地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“一超多強(qiáng)”時(shí)代 恒大稱王路徑探析

　　2016年已過去大半，對(duì)于房地產(chǎn)來說，今年注定不是一個(gè)太平年，放松政策、限購政策、萬科“宮斗”大戲等事件輪番上演。

　　今年年初，“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”被中央確定為今年“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)任務(wù)之一，在此背景下，貨幣政策和房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，即便存在城市分化加劇、地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化的現(xiàn)象，全國房地產(chǎn)市場依舊有所復(fù)蘇。

　　然而，隨著多重政策利好，一線及部分熱點(diǎn)二三線城市顯現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢，樓市調(diào)控已逐漸收緊，限購加碼、限貸限價(jià)政策接連出臺(tái)。

　　受政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢也越來越難以預(yù)料，隨著房地產(chǎn)快速增長期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)。

　　房企市場優(yōu)勝劣汰加劇行業(yè)格局重新洗牌

　　近日，隨著各大房企9月業(yè)績的接連出爐，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)格局也被改寫，萬科“萬年老大”的地位首次被動(dòng)搖，而20歲的恒大，則突破重圍，以勢不可擋的姿態(tài)登頂行業(yè)霸主地位，引發(fā)行業(yè)關(guān)注，房產(chǎn)新聞也頻頻被恒大“躍居房企一哥”、“銷售額7年增8倍”等標(biāo)題“刷屏”。

　　今年對(duì)于萬科來說，顯得有些風(fēng)雨飄搖，而對(duì)于恒大則實(shí)在是個(gè)豐收之年。

　　恒大在今年迎來了20歲生日，也終于沖進(jìn)了“世界五百強(qiáng)”，8月剛將2016年銷售目標(biāo)上調(diào)50%至3000億，9月累計(jì)銷售額便達(dá)2805.8億，拿下“房企一哥”的稱號(hào)，完成尚算“新鮮出爐”的年度目標(biāo)已如探囊取物——根據(jù)恒大10日發(fā)布的9月銷售簡報(bào)，恒大9月實(shí)現(xiàn)銷售475.2億，同比爆增323.6%，1-9月累計(jì)銷售額已達(dá)2805.8億，萬科則以2629億的前9月累計(jì)銷售額，首次跌下“王座”。

　　在過去三個(gè)月，恒大銷售增速相當(dāng)驚人，7月份銷售430.1億，創(chuàng)行業(yè)單月銷售新高，8月銷售進(jìn)一步上漲至483億，再次刷新行業(yè)紀(jì)錄，成為三季度銷售最強(qiáng)勁的龍頭房企。

　　此外，恒大的總資產(chǎn)、營業(yè)收入、現(xiàn)金余額、銷售面積等多項(xiàng)核心指標(biāo)也早已成為行業(yè)龍頭，至此，恒大確立了自己全球第一房企的地位，一舉改寫行業(yè)格局，“一超多強(qiáng)”的局面逐步形成。

　　在當(dāng)前市場優(yōu)勝劣汰不斷加劇的情況下，恒大的領(lǐng)先優(yōu)勢將更為明顯。

　　具有“中國特色”的企業(yè)發(fā)展道路

　　20年的時(shí)間不長不短，但要將一家企業(yè)從零開始發(fā)展到業(yè)界第一，“恒大式”發(fā)展模式和“恒大速度”一直是業(yè)界分析、研究的焦點(diǎn)。

　　對(duì)比今年風(fēng)頭正盛的兩家房企，萬科成立于1984年，早在1991年就成為上市公司，而恒大成立于1996年，起步足足比萬科晚12年，從零開始，三年即從激烈競爭中脫穎而出，首個(gè)項(xiàng)目兩小時(shí)售罄獲第一桶金。

　　恒大從廣州到全國布局也只用了三年時(shí)間，十年完成180個(gè)城市的拓展，20年全面超越行業(yè)老牌龍頭，拿到業(yè)界第一的地位，其強(qiáng)勁穩(wěn)健的增長勢頭讓同行望塵莫及。

　　恒大的網(wǎng)上介紹，“公司成立至今，恒大始終堅(jiān)持民生為本、產(chǎn)業(yè)報(bào)國的發(fā)展理念”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民生為本讓恒大的產(chǎn)品契合老百姓的需求、從而贏得最廣大的剛需市場是恒大多年來始終保持業(yè)績穩(wěn)健快速發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

　　順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，走“中國特色”的企業(yè)發(fā)展道路，恒大如今的成績也可以說是中國企業(yè)在新形勢下快速發(fā)展的成功范例。

　　“供給側(cè)改革”也是今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常被提到熱門詞匯，分析認(rèn)為，恒大的成功，也為行業(yè)的供給側(cè)改革提供了很好的借鑒意義。

