可行性分析報(bào)告范本
關(guān)于開發(fā)公路標(biāo)牌廣告的可行性分析報(bào)告
一、項(xiàng)目提出的理由和背景。
近年來,隨著國(guó)家全面加大對(duì)公路事業(yè)的扶持力度,公路經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了一個(gè)嶄新的高速發(fā)展階段,最近省、市局專門召開了以加快路域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐為主題的公路工作會(huì)議,
提出了在五年內(nèi)讓公路經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模在全國(guó)地市級(jí)城市中進(jìn)入前二十名的任務(wù)目標(biāo)。
眾所周知,廣告已充滿了我們的現(xiàn)代生活,能否充分利用公路標(biāo)牌發(fā)布廣告信息,最近我們組織人員進(jìn)行了調(diào)查分析,認(rèn)為:公路標(biāo)牌廣告具有很大的發(fā)展空間,如果加大這方面的工作力度,致力于開拓市場(chǎng),可獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
二、公路標(biāo)牌廣告的特點(diǎn)和作用。
進(jìn)入二十一世紀(jì),廣告媒體隨著科學(xué)的發(fā)展和信息時(shí)代的到來也在發(fā)生著極大的變化,雖然出版業(yè)還占據(jù)著廣告市場(chǎng)的領(lǐng)先地位,電子媒體和互聯(lián)網(wǎng)的興起更為廣告媒體增加了新的活力,
但是傳統(tǒng)的戶外標(biāo)牌廣告,由于其覆蓋率高、觀看機(jī)會(huì)多、時(shí)效性長(zhǎng)、大的戶外標(biāo)牌廣告有巨大的沖擊力等顯著特點(diǎn),
仍就發(fā)揮著其巨大的作用,公路標(biāo)牌廣告更是因其成本低、傳遞信息快、時(shí)效長(zhǎng)、觀眾覆蓋面廣等特點(diǎn),備受廣大客戶的青睞。
三、開發(fā)公路標(biāo)牌廣告的觀眾和資源優(yōu)勢(shì)。
我市是集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)、旅游等于一體的山東省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,孔孟文化名揚(yáng)世界,京福、日東高速公路穿市而過,高等級(jí)的國(guó)、省道公路網(wǎng)業(yè)已形成,
開展公路標(biāo)牌廣告業(yè)務(wù),具有廣大的資源優(yōu)勢(shì)和廣泛的觀眾,能使發(fā)布的廣告信息快速傳播到全國(guó)各地的千家萬戶。
四、廣告市場(chǎng)的瞻望和預(yù)測(cè)。
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入和wto的加入,無論是制造業(yè)主還是零售商,廣告主都在繼續(xù)增加廣告費(fèi)用來推銷他們的產(chǎn)品,塑造他們的企業(yè)形象;
第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展更是為廣告市場(chǎng)融入了新的活力;銀行、金融、建筑、保險(xiǎn)業(yè)等,也積極利用廣告這種形式,樹立形象,迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn);公益廣告、政府廣告和教育廣告等,也在廣告市場(chǎng)上異軍突起。
這些都為我們做好公路標(biāo)牌廣告提供了一個(gè)廣闊的市場(chǎng)空間。
五、我們已具備的基本條件。
******公司是具有獨(dú)立法人資格和廣告資質(zhì)的國(guó)有公司,現(xiàn)擁有員工20名,其中專業(yè)技術(shù)人員2名,能夠獨(dú)立進(jìn)行廣告的審查和標(biāo)牌廣告的設(shè)計(jì)、
制作發(fā)布業(yè)務(wù),近期又進(jìn)行了廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和分析,已具備大力開發(fā)公路標(biāo)牌廣告的基本條件。
六、經(jīng)營(yíng)方式。
1、按照市局統(tǒng)一規(guī)劃,與縣、市、區(qū)公路局聯(lián)合開發(fā)客戶市場(chǎng),并實(shí)行統(tǒng)一管理,利潤(rùn)上交市局有關(guān)部門后按比例分成,由****公司具體負(fù)責(zé)廣告設(shè)計(jì)、制作和發(fā)布。
2、由廣告代理公司負(fù)責(zé)廣告代理和設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布,但應(yīng)由****按照規(guī)劃,統(tǒng)一管理,利潤(rùn)分成,時(shí)段一般不超過一年,到期續(xù)簽協(xié)議合同。
七、資金來源和用途。
先期投資100萬元,由**公司全額出資,用于標(biāo)牌的制作和招商,待業(yè)務(wù)擴(kuò)大后,再逐步增加投資。
八、效益分析和預(yù)測(cè)。
我市有國(guó)、省道近2550km,按每縣、市、區(qū)平均設(shè)置4塊廣告標(biāo)牌計(jì)劃,每年可創(chuàng)收300萬元,隨著廣告客戶的增加,效益是相當(dāng)可觀的。
九、實(shí)施計(jì)劃。
1、在項(xiàng)目批準(zhǔn)后,我們擬先走出去,學(xué)習(xí)先進(jìn)市、地公路標(biāo)牌廣告工作的經(jīng)驗(yàn)和方法,盡快拿出具體的實(shí)施辦法。
2、參照有關(guān)行業(yè)廣告收費(fèi)價(jià)格,制訂我市公路標(biāo)牌廣告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和營(yíng)銷辦法,報(bào)有關(guān)部門。
3、合理制訂今年的營(yíng)銷計(jì)劃,并組織人員預(yù)以實(shí)施。
十、結(jié)論和建議。
本項(xiàng)目利用****公司現(xiàn)有條件,具有投資小、見效快、收益高等特點(diǎn),既能規(guī)范現(xiàn)有公路標(biāo)牌廣告的管理,又能充分利用公路產(chǎn)業(yè)資源,在政策上和經(jīng)濟(jì)上是可行的。
為此,特提出以下請(qǐng)示和建議:
1、盡快對(duì)我市公路標(biāo)牌廣告進(jìn)行一次摸底調(diào)查,并重新規(guī)劃,報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后,規(guī)范運(yùn)作。
2、給予早期廣告工作起動(dòng)的資金支持。
****公司
xxxx年四月九日
可行性分析報(bào)告范本【2】
一、概述
省綠色食品辦公室與區(qū)人民政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室就合作組建浙江綠色食品發(fā)展有限公司、發(fā)展綠色食品事業(yè)進(jìn)行了討論。
雙方認(rèn)為:
