的轉(zhuǎn)移場地，同時進行整體規(guī)劃，與周邊主要單位協(xié)調(diào)，以銷定產(chǎn)，落實銷售后展開開發(fā)，實現(xiàn)項目的長期、可持續(xù)運做。
2.2項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
平頂山項目：
占地面積：250465平米
已開發(fā)面積(現(xiàn)有建筑)：基地面積：43260平米，建筑面積：約100000平米
學校占地面積：12479平米
可開發(fā)土地面積：194636平米。其中拆遷平房可開發(fā)土地面積188651平米，與錦福苑相連的某項目供應科倉庫可開發(fā)土地面積5985平米
經(jīng)估算，本項目工程的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：
容積率：控制在1.9以內(nèi)， 建議規(guī)劃兩幢小高層，提高容積率
綠化率：≥35%
建筑面積：按1.9的容積率計算，總建筑面積為369808平米
住宅建筑面積：占總建筑面積的93.7%，即346647平米
底商建筑面積：占總建筑面積的4.5%，即16544平米
公共建筑面積：占總建筑面積的1.8%，即6617平米
考慮到該片區(qū)社區(qū)規(guī)模在50萬平米以上，缺乏社區(qū)商業(yè)配套，建議建設(shè)會所;增加商業(yè)開發(fā)面積，提升項目價值。
平頂山項目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶78平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)。
實際可銷售面積330881平米。
九家灣項目：
考慮到該項目的立地條件，提出兩種開發(fā)建議，并根據(jù)兩種開發(fā)方案，制定出不同的項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標。
方案一：商住開發(fā)(建議方案)
占地面積：296593平米
經(jīng)估算，本項目工程的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：
容積率：考慮到三層以下的商業(yè)開發(fā)，容積率控制在1.45以內(nèi)
建筑面積：按1.45的容積率計算，總建筑面積為430060平米
住宅建筑面積：占總建筑面積的56%，即240275平米
市場建筑面積：占總建筑面積的31%，即134950平米
商務建筑面積(辦公、酒店等)：占總建筑面積的10%，即43268平米
公共建筑面積：占總建筑面積的3%，即11567平米
九家灣商住項目總建筑面積為430060平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶89平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)。
實際可銷售面積385571平米。
方案二：住宅開發(fā)(備選方案)
占地面積：296593平米
經(jīng)估算，本項目工程的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：
容積率：容積率控制在1.65以內(nèi)
建筑面積：按1.65的容積率計算，總建筑面積為489378平米
住宅建筑面積：占總建筑面積的95%，即464909平米
底商建筑面積：占總建筑面積的3%，即14681平米
公共建筑面積：占總建筑面積的2%，即9788平米
九家灣住宅項目總建筑面積為489378平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶89平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)。
實際可銷售面積444889平米。
地窩堡項目：
占地面積：203393平米
其中，預留10萬平米用于兼并企業(yè)的生產(chǎn)和配套服務用地，剩余103393平米用于首期住宅開發(fā)。預留土地可作為公司長線開發(fā)的土地儲備(2008、2009年開發(fā))。
可開發(fā)土地面積：203393平米
經(jīng)估算，本項目工程的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：
容積率：容積率控制在1.7以內(nèi)
綠化率：≥35%
建筑面積：按1.7的容積率計算，總建筑面積為345768平米
住宅建筑面積：占總建筑面積的95%，即32848平米
底商建筑面積：占總建筑面積的3%，即10373平米
公共建筑面積：占總建筑面積的2%，即6915平米
地窩堡項目總建筑面積為345768平米，其中需拿出40678平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶80平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)。
實際可銷售面積305090平米。
三、 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析
3.1市場回顧
1、宏觀市場回顧
從90年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善;通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。
經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢。
新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達42.3%，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入平穩(wěn)快速的發(fā)展階段。
烏魯木齊市是新疆維吾爾某某省的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。
截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。
2、階段性發(fā)展回顧
從烏魯木齊房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，已經(jīng)經(jīng)歷了三個時期，現(xiàn)在正進行第四個發(fā)展階段。
97年以前，稱得上是烏魯木齊地產(chǎn)市場發(fā)展的萌芽期，該階段的最大特點是計劃經(jīng)濟明顯，政府主導，單位福利分房。
98年至2001年，隨著國家將房地產(chǎn)定為國家的支柱的產(chǎn)業(yè)，促進房產(chǎn)發(fā)展的一系列國家政策的出臺，包括取消福利分房、降息，延長貸款年限等，烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)獲得蓬勃發(fā)展，烏魯木齊房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。從98、99年的供給嚴重不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?000年，尤其是2001年市場的嚴重過剩。
2001年房產(chǎn)空置達113.5萬m2，占全市房地產(chǎn)開發(fā)量的一半，比2000年增長一了倍多，而其中高層的空置就占到67%，約為76萬m2。
2002年，烏魯木齊房產(chǎn)空置面積151.2萬平米.其中高層空置面積高達120萬平米，比2001年空置量增加了57%;
2003年，烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)投資38、2億;建筑施工面積620、47萬平米，其中住宅施工面積434、71萬平米;房屋竣工面積195.12萬平米，其中住宅竣工面積175、57萬平米;商品房銷售面積235、85萬平米，其中住宅銷售面積222、37萬平米;房屋空置面積168、95萬平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增長率大幅下滑。但高層的空置率和空置面積卻進一步上升：高層的空置面積為142萬平米;
烏魯木齊房地產(chǎn)市場空置面積發(fā)展趨勢圖
從上圖中可以看出，經(jīng)過三年的盤整，烏魯木齊房地產(chǎn)空置量呈現(xiàn)大幅上升趨勢。但從多層和高層的空置對比來看，高層空置量持續(xù)上升的同時，多層的空置量卻進一步下降。
分析深層次的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，受2000、2001年多層開發(fā)過熱的影響，多層項目開發(fā)從2002年起已經(jīng)大幅收縮，開發(fā)量僅為2000年的58%和2001年的65%，2003年繼續(xù)維持了2002年的低開發(fā)態(tài)勢，從而使存量盤大量消化，多層空置量進一步降低。
截止2004年底，空置的多層住宅多為結(jié)構(gòu)不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。對市場需求已經(jīng)不具備多大影響。
3.2城市功能布局對項目開發(fā)的影響
烏魯木齊市政府在第十個五年計劃中提出，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”和“優(yōu)化土地利用”的原則，合理規(guī)劃區(qū)域布局，穩(wěn)步拓展城市空間，形成中心城區(qū)體現(xiàn)繁榮，邊緣城區(qū)體現(xiàn)實力的布局結(jié)構(gòu)。
在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局的基礎(chǔ)上，積極向東西方向發(fā)展，拓展城市空間。重點開發(fā)西山地區(qū)、紅光山地區(qū)及九家灣地區(qū)。集中建設(shè)烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、頭屯河工業(yè)園區(qū)，使城市功能區(qū)布局更為合理，特色更為鮮明。同時，加快城郊小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進一步擴大城市空間，推動全市經(jīng)濟社會發(fā)展。
