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公租房設計說明
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縣廉租房方案設計說明
第一章 總論
一、基本情況
本項目為通道縣人民政府為解決城市低收入家庭而整體規(guī)劃建設的廉租房住宅樓，基地位于通道縣雙江鎮(zhèn)里丫沖。
根據(jù)政府分期分年進行建設的原則，現(xiàn)為20**年度工程初步設計：
二、設計依據(jù)：
1、標準條件
(1)甲方提供的通道縣規(guī)劃室校準的規(guī)劃設計要點 規(guī)劃建設用地面積，為多民建筑。
(2)甲方提供的紅線圖及地形圖
(3)設計任務書(設計要求)
(4)國家有關設計規(guī)范規(guī)程
(5)原規(guī)劃設計單位的規(guī)則設計方案
2、氣象條件
(1)氣溫：年平均氣溫：11.2℃ 極端最高氣溫:40.6℃ 極端最低氣溫:-11.3℃
(2)雨量：年平均降雨量：1389.8㎜
年最大降雨量：1959.4㎜ 月最大降雨量:192.5㎜
(3)溫度：年平均相對濕度：80% 年最小相對濕度：10%
(4)風：年平均風速：1.7m/s 年最大風速：24m/s 年最多風向及頻率：NW24%
(5)雪：年最大積雪深度：20cm
年最大凍土深度：5cm
3、國家現(xiàn)行設計規(guī)范規(guī)程 三、主要經(jīng)濟指標
該建筑為二棟，均為五層，建筑高度為15.150m，建筑總面積為2496.0㎡。
四、設計理念 1、強化精品設計
合理規(guī)劃：在降低建設成本的同時，創(chuàng)造具有時代特色，具有超前意識。
2、提升科技含量
采用新技術、新材料、新設備、倡導節(jié)能、節(jié)材的設計力度。
3、實現(xiàn)住戶均好性
合理規(guī)劃用地，實現(xiàn)用戶朝南，家家有景，讓每戶住宅
均有良好的視點。
第二章 建筑設計
通道縣廉租房住宅小區(qū)工程，磚混結構，建筑耐火等級為三級，屋面防水等級為三級。
一、設計規(guī)范
1、民用建筑設計通則(GB50352-2005) 2、建筑設計防火規(guī)范(GBJ16-87)(2001年版)
二、住宅
1、總平面布局
住宅以多層一梯兩戶為主，層高均為3.0米。
住宅戶型合理，南北通風，采光良好。
2、功能分區(qū)與平面大局 本工程由2棟住宅組成。
戶型特點：
(1)、各戶型設計為明房、明廳、明衛(wèi)、采光、通風良好。
(2)、各戶型流線合理，功能分區(qū)明確。
(3)、各戶型均為南北朝向，采光通風良好，視野開闊。
3、裝修：
室外裝修：外墻面刷外墻漆，陽臺為桔紅色，其他為白色。
室內裝修：室內地面為水泥地面，內墻面為混合砂漿雙飛粉。
廚房、衛(wèi)生間為300×300防滑地磚,墻面為300×450瓷磚到頂。
屋頂為機制紅瓦。
三、建筑造型
考慮到小區(qū)在通道城市體系中的重要作用，造型采用現(xiàn)代化設計手法，又從當?shù)亟ㄖ刑釤捑A元素采用坡層頂形式。
整體上力求簡約、大方、有序和地域色彩，形成豐富的輪廓變化，樸素自然而又布局精美的建筑外觀與環(huán)境相得益彰，通過陽臺，飄窗等功能構件，使建筑與環(huán)境融為一體。
第三章 結構設計
一、設計依據(jù)
1、《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010-2002
2、《砌體結構設計規(guī)范》 GB50003-2001
3、《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500011-2001
4、《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB50007-2002
5、《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009-2001
6、《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB500068-2001
7、《建筑抗震設防分類標準》 GB50223-95
8、國家其它現(xiàn)行相關規(guī)范及規(guī)程
9、建筑專業(yè)及其它相關專業(yè)所提供的作業(yè)圖 10、本工程結構設計使用年限為50年
二、設計條件 (1)設計荷載取值
1、住宅衛(wèi)生間活荷載取值2.0 2、住宅陽臺活荷取消2.5 3、住宅活荷載取值2.0
4、住宅屋面活荷載取值(上人2.0KV/㎡不上人0.5KV/㎡)
5、通道縣基本雪壓(50年一遇)S=0.35 6、通道縣基本風壓(50年一遇)≈Wo=O.30 ( 2)自然條件
1、根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001規(guī)定通道縣抗震設防烈度為6度，根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》( GB18303-2001)標準劃分設計地震動峰值加速度值o.05g，地震動反應譜特征周期為0. 35s。
三、設計要求
(1)建筑物等級
本工程1-2棟為多層建筑，耐火等級為三級，建筑結構的安全等級為三級。
( 2)抗震設計：
1、根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GB5011-2001，本工程建筑物抗震設防類別屬于丙類建筑。
2、工程場地基本烈度為6級，根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》 ( GB18306-2001)標準劃分設計地震動峰值加速度值為o.05g，地震動反應譜特征周期為0.35s。
第四章 給排水設計
一、設計依據(jù)：
1、建設方提供的有關給水、排水資料。
2、建筑專業(yè)提供的建筑擴初圖。