　　供給側(cè)改革就是通過不斷改革、完善供給端，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)出質(zhì)量好、價(jià)格實(shí)惠的民生產(chǎn)品，滿足市場真實(shí)需求，恒大的產(chǎn)品定位貼近民生，為市場提供高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品，與供給側(cè)改革的思路高度契合。

　　快速、穩(wěn)健并存的“許式”企業(yè)發(fā)展模式

　　恒大的成功也離不開領(lǐng)軍人許家印的遠(yuǎn)見膽識(shí)和運(yùn)營智慧。

　　自創(chuàng)業(yè)之初，許家印在內(nèi)外部環(huán)境嚴(yán)峻的情況下抓住機(jī)遇，毅然進(jìn)軍房地產(chǎn)，并于首個(gè)項(xiàng)目采用短平快的銷售策略，迅速打開市場，多次把握住市場風(fēng)向，帶領(lǐng)恒大接連拓展中國內(nèi)地、中國香港上市、多元發(fā)展，成為行業(yè)龍頭。

　　此外，許家印還實(shí)施了前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，針對(duì)企業(yè)不同階段，實(shí)施科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，并每三年制定“三年計(jì)劃”，確保了企業(yè)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展;在管理和運(yùn)營方面，通過獨(dú)特的緊密型集團(tuán)化管理模式、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式以及民生地產(chǎn)的產(chǎn)品定位。

　　滿足企業(yè)高速發(fā)展的需求;在產(chǎn)品方面，制定嚴(yán)格的精品工程標(biāo)準(zhǔn)，打造環(huán)節(jié)精品，并通過強(qiáng)有力的成本控制，使產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、高性價(jià)比;大規(guī)模快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式和全精裝交樓及無理由退房舉措，在推動(dòng)銷售持續(xù)暢旺的同時(shí)保證充足的市場貨量。

　　更值得一提的就是恒大的團(tuán)隊(duì)管理，恒大的企業(yè)精神、工作作風(fēng)和企業(yè)宗旨，塑造了恒大員工隊(duì)伍的高執(zhí)行力，業(yè)內(nèi)聞名。

　　得益于以上“秘訣”，恒大每個(gè)腳步都走得快速而穩(wěn)健。

　　自2009年上市至2015年，恒大主要核心指標(biāo)均大幅增長，總資產(chǎn)從630.7億增至7570.4億，實(shí)現(xiàn)12倍增長;營業(yè)額從57.2億增至1331.3億，實(shí)現(xiàn)24倍增長;凈利潤從11.2億增至173.4億，實(shí)現(xiàn)16倍增長;核心業(yè)務(wù)利潤從2.9億增至110億，實(shí)現(xiàn)38倍增長;現(xiàn)金余額從143.8億增至1640.2億，實(shí)現(xiàn)12倍增長。

　　“能打敗他的只有他自己”

　　據(jù)恒大10月3日公告，2017-2019年，其銷售額將達(dá)到4500億、5000億、5500億，營業(yè)額將達(dá)到2800億、3480億、3800億，凈利潤將達(dá)到243億、308億、337億。

　　恒大快速攀升的業(yè)績和不斷刷新的發(fā)展目標(biāo)不禁讓人為之捏一把汗，這樣的數(shù)據(jù)預(yù)期是否過于自信?

　　對(duì)此，著名財(cái)經(jīng)觀察家秦朔近日發(fā)表文章稱，恒大在日前公布的2017-2019年幾個(gè)核心數(shù)據(jù)預(yù)期屬于一個(gè)相對(duì)理性，甚至可以說“保守”的測算。

　　如果恒大進(jìn)一步發(fā)力，就會(huì)大幅超預(yù)期發(fā)展。

　　他認(rèn)為，從產(chǎn)品角度看，“恒大模式”的特點(diǎn)是建設(shè)大眾化精品住宅，并通過動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)。

　　許家印是松下幸之助“自來水哲學(xué)”的信徒。

　　“自來水哲學(xué)”就是“以優(yōu)良的品質(zhì)，用消費(fèi)者能購買的價(jià)格，把商品像自來水一樣源源不斷地為顧客提供出來”，由此延伸出的基本經(jīng)營方針是：質(zhì)量必須優(yōu)先，價(jià)格必須低廉，服務(wù)必須周到。

　　這也是恒大“民生地產(chǎn)”的基本理念。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也在近日發(fā)文點(diǎn)出，恒大與深深房重組回歸A股，估值可達(dá)2200億元。

　　恒大已成為當(dāng)下中國商業(yè)世界的贏家，葉檀認(rèn)為，“能打敗他的只有他自己”。

　　而被股權(quán)事件陰影覆蓋的萬科，未來發(fā)展存在極大的不確定性，要反超已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)舞臺(tái)主角的恒大，估計(jì)難度很大。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇、集中度急速提升的形勢下，恒大等大企業(yè)的發(fā)展空間進(jìn)一步擴(kuò)大，未來恒大還可通過兼并等手段，進(jìn)一步整合行業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步快速成長。