中心城區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)組成，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，成為商貿(mào)、金融、信息、教育中心。周邊城區(qū)由水磨溝區(qū)部分、頭屯河區(qū)、東山區(qū)、南山礦區(qū)組成，重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，成為石油化工、建材、冶金、紡織等工業(yè)中心、倉儲中心。其中水磨溝區(qū)主要布置紡織、電力、輕工業(yè)，并依托水磨溝風景區(qū)資源和溫泉資源發(fā)展旅游業(yè);頭屯河區(qū)主要布置工業(yè)和倉儲業(yè)，北站區(qū)以倉儲運輸業(yè)為主，西站區(qū)以鐵路管理編組、石油儲運為主;東山區(qū)主要布置符合環(huán)保條件的石油化工、煤炭、建材等工業(yè)。城市郊區(qū)由城市南、北郊區(qū)組成，大力發(fā)展城郊現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，成為以小城鎮(zhèn)為中心的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。其中南郊重點建設(shè)無公害農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)基地，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)。北郊重點建設(shè)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)，發(fā)展高效、優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)。
為適應城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴大和居民改善居住環(huán)境的需求，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，推進住宅產(chǎn)業(yè)化。重點建設(shè)經(jīng)濟適用房，積極建設(shè)廉租房，適度發(fā)展商住房。結(jié)合城市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整，合理規(guī)劃房地產(chǎn)布局，重點改造建設(shè)和平南路舊城區(qū)、雅瑪里克山鐵路沿線住宅區(qū)，加快西山地區(qū)、紅光山地區(qū)及九家灣地區(qū)等新城區(qū)房地產(chǎn)規(guī)劃與建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。
同時，烏魯木齊在城市發(fā)展上提出兩個中心建設(shè)。商貿(mào)中心：積極開拓國內(nèi)外兩種資源、兩個市場，將烏魯木齊建設(shè)成為中國西北部最大的商品集散中心、購物中心和中亞地區(qū)的國際貿(mào)易中心。交通倉儲中心：加快交通運輸、郵電業(yè)發(fā)展，配合二類口岸及交通樞紐設(shè)施建設(shè)，發(fā)展具有一定規(guī)模、適應國際貿(mào)易標準的倉儲業(yè)。將烏魯木齊建成我國西北和中亞地區(qū)的交通樞紐，成為航空、鐵路和公路運輸業(yè)發(fā)達的交通倉儲中心。
從以上市政府對烏魯木齊城市發(fā)展規(guī)劃可以看出，未來政府將重點開發(fā)西山地區(qū)、紅光山地區(qū)及九家灣地區(qū)，形成西山居住區(qū)、九家灣依托北站形成的倉儲物流區(qū)和地窩堡區(qū)域的工業(yè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)。
同時，烏魯木齊政府還提出的商貿(mào)中心和交通倉儲中心的兩個中心的建設(shè)，以上城市發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)，將對天運房產(chǎn)開發(fā)的四個項目產(chǎn)生深遠的影響。
3.3房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測
1、經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
烏魯木齊市GDP連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長勢頭，2004年烏魯木齊，人均GDP突破2萬元;人均可支配收入9728元。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。目前，烏魯木齊市人均建筑面積為22.62平方米，人均使用面積15.83平方米，人均居住面積11.24平方米，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有較大差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。
2、土地供應減少和土地儲備匱乏，房價提升以成必然
隨著土地供應的減少和開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項目開發(fā)方面更 趨于理性，對項目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲。
當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩導致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴重過剩，必將導致價格下跌。而郊區(qū)大型項目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導致部分郊區(qū)項目出現(xiàn)價格波動。
3、依托規(guī)模和成本優(yōu)勢的粗放式開發(fā)模式已經(jīng)成為歷史
近兩年來，烏魯木齊房屋建設(shè)成本在增加(土地、建材等漲價)，利潤空間縮小。同時，隨著烏魯木齊市民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和配套設(shè)施的要求也不斷提高。小區(qū)建設(shè)中建設(shè)成本既包括房屋建設(shè)成本，也包括社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)費用。開發(fā)商為改善小區(qū)的居住環(huán)境在綠化、公用設(shè)施配套、社區(qū)服務場館、公用文體設(shè)施等方面投入了大量的資金，使在社區(qū)環(huán)境中投入比以往大大提高。通過提升樓盤品質(zhì)來獲得高附加值回報，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流，依托規(guī)模和成本優(yōu)勢的粗放式開發(fā)模式已經(jīng)成為歷史。
4、金融政策調(diào)整加速烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)整和
99年以來在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸增長過快，各項房地產(chǎn)貸款成倍增長，是同期增長最快的信貸品種。從房產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計資料顯示：烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)資金來源方面銀行存款所占比例已超過50%，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金依賴較大。2002年以來，金融部門提高了房貸門檻，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級也提高了要求，使烏魯木齊三級以下的開發(fā)企業(yè)較難獲得房產(chǎn)信貸(三級以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占烏魯木齊開發(fā)企業(yè)的80%以上)。在內(nèi)地由于投資基金的進入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)資金得到一定的緩解，然而在烏魯木齊由于投資基金進入的渠道不暢，在短期內(nèi)投資基金進入房地產(chǎn)的可能性較小，從而造成烏魯木齊房地產(chǎn)資金短缺情況較為嚴重，不少項目出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈，房屋延期交工的現(xiàn)象。
尤其2003年和2004年，國家進一步加大信貸管理力度，同時銀行利息進一步上調(diào)，這些政策都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，一些缺乏實力的開發(fā)商將在未來的洗牌中逐步退出市場，房地產(chǎn)每年開發(fā)量和利潤水平也將趨于穩(wěn)定，不會在出現(xiàn)前幾年大起大伏的現(xiàn)象。
3.4房地產(chǎn)市場需求分析
新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《某某省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米(未含舊城改造)。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預計在未來10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。
受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積(19.06平方米)低于全國平均水平(人均住房面積21平方米)近10個百分點。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。
隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。
1、多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成
目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1200元—1600元/平方米左右、帶有國家補貼性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1600元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，成為烏魯木齊二次和三次置業(yè)消費的選擇。價格在2000元以上，地理位置較好的高層和小高層，受價格偏高和缺乏生活環(huán)境影響，一直處在滯銷狀態(tài)，且空置率有進一步上升的趨勢。
2、個人購房成為住宅消費市場的主體
隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求;銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。
