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物業(yè)管理畢業(yè)論文

居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策

時(shí)間:2022-10-09 03:21:10 物業(yè)管理畢業(yè)論文 我要投稿
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居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策

  摘要:房產(chǎn)管理是越來越被人們所重視,本文以旅順開發(fā)區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理為例,分析了轄區(qū)房產(chǎn)管理工作中的問題解決途徑。

  關(guān)鍵詞:房產(chǎn)管理,物業(yè),轄區(qū)房

  宜居是城市發(fā)展的載體、民生的基礎(chǔ)、穩(wěn)定的依托。我們知道,經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展最終取決于人們對(duì)生活方式和生活內(nèi)涵的變化,房地產(chǎn)做為人類賴以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產(chǎn)息息相關(guān),隨著住房商品化改革的深入發(fā)展,城市化進(jìn)程不斷加快,越來越多的集約化居民住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生,作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化活動(dòng)的區(qū)域載體,物業(yè)管理這種形式已經(jīng)得到了廣大群眾的認(rèn)同,并成為人們購(gòu)房時(shí)的必須考慮的重要因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截止2011年旅順開發(fā)區(qū)已建或在建住宅小區(qū)21個(gè),面積達(dá)到380余萬(wàn)m2,經(jīng)過十幾年的不斷發(fā)展與完善,物業(yè)管理已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和必備條件。

  1.物業(yè)管理的基本性質(zhì)與作用

  1.1物業(yè)管理的基本性質(zhì)

  物業(yè)管理是集房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用與現(xiàn)代服務(wù)相配套的系統(tǒng)性管理的有效形式,是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化管理的全新模式。

  2.物業(yè)管理的社會(huì)作用

  物業(yè)管理從經(jīng)濟(jì)形式上說是一種寓管理與服務(wù)之中的特殊管理,其基本指導(dǎo)思想是通過對(duì)物的管理過程達(dá)到對(duì)人的服務(wù),將分散的房屋修繕、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化匯集在一起,統(tǒng)一管理,使自然環(huán)境和人為因素對(duì)物業(yè)所造成損壞程度降到最低限度,從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮,在提升居民的生活品質(zhì)的同時(shí)也促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展,開發(fā)區(qū)十幾年來的發(fā)展實(shí)踐證明,物業(yè)管理在自然化解社會(huì)矛盾,促進(jìn)社會(huì)和諧等方面也具有不可替代的重要作用。

  3.旅順開發(fā)區(qū)物業(yè)基本概況及存在的問題

  3.1開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的形成

  開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作是隨著城鎮(zhèn)住房改革逐步推進(jìn),房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化,居民在對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)使用、維護(hù)、保值等提出更高服務(wù)需求的情況下發(fā)展起來的。截止2011年,開發(fā)區(qū)已建成并入住小區(qū)22個(gè),建筑面積227萬(wàn)平方米,正在準(zhǔn)備入住的小區(qū)10個(gè),面積153萬(wàn)平方米,入住物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家,負(fù)責(zé)18個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù),南、中、北片回遷區(qū)由所在村管理,海紫苑小區(qū)棄管,從業(yè)人員375人,服務(wù)用戶17920戶,覆蓋率達(dá)到95%以上,一個(gè)現(xiàn)代化居住業(yè)態(tài)已基本形成。

  3.2當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題

  物業(yè)管理做為城市房屋管理的新模式,在推進(jìn)住房制度商品化,社會(huì)化,提高城市管理水平,改善居民居住環(huán)境,提高生活質(zhì)量,推動(dòng)社區(qū)平安建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。越來越多的人享受到了物業(yè)管理帶來的生活便利。然而,隨著物業(yè)管理覆蓋范圍的擴(kuò)展,由于地理環(huán)境,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識(shí)的不同,在物業(yè)管理和發(fā)展過程中,一些深層次的問題逐漸顯露出來,并不斷惡化,引發(fā)了社會(huì)各階層對(duì)物業(yè)管理的誤解,從而進(jìn)一步誘發(fā)了物業(yè)管理的糾紛,嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)建設(shè),并成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。

  3.2.1物業(yè)管理體制存在建管不分的缺陷

  應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商解決的矛盾和問題,推給了物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)解決不了,引起業(yè)主的不滿。

  3.2.2開發(fā)建設(shè)遺留問題

  一是開發(fā)商為追求利益最大化,不從業(yè)主利益出發(fā),對(duì)一些遺留問題能拖就拖,工程一旦完工,開發(fā)企業(yè)撤走后,將問題全部甩給了物業(yè)企業(yè),從而造成糾紛不斷,長(zhǎng)時(shí)間得不到解決。二是擅自改變承諾,為后期開展物業(yè)管理埋下禍根,使業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的不滿情緒轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上,給解決這些遺留問題增加了難度。