3、國家現(xiàn)行有關設計規(guī)程
(1)《建筑給水排水設計規(guī)范》(GB50015-2009)
(2)《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)(2006年版)
(3)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB50140-2005)
二、設計范圍
本建筑物的給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)。
三、給水部分
消防用水量：按三類建筑考慮 給水系統(tǒng)：
給水分二個系統(tǒng)：即生活給水系統(tǒng)、室外消火栓給水系統(tǒng)。
按建筑設計防火規(guī)范要求布置外消火栓，室外消火消火栓為SS100-1.6。
四、排水部分
設計排水量：排水150L/d 排水系統(tǒng)：
排水采用雨水污水合流排水系統(tǒng)。
雨水由屋面有給織排
水通向落水管，再排向城市排水主管，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)排入主管。
第五章 電氣設計說明
一、概況
1、本工程為城東廉租住房小區(qū)。
二、設計依據(jù)
1、相關專業(yè)提供的工程設計資料;
2、建設單位提供的設計任務書及設計要求;
3、中華人民共和國現(xiàn)行主要標準及法規(guī)： 《民用建筑電氣設計規(guī)范》(JGJ-2008)
《建筑物防雷設計規(guī)范》(GB50057-94);
(2000版) 《建筑照明設計標準》(GB50034-2004);
《住宅設計規(guī)范》 (GB50096-1999);
2003年版 《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005);
《低壓配電設計規(guī)范》(GB50054-95);
《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB50054-95);
《全國民用建筑工程設計技術措施》電氣(2003年建設部發(fā)布);
其它有關國家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標準。
三、設計范圍
1、本工程設計包括紅線內的以下電氣系統(tǒng);
1) 10/0.4KV變配電系統(tǒng)：
2)電力配電系統(tǒng);
3)照明系統(tǒng)
4)建筑物防雷、接地系統(tǒng);
2、根據(jù)甲方要求，有裝修要求的房間僅預留電源容量
3弱電(電視、電話、綜合布線等)由當?shù)仉娦偶坝芯�電視公司設計施工
四、變配電系統(tǒng)
l、負荷分類：
二級負荷：消防用電、消防電梯及應急照明等。
三級負荷：普通電梯其它電力負荷及一般照明。
2、變配電室
本工程分別在室外設置2臺1000KVA箱式配所。
Pe=2320KW+2320KW Pj=882KW+882KW
3、變壓器供電
1000KVA箱式變電所供給附近1#棟住宅樓用電。
1000KVA箱式變電所供給附近2#棟住宅樓用電。
五、照明系統(tǒng)
1、光源：根據(jù)裝修要求定，一般場所采用節(jié)能型燈具。
2、照度要求：一般商店營業(yè)廳 3001x
起居室(書寫、閱讀) 3001x
臥室(床頭、閱讀) 1501x 走道、庫房 501x
3、照明、插座均由不同的支路供電，除空調插座外，所有插座回路均設漏電斷路器保護。
4、燈具安裝高底低于2.4米時，加一根PE線。
5、公共裝修場所的應急照明一般按正常照明的10%～15%設置。
六、導線選擇及敷設，除圖中注明外
1、水泵等設備電源出線口的具體位置，以設備專業(yè)圖紙為準
2、消防動力配電干線選用ZR-YJV-lKV聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護套銅芯阻燃電力電纜;
照明干線先用BV-450V/750V聚氯乙烯絕緣銅芯導線。
所有干線均穿SC鋼管埋地暗敷及豎井內明敷。
3、消防動力及應急照明支線選用ZR-BV-450V/750-105聚氯乙烯絕緣銅芯阻燃導線，支線均穿SC鋼管沿墻及樓板暗敷。
照明支線選用BV-450V/750V聚氯乙烯絕緣銅芯導線，支線穿管管徑小于32的采用PC阻燃型聚氯乙烯塑料管沿墻及樓板暗敷;
管徑32及以上者采用SC鋼管暗敷設。
4、消防設備配電線路暗敷時，保護層厚度須大于30 mm;
明敷時做防火處理。
5、電纜橋架：為托盤式系列，平面圖中未注明的橋架
均為MR-200×100。
電纜橋架水平安裝時，支架間距不大于1. 5M，垂直安裝時，支架間距水大于2M，橋架施工時，應注意與其它專業(yè)的配合。
6、電纜橋架穿過防煙分區(qū)、防火分區(qū)、樓層時應在安裝完畢后，用防火材料封堵。
7、總箱內開關設分勵脫扣裝置，由消防控制室控制相關區(qū)域非消防電源。
七、建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施
(一)建筑物防雷
1、本工程防雷等級為三類，建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的浸入，并設置總等電位聯(lián)結。
2、接閃器
在屋頂采用φl2熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避雷連接線網(wǎng)格不在于24m×16m或20m×20m。
3、引下線
利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內兩根φ16以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距不大于25m。
所有外墻引下線在室外地面下1m處引出一根40×4熱鍍鋅扁鋼，扁鋼伸出室個，距外墻皮的距離不小于1m。