3、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展
國務院于2002年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量保持在每年400—500萬平米左右、住宅需求量保持在250—350萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。
4、城市化進程和外來人口購房成為烏魯木齊新增住房消費主力
城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。烏魯木齊市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約2—3萬人，每年新增大學生約1萬多人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。
據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計顯示：2001-2002年外來人口購房和農(nóng)民進城購房的比例達59.9%，大約160萬平方米商品房。此外，烏魯木齊市流動人口近100萬，有一大部分屬于進城務工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。
5、改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭
改善性住房需求主要通過存量住房交易來實現(xiàn)，2002年烏魯木齊市存量房交易面積為48.8萬平方米，其中，房改房上市2003套，約需要購置12.97萬平方米商品房;再加3723套的私房(存量房扣除房改房)交易，預計需要購置商品房約29.78萬平方米。
其次，隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。
6、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求
這部分需求相對穩(wěn)定，1998年-2002年烏魯木齊市平均每年房屋拆遷量近7萬平方米，按70%的居民購買商品房計算，平均每年約需要近10萬平方米的商品房。
隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這部分消費成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。對這部分消費的把控，成為郊區(qū)項目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。
四、 項目規(guī)劃建設(shè)和進度安排
4.1規(guī)劃建議和說明
1、平頂山項目
——建議規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標
項目 單位 數(shù)值
基地面積 平米 194636
總建筑面積 平米 369808
住宅建筑面積 平米 353264
底商建筑面積 平米 16544
公共建筑面積 平米 6617
住宅平均層數(shù) 層 6.5
規(guī)劃區(qū)容積率 — 控制在1.9以內(nèi)
綠地率 % ≥35%
扣除38927平米的安置面積(500戶，78平米/戶)，實際可銷售面積330881平米。
——規(guī)劃說明
建議開發(fā)大規(guī)模居住社區(qū)。
1、該項目所在地是烏魯木齊成熟的居住區(qū)，區(qū)域生活配套設(shè)施完善，據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)的住宅消費年消費規(guī)模在30萬平米以上，消費潛力巨大，適合大型社區(qū)項目開發(fā)。
2、該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達30%以上，年增幅在10%以上。建議住宅的銷售均價在1750元—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間。
通過價格加權(quán)平均計算，該項目的銷售價格在1940—2080元/平米之間，平均價格為2010元/平米，銷售價格已經(jīng)達到比較合理的水平，項目開發(fā)收益可以得到比較好的保障，且開發(fā)風險較低。
3、該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區(qū)西區(qū)主要沿街面和社區(qū)大道可建設(shè)商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項目銷售價值。
2、九家灣項目
方案一：商住開發(fā)(建議方案)
——建議規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標
項目 單位 數(shù)值
基地面積 平米 296593
總建筑面積 平米 430060
住宅建筑面積 平米 240275
商業(yè)建筑面積 平米 134950
商務建筑面積(辦公、酒店等) 平米 43268
公共建筑面積 平米 11567
規(guī)劃區(qū)容積率 — 1.45以內(nèi)
商業(yè)平均層數(shù) 層 ≤3
商務平均層數(shù) 層 ≤6
住宅平均層數(shù) 層 6
綠地率 % ≥35%
扣除44489平米的安置面積(500戶，90平米/戶)，實際可銷售面積385571平米。
——規(guī)劃說明
建議開發(fā)大型倉儲物流中心。
1、該項目所在地是烏魯木齊傳統(tǒng)的物流集散區(qū)，交通便利，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域3公里路程內(nèi)的大型市場在10家以上，總建筑規(guī)模在200萬平米以上。該項目1公里路程以內(nèi)的大型市場有九家灣農(nóng)貿(mào)市場、國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規(guī)模在10萬平米以上。依托周邊日趨成熟的商業(yè)環(huán)境和物流優(yōu)勢，開發(fā)大型倉儲物流中心是最佳的選擇。
2、該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區(qū)域為廠區(qū)和辦公區(qū)，東面為居住區(qū)。西區(qū)與過境公路相接，利用便利的交通網(wǎng)絡和周邊逐步形成的規(guī)模市場優(yōu)勢，建議建設(shè)批發(fā)和倉儲物流中心。
沿街進深1000米內(nèi)建設(shè)大型市場和辦公、酒店等配套設(shè)施，中區(qū)和地下建設(shè)與市場配套的大型倉儲中心，東區(qū)待市場成熟后進行配套住宅的開發(fā)。
市場開發(fā)定位：
——服務對象：自營、外貿(mào)和周邊大型市場;
——經(jīng)營商品：建材、陶瓷、機電、機械等;
——經(jīng)營形式：商品銷售(如建材、陶瓷等的批發(fā)銷售)、市場配套服務(如倉儲和物流)、外貿(mào)(申請國家邊貿(mào)口岸，利用倉儲規(guī)模和物流優(yōu)勢，針對中亞國家展開外貿(mào)經(jīng)營);
——賣場規(guī)劃：沿街2—3層大型交易市場，中區(qū)倉儲和外貿(mào)商品展示中心，負一層大型倉儲物流中心;
——配套設(shè)施：大型倉儲、停車場、物流配載中心、外貿(mào)交易展示中心、商務酒店、金融機構(gòu)等;
3、該片區(qū)近年來發(fā)展迅速，在烏魯木齊提出大商貿(mào)概念和大型物流中心快速發(fā)展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計劃中加大對九家灣區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和以北站區(qū)倉儲運輸業(yè)中心的定位，同時烏魯木齊政府提出建立商貿(mào)中心和倉儲物流中心，兩個中心建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使該項目發(fā)展倉儲物流的潛力更加不可估量。
方案二：住宅開發(fā)(備選方案)
——建議規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標
項目 單位 數(shù)值
基地面積 平米 296593
總建筑面積 平米 489378
住宅建筑面積 平米 464909
底商建筑面積 平米 14681
公共建筑面積 平米 9788
規(guī)劃區(qū)容積率 — 1.65以內(nèi)
住宅平均層數(shù) 層 6
綠地率 % ≥35%
扣除44489平米的安置面積(500戶，90平米/戶)，實際可銷售面積444889平米。
——規(guī)劃說明
本方案屬備選方案。
3、地窩堡項目
——建議規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標
項目 單位 數(shù)值
基地面積 平米 203393
總建筑面積 平米 345768
住宅建筑面積 平米 32848
底商建筑面積 平米 10377
公共建筑面積 平米 6915
住宅平均層數(shù) 層 6
規(guī)劃區(qū)容積率 — 1.5以內(nèi)
綠地率 % ≥35%
扣除40678平米的安置面積(500戶，80平米/戶)，實際可銷售面積305090平米。
——規(guī)劃說明
從土地儲備和有效利用性兩個角度出發(fā)，作為兼并企業(yè)的生產(chǎn)用地和循序漸進的開發(fā)土地，整體規(guī)劃、分期開發(fā)、以銷定產(chǎn)、提升價值。
1、該項目所在屬城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區(qū)居民的居住吸引力有限，住宅消費量十分有限，不適合立即開發(fā)。
但該片區(qū)擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區(qū)衛(wèi)星城市建設(shè)戰(zhàn)略的實施，從單位配套社區(qū)建設(shè)和長遠開發(fā)方面而言，潛力巨大。
2、該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調(diào)處家屬院、石油醫(yī)院相連，西與武警支隊相連，地塊中心有一水渠穿過。
根據(jù)該地塊特點，建議做長線開發(fā)準備，先期可拿出10萬平米作為九家灣地塊開發(fā)后運輸、建筑和物流配載等項目的轉(zhuǎn)移場地，同時進行整體規(guī)劃，與周邊主要單位協(xié)調(diào)，以銷定產(chǎn)，落實銷售后展開開發(fā)，實現(xiàn)項目的長期、可持續(xù)運做。
4.2建設(shè)方式和進度安排
1、 建設(shè)方式
平頂山項目為多層住宅開發(fā)，受銷售利好影響，可由天運房產(chǎn)獨家開發(fā);