1、建設(shè)省綠色食品展示展銷中心(省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心),是構(gòu)建綠色食品展示展銷體系的當(dāng)務(wù)之急。
綠色消費(fèi)是世界性的潮流。
我國(guó)綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)良好。
浙江是全國(guó)的資源小省,經(jīng)濟(jì)大省。
浙江農(nóng)業(yè)必須走綠色食品產(chǎn)業(yè)的道路,浙江完全有能力、有條件成為全國(guó)發(fā)展綠色食品的先進(jìn)省份。
目前,浙江綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于相對(duì)滯后水平,迅速構(gòu)建浙江省綠色食品展示展銷體系,盡快形成綠色食品消費(fèi)交易中心,是浙江發(fā)展綠色食品產(chǎn)業(yè)、迅速達(dá)到全國(guó)領(lǐng)先水平的關(guān)鍵。
這一體系應(yīng)該由綠色食品展示展銷中心、綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心、綠色食品市場(chǎng)、綠色食品開發(fā)(或發(fā)展)有限公司四部分組成。
其中,全省大部分農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)都以發(fā)展綠色市場(chǎng)為已任,開業(yè)在即的麗水市浙西南農(nóng)貿(mào)城更是高舉綠色市場(chǎng)大旗。
全省開發(fā)綠色食品的企業(yè)也不斷涌現(xiàn),唯綠色食品展示展銷中心與綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心尚未問世。
從全國(guó)而言,目前只有青島等城市已建成綠色食品展示展銷中心。
加快建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心(與綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心兩塊牌子一個(gè)實(shí)體),將綠色食品的展示展銷與綠色食品的發(fā)展培育有機(jī)結(jié)合,
可迅速促進(jìn)綠色食品市場(chǎng)的發(fā)展壯大,從而帶動(dòng)綠色食品生產(chǎn)基地的形成。
可以認(rèn)為,加快建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心(綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心),仍是構(gòu)建浙江省綠色食品展示展銷體系的當(dāng)務(wù)之急。
2、建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心(浙江省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心),麗水具有得天獨(dú)厚的條件。
從自然條件分析,麗水是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū),是華東乃至全國(guó)少有的“生物基因庫(kù)”,是浙閩六大水系之源(甌江、錢塘江、閩江、飛云江、靈江、交溪),是東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)屏障。
綠色生態(tài)是麗水的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。
從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析,麗水是沿海發(fā)達(dá)省份中的欠發(fā)達(dá)地區(qū),是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與wto對(duì)接過程中產(chǎn)業(yè)梯級(jí)轉(zhuǎn)移的ⅰ級(jí)接受地帶。
在這一生態(tài)環(huán)境中生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品,從廣義而言,均為綠色食品。
以此這基礎(chǔ),通過若干年的努力,麗水完全可以建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的,以市場(chǎng)為導(dǎo)向、現(xiàn)代科技為支撐,充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢(shì),具有區(qū)域特色,
現(xiàn)代化特征明顯的“綠色產(chǎn)業(yè)集聚谷地”,各種生產(chǎn)要素將向綠色產(chǎn)業(yè)集聚,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)朝著綠色經(jīng)濟(jì)的方向調(diào)整,經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點(diǎn)向綠色經(jīng)濟(jì)傾斜。
在培育綠色食品產(chǎn)業(yè)的過程中,勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)綠色市場(chǎng)的形成,促進(jìn)生態(tài)旅游業(yè)等相關(guān)的綠色產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。
二、浙江省綠色食品發(fā)展有限公司框架
1、公司體制:雙方?jīng)Q定共同發(fā)起并吸收志同道合者參加,組建一家股份制的“浙江省綠色食品發(fā)展有限責(zé)任公司”,承擔(dān)建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心(浙江省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心)的重任,推動(dòng)綠色食品事業(yè)的發(fā)展。
2、注冊(cè)資本:本公司注冊(cè)資本300萬元人民幣,林方籌措200萬元,陳方籌措100萬元人民幣。
3、駐地管理:本公司駐地:浙江省麗水市。
歸口蓮都區(qū)管理。
4、決策經(jīng)營(yíng):本公司按《公司法》實(shí)行規(guī)范管理,決策與經(jīng)營(yíng)分離。
由投資各方選舉的董事組成董事會(huì),組成決策層。
由經(jīng)營(yíng)者組成經(jīng)理層。
林方出任董事長(zhǎng),陳方出任總經(jīng)理
三、主要業(yè)務(wù)
1、主要業(yè)務(wù)。
本公司以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的思路,依托綠色食品市場(chǎng),集綠色食品生產(chǎn)、加工、銷售為一體、集綠色食品科研、試驗(yàn)、推廣為一體。
主營(yíng)業(yè)務(wù):綠色食品基地開發(fā)、綠色食品配送、綠色食品展示展銷、綠色食品網(wǎng)站建設(shè)。
