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房產物業(yè)管理的實踐與對策論文
房產物業(yè)管理的實踐與對策論文【1】
【摘要】 近年來,隨著城市建設速度的加快、商品房開發(fā)的不斷增多,房產物業(yè)管理糾紛也日益增多,本文主要分析房產物業(yè)管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境,并積極尋求解決的途徑。
這對于正確處理房產物業(yè)管理糾紛案,穩(wěn)定社會秩序,完善房產物業(yè)管理法規(guī),具有十分重要的現(xiàn)實意義。
【關鍵詞】房產物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主委員會;解決對策
1908 年成立的世界上第一個全國性的物業(yè)管理行業(yè)性組織――國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(BOMAI),它標志著物業(yè)管理進入法制化,現(xiàn)代化時代。
自我國首家房產物業(yè)管理公司――深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來,我國的物業(yè)管理已風風雨雨地走過十六年,房產物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,但由于我國房產物業(yè)管理起步晚,業(yè)主和相關當事人法制差,法制的不完善,我國的房產物業(yè)管理同時也存在著不少的問題。
如業(yè)主大會不能按時成立或職權不明,業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商侵權而法律無法予以有效地保護,專項維修基金使用不規(guī)范,去向不明等,上述問題在我們房產物業(yè)管理企業(yè)實踐中都不同程度地存在著。
本文擬從房產物業(yè)管理企業(yè)在實踐中遇到的問題提出以下對策。
1.物業(yè)管理在實踐中遇到的問題
2003 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業(yè)管理條例》(以下簡稱物管條例),同年9月1日正式施行。
條例共七章70條,涉及業(yè)主、業(yè)主委員會,前期物業(yè)管理、服務與物業(yè)使用等內容,可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的,然而在實踐中施行起來,卻遇到以下幾個方面的困境:
1.1業(yè)主委員會的法律地位不明確。
物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。”第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。”這一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位,但是,實際操作起來卻有不少困難,學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。
業(yè)主委員會法律地位的不明確,使業(yè)主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業(yè)主的合法權益,長此以往,容易造成社會的不穩(wěn)定。
1.2開發(fā)商與房產物業(yè)管理企業(yè)責權利不對等。
物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
然而,在實際操作中,不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè),并將其建設中的質量、服務承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。
比如業(yè)主按規(guī)定交 2%的專項維修資金,由開發(fā)商收取后即自行挪作它用,并未按規(guī)定轉到物業(yè)管理企業(yè)帳上。
物業(yè)公司收不上費用只能少服務或不服務,如此一來,便會形成惡性循環(huán),對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設施的維護極為不利。
1.3業(yè)主大會與建設單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。
按條例規(guī)定,業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織。
而建設單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱,如建設單位能自行決定挪用專項維修資金,物業(yè)管理企業(yè)有權決定提高物業(yè)管理費,自行出賣或出租公共停車場等。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任,導致業(yè)主大會無法及時召開,業(yè)主委員會無法及時成立,業(yè)主與物業(yè)公司(開發(fā)商)發(fā)生矛盾時無法及時有效地解決。
但從實際操作來看,困難極大。
2.解決對策
前面已經提到,我國物業(yè)管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業(yè)主的合法權益,不利于社會的安定團結,因此,完善我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法規(guī),是解決上述困境必須著力解決的一項問題。
有鑒于此,特提出以下對策:
2.1立法上明確劃分建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務和責任(包括前期物業(yè)管理)。
首先應當在立法中明確建設單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理,其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。
規(guī)定入住率達到一定比例(如30%―50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會,如果建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的,一定比例(如10%―15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會,房管部門應當給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。
業(yè)主大會成立并選舉產生業(yè)主委員會后,在一定期限內(如6個月)應當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定,在選聘新物業(yè)公司期間,建設單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管,由業(yè)主大會授權委托業(yè)主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè),定聘后,業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉交物業(yè)管理企業(yè)保管。
物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會負責,最終對業(yè)主大會負責。
以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現(xiàn)象發(fā)生,對現(xiàn)有建設單位已設立的物業(yè)管理企業(yè),可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。