九家灣項目是大型商業(yè)項目，存在較大的風險性和運做難度，可與有經(jīng)驗的批發(fā)或倉儲物流企業(yè)聯(lián)營運做，并與其它有實力和經(jīng)驗的企業(yè)合作開發(fā);
地窩堡項目是長線運做項目，同時作為我公司生產(chǎn)和儲備土地，建議由我公司獨立運做;
2、 進度安排
——三個項目整體實施進度表
進度項目 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
平頂山項目 一期
二期
九家灣項目 市場
住宅
地窩堡項目 一期
二期
三期
平頂山項目(兩年)：2005年下半年——2007年上半年;
九家灣項目(三年)：2006年下半年——2008年底;
地窩堡項目(三年半)：2007年——2009年底;
——平頂山項目開發(fā)進度表
本項目擬用兩年時間，分兩期開發(fā)(開發(fā)進度見下表)
進度項目 2005年 2006年 2007年
8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7
七通一平
一期基礎(chǔ)
一期結(jié)構(gòu)
一期交付
二期基礎(chǔ)
二期結(jié)構(gòu)
二期交付
一期(12個月)：2005年9月——2006年9月;
二期(15個月)：2006年4月——2007年6月;
——九家灣項目開發(fā)進度表
本項目擬用兩年半時間，分兩期開發(fā)(開發(fā)進度見下表)
進度項目 2006年 2007年 2008年
8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
七通一平
商業(yè)基礎(chǔ)
商業(yè)結(jié)構(gòu)
商業(yè)交付
二期基礎(chǔ)
二期結(jié)構(gòu)
二期交付
商業(yè)(16個月)：2006年8月——2007年12月;
二期住宅(14個月)：2007年10月——2008年12月;
——地窩堡項目開發(fā)進度表
本項目擬用三年半時間，分三期開發(fā)(開發(fā)進度見下表)
進度項目 2007年 2008年 2009年
4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11
七通一平
一期基礎(chǔ)
一期結(jié)構(gòu)
一期交付
二期基礎(chǔ)
二期結(jié)構(gòu)
二期交付
三期基礎(chǔ)
三期結(jié)構(gòu)
三期交付
一期(8個月)：2007年4月——2007年11月;
二期(8個月)：2008年4月——2008年11月;
三期(8個月)：2009年4月——2009年11月;
五、 目投資和財務分析
5.1成本分析
1、土地成本
該土地以企業(yè)破產(chǎn)收購形式獲得，土地費用按暫行的250元/建筑平米計提成本。
2、 建安工程費
烏魯木齊多層住宅建安費用框架結(jié)構(gòu)在850元/平米左右，磚混結(jié)構(gòu)在800元/平米左右;物流中心商業(yè)(含商務)的建安費用在1500元/平米左右;
3、 前期工程費
前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究、勘查等，前期費用約占建安費用的2.1%;
4、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費
包括供電、供水、燃氣、暖氣、排污、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，住宅約120元/平米，商業(yè)約250元/平米;
5、 公建配套費
公共設(shè)施(幼兒園、會所等)、室外景點綠化費、安防系統(tǒng)費、室外道路費等，約占建安費用的5%;
6、 不可預見費
按以上工程(1—5項)費用的2%提取;
7、 開發(fā)費用
包括管理費用、銷售費用、財務費用。其中管理費用按工程建設(shè)費用的2%提取，銷售費用按預估銷售額的2.8—3.8%提取(其中住宅最低為2.8%、商業(yè)最高為3.8%)，財務費用主要為貸款利息，按預估發(fā)生額提取。
8、 總成本
總開發(fā)成本為以上7項費用之和。
9、 項目投資成本估算
——平頂山項目成本估算表
平頂山項目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶78平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實際可銷售面積330881平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。
項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明
1、土地成本 8272.03 250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算(以實際為準)
2、建安費用 28124.99 850 框架結(jié)構(gòu)，330881平米*850元/平米
3、前期工程費用 590.63 建安費用的2.1%
3.1辦證費用 281.25 建安費用的1%
3.2可行性研究 28.12 建安費用的0.1%
3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費 140.63 建安費用的0.5%
3.4其它費用 140.63 建安費用的0.5%
4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 3970.57 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路
5、公建配套費 1406.23 建安費用的5%
6、不可預見費用 847.29 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、開發(fā)成本 43211.76 1306(核算) 1+2+3+4+5+6
7.1一期開發(fā)成本 17284.7 132352.4平米，占40%
7.2二期開發(fā)成本 25927.06 198528.6平米，占60%
8、開發(fā)費用 2859.45
8.1管理費用 864.24 按開發(fā)成本的2%計
8.2銷售費用 1995.21 預估銷售額(66507.08萬元)*3%
9、開發(fā)總投資 46197.64 7+8
10、貸款利息 126.43 利率6%，半年計(見投資計劃和資金籌措表)
11、總成本 46197.64 1396. 2(核算) 9+10
以上各項成本占總成本的比例分別是：
成本各項比例分析圖
——九家灣項目成本估算表
方案一(商住開發(fā))
1、商業(yè)(含商務樓)成本估算表
項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明
1、土地成本 4455.45 250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算(以實際為準)
2、建安費用 26732.7 178218平米*1500元/平米(商業(yè)建安費用)
3、前期工程費用 561.37 建安費用的2.1%
3.1辦證費用 267.32 建安費用的1%
3.2可行性研究 26.73 建安費用的0.1%
3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費 133.66 建安費用的0.5%
3.4其它費用 133.66 建安費用的0.5%
4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4455.45 250 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、道路
5、公建配套費 1336.64 建安費用的5%
6、不可預見費用 750.83 37541.61 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、開發(fā)成本 38292.44 2148.63(核算) 1+2+3+4+5+6
8、開發(fā)費用 3601.53
8.1管理費用 765.85 按開發(fā)成本的2%計
8.2銷售費用 2835.68 預估銷售額(73620.21萬元)*3.8%
9、開發(fā)總投資 41893.97 7+8
10、貸款利息 343.97 利率6%，一年半計，(見投資計劃和資金籌措表)
11、總成本 42237.94 2370(核算) 9+10
以上各項成本占總成本的比例分別是：
成本各項比例分析圖
2、住宅成本估算表
九家灣住宅項目總建筑面積為251842平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶90平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實際可銷售面積207353平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。
項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明
1、土地成本 5183.83 250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算(以實際為準)
2、建安費用 16588.24 800 磚混結(jié)構(gòu)，207353平米*800元/平米
3、前期工程費用 348.35 建安費用的2.1%
3.1辦證費用 165.88 建安費用的1%
3.2可行性研究 16.59 建安費用的0.1%
3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費 82.94 建安費用的0.5%
3.4其它費用 82.94 建安費用的0.5%
4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 2488.24 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路
5、公建配套費 829.41 建安費用的5%
6、不可預見費用 508.76 25438.07 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、開發(fā)成本 25946.83 1251(核算) 1+2+3+4+5+6
8、開發(fā)費用 1426.94
8.1管理費用 518.94 按開發(fā)成本的2%計
8.2銷售費用 908 預估銷售額(32554.42萬元)*2.7%
9、開發(fā)總投資 27373.77 7+8
10、貸款利息 0 分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)
11、總成本 27373.77 1320(核算) 9+10