兼營(yíng)業(yè)務(wù):綠色農(nóng)業(yè)觀光旅游。
2、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
立足麗水,開拓滬杭。
以麗水市蓮都區(qū)為中心,建立浙江省綠色食品生產(chǎn)銷售中心、綠色食品生產(chǎn)力發(fā)展中心和山水旅游基地;以上海杭州為中心,建立麗水方穩(wěn)定的綠色農(nóng)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)和穩(wěn)定的觀光農(nóng)業(yè)旅游客源網(wǎng)絡(luò)。
對(duì)促進(jìn)麗水市蓮都區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高麗水市蓮都區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平,增加麗水市蓮都區(qū)農(nóng)民收入,擴(kuò)大麗水市蓮都區(qū)在上海的知名度和市場(chǎng)占有率,促進(jìn)上海、麗水兩地餐飲業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展,都將會(huì)發(fā)生重要作用。
實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)營(yíng)目標(biāo),本公司也可獲得應(yīng)有的利潤(rùn),成為蓮都區(qū)仍麗水市最大的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),并爭(zhēng)取成為浙江省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)”之一。
四、實(shí)施步驟:
第一步:XX年組建公司及所屬機(jī)構(gòu),開展基地開發(fā)業(yè)務(wù)、展示展銷業(yè)務(wù)、網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第二步:XX年,實(shí)施“一重二側(cè)”戰(zhàn)術(shù)。
一重點(diǎn):按陳方與上海方有關(guān)合作意向者經(jīng)營(yíng)的餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)額1.5億元的30%為基礎(chǔ),并努力開拓上海的其它“餐桌市場(chǎng)”,提出所需綠色農(nóng)產(chǎn)品的訂單,在麗水市蓮都區(qū)為主組織生產(chǎn)配送。
第一年銷售額確保XX萬元,爭(zhēng)取3000萬以上。
二側(cè):一是積極開拓上海-麗水的旅游觀光農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù),爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)零的突破;二是積極開拓杭溫麗“餐桌市場(chǎng)”,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)零的突破。
第三步:在第二步運(yùn)轉(zhuǎn)成功的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)擴(kuò)大杭州市場(chǎng),精心策劃,逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率;三年之內(nèi)銷售額達(dá)到1億元。
第四步:努力開拓市場(chǎng),爭(zhēng)取在三至五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到2億元以上。
第五步:在滬杭甬溫錫等大城市建立分公司,實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到3-5億元。
五、財(cái)務(wù)預(yù)算(略)
六、可行性分析
可行性分析之一:充分利用產(chǎn)銷差價(jià)。
通過觀察分析,我們認(rèn)識(shí)到,農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地收購(gòu)價(jià)與銷區(qū)市場(chǎng)批發(fā)價(jià)之間,普遍存在1:1:5到1:2的 價(jià)格差。
也就是說,從產(chǎn)地收購(gòu)到市場(chǎng)批發(fā),一般農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)50%-100%,這就是中間環(huán)節(jié)雖然有5-6道但仍可獲取高額流通利潤(rùn)的原因(其中包含部分不合理因素造成的高額利潤(rùn))。
本公司就是要將中間環(huán)節(jié)減少到最簡(jiǎn),獲取中間合理的高額流通利潤(rùn)。
這是我們將配送確定為本公司主要業(yè)務(wù)的根據(jù)。
為了保證實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)40%,本公司產(chǎn)品的定價(jià)必須以上海市場(chǎng)批發(fā)價(jià)為基礎(chǔ)。
可行性分析之二:綠色品牌。
產(chǎn)銷地之間的價(jià)格差,許多有識(shí)之士早已認(rèn)識(shí)并有行動(dòng),如建立基地,建立配送中心等。
但真正成功者并不太多。
重要原因之一就是操作者往往急功近利,用最低廉的價(jià)格將產(chǎn)區(qū)最低劣的產(chǎn)品推銷給消費(fèi)者。
本公司就是要打響綠色品牌,用綠色農(nóng)產(chǎn)品來開拓上海的“綠色餐桌市場(chǎng)”,從而進(jìn)入“綠色良性循環(huán)”系統(tǒng)。
因此,組建浙江省綠色食品展示展銷中心、生產(chǎn)力促進(jìn)中心、主辦浙江省綠色食品網(wǎng)站都是極好的商機(jī)。
可行性分析之三:訂單農(nóng)業(yè)。
運(yùn)用產(chǎn)銷差價(jià)規(guī)律,打好綠色品牌,還要加上訂單農(nóng)業(yè),三者結(jié)合才能成功。
訂單農(nóng)業(yè)是本公司的精華之作,也是運(yùn)用產(chǎn)銷差價(jià)規(guī)律,打好綠色品牌能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
通過開拓市場(chǎng)獲取訂單,根據(jù)訂單來組織生產(chǎn),組織貨源,這就是本公司的運(yùn)作方式,定方式通過訂單,一頭連接綠色農(nóng)產(chǎn)品的初始生產(chǎn)者,一頭連接終端消費(fèi)者,本公司的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控制在最低程度。
可行性分析報(bào)告范本【3】
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱:
居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置:該基地東起,南至
路,西至 路、北至,圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米,該地塊屬a市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):土地面積:畝平方米)容積率:
開發(fā)周期:
土地價(jià)格: 元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì)):總建筑面積:㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為
城市綠化帶,南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟,周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā),為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓,起價(jià)
元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū),我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入,為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái),拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度,使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸,面積
平方公里,人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。
境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。
全市森林覆蓋率達(dá)56%,1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。
交通通信便捷,公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐,擁有國(guó)家對(duì)外開放口岸,年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸,a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸,與b市接壤,是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。
全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。
城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。
1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。
以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn),掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。
尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng),房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。
到目前為止,a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。
居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場(chǎng)體系基本建立。
二oo三年,a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
表現(xiàn)之一:投資增幅大。
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二:市場(chǎng)供銷兩旺。
主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。
城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三:房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。
城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四:交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。
全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。
a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起,面積達(dá)89.62萬m2,比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五:拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。
房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè):
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,XX年到XX年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。
盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大,但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。
加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場(chǎng)的需求。
目前通過按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。
人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。
住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。
二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。
據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。
在不考慮有效購(gòu)買力的情況下,單從住房需求分析,a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求,加之城市外來人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
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