北京自住房申購(gòu)比例超100:1 低價(jià)房源供應(yīng)將增加
分析人士指出，自住房穩(wěn)定的銷售，提供的無風(fēng)險(xiǎn)銷售額，是利潤(rùn)率如此之低的情況下，仍有企業(yè)愿意拿地的重要原因之一。
北京近日推出的又一批自住型商品住房項(xiàng)目，銷售情況堪稱火爆。
據(jù)了解，北京市住建委陸續(xù)公示了“住總?cè)f科·TBD萬科天地”、“首創(chuàng)悅榕匯”、“中糧稻田雅筑”、“西山湖(二期)”、“金隅大成·金成雅苑 ”等五個(gè)自住房項(xiàng)目，分別供應(yīng)自住型商品房990套、712套、260套、464套和524套，共計(jì)約2950套。
以前三個(gè)正在聯(lián)網(wǎng)審核階段的項(xiàng)目為例，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，申購(gòu)萬科天地與悅榕匯的家庭均超過14萬戶。而位于地鐵房山線盡頭的稻田雅筑項(xiàng)目，也有超過9萬戶家庭申購(gòu)。這意味著，自住房申購(gòu)超越100:1。
然而，在一年之前，自住房遭棄購(gòu)仍屢有出現(xiàn)。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，截至2015年12月底，北京上市的47個(gè)自住房項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目尾盤房源主動(dòng)放棄限購(gòu)特權(quán)，轉(zhuǎn)為與普通商品房完全一致的公開銷售。
心態(tài)轉(zhuǎn)變的背后，是今年以來普通商品房?jī)r(jià)格飛漲，自住房與周邊房?jī)r(jià)的落差已經(jīng)達(dá)到50%左右的現(xiàn)實(shí)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年自住房搶手，也和購(gòu)房者擔(dān)心購(gòu)房政策收緊等態(tài)勢(shì)有關(guān)。
自住房升溫
北京市朝陽(yáng)區(qū)的老魏近日心事滿腹。
事實(shí)上，在2015年2月，他獲得了朝陽(yáng)區(qū)最后一批經(jīng)適房--東壩地區(qū)華瀚福園的選房資格。雖然一度有媒體報(bào)道項(xiàng)目停工，令他提心吊膽，但幾經(jīng)波折，還是在他輪候近7年之后的2016年9月，參加了選房。7900元每平米的房?jī)r(jià)，15萬元的首付，讓他打心底里樂開了花。
不過，令他煩惱的是，雖然自己的住房解決了，兒子的住房卻出現(xiàn)問題。目前，他的兒子擁有一套90年代初建的回遷房，但面積只有30多平米。因此兒子一家三口在外租住，準(zhǔn)備申請(qǐng)購(gòu)買自住房。不過，“9·30”調(diào)控后，北京要求對(duì)擁有1套住房的居民家庭，申請(qǐng)房貸購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不得低于50%。而自住房?jī)r(jià)格普遍在1.7萬到2.2萬左右，50%的首付比例，讓家庭難以承受，他最終沒有讓兒子參與自住房搖號(hào)。
自住型商品住房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷售對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面積，以90平方米以下為主，銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。
按照相關(guān)規(guī)定，在北京具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)買自住型商品住房。自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。
老魏告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他過去對(duì)自住房不太看得上，原因一是自住房一般位置偏遠(yuǎn)，交通不便。另外，自住房?jī)r(jià)格也比經(jīng)適房高出近一倍，如果未來想要出售，還需上繳30%收益，性價(jià)比不高。
不過，隨著經(jīng)適房停止新增供應(yīng)，以及今年以來普通商品房?jī)r(jià)格飛漲，自住房與周邊房?jī)r(jià)的落差已經(jīng)達(dá)到50%左右，這讓他開始重新考慮自住房的可能，“畢竟全國(guó)只有北京有自住房，機(jī)會(huì)也挺難得。”
不僅是購(gòu)房者，開發(fā)商對(duì)自住房的興趣也頗為濃厚。“9·30”調(diào)控后，北京首塊出讓的住宅用地，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地，被亦莊本土開發(fā)商博大新元經(jīng)過47輪競(jìng)價(jià)，以21.1億元的價(jià)格拍下。
據(jù)了解，該地塊居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)自住房，銷售限價(jià)為2.3萬元每平方米。而以21.1億元計(jì)算，拍賣成交樓面價(jià)就高達(dá)2.08萬，加上其他成本，利潤(rùn)率相當(dāng)之低。
年底低價(jià)房源供應(yīng)增加
實(shí)際上，在此前的7、8月，北京自住房分別入市1981套和3201套，隨后的9月則陷入短暫沉寂。
而到了年底的大規(guī)模供應(yīng)，被認(rèn)為是完成上述9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中的要求。
《措施》提出，為有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
2013年自住房入市以來，其抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，被認(rèn)為十分明顯。據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，2014年以來的三年中，自住房占住宅市場(chǎng)總成交套數(shù)的26.1%、34.1%和14.0%。而將其與不含自住房的商品房住宅均價(jià)相比，價(jià)差折算成價(jià)格漲幅比例，也就意味著分別讓北京房?jī)r(jià)下調(diào)了7.7%、10.3%和4.6%。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，自持的模式實(shí)際上和自住商品房的模式是兩個(gè)概念。自持物業(yè)模式更多是從發(fā)展租賃市場(chǎng)的角度出發(fā)，在全國(guó)很多城市都有推出。但自住型商品住房的概念是北京市場(chǎng)獨(dú)有，或不具有推廣性。
另一方面，北京租售并舉的保障性住房政策，也在穩(wěn)步推進(jìn)。11月10日，以北京市保障房建設(shè)投資中心為主體運(yùn)營(yíng)的20個(gè)項(xiàng)目、約2.6萬套公租房開始配租登記。
據(jù)了解，這些項(xiàng)目，與同時(shí)推出的各區(qū)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目一起，將提供超過31600套公租房房源，是北京公租房實(shí)行統(tǒng)籌分配以來，規(guī)模最大的一次。
同時(shí)，北京在土地市場(chǎng)實(shí)行“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的政策，競(jìng)拍價(jià)達(dá)到后，將由企業(yè)競(jìng)報(bào)自持商品住房面積比例，比例高者為競(jìng)得人。日前，北京推出的四個(gè)位于大興、海淀西北旺的此類政策地塊，住宅面積最終全部由開發(fā)商持有，預(yù)計(jì)將形成近萬套開發(fā)商自持出租房。
張大偉認(rèn)為，北京近期的一系列政策舉措，仍與北京樓市低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)的住房政策目標(biāo)一致。一方面限購(gòu)限貸做“減法”，抑制非理性需求;另一方面，是在做“加法”，增加有效低價(jià)房源供應(yīng)。
新城控股(601155,買入)副總裁歐陽(yáng)捷則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，管理部門可能是希望通過增加房企現(xiàn)金壓力，減少土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量，抑制地價(jià)上漲過快，背后是政府不希望也不允許地王出現(xiàn)的邏輯。