以上各項成本占總成本的比例分別是：
成本各項比例分析圖
方案二：住宅開發(fā)(備選方案)
開發(fā)成本估算表
九家灣住宅項目總建筑面積為489378平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶90平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實際可銷售面積444889平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。
項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明
1、土地成本 11224.73 250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算(以實際為準)
2、建安費用 35919.12 800 磚混結(jié)構(gòu)，448989平米*800元/平米
3、前期工程費用 754.3 建安費用的2.1%
3.1辦證費用 359.19 建安費用的1%
3.2可行性研究 35.92 建安費用的0.1%
3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費 179.6 建安費用的0.5%
3.4其它費用 179.6 建安費用的0.5%
4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 5387.87 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路
5、公建配套費 1795.96 建安費用的5%
6、不可預見費用 1101.64 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、開發(fā)成本 56186.62 1263(核算) 1+2+3+4+5+6
8、開發(fā)費用 3219.16
8.1管理費用 1123.73 按開發(fā)成本的2%計
8.2銷售費用 2095.43 預估銷售額(69847.57萬元)*3%
9、開發(fā)總投資 59405.78 7+8
10、貸款利息 0 分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)
11、總成本 59405.78 1335(核算) 9+10
——地窩堡項目成本估算表
地窩堡項目總建筑面積為345768平米，其中需拿出40678平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶80平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實際可銷售面積305390平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。
項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明
1、土地成本 7627.25 250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算(以實際為準)
2、建安費用 25932.65 850 框架結(jié)構(gòu)，305090平米*850元/平米
3、前期工程費用 544.59 建安費用的2.1%
3.1辦證費用 259.33 建安費用的1%
3.2可行性研究 25.93 建安費用的0.1%
3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費 129.66 建安費用的0.5%
3.4其它費用 129.66 建安費用的0.5%
4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 3661.08 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路
5、公建配套費 1296.63 建安費用的5%
6、不可預見費用 781.24 39062.2 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、開發(fā)成本 39843.44 1306(核算) 1+2+3+4+5+6
8、開發(fā)費用 2352.83
8.1管理費用 796.87 按開發(fā)成本的2%計
8.2銷售費用 1555.96 預估銷售額(61865.3萬元)*3%
9、開發(fā)總投資 42196.27 7+8
10、貸款利息 0 分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)
11、總成本 42196.27 1383(核算) 9+10
以上各項成本占總成本的比例分別是：
成本各項比例分析圖
5.2收益分析
1、 銷售價格確定
——平頂山項目
該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1750—1850元/平米，通過競爭定價分析，建議住宅的銷售均價在1750—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間。
通過價格加權(quán)平均計算，該項目的銷售價格在1940—2080元/平米之間，取平均價格為2010元/平米。
——九家灣項目
該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1300元—1400元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1350元/平米左右;考慮到該項目屬于中期項目，預計開發(fā)日期在2007年，按每年8%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1570元/平米。
商業(yè)為兩層規(guī)劃(局部三層)，一層的平均銷售價格6000元/平米，二層的平均銷售銷售價格在3500元，商業(yè)的銷售平均價格為4750元/平米元。
商務用房平均銷售價格確定在2200元/平米。
商業(yè)(含商務)的加權(quán)平均價格是4131元/平米。
——地窩堡項目
該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1350元—1450元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1400元/平米左右;考慮到該項目屬于長期期項目，預計開發(fā)日期在2008年，按每年7%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1700元/平米。
在整個項目平均價格計算時考慮商業(yè)的加權(quán)價格因素，平均的銷售價格為1800元/平米。
2、 銷售收入分期比例確定
——平頂山項目
該項目總開發(fā)周期歷時21個月，其中一期開發(fā)面積132353平米(占總開發(fā)面積的40%)，歷時12個月，從2005年9月——2006年9月;二期開發(fā)面積198528平米(占總開發(fā)面積的60%)，歷時15個月，從2006年4月——2007年6月;
預計一期項目可銷售日期為2006年6月(主體封頂)，2006年12月清盤(95%以上的銷售率);二期可銷售日期為2006年10月(主體封頂)，2007年6月清盤(95%以上的銷售率);
銷售分期比例計劃表
銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)
一期 二期
2005年 一期銷售0%
二期銷售0%
2006年 一期銷售95% 125735 25272.74
二期銷售50% 99264 19952.06
2007年 一期銷售5% 6618 1330.22
二期銷售50% 99264 19952.06
該項目采用滾動開發(fā)，分期銷售的辦法，能夠在實現(xiàn)較好的銷售業(yè)績的同時，保證項目后續(xù)開發(fā)的資金回籠，實現(xiàn)良性運做。
該項目總的銷售額是66507.08萬元。其中2006年實現(xiàn)銷售業(yè)績45224.8萬元，2007年實現(xiàn)銷售業(yè)績21282.28萬元。
該項目的開發(fā)總成本是46197.64萬元，可以實現(xiàn)20309.44萬元的稅前利潤，投資的稅前利潤率是44%。
——九家灣項目
方案一：商住開發(fā)(建議方案)
本項目擬用三年時間，分兩期開發(fā)。一期商業(yè)開發(fā)歷時16個月，從2006年8月——2007年12月;二期住宅開發(fā)歷時13個月，從2007年10月——2008年11月
預計一期項目可銷售日期為2007年8月(主體封頂)，2008年12月清盤(90%以上的銷售率);二期可銷售日期為2008年8月(主體封頂)，2009年6月清盤(90%以上的銷售率);
銷售分期比例計劃表
銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)
商業(yè) 商務 住宅
2007年 一期 商業(yè)40% 53980 25640.5
商務30% 12980.4 2855.69
二期銷售0%
2008年 一期 商業(yè)50% 67475 32050.63
商務50% 21634 4759.48
二期銷售60% 124411.8 19532.65
2009年 一期 商業(yè)10% 13495 6410.13
商務20% 8653.6 1903.79
二期銷售40% 82941.2 13021.77
該項目采用以商帶住的開發(fā)思路，通過商業(yè)開發(fā)更好的發(fā)揮項目區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢，提升土地價值。
在提升價值擴大收益的同時，由于受商業(yè)銷售整體環(huán)境的影響，銷售可能遇到一定困難，因此我們將商業(yè)的銷售周期定為一年半，如此更符合商業(yè)銷售的特點。
在住宅開發(fā)方面，由于受該片區(qū)環(huán)境影響，生活機能十分不健全，住宅的銷售規(guī)模十分有限，銷售價格較低，因此在商業(yè)沒有開發(fā)的前提下，不適合進行住宅的開發(fā)，通過商業(yè)的開發(fā)，預計該片區(qū)的住宅價格可提升10%以上。
該項目總的銷售額是106174.63萬元。其中商業(yè)(含商務)的銷售業(yè)績73620.21萬元;住宅的銷售業(yè)績32554.42萬元。
按年度銷售計算，2007年實現(xiàn)銷售業(yè)績28496.19萬元，2008年實現(xiàn)銷售業(yè)績56342.76萬元，2009年實現(xiàn)銷售業(yè)績21335.69萬元。
