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居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策
摘要：房產(chǎn)管理是越來越被人們所重視，本文以旅順開發(fā)區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理為例，分析了轄區(qū)房產(chǎn)管理工作中的問題解決途徑。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)管理,物業(yè),轄區(qū)房
宜居是城市發(fā)展的載體、民生的基礎(chǔ)、穩(wěn)定的依托。我們知道，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展最終取決于人們對(duì)生活方式和生活內(nèi)涵的變化，房地產(chǎn)做為人類賴以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產(chǎn)息息相關(guān)，隨著住房商品化改革的深入發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，越來越多的集約化居民住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化活動(dòng)的區(qū)域載體，物業(yè)管理這種形式已經(jīng)得到了廣大群眾的認(rèn)同，并成為人們購(gòu)房時(shí)的必須考慮的重要因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2011年旅順開發(fā)區(qū)已建或在建住宅小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)到380余萬(wàn)m2,經(jīng)過十幾年的不斷發(fā)展與完善，物業(yè)管理已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和必備條件。
1.物業(yè)管理的基本性質(zhì)與作用
1.1物業(yè)管理的基本性質(zhì)
物業(yè)管理是集房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用與現(xiàn)代服務(wù)相配套的系統(tǒng)性管理的有效形式，是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化管理的全新模式。
2.物業(yè)管理的社會(huì)作用
物業(yè)管理從經(jīng)濟(jì)形式上說是一種寓管理與服務(wù)之中的特殊管理，其基本指導(dǎo)思想是通過對(duì)物的管理過程達(dá)到對(duì)人的服務(wù)，將分散的房屋修繕、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化匯集在一起，統(tǒng)一管理，使自然環(huán)境和人為因素對(duì)物業(yè)所造成損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，在提升居民的生活品質(zhì)的同時(shí)也促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展，開發(fā)區(qū)十幾年來的發(fā)展實(shí)踐證明，物業(yè)管理在自然化解社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面也具有不可替代的重要作用。
3.旅順開發(fā)區(qū)物業(yè)基本概況及存在的問題
3.1開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的形成
開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作是隨著城鎮(zhèn)住房改革逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，居民在對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)使用、維護(hù)、保值等提出更高服務(wù)需求的情況下發(fā)展起來的。截止2011年，開發(fā)區(qū)已建成并入住小區(qū)22個(gè)，建筑面積227萬(wàn)平方米，正在準(zhǔn)備入住的小區(qū)10個(gè)，面積153萬(wàn)平方米，入住物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家，負(fù)責(zé)18個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，南、中、北片回遷區(qū)由所在村管理，海紫苑小區(qū)棄管,從業(yè)人員375人，服務(wù)用戶17920戶，覆蓋率達(dá)到95%以上，一個(gè)現(xiàn)代化居住業(yè)態(tài)已基本形成。
3.2當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題
物業(yè)管理做為城市房屋管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化，社會(huì)化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，推動(dòng)社區(qū)平安建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。越來越多的人享受到了物業(yè)管理帶來的生活便利。然而，隨著物業(yè)管理覆蓋范圍的擴(kuò)展，由于地理環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識(shí)的不同，在物業(yè)管理和發(fā)展過程中，一些深層次的問題逐漸顯露出來，并不斷惡化，引發(fā)了社會(huì)各階層對(duì)物業(yè)管理的誤解，從而進(jìn)一步誘發(fā)了物業(yè)管理的糾紛，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)建設(shè)，并成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。
3.2.1物業(yè)管理體制存在建管不分的缺陷
應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商解決的矛盾和問題，推給了物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)解決不了，引起業(yè)主的不滿。
3.2.2開發(fā)建設(shè)遺留問題
一是開發(fā)商為追求利益最大化，不從業(yè)主利益出發(fā)，對(duì)一些遺留問題能拖就拖，工程一旦完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，將問題全部甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成糾紛不斷，長(zhǎng)時(shí)間得不到解決。二是擅自改變承諾，為后期開展物業(yè)管理埋下禍根，使業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的不滿情緒轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題增加了難度。
3.2.3物業(yè)管理部門職責(zé)不清
開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)以來，房產(chǎn)工作共分為4個(gè)部門，人員共有16人組成，全部混編、混崗，隸屬于開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局。隨著開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房產(chǎn)管理工作的不斷規(guī)范，這就需要有一個(gè)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與之匹配，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加人員設(shè)備和資金投入成立房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一開展工作迫在眉睫。
3.2.4入住率低，物業(yè)費(fèi)收繳困難。
