地產項目可行性研究報告

時間：2024-09-12 04:58:39 可行性研究報告我要投稿

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地產項目可行性研究報告

　　**集團**地產項目可行性研究報告

地產項目可行性研究報告

　　一、總論

　　二、市場分析

　　三、建設內容

　　四、環(huán)保與市政配套

　　五、組織機構與人力資源配置

　　六、建設進度安排及物料供應

　　七、資金籌措

　　八、效益分析

　　九、研究結論與建議

　　一、總論

　　(一)項目背景

　　1 項目名稱： “**高科·經典都市”居住小區(qū)

　　2 承辦單位概況：

　　“世紀地產”是**專業(yè)的房地產項目開發(fā)公司。

　　由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和**高科國有控股集團有限公司及北京**智地房地產開發(fā)有限公司合作成立控股公司****·世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。

　　公司注冊資本1億元(“世紀地產”3000萬元，**高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京**智地房地產開發(fā)有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發(fā))。

　　**高科國有控股集團有限公司是經**市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理**東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“**·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。

　　成立于2002年6月的北京**智地房地產開發(fā)有限公司，是**控股公司為進軍房地產行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

　　3 可行性研究報告的編制依據(jù)：

　　(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

　　(2)《**市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》

　　(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

　　(4)《住宅設計規(guī)范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

　　(二)項目概況

　　1 地塊位置：

　　關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵**職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠。“**高科·經典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

　　2 建設規(guī)模與目標：

　　土地面積：270畝(180090平方米)

　　容積率：1.75(本地塊位于**市郊區(qū)，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是**光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值)

　　建筑面積：314528平方米

　　開發(fā)周期：7至8年

　　土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入)

　　3 周圍環(huán)境與設施

　　(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;

　　(2)魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙;

　　(4)華中科技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞;

　　(3)**光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側

　　4 項目投入資金及效益情況

　　項目總投資：33597.28萬元

　　自有資金投入：12400 萬元

　　住宅銷售價格：2000 元/平米起

　　項目銷售收入：59104.00萬元

　　項目稅后利潤總額：16127.14萬元

　　項目毛利潤潤：27.28%

　　項目內部收益率：25.39%

　　(三)項目建設緣由

　　1 項目建設有利于我公司在**房地產市場的進一步開拓發(fā)展

　　公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射**三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在**地產業(yè)界的形象。

　　2 項目的建設符合**市對光谷建設的精神

　　國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。**市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。**市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經濟結構中將占據(jù)主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為**市房地產開發(fā)的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域將成為**市人文環(huán)境最好、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

　　因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取**高科國有控股集團和北京**智地房地產開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經過協(xié)商，達成一致，成立合資公司****·世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。

　　3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略

　　從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來**房地產市場的高速發(fā)展，**市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。

　　本項目由**高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在**房地產市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。

　　4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

　　世紀地產豐富房地產項目開發(fā)經驗以及良好的信譽

　　高科集團的相關政策優(yōu)勢和充足的土地儲備

　　**智地依托于**集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

　　(四)市場分析

　　1 **概況

　　**市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，**名列第六。2001年，**市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,**經濟發(fā)展駛入快車道,全市國內生產總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為**的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　中華人民共和國成立后，**經過幾十年的發(fā)展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，**的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，**的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。

　　邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、**將進入21世紀全球十大超級城市之列。

　　超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產生足夠就業(yè)機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯(lián)絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。

　　未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);**(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，**具有很大的機會。

　　2 光谷地區(qū)房地產住宅市場分析

　　(1)“光谷地區(qū)”概況

　　信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業(yè)基地。湖北省和**市政府審時度勢，及時決策，力爭在**創(chuàng)建國家光電子信息產業(yè)基地。去年，**以其發(fā)展光電子產業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業(yè)基地(簡稱“**·中國光谷”)。

　　“**·中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產業(yè)提供了強勁的智力支持;以**烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經形成了一定的產業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“**·中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----**東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。

　　**東湖新技術開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。**東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

　　(2)建筑類型

　　**市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

　　●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

　　●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

　　●高層。目前**市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

　　●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

　　本項目建筑類型：

　　以高層(C型)為主干，周圍點綴布局(A、B、D、E型)多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。