該項目的開發(fā)總成本是69611.71萬元，總的銷售額是106174.63萬元，可以實現(xiàn)36562.93萬元的稅前利潤，稅前投資利潤率52.52%。其中商業(yè)(含商務)開發(fā)成本42237.94萬元，可實現(xiàn)31382.27萬元的稅前利潤，稅前的投資利潤率74%;住宅的開發(fā)成本27373.77萬元，可實現(xiàn)5180.65萬元的稅前利潤(該利潤未包含商業(yè)開發(fā)后住宅的溢價因素)，稅前的投資利潤率19%。
方案二：住宅開發(fā)(備選方案)
如果采用備選方案，則本項目的開發(fā)成本是59405.78萬元(見成本估算表)，銷售總收入是444889平米*1570元/平米=69847.57萬元，可以實現(xiàn)10441.79萬元的稅前利潤。稅前利潤率僅為17.5%，基本不具備開發(fā)價值。因此，從投資收益考慮，純住宅開發(fā)在短期內(nèi)意義不大，在以后的分析中不在對方案二進行進一步分析和論述。
——地窩堡項目
該項目總開發(fā)周期歷時三年，分三期開發(fā)。其中一期開發(fā)面積91527平米(占總開發(fā)面積的30%)，歷時8個月，從2007年4月——2007年11月;二期開發(fā)面積91527平米(占總開發(fā)面積的30%)，歷時8個月，從2008年4月——2008年11月;三期開發(fā)面積122036平米(占總開發(fā)面積的30%)，歷時歷時8個月，從2009年4月——2009年11月;
預計一期項目可銷售日期為2007年8月(主體封頂)，2006年12月清盤(90%以上的銷售率);二期可銷售日期為2008年8月(主體封頂)，2008年12月清盤(90%以上的銷售率);三期可銷售日期為2009年8月(主體封頂)，2009年12月清盤(90%以上的銷售率);
銷售分期比例計劃表
銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)
一期 二期 三期
2007年 一期銷售90% 82374.3 14829.84
二期銷售0%
2008年 一期銷售10% 9152.7 1647.76
二期銷售90% 82374.3 14829.84
2009年 二期銷售10% 9152.7 1647.76
三期銷售90% 109832.4 19773.12
2010年 三期銷售10% 12203.6 2197.01
該項目采用整體規(guī)劃，滾動開發(fā)，以銷定產(chǎn)、分期銷售的辦法，能夠保證項目開發(fā)的可售性和后續(xù)開發(fā)的資金回籠，實現(xiàn)良性運做。
該項目總的銷售額是54925.3萬元。其中2007年實現(xiàn)銷售業(yè)績14829.8萬元，2008年實現(xiàn)銷售業(yè)績16477.6萬元，2009年實現(xiàn)銷售業(yè)績21420.89萬元，2010年實現(xiàn)銷售業(yè)績2197萬元。
該項目的開發(fā)總成本是42196.27萬元，可以實現(xiàn)12729.03萬元的稅前利潤，稅前的投資利潤率30%。
3、 資金投入和使用計劃
——平頂山項目
該項目采用滾動開發(fā)模式，用一期的銷售資金回報二期的開發(fā)，以減少開發(fā)的籌資量，從而降低資金的使用成本，提高盈利能力。
投資計劃和資金籌措表
總項 萬元 分項 萬元 2005年(萬元) 2006年(萬元) 2007年(萬元)
投資總額 46197.64 開發(fā)投資 46071.21 9214.24(20%) 32249.85(70%) 4607.12(10%)
貸款利息 126.43 126.43 0 0
籌資總額 46197.64 自籌資金 5126.43 5123.43 0 0
銀行貸款 4214.24 4214.24 0 0
銷售回款 36856.97 0 32249.85 4607.12
銷售回報 66507.08 0 45224.8 21282.28
——九家灣項目
該項目采用以商帶住的開發(fā)模式，商業(yè)開發(fā)的成功于否，決定該項目的成敗。因投資額度大、開發(fā)周期較長，需要大量的信貸支持。
投資計劃和資金籌措表
總項 萬元 分項 萬元 2006年(萬元) 2007年(萬元) 2008年(萬元) 2009年(萬元)
投資總額 69611.71 開發(fā)投資 69267.74 6926.77(10%) 41560.64(60%) 13853.55(30%) 0
貸款利息 343.97 57.8 286.17 0 0
籌資總額 69611.71 自籌資金 5343.97 5057.8 8581.17 0 0
銀行貸款 6696.22 1926.77 4769.45 0 0
銷售回款 50446.74 0 28496.19 13853.55
銷售收入 106174.64 0 28496.19 56342.76 21335.69
2007年實現(xiàn)銷售業(yè)績28496.19萬元，2008年實現(xiàn)銷售業(yè)績56342.76萬元，2009年實現(xiàn)銷售業(yè)績21335.69萬元。
——地窩堡項目
投資計劃和資金籌措表
總項 萬元 分項 萬元 2007年(萬元) 2008年(萬元) 2009年(萬元) 2010年(萬元)
投資總額 42196.27 開發(fā)投資 42196.27 12658.88(30%) 12658.88(30%) 16878.51(40%) 0
貸款利息 0 0 0
籌資總額 42196.27 自籌資金 3798 3798 0 0
銀行貸款 0 0 0
銷售回款 42196.27 8861 12658.88 16878.51
銷售收入 54925.3 14829.8 16477.6 21420.89 2197
——結(jié)論
遵循逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營方針，在獲得該片土地開發(fā)權(quán)以后，新疆某某集團將以循序漸進，滾動開發(fā)為原則，三個項目分七年、九期開發(fā)完成。項目開發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動投入，盡量以自籌資金和銷售回款解決開發(fā)資金。
項目所需資金主要為首期開發(fā)資金和商業(yè)項目建設(shè)資金，首期資金數(shù)額基本控制在5000萬元以內(nèi)，建議以自籌方式解決;商業(yè)開發(fā)周期長、需要資金數(shù)量巨大(可實現(xiàn)銷售前需1.5億以上的資金)，建議部分自籌，部分通過銀行信貸和其它融資方式解決。
三個項目分期開發(fā)采用相互滾動支持的方式展開，即在前期項目產(chǎn)生銷售的基礎(chǔ)上進行下一期的開發(fā);住宅項目一期以春季開發(fā)秋季銷售為宜，二期秋季開發(fā)來年夏季銷售。
商業(yè)項目開發(fā)周期較長，建議在秋季開發(fā)，第二年夏季即可銷售，秋季商戶可以進駐開業(yè)，確保銷售、招商和營業(yè)都在最佳時間進行。
4、 利潤計算
在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的5.5%;印花稅為銷售額的0.05%;所得稅率為利潤總額的33%。
《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%作為增值額(見土地增值稅計算表)。土地增值比例在50%以內(nèi)的，稅率為增值額的30%。
——平頂山項目
土地增值稅計算如下：
土地增值稅計算表
項目 金額(萬元) 說明
1、銷售收入 66507.08 見42頁銷售收入
2、總成本費用 46197.64 見32頁成本核算
3、營業(yè)稅及附加 3657.89 1*5.5%
4、印花稅 33.25 1*0.05%
5、毛利潤 16618.3 1-2-3-4
6、其它加扣項目 9239.53 2*20%
7、增值額 7378.77 5-6
8、增值比例 15.97% 7/2
9、增值稅率 30%
10、土地增值稅 2213.63 7*9
稅后利潤表
項目 金額(萬元) 說明
1、銷售收入 66507.08 見42頁銷售收入
2、總成本費用 46197.64 見32頁成本核算
稅前利潤 20309.44 1-2
3、營業(yè)稅及附加 3657.89 1*5.5%
4、印花稅 33.25 1*0.05%
5、土地增值稅 2213.63 見上表
6、利潤總額 14404.67 1-2-3-4-5
7、所得稅 4753.54 6*33%
8、稅后利潤 9651.13 6-7
從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是14404.67萬元;稅后凈利潤是9651.13萬元，投資的凈利潤率是20.89%(稅后利潤/總成本費用);盈利能力可觀。
——九家灣項目
受土地增值稅影響，在該項目利潤計算時，按整體項目進行計算，不在單列商業(yè)和住宅項目。
土地增值稅計算如下：
土地增值稅計算表
項目 金額(萬元) 說明
1、銷售收入 106174.63 見43頁銷售收入
2、總成本費用 69611.77 見34頁成本核算
3、營業(yè)稅及附加 5839.6 1*5.5%
4、印花稅 58.4 1*0.05%
5、毛利潤 30664.86 1-2-3-4
6、其它扣除項目 13922.36 2*20%
7、增值額 16742.5 5-6
8、增值比例 24% 7/2
9、增值稅率 30%
10、土地增值稅 5022.75 7*9
稅后利潤表
項目 金額 說明
1、銷售收入 106174.63 見43頁銷售收入
2、總成本費用 69611.77 見34頁成本核算
稅前利潤 36562.93 1-2
3、營業(yè)稅及附加 5839.6 1*5.5%
4、印花稅 58.4 1*0.05%
5、土地增值稅 5022.75 見上表
6、利潤總額 25642.11 1-2-3-4-5
7、所得稅 8461.9 6*33%
8、稅后利潤 17180.21 6-7
從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是25642.11萬元;稅后凈利潤是17180.21萬元，投資的凈利潤率是24.68 %(稅后利潤/總成本費用);具有比較高的盈利能力。
——地窩堡項目
土地增值稅計算如下：
土地增值稅計算表
項目 金額(萬元) 說明
1、銷售收入 54925.3 見45頁銷售收入
2、總成本費用 42196.27 見38頁成本核算
3、營業(yè)稅及附加 3020.89 1*5.5%
4、印花稅 27.46 1*0.05%
5、毛利潤 9680.68 1-2-3-4
6、其它加扣項目 8439.26 2*20%
7、增值額 1241.42 5-6
8、增值比例 2.94% 7/2
9、增值稅率 30%
10、土地增值稅 372.43 7*9
稅后利潤表
項目 金額(萬元) 說明
1、銷售收入 54925.3 見45頁銷售收入
2、總成本費用 42196.27 見38頁成本核算
稅前利潤 12729.03 1-2
3、營業(yè)稅及附加 3020.89 1*5.5%
4、印花稅 27.46 1*0.05%
5、土地增值稅 372.43 見上表
6、利潤總額 9308.25 1-2-3-4-5
7、所得稅 3071.72 6*33%
8、稅后利潤 6236.53 6-7