4、接地極：接地極為建筑物基礎底板軸線上的上下兩層主筋中的兩根通長，焊接綁扎形成的基礎接地網(wǎng)，并連接
室外人工接地裝置組成。
室外接地極距建筑物大于3. OM，距客觀存在外地面1.2M。
用40×4鍍鋅扁鋼連接成水平接地裝置，垂直接地極為鍍鋅角鋼長2. 5M，每5M設一根。
5、引下線上端與避雷帶焊接，下端與接地焊接，建筑物四角的外墻引下線在室外地面上0.5M處設測試卡子。
6、凡突出屋面的所有金屬構件、金屬通風管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。
7、室外接地凡焊接處均應刷瀝青防腐。
(二)接地及安全措施
1、本工程防雷接地、電氣設備的保護接地、電梯機房等的接地共用統(tǒng)一的接地極，要求接不大于l歐姆，實測不滿足要求時，增設人工接地極。
2、電氣豎井垂直敷設兩條、水增敷設一圈40×4 mm熱鍍鋅扁鋼，水平與垂直接地扁鋼之間可靠焊接。
3、凡正常不帶電，而當絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地。
4、本工程采用總等電位聯(lián)結，總等電位板由紫銅板制成，應將建筑物內保護干線、設備進等進行聯(lián)結，總等電位聯(lián)結線采用BV-1×25 mm PC32，總等電位聯(lián)結均采用等電位卡子，禁止在金屬管道上焊接。
有淋浴室的衛(wèi)生間采用局部等電位聯(lián)結，從適當?shù)胤揭鰞筛笥跇嬩摻钪辆植康入娢幌? LEB)，局部等電位箱暗裝，底邊距地0.3m。
將衛(wèi)生間內
所有金屬管金屬構件聯(lián)結，具體做法參見國標圖集《等電位聯(lián)結安裝》02D501-2。
5、有線電視系統(tǒng)引入端、電話引入端等處設過電壓保護裝置。
6、本工程接地型式采用TN-S系統(tǒng)，電源在進戶處做重復接地，并與防雷接地共用接地極。
保護導體最小截面積的規(guī)定見下表
7、室外接地凡焊接處均應刷瀝青防腐。
8、從變配電室至強電豎井內的橋架上敷設一條40×4 mm熱鍍鋅扁銅鋼(銅)，將變配電室接地與強電豎井內接地相連。
電纜橋架及其支架全長不少于兩處與接地干線連接。
弱電豎井接地線其下端應與接地風可靠連接。
所有強、弱電豎井內均垂直敷設2條，水平敷設- 40×4mm熱鍍鋅扁鋼(銅)，水平與垂直接地鋼(銅)間應可靠焊接。
9、垂直敷設的金屬管道及金屬物的底端應與防雷裝置連接。
第六章 消防措施
本工程按《建筑設計防火規(guī)范》,GB50016-2006進行設計;
1、本工程建筑類別為二類,五層建筑,耐火等級為二級,建筑總高度為15.150米。
2、本工程周邊設消防車道車道寬≥4m.轉彎半徑為12m.按可通過30T消防車荷載設計，保證建筑最少兩個長邊做為消防撲救面。
公租房優(yōu)惠政策
公共租賃房公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
財政部、國家稅務總局發(fā)布通知，就公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設和運營有關稅收政策進行明確。
通知表示，對公租房建設用地及建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，同時免征公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅。
公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
該政策政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。
通知明確，對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
在其他住房項目中配套建設公租房，依據(jù)政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。
在其他住房項目中配套建設公租房，依據(jù)政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
通知同時明確，對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅;對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。
對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
通知明確，享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，以及按照建保87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。
不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。
對于這一政策，業(yè)內人士稱對開發(fā)環(huán)節(jié)影響并不大，但可以有效降低持有方的成本。
這一系列措施將促進公租房制度的完善，但在開發(fā)環(huán)節(jié)的優(yōu)惠力度仍很小，不足以吸引開發(fā)商建設公租房。
中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理劉淵認為，公租房建設最大的問題是資金投入和管理，稅收優(yōu)惠可以減輕公租房經(jīng)營過程中的成本，顯示出配套政策正在完善，但還有很長的路要走。
《通知》中對于經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，可以說是最主要的優(yōu)惠措施，但這一塊優(yōu)惠，和土地成本、建設成本等大的投入比起來，還是比較低的。
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