　　配比：

　　多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟高層：C型14棟

　　3 目標市場地位

　　項目銷售目標群如下：

　　(1)外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士;

　　(2)周邊高校的教師以及工作者;

　　(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;

　　(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;

　　(5)外地來漢的經商者。

　　(6)其他

　　(五)結論

　　本項目社會效益、經濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

　　(一)市場概況

　　1 **市總體經濟狀況

　　得天獨厚的地理環(huán)境，經過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為**的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　2 **房地產市場概況

　　國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。

　　**市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影想是十分明顯的。

　　形成了二、三級市場聯(lián)動效應。**市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。

　　部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　3 **商品住宅價格走勢

　　2001年**市房地產市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

　　洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

　　洪山區(qū)指數(shù)

　　2001第四季度 1145.39

　　2002第一季度 1273.52

　　2002第二季度 1327.12

　　2002第三季度 1451.75

　　2002第四季度 1488.67

　　此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。

　　楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上;當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右�？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

　　楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

　　坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭;銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右;均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

　　4 **主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢

　　1.市場整體活躍，樓盤銷售順暢

　　2002年第四季是**市房地產市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

　　2.名家操盤實力大增

　　目前，**市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。**市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內部的環(huán)境建設，這在**市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，**市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

　　3.小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢

　　2002年7月1日**市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，**市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調查：2002年**市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。

　　4.消費者的購房行為漸趨理性

　　隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產是一個個性化十分突出的產品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調查：購房影響因素中地理位置40%，價格為36.85%，環(huán)境為22.96%，交通為6.47%，其他因素的被選率為0.93%，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。

　　5. 價格及指數(shù)

　　2002年第四季度房地產綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，較上季度上漲66.43點;綜合物業(yè)平均價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。

　　住宅價格指數(shù)此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點;平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。

　　寫字樓價格指數(shù)此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點;平均價格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。

　　2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產交易面積247.42萬平方米，成交價值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長6%，下半年將會有大副上升;同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3%。

　　區(qū) 位交易總量存量房百分比

　　洪山 28.71 14.34 50%

　　(三)競爭分析

　　1 **市房地產住宅市場競爭特點

　　●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展

　　●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領導潮流

　　●特點三：戶型面積在變小、房間在變多

　　●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞

　　●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境

　　●特點六：板狀結構已成為高層住宅的主流

　　●特點七：精裝修房需求不容忽視

　　●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點

　　2 **區(qū)域房地產競爭分析

　　本項目位于**洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內樓盤對本項目構成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內主要樓盤大勢加以對比分析。

　　洪山區(qū)：

　　2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

　　洪山區(qū)指數(shù)

　　2001第四季度 1145.39

　　2002第一季度 1273.52

　　2002第二季度 1327.12

　　2002第三季度 1451.75

　　2002第四季度 1488.67

　　楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上;當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右�？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

　　楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

　　坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭;銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右;均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米;水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

　　武昌區(qū)：

　　2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。

　　武昌區(qū)指數(shù)

　　2001年第四季度 1003.18

　　2002年第一季度 929.88

　　2002年第二季度 1046.69

　　2002年第三季度 1012.55

　　2002年第四季度 1083.44

　　此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園(二期)、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安·加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。

　　此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀家園、都市經典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。

　　此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。

　　3 光谷地區(qū)房地產住宅市場分析

　　(1)“光谷地區(qū)”概況

　　(2)建筑類型

　　●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從**三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

　　●高層。目前**市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

　　本項目建筑類型：

　　4 競爭樓盤分析

　　本項目地處關山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷CBD核心地區(qū)，屬于東湖高新技術開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對于這些樓盤的分析有助于找準市場動向，對項目進行綜合市場定位。

　　樓盤名稱開發(fā)商房型結構價格(元/m2) 交房方式

　　逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展(**)有限公司 3*2、4*2、復式框架 1880起期房