從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是9308.25萬元;稅后凈利潤是6236.53萬元，投資的凈利潤率是14.78%(稅后利潤/總成本費用);盈利能力尚可。
5.3風險分析
5.3.1盈虧平衡點分析
影響項目的不確定因素主要有以下幾個方面：開發(fā)成本、銷售價格和銷售率，這些因素受政治、經(jīng)濟、社會條件和市場環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項目的預期效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點(見下表)。
計算公式：
開發(fā)成本盈虧平衡點值=銷售收入
開發(fā)成本盈虧平衡點變化百分比=開發(fā)成本盈虧平衡點值/開發(fā)總成本-1
1、 房屋銷售價格盈虧平衡點值=開發(fā)總成本/開發(fā)總面積
房屋銷售價格盈虧平衡點變化百分比=-(房屋銷售價格-房屋銷售價格盈虧平衡點值)/房屋銷售價格
2、 房屋銷售率平衡點值=開發(fā)總成本/銷售收入
房屋銷售率平衡點變化百分比=房屋銷售率平衡點值-100%
——平頂山項目盈虧的臨界點
因素 開發(fā)總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率
因素現(xiàn)在估算值 46197.64 2010元/平米 100%
因素盈虧平衡點變化百分比 44% -30.55% -30.54%
因素盈虧平衡點值 66507.08 1396 69.46%
從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加44%，或房屋價格下降30.55%，或房屋銷售率不足69.46%時，該項目達到盈虧平衡點。
根據(jù)市場預測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1800元/平米，房屋銷售率不會低于90%。所以該項目有盈無虧。
——九家灣項目
1、商業(yè)盈虧的臨界點
因素 開發(fā)總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率
因素現(xiàn)在估算值 42237.94 4750元/平米 100%
因素盈虧平衡點變化百分比 74% 50% -42.63%
因素盈虧平衡點值 73620.21 2370 57.37%
從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加74%，或房屋價格下降50%，或房屋銷售率不足57%時，該項目達到盈虧平衡點。
根據(jù)市場預測，開發(fā)成本不會增加10%，房屋銷售價格不會低于3500元/平米，房屋銷售率不會低于60%。所以該項目雖有一定風險，但虧損可能性極低，而這種風險主要來自于銷售率。
2、住宅盈虧的臨界點
因素 開發(fā)總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率
因素現(xiàn)在估算值 27373.77 1570元/平米 100%
因素盈虧平衡點變化百分比 19% -16% -16%
因素盈虧平衡點值 32554.42 1320 84%
從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加19%，或房屋價格下降16%，或房屋銷售率不足84%時，該項目達到盈虧平衡點。
根據(jù)市場預測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1400元/平米，房屋銷售率不會低于80%。所以該項目有虧損的風險，風險因素主要來自于銷售價格和銷售比例，因此該項目的開發(fā)必須在商業(yè)項目開發(fā)成功后方可展開，否則只可進行小規(guī)模的試探性開發(fā)。
——地窩堡項目盈虧的臨界點
因素 開發(fā)總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率
因素現(xiàn)在估算值 42196.27 1800元/平米 100%
因素盈虧平衡點變化百分比 30% -23% -23%
因素盈虧平衡點值 54925.3 1383 77%
從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加30%，或房屋價格下降23%，或房屋銷售率不足77%時，該項目達到盈虧平衡點。
根據(jù)市場預測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1600元/平米，房屋銷售率不會低于85%。所以該項目有盈無虧，但受銷售價格和銷售率影響，存在一定的風險。因此該項目應作長期開發(fā)準備，以銷定產(chǎn)，確保實現(xiàn)銷售;循序開發(fā)，等待房價上漲。
5.3.2銷售盈虧平衡圖
項目以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(BEP)。
BEP=固定成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%
——平頂山項目
BEP=開發(fā)總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%
=46197.64萬元/66507.08-3657.89=73.51%
盈虧平衡圖
62849.19萬元 銷售收入—銷售稅金
46537.9萬元 盈利區(qū)
虧損區(qū) 開發(fā)總成本
0 73.51% 100%
計算結(jié)果表明，該項目銷售只要能夠達到設(shè)計能力的73.51%，即可保本。
——九家灣項目
BEP=開發(fā)總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%
=69611.77萬元/106174.63-5839.6=65.56%
盈虧平衡圖
117926.66萬元 銷售收入—銷售稅金
69611.77萬元 盈利區(qū)
虧損區(qū) 開發(fā)總成本
0 65.56% 100%
計算結(jié)果表明，該項目銷售只要能夠達到設(shè)計能力的66%，即可保本。
——地窩堡項目
BEP=開發(fā)總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%
=42196.27萬元/54925.3-3020.89=81.3%
盈虧平衡圖
51904.41萬元 銷售收入—銷售稅金
42196.27萬元 盈利區(qū)
虧損區(qū) 開發(fā)總成本
0 81.3% 100%
計算結(jié)果表明，該項目銷售只要能夠達到設(shè)計能力的81.3%，即可保本。
5.3.3敏感性分析
本項目敏感性分析針對，投資的稅前利潤和稅前投資收益率兩項指標進行評價。分別計算銷售價格上下波動5%、10%、15%和總投資上下波動5%、10%、15%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。計算結(jié)果如下：
1、 平頂山項目
售價變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 銷售價格變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 20309.44 10023.94 13658.73 16984.09 23634.79 26960.15 30285.5
投資收益率 43.96% 21.7% 29.57% 36.76% 51.16% 58.34% 65.56%
投資變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 投資總額變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 20309.44 27239.09 24929.2 22619.32 17999.56 15689.68 13379.79
投資收益率 43.96% 69.37% 59.96% 51.54% 37.11% 30.87% 25.18%
在銷售價格下降5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從20309.44下降到16984.09，稅前利潤減少3325.35萬元，下降了16%;投資收益率從43.96%下降到36.76%，下降了7個百分點。
由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，確保銷售計劃能夠按計劃實現(xiàn)。
在投資總額增加5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從20309.44下降到17999.56，稅前利潤減少2309.88萬元，下降了11%;投資收益率從43.96%下降到37.11%，下降了6個百分點。
由此可以看出，雖然投資總額變動不如銷售價格變動的影響程度大，但其變動幅度仍然對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。
2、 九家灣項目
——商業(yè)(含商務)項目
售價變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 銷售價格變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 31382.27 20339.24 24020.25 27701.26 35063.28 38744.29 42425.3
投資收益率 74.3% 48.15% 56.87% 65.58% 83% 91.73% 100%
投資變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 投資總額變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 31382.27 37761.96 35606.01 33494.17 29270.37 27158.48 25046.58
投資收益率 74.3% 105% 93.67% 83.47% 66% 58.45% 51.56%
在銷售價格下降5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從31382.27下降到27701.26，稅前利潤減少3681.01萬元，下降了11.7%;投資收益率從74.3%下降到65.58%，下降了10個百分點。
由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，確保銷售計劃能夠按計劃實現(xiàn)。
在投資總額增加5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從31382.27下降到29270.37，稅前利潤減少2111.9萬元，下降了6.7%;投資收益率從74.3%下降到66%，下降了7個百分點。