  3.2.3物業(yè)管理部門職責(zé)不清

  開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)以來,房產(chǎn)工作共分為4個(gè)部門,人員共有16人組成,全部混編、混崗,隸屬于開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局。隨著開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),房產(chǎn)管理工作的不斷規(guī)范,這就需要有一個(gè)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與之匹配,在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加人員設(shè)備和資金投入成立房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一開展工作迫在眉睫。

  3.2.4入住率低,物業(yè)費(fèi)收繳困難。

  開發(fā)區(qū)服務(wù)小區(qū)居民共計(jì)17920戶,入住率不足2900戶,平均入住率為32.6%,物業(yè)費(fèi)平均收繳率為49.2%,而目前物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是大連市1996年出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn), 80%以上的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)在每平方米每月一元以下,大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收不抵支,長(zhǎng)年處于虧損狀態(tài),由于運(yùn)行困難,導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低,個(gè)別實(shí)在維持不了的只能棄管,把問題扔給社會(huì),推給政府。

  3.2.5業(yè)主觀念滯后,物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。

  多年來,由于我國(guó)一直實(shí)行的是福利分房制,除了租金沒有其他服務(wù)費(fèi)用。住房制度改革后,大部分居民由公租房用戶變成了房屋產(chǎn)權(quán)所有人,變“無償服務(wù)”為“花錢買服務(wù)”,商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)準(zhǔn)備不充分,參與意識(shí)差,對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)履行不夠,稍有不如意就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

  4.解決開發(fā)區(qū)物業(yè)管理瓶頸的幾點(diǎn)建議

  物業(yè)管理制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的重要組成部分,是當(dāng)前住房制度改革的發(fā)展方向,由于物業(yè)管理尚處于摸索期與磨合期,需要政府的鼓勵(lì)與扶持,更需要相關(guān)制度的配套,正確處理好改革與發(fā)展,和諧與穩(wěn)定的關(guān)系,把民生優(yōu)先戰(zhàn)略落實(shí)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全過程,這既是政府的責(zé)任,也是百姓的愿望,更是我們管理部門應(yīng)盡的義務(wù)。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:

  4.1盡快設(shè)立與房地產(chǎn)發(fā)展相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)

  目前,開發(fā)區(qū)除12個(gè)行政村外,尚沒有形成真正意義上的行政社區(qū),暫不具備屬地化管理的優(yōu)勢(shì),應(yīng)借助區(qū)行政職能下放的契機(jī),抓緊完善和理順房產(chǎn)管理職能與權(quán)限,建立適應(yīng)需要的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),依法對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行政策指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

  4.2強(qiáng)化措施推進(jìn)前期物業(yè)管理

  前期物業(yè)管理是小區(qū)物業(yè)管理的重要基礎(chǔ),一是將物業(yè)管理理念融入到住宅區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之中,在設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)要堅(jiān)持成片開發(fā),封閉式管理原則對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)措施,在規(guī)劃中予以界定并在詳規(guī)中加以說明,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件;二是推進(jìn)前期物業(yè)管理備案制度,要求建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可前向房產(chǎn)主管部門提交前期物業(yè)管理服務(wù)合同,業(yè)主臨時(shí)公約等資料,經(jīng)審查合格后,出具前期物業(yè)管理備案證明。

  4.3理順建設(shè)與管理的關(guān)系

  規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的各自行為,使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng),自我發(fā)展的市場(chǎng)主體,同時(shí)還要從滿足不同層次市場(chǎng)出發(fā),確定服務(wù)定位和分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)能力選擇相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),通過合同約定的內(nèi)容,提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)事項(xiàng)。

  4.4完善市場(chǎng)監(jiān)管體系

  嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度,加強(qiáng)物業(yè)資質(zhì)管理。一方面通過對(duì)物業(yè)管理的硬件進(jìn)行規(guī)范,對(duì)物業(yè)管理涉及到的招投標(biāo),服務(wù)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)進(jìn)行確認(rèn),規(guī)范和約束市場(chǎng)行為。另一方面對(duì)行業(yè)軟環(huán)境及宏觀市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效引導(dǎo),注重從行業(yè)道德、社會(huì)輿論等建立起企業(yè)誠(chéng)信檔案和退出機(jī)制,從而加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的自律性,贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同與支持。

  4.5制定分級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

  建立起與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制,包括政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),并根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到質(zhì)價(jià)相符。

  4.6提高業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)能力

  完善業(yè)主選舉程序,明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位,確保業(yè)主委員會(huì)在法定范圍內(nèi)實(shí)施自治管理,監(jiān)督物業(yè)行為,維護(hù)自身利益。

  5.結(jié)束語(yǔ)

  隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展也發(fā)揮著越來越重要的作用,物業(yè)管理的好壞是直接影響居民小區(qū)后期管理的關(guān)鍵,因此,小區(qū)物業(yè)管理只有在社會(huì)管理中擔(dān)當(dāng)起更多的分工與責(zé)任才能在建設(shè)富庶、美麗、文明城區(qū)中發(fā)揮更大的作用,讓發(fā)展成果真正惠及轄區(qū)百姓。

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