　　兆富國際大廈湖北駿華房地產發(fā)展公司 3*2 框架 2880起現(xiàn)房

　　當代光谷智慧城 **當代物業(yè)發(fā)展公司 3*2*2、4*2*... 框架 2020均期房

　　銀河灣 **鑫萬國房地產發(fā)展公司 2*1、3*1 框架 1800均期房

　　華城新都 **匯峰房地產開發(fā)公司 1*1、2*2、3*... 框架 1980均期房

　　東林外廬岡部置業(yè)(**)公司 3*2、1*1、4*... 框架 1670均期房

　　名都花園 **城投房地產開發(fā)公司 2*2、3*1、3*... 框架 2700均現(xiàn)房、期房

　　麗島花園聯(lián)合置業(yè)(**)公司 3*2、4*1、4*... 框架、磚混 3900均現(xiàn)房

　　電腦大世界洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300起現(xiàn)房

　　明珠園 **聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000起期房

　　弘業(yè)俊園 **市武昌政通實業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司不詳框架未開盤期房

　　南波灣 **農墾房地產公司別墅框架 1290起期房

　　文豪苑 **洪榮物業(yè)有限公司 3*2*2、2*2*2 框架 1820均期房

　　當代曙光嘉園 **曙光雙環(huán)開發(fā)公司 3*2*2、4*2*2 磚混 1490起期房

　　半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4*2、3*2、2*2 框架 2188起期房

　　華樂苑 **東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3*1、3*2 框架 1700起期房

　　水藍郡湖北長城建設實業(yè)有限公司別墅框架 2600起現(xiàn)房

　　獅龍花苑湖北云頂房地產開發(fā)公司 3*2、2*2 框架 1780起期房

　　山水華庭 **市鑄久置業(yè)有限公司 2*1 3*2 4*2 磚混、框架 1400起期房

　　虹景豪庭 **市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*2 4*2 框架 2920均期房

　　湯遜湖山莊湖北華泰置地公司 3*2、5*2 磚混框架 1700起期房

　　櫻花大廈湖北新長江置業(yè)公司 2*1、2*2、3*... 框架 2580起期房

　　明雅苑明鴻房地產不詳不詳 1780起期房

　　華樂花園匯峰房地產不詳框架 1478起期房

　　發(fā)展大廈 **經濟技術開發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000均現(xiàn)房

　　世紀廣場湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500起期房

　　尚文創(chuàng)業(yè)城 **尚文房地產開發(fā)公司 3*2 框架 1860起期房

　　梅南山居 **新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框架 2400起期房

　　南湖山莊 **佳和房地產開發(fā)公司 3*2、2*1 框架，磚混 2200均期房

　　星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司 2*1、3*1 磚混、框架 1900均現(xiàn)房

　　洪嶺公寓洪發(fā)物業(yè) 2*1、3*1 框架 1800均期房

　　澳門山莊順聯(lián)房地產(**)開發(fā)公司別墅框架 2500均現(xiàn)房

　　金梭花園洪山區(qū)關山房地產綜合開發(fā)公司 2*1、3*1 框架 1750均現(xiàn)房

　　南遠大樓黃石中銀 3*2 框架 2000起現(xiàn)房

　　利國綜合樓湖北勝良房地產開發(fā)公司 2*2、3*2 框架 1880起現(xiàn)房

　　華泰山莊湖北華泰置地實業(yè)公司別墅、復式框架、磚混 2200均現(xiàn)房

　　玉龍島花園 **宏宇置業(yè)有限責任公司別墅框架、磚混 2300均現(xiàn)房期房

　　竹苑小區(qū) 華中地產物業(yè) 2*2、3*2、2*1 框架、磚混 1400起現(xiàn)房

　　學府佳園 **東湖高新集團湖北公司 2*2、3*2、4*... 框架 2000均期房

　　濱湖名都城濱湖房地產 2*2、3*1、3*... 框架、磚混 2700均現(xiàn)房期房

　　三鴻家園博達房地產 2*1、3*1、2.... 磚混 1600起現(xiàn)房

　　泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè) 2*2、3*1、3*2 框架、磚混 1600起現(xiàn)房

　　江天大廈江夏房地產 3*2 框架 1400起現(xiàn)房

　　卓刀泉伏虎山莊 **京楚房地產開發(fā)公司 2*1、3*2 磚混 1380起現(xiàn)房

　　創(chuàng)業(yè)農莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農莊別墅磚混 1858起現(xiàn)房期房