由此可以看出，雖然投資總額變動不如銷售價格變動的影響程度大，但其變動幅度仍然對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。
——住宅項目
售價變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 銷售價格變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 5180.65 297.49 1925.21 3552.93 6808.37 8436.1 10063.81
投資收益率 18.9% 1% 7% 13% 24.87% 30.82% 36.76%
投資變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 投資總額變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 5180.65 9286.71 7918.03 6549.34 3811.96 2443.27 1074.59
投資收益率 18.9% 39.91% 32.14% 25.18% 13.26% 8% 3.4%
在銷售價格下降5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從5180.65下降到3552.93，稅前利潤減少1627.72萬元，下降了31.4%;投資收益率從18.9%下降到13%，下降了6個百分點。
在投資總額增加5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從5180.65下降到3811.96，稅前利潤減少1368.69萬元，下降了26.42%;投資收益率從18.9%下降到13.26%，下降了5個百分點。
由此可以看出，銷售價格和成本對本項目的投資收益影響均十分巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應從營銷和成本有效控制兩方面加大力度，否則該項目可能出現(xiàn)虧損。
3、 地窩堡項目
售價變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 銷售價格變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 12729.03 4490.24 7236.5 9982.77 15475.3 18221.56 20967.83
投資收益率 30.17% 10.64% 17.15% 23.66% 36.67% 43.18% 49.7%
投資變動敏感分析
經(jīng)濟指標 基準方案 投資總額變動
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
稅前利潤(萬元) 12729.03 19058.47 16948.66 14838.84 10619.22 8509.4 6399.59
投資收益率 30.17% 53.14% 44.63% 37% 23.97% 18.33% 13.2%
在銷售價格下降5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從12729.03下降到9982.77，稅前利潤減少2746.26萬元，下降了21.6%;投資收益率從30.17%下降到23.66%，下降了7個百分點。
由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響十分巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，提升項目價值來提高銷售價格，確保銷售計劃能夠按計劃實現(xiàn)。
在投資總額增加5%時，本項目經(jīng)濟指標發(fā)生如下變化：稅前利潤從12729.03下降到10619.22，稅前利潤減少2109.81萬元，下降了16.57%;投資收益率從30.17%下降到23.97%，下降了6個百分點。
由此可以看出，投資總額變動對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。
5.3.4風險分析結(jié)論
從上述盈虧平衡分析，可以看出：
——平頂山項目具有良好的盈利能力，并具有較強的抗風險能力;
——九家灣商業(yè)項目具有比較高的盈利能力，但抗風險能力一般;住宅項目的盈利和抗風險能力都一般;
——地窩堡項目從長遠考慮具有良好的盈利能力和一定的抗風險能力。
根據(jù)以上分析，我們認為平頂山項目完全具備開發(fā)條件，可盡快開發(fā);九家灣項目應做更進一步的調(diào)研和分析工作，最終決定項目規(guī)劃和開發(fā)日程，尤其對商業(yè)開發(fā)要進行深層次的論證;地窩堡項目應做中長線考慮，整體規(guī)劃、循序開發(fā)。
六、 物業(yè)服務和人員安置
三個項目交付使用后，成立自己的物業(yè)管理公司，不但可以解決人員安置問題，而且可以產(chǎn)生一定的利潤。根據(jù)物業(yè)管理收費標準、人員配置、銷售收入，核算出以下實際銷售收入、安置人員總數(shù)、總成本費用和利潤。
1、實際銷售收入：總建筑面積1145636平米，按0.5元/平米/月的物業(yè)收費計算，每年可實現(xiàn)收入687萬的預計銷售收入。按70%的物業(yè)收費率計算，可以實現(xiàn)480.9萬的實際銷售收入。
2、配置人員總數(shù)和薪資標準：考慮到小區(qū)規(guī)模相當，我們按統(tǒng)一標準進行人事安排，每個小區(qū)具體標準如下：
物業(yè)部經(jīng)理1名，薪資標準1200元/月;
樓管員10名(每個樓管員管理3幢樓、約300戶)，薪資標準800元/月;
行政后勤2名，薪資標準700元/月;
水暖、電工6名，薪資標準800元/月;
保安15名(兩班倒)，薪資標準600元/月;
保潔25名，薪資標準500元/月;
以上人事安排共需人員59名/小區(qū)，薪資總額36900元/月/小區(qū);
3、安置人員總數(shù)：每個小區(qū)按59人配置，可以安排職工177人;
4、總成本費用：人員工資+工資總額20%的各項保障和福利費用+工資總額20%其它費用=51660元/月/小區(qū);
三個小區(qū)每年的總成本費用是51660元/月/小區(qū)*12月*3小區(qū)=1859760元;
5、利潤：實際銷售收入-總成本費用=408.9萬元-185.976萬元=295萬元;
因此，項目交付使用后，可以安置收購企業(yè)職工177人，實現(xiàn)稅前利潤295萬以上。
七、 投資收益匯總表
——平頂山項目
項目 單位 說明
---------------------------
1、總建筑面積 369808平米
2、職工住房安置面積 38927平米 500戶*78平米/戶
3、可銷售面積 330881平米 1-2
4、銷售價格 2010元/平米 底商和住宅的加權(quán)平均價
5、銷售總額 66507.08萬元 3*4
6、開發(fā)總成本 46197.64萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
7、每平米開發(fā)成本 1396元 6/3
8、稅前毛利潤 20309.44萬元 5-6
9、稅前投資利潤率 44% 8/6
——九家灣項目
方案一：商住開發(fā)(商業(yè)和住宅，建議方案)
1、商業(yè)(含商務)
項目 單位 說明
-------------------------------
1、總建筑面積 178218平米
2、可銷售面積 178218平米
3、銷售價格 4131元/平米 商業(yè)4750元/平米和商務2200元/平米的加權(quán)平均價
4、銷售總額 73620.21萬元 2*3
5、開發(fā)總成本 42237.94萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
6、每平米開發(fā)成本 2370元 5/2
7、稅前毛利潤 31382.27萬元 4-5
8、稅前投資利潤率 74% 7/5
2、住宅
項目 單位 說明
1、總建筑面積 251842平米
2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶
3、可銷售面積 207353平米 1-2
4、銷售價格 1570元/平米 預測2 007年的銷售價格
5、銷售總額 32554.42萬元 3*4
6、開發(fā)總成本 27373.77萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
7、每平米開發(fā)成本 1320元 6/3
8、稅前毛利潤 5180.65萬元 5-6
9、稅前投資利潤率 19% 8/6
3、商住(商業(yè)和住宅兩項合計)
項目 單位 說明
--------------------------
1、總建筑面積 430060平米
2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶
3、可銷售面積 385571平米 1-2
4、銷售價格 2754元/平米 商業(yè)和住宅的加權(quán)平均價格
5、銷售總額 106174.63萬元 3*4
6、開發(fā)總成本 69611.71萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
7、每平米開發(fā)成本 1805元 6/3
8、稅前毛利潤 36562.92萬元 5-6
9、稅前投資利潤率 52.52% 8/6
方案二：住宅開發(fā)(備選方案)
項目 單位 說明
1、總建筑面積 489378平米
2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶
3、可銷售面積 444889平米 1-2
4、銷售價格 1570元/平米 預測2007年的銷售價格
5、銷售總額 69847.57萬元 3*4
6、開發(fā)總成本 59405.78萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
7、每平米開發(fā)成本 1335元 6/3
8、稅前毛利潤 10441.79萬元 5-6
9、稅前投資利潤率 17.5% 8/6
——地窩堡項目
項目 單位 說明
1、總建筑面積 345768平米
2、職工住房安置面積 40678平米 500戶*80平米/戶
3、可銷售面積 305090平米 1-2
4、銷售價格 1800元/平米 預測2008年的銷售價格
5、銷售總額 61865.3萬元 3*4
6、開發(fā)總成本 42196.27萬元 土地、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建、不可預見費用、開發(fā)費用共7項
7、每平米開發(fā)成本 1383元 6/3
8、稅前毛利潤 12729.03萬元 5-6
9、稅前投資利潤率 30% 8/6
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