開發(fā)區(qū)服務(wù)小區(qū)居民共計(jì)17920戶，入住率不足2900戶，平均入住率為32.6%，物業(yè)費(fèi)平均收繳率為49.2%，而目前物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是大連市1996年出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)， 80%以上的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)在每平方米每月一元以下，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收不抵支，長(zhǎng)年處于虧損狀態(tài)，由于運(yùn)行困難，導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低，個(gè)別實(shí)在維持不了的只能棄管，把問題扔給社會(huì)，推給政府。
3.2.5業(yè)主觀念滯后，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。
多年來，由于我國(guó)一直實(shí)行的是福利分房制，除了租金沒有其他服務(wù)費(fèi)用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用戶變成了房屋產(chǎn)權(quán)所有人，變“無償服務(wù)”為“花錢買服務(wù)”，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)準(zhǔn)備不充分，參與意識(shí)差，對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)履行不夠，稍有不如意就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。
4.解決開發(fā)區(qū)物業(yè)管理瓶頸的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的重要組成部分，是當(dāng)前住房制度改革的發(fā)展方向，由于物業(yè)管理尚處于摸索期與磨合期，需要政府的鼓勵(lì)與扶持，更需要相關(guān)制度的配套，正確處理好改革與發(fā)展，和諧與穩(wěn)定的關(guān)系，把民生優(yōu)先戰(zhàn)略落實(shí)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全過程，這既是政府的責(zé)任，也是百姓的愿望，更是我們管理部門應(yīng)盡的義務(wù)。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
4.1盡快設(shè)立與房地產(chǎn)發(fā)展相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)
目前，開發(fā)區(qū)除12個(gè)行政村外，尚沒有形成真正意義上的行政社區(qū)，暫不具備屬地化管理的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)借助區(qū)行政職能下放的契機(jī)，抓緊完善和理順房產(chǎn)管理職能與權(quán)限，建立適應(yīng)需要的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，依法對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行政策指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
4.2強(qiáng)化措施推進(jìn)前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理是小區(qū)物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)，一是將物業(yè)管理理念融入到住宅區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，在設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)要堅(jiān)持成片開發(fā)，封閉式管理原則對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)措施，在規(guī)劃中予以界定并在詳規(guī)中加以說明，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件;二是推進(jìn)前期物業(yè)管理備案制度，要求建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可前向房產(chǎn)主管部門提交前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主臨時(shí)公約等資料，經(jīng)審查合格后，出具前期物業(yè)管理備案證明。
4.3理順建設(shè)與管理的關(guān)系
規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的各自行為，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)，自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，同時(shí)還要從滿足不同層次市場(chǎng)出發(fā)，確定服務(wù)定位和分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)能力選擇相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，通過合同約定的內(nèi)容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)事項(xiàng)。
4.4完善市場(chǎng)監(jiān)管體系
嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，加強(qiáng)物業(yè)資質(zhì)管理。一方面通過對(duì)物業(yè)管理的硬件進(jìn)行規(guī)范，對(duì)物業(yè)管理涉及到的招投標(biāo)，服務(wù)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)進(jìn)行確認(rèn)，規(guī)范和約束市場(chǎng)行為。另一方面對(duì)行業(yè)軟環(huán)境及宏觀市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效引導(dǎo)，注重從行業(yè)道德、社會(huì)輿論等建立起企業(yè)誠(chéng)信檔案和退出機(jī)制，從而加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的自律性，贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同與支持。
4.5制定分級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
建立起與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制，包括政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到質(zhì)價(jià)相符。
4.6提高業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)能力
完善業(yè)主選舉程序，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，確保業(yè)主委員會(huì)在法定范圍內(nèi)實(shí)施自治管理，監(jiān)督物業(yè)行為，維護(hù)自身利益。
5.結(jié)束語(yǔ)
隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展也發(fā)揮著越來越重要的作用，物業(yè)管理的好壞是直接影響居民小區(qū)后期管理的關(guān)鍵，因此，小區(qū)物業(yè)管理只有在社會(huì)管理中擔(dān)當(dāng)起更多的分工與責(zé)任才能在建設(shè)富庶、美麗、文明城區(qū)中發(fā)揮更大的作用，讓發(fā)展成果真正惠及轄區(qū)百姓。
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