　　洪廣大廈中國農房 3*2 框架 3480起現(xiàn)房

　　迪雅花園東泰房地產 2*1、3*1、3*... 框架、磚混 2250均現(xiàn)房

　　頤和苑天人房地產 1*1、2*1、2*... 框架 1500起現(xiàn)房期房

　　(四)市場定位

　　1 項目優(yōu)勢和價格定位

　　和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務配套，這六大優(yōu)勢集中了當今**成功開發(fā)樓盤的精髓。

　　光谷地區(qū)已成為**市樓價漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎設施投資，大量跨國公司及高科技公司的涌入，必將在近期內大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和商機，抓住發(fā)展機遇，抓住商機是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要因素。“**高科·經典都市”緊鄰光谷中央商務區(qū)(CBD)，該區(qū)域在近年內將實現(xiàn)光谷開發(fā)服務、金融投資、商務貿易、信息交流與展示、居民生活配套和商務配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實施，這種潛力必將得到實現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)**未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“**高科·經典都市”則是光谷置業(yè)首選。

　　“**高科•經典都市”住宅建成后，以**集團為依托，成為**市第一個全智能住宅小區(qū)。

　　**市住宅市場存在著同質化現(xiàn)象。無是新概念的運用、戶型設計還是小區(qū)內樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項目有在概念上炒作的嫌疑�，F(xiàn)在的**市房地產市場已步入成熟，消費者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項目應注重產品的制造(包括：戶型設計、外立景觀及新技術、新材料的運用等)和硬件設施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購買者主要為當?shù)匕最I階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場銷售的主力，所以應適當考慮戶型配比，以取得更佳的經濟效益。

　　至2001年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1%，按住房價格測算，一戶普通的三口之家，年收入如為2萬人民幣，按**市通行的消費標準，人均消費每人每月400元，三人為1200元，年消費約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600元，三口之家購買一套70平方米，價格為每平方米1200元的經濟適用房，需要20年左右的時間，且**市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約占50%以上。所以本項目在價格定位非常謹慎，充分考慮到**家庭的普遍承受力。

　　此外我們將對我們的目標銷售區(qū)域對本樓盤進行充分的宣傳，積極搶占**住宅的高端市場。

　　2 目標市場定位

　　(1)目標區(qū)域

　　地塊周邊3公里半徑內主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，高素質住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質。同時顯示該區(qū)高素質住宅的市場前景。

　　(2)目標客戶即物業(yè)管理的方案

　　由于光谷CBD的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學歷、高知識、高素質的知識經濟產業(yè)人群，外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構成。

　　“**高科·經典都市”是為了適應光谷附近的白領階層和各高校的老師購房和適應光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務、智能化和人文品位高的基本特征，進而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念�，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號：建設綠色住宅，營造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以**集團為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境�，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。

　　(3)購買力分析

　　根據(jù)設計方案，項目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價約為28.26萬元。一般情況下購房者首付20%房款，約5萬元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30%，我們制定的購買對象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。

　　三、建設內容

　　(一)概況

　　本地塊位于關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵**職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。長約400m,寬450m，總占地面積180090 m²，建筑面積314528 m²，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。附近有關山站和閘上徐站，可乘車次有510，529，586，715。周邊商場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠。“**高科·經典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

　　(二)設計依據(jù)

　　1《洪山區(qū)舊城改造情況簡介》

　　2《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

　　3《**市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》

　　4《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

　　5《住宅設計規(guī)范》

　　6《住宅建筑設計標準》

　　7《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　8《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

　　9《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

　　(三)規(guī)劃目標及設計構思

　　充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨特的人文.地理特征，營造一個以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。

　　“**高科·經典都市”的設計目標為“適于人們在21世紀知識經濟時代獲得高品質生活與工作條件的理想自然家園”;開發(fā)定位是在生態(tài)與環(huán)境、居住與工作、國際性品位與格調的基準線確立本案的空間/環(huán)境及價值模式。

　　●堅持以“人”為中心，為人服務的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國際品味，各類生活商務設施齊全的小區(qū);

　　●功能布置合理，結構的整體與單體個性相結合;

