物業(yè)維修管理
物業(yè)維修管理
摘要：本文以物業(yè)損壞的程度為依據(jù)對(duì)物業(yè)維修工程進(jìn)行了分類，在簡(jiǎn)單分析影響房屋使用壽命因素的基礎(chǔ)上，總結(jié)了物業(yè)維修的基本特點(diǎn)，依據(jù)物業(yè)維修的特點(diǎn)對(duì)如何做好物業(yè)維修的管理工作，合理延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限提出了一些建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)維修;物業(yè)維修管理;特點(diǎn)
物業(yè)維修是指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建，具體地說(shuō)是對(duì)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)，對(duì)損壞物業(yè)的維修，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)功能的恢復(fù)、改善、裝修，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)維修加固，增強(qiáng)物業(yè)抗震能力等。
以物業(yè)損壞的程度為依據(jù)，按物業(yè)的工程規(guī)模，物業(yè)維修可分為不同的類型：(1)小修工程。
凡以及時(shí)修復(fù)使用過(guò)程中構(gòu)、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費(fèi)用為所修房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下，保持房屋原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。
(2)中修工程。
中修工程是指房屋少數(shù)部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件并需要進(jìn)行局部維修，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
(3)大修工程。
大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。
(4)翻修工程。
翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程，翻修工程的費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。
一、物業(yè)維修管理的特點(diǎn)
1.由于房屋使用期限較長(zhǎng)，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結(jié)構(gòu)房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當(dāng)損壞發(fā)生時(shí)隨時(shí)都可能進(jìn)行小修、中修、大修、或翻修，因此，物業(yè)維修管理工作大多是經(jīng)常地、不定期的。
2.由于物業(yè)的各個(gè)部位，如結(jié)構(gòu)、防水及零星構(gòu)筑物部件等都可能會(huì)有不同程度的損壞，這就決定了損壞項(xiàng)目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業(yè)維修工作點(diǎn)多、面廣、量大。
同時(shí)對(duì)維修工人提出了較高的技術(shù)要求，工人需要根據(jù)維修項(xiàng)目的情況變換修理技術(shù)、工藝和方法。
3.物業(yè)維修工作由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，只能在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行。
尤其對(duì)一些具有歷史紀(jì)念意義的房屋維修，要達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)其維修就受到了更大的限制。
4.物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的多樣性，決定了其維修技術(shù)工種的復(fù)雜多樣性。
對(duì)物業(yè)維修管理工作人員來(lái)說(shuō)，由于要涉及到維修工作的安全性和及時(shí)性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。
所以，對(duì)管理者的綜合素質(zhì)如適應(yīng)能力、技能技藝等就都有較高的要求。
5.根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律，物業(yè)公司提供服務(wù)應(yīng)獲取適當(dāng)利潤(rùn)。
所以，物業(yè)維修所投入的建材、勞務(wù)、機(jī)具、管理等應(yīng)該是一種有償服務(wù)，而其費(fèi)用由業(yè)主和使用人來(lái)承擔(dān)。
這就要求物業(yè)維修工作應(yīng)“能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)”。[1]
二、 做好物業(yè)維修管理工作的建議
物業(yè)維修管理是人們從事生產(chǎn)、生活等各類活動(dòng)必不可少的物質(zhì)條件，目前它已經(jīng)形成了社會(huì)的巨大不動(dòng)資產(chǎn)。
如何合理延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，降低其在使用過(guò)程中的損耗，已成為探索改進(jìn)物業(yè)維修管理模式，提高物業(yè)維修水平的重要課題。
對(duì)此，筆者有以下建議：
1.為了能及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的損壞狀況，分析產(chǎn)生的原因，積累經(jīng)驗(yàn)，掌握其規(guī)律性，達(dá)到延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限的目的，物業(yè)維修工作應(yīng)該進(jìn)行適時(shí)檢測(cè)。
檢測(cè)一般是用工具或儀器以及人的觀感來(lái)檢查物業(yè)的現(xiàn)有狀態(tài)，它包括對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備的性能狀態(tài)或運(yùn)行狀況的檢查測(cè)定，如對(duì)物業(yè)漏滲的檢查、對(duì)電梯運(yùn)行狀況的檢查等等和對(duì)物業(yè)性能及運(yùn)行狀況進(jìn)行判斷時(shí)所進(jìn)行的定期檢測(cè)，如根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)可在3―5年檢查一次，重點(diǎn)觀測(cè)結(jié)構(gòu)的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。
目前我國(guó)還沒(méi)有進(jìn)行定期檢測(cè)，一般都是當(dāng)損壞嚴(yán)重時(shí)(如結(jié)構(gòu)明顯損壞，強(qiáng)度不足，非修不可時(shí))才進(jìn)行檢查鑒定。
而在日本、美國(guó)定期檢測(cè)已成為一項(xiàng)制度[2]，所以，為了及時(shí)了解物業(yè)受損情況，防患于未然，應(yīng)建立定期監(jiān)測(cè)制度。
2.目前從事物業(yè)維修工作的大多是農(nóng)民工，普遍缺少服務(wù)理念和維修技能。
為了提高他們的綜合素質(zhì)，應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)范化管理，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，提倡“換位思維”的內(nèi)涵型發(fā)展道路;同時(shí)應(yīng)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，開(kāi)展技術(shù)交流，如參加各種專業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)開(kāi)展的交流活動(dòng)、專題講座等無(wú)疑會(huì)加速他們對(duì)知識(shí)、技能的掌握。
3.物業(yè)管理部門應(yīng)做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛(ài)房知識(shí)，使大家對(duì)物業(yè)損壞的危害性引起足夠重視，自覺(jué)維護(hù)身邊的環(huán)境，盡量減少物業(yè)維修的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳錦群.物業(yè)維修服務(wù)與管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004.
[2]黃海，祝奎.延長(zhǎng)房屋使用壽命途徑的探討[J].河南科學(xué),2000(4):453-454.
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