　　●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護相結合;

　　●文化內涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結合，滿足新世紀網(wǎng)絡與智能新生活的理念;

　　(四)總體布局

　　首先富有時代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學合理布局，通過主干路將整個小區(qū)分為一期，二期，三期三塊大小不等的地塊，使二期的施工對一期的不良影響減少的最小，三期的施工對一二期的不良影響也減少到最小。第一期面積較小，位臨關山一路，除居住區(qū)外，在臨大門處擬建商場占地4000m²，共三層。二期遠離大門，主要建造高層住宅，另外還將建造一多功能會所和幼兒園。三期各住宅錯落布置，在中心地帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。在靠近關山一路的角落建一約占地約1200m²的網(wǎng)球場。

　　其次，結合各地快的實際情況，在每個地塊中除了綠化及現(xiàn)代古典相結合的建筑小品外，還將安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小區(qū)居民能有一個良好的生活環(huán)境。在小區(qū)中還將分散建造約1000個露天停車位，使小區(qū)居民更加方便。

　　(五)空間與環(huán)境設計

　　各組團的空間自由式布局，居住小區(qū)內部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的小區(qū)空間形象。

　　建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時使住宅內部具有良好的朝向和景觀，豐富室內臨窗外視效果。

　　(六)主要經濟技術指標

　　總用地面積(m²) 180090 總戶數(shù) 2196

　　總建筑面積(m²) 314528 住宅棟數(shù) 47

　　總居住面積(m²) 255726.67 停車位 1000

　　公共建筑面積(m²) 39700 地下車庫面積(m²) 13976

　　容積率 1.75 平均層數(shù) 9.57

　　(七)房型配比

　　優(yōu)秀的產品規(guī)劃必然會帶動產品售價的提高，這樣經過價格淘汰，因而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經濟能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設計上不宜于將面積控制過小，本方案設計房型控制如下：

　　房型兩房兩廳單衛(wèi)(A型) 三房兩廳雙衛(wèi)(B型) 三房兩廳雙衛(wèi)(C型) 三房兩廳雙衛(wèi)(D型) 四房兩廳雙衛(wèi)(E型)

　　面積 101.34 116.82 124.45 127.4 158.44

　　配比 10.6% 9.2% 45.6% 20.1% 14.5%

　　售價 2000 2000 2500 2000 2000

　　(八)附屬設施

　　(1)門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門;

　　(2)廚房：設排煙道、并預留下水接口、管道煤氣接口;

　　(3)衛(wèi)生間：預留下水接口;

　　(4)門扇：每戶大門采用高級防盜門;

　　(5)空調：預留空調穿墻管，統(tǒng)一設置冷凝水排水管;

　　(6)電梯：每棟高層住宅安裝雙行電梯：

　　(7)樓梯：公共樓梯間鋪高級釉面防滑地磚;

　　(8)網(wǎng)絡：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進戶;

　　(9)安保：單元門采用高級可視對講門，小區(qū)設置紅外線監(jiān)控，24小時保安;

　　(10)供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。

　　供電：每戶安裝分時電表，每戶電負荷4KW，電線接至套內空開箱;

　　(11)內墻：公共樓梯間采用高級乳膠漆;

　　(12)層高：采用舒適大空見設計，標準層;

　　(13)外墻：華美外觀設計，外墻為高級進口涂料裝飾;

　　(14)屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設計;

　　(15)陽臺：造型獨特的歐式觀景陽臺，配以華美造型雕花欄桿 ;

　　(16)能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽能。

　　四、環(huán)保與市政配套

　　(一)設計中配套

　　A 吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。

　　B 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。

　　C 通風系統(tǒng)均用消聲器。

　　D 廚房等含有廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。

　　E 地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。

　　F 水泵等震動較大設備均采用減震器控制。

　　(二)施工中環(huán)保

　　A 現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。

　　B 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。

　　C 地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。

　　D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。

　　E 環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。

　　F 施工中不產生超標準的空氣污染。

　　G 建筑垃圾及時清理，文明施工。

　　(三)使用中的環(huán)保

　　A 室內衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。

　　B 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。

　　C 設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。

　　D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。

　　E 進出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。