2.2立法應明確業(yè)主委員會的法律地位,建立建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。
業(yè)主委員會的產生,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業(yè)權益的強烈愿望。
它由業(yè)主大會選舉產生,其對公共物業(yè)財產的管理權利,來自于區(qū)域內全體區(qū)分所有權人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權的方式所做的委托,雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。
因此,法律應明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構,它負責實施其決議,代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。
這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權責不對稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。
2.3用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主的關系――服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業(yè)主大會與政府的關系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協(xié)助的關系。
這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)管理糾紛,以南寧市澳洲麗園物業(yè)管理為例,物業(yè)管理公司就明確了本身的權利義務和地位,對于業(yè)主投訴的問題都能及時有效地以解決。
這種到位的服務深受業(yè)主歡迎。
業(yè)主就更加支持物業(yè)管理公司的正常管理活動,形成良性循環(huán)。
與此同時,政府部門也應指導業(yè)主大會開展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協(xié)助,共同搞好物業(yè)管理區(qū)域內的安全衛(wèi)生、交通、綠化等工作。
2.4明確地方房管部門的失職責任,把物業(yè)管理的監(jiān)督權授予廣大業(yè)主。
根據國務院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī),應當符合體現(xiàn)行政機關的職權與責任相統(tǒng)一的原則,在賦予有關行政機關必要的職權的同時,應當規(guī)定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規(guī)定。
物管條例應當補充規(guī)定地方房地產行政管理部門對業(yè)主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。
廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權,只有如此,才能夠確保物業(yè)公司管理的規(guī)范化。
2.5建立專項維修基金管理委員會。
專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應明確到位,建立專項維修基金管理委員會,對其使用情況、利息情況定期予以公布。
從實際情況看,專項維修資金的籌集一般有三種途徑,第一是開發(fā)商售房時按房款2%收取,然后轉給物業(yè)公司保管。
第二是業(yè)主購房時不交專項維修基金,待用時再以業(yè)主大會決議形式籌集。
第三是在收取物業(yè)管理費用中分兩部分,一部分為平時物業(yè)管理支出,另一部分為專項維修資金。
至于采取哪種方式續(xù)籌專項維修基金,也必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3 以上通過。
【參考文獻】
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房產物業(yè)管理對策的研究【2】
【摘 要】隨著我國社會的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，物業(yè)管理作為一種新型的服務模式發(fā)展起來。
通過不斷地探索，我國物業(yè)管理業(yè)得到了快速發(fā)展，管理規(guī)模也越來越大，同時管理水平也越來越高。
物業(yè)管理在改善人們生活水平、促進房地產業(yè)良性發(fā)展、維護小區(qū)安全穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重大的作用。
但是物業(yè)管理體系還不十分完善，仍然存在一些需要解決的問題。
本研究綜述了房產物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題、解決現(xiàn)存問題一些必要措施。
【關鍵詞】房產;物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策
通過多年的改革和不斷地探索，我國物業(yè)管理服務作為一種新興的行業(yè)誕生并得到迅速地發(fā)展。
我國物業(yè)服務行業(yè)在管理規(guī)模、覆蓋面積、從業(yè)人數、管理水平方面都有了相當大的提高，并且在改善人們生活環(huán)境方面做出了極大的貢獻。
但是，我國的現(xiàn)行的物業(yè)管理體系還不夠完善，政府相關部門對此的監(jiān)管力度也不夠，因此暴露出了一些不同層次的問題，比如說物業(yè)公司的服務質量差、物業(yè)公司亂收費、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛頻繁發(fā)生等。
這些問題都嚴重的制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，給人們也帶來了許多困擾。
所以說如何加強物業(yè)管理業(yè)的服務質量，已經成為社會各界關心的問題。
業(yè)主們希望享受到更優(yōu)質的物業(yè)服務。
1.房產物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
1.1物業(yè)公司存在強迫業(yè)主接受物業(yè)合同的現(xiàn)象
我國的物業(yè)管理業(yè)在不斷發(fā)展，它的服務覆蓋面積越來越大，隨之而來是各種各樣的問題。
目前，樓房開發(fā)商在售樓之前都會委托一家物業(yè)公司來負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，而物業(yè)公司通常會要求購房者與公司簽訂一系列的相關合同。
當業(yè)主對物業(yè)服務不滿意要求解除合同時，物業(yè)公司就會以合同未到期作為推脫的理由，這給業(yè)主帶來了很大的困擾。
本來業(yè)主作為消費者選擇服務是自由選擇，可以享受消費者的正當權利，但正是由于開發(fā)商和物業(yè)公司的不規(guī)范的操作，同時缺乏相應的法律監(jiān)管，造成了業(yè)主不能正常地享受權利。
所有業(yè)主都期望可以解決這種損害他們利益的問題。
1.2物業(yè)公司存在服務質量差和亂收費問題
目前，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不完善，缺乏相關的政府部門的監(jiān)管，導致業(yè)主和物業(yè)公司的服務關系不明確，這使得物業(yè)公司的經營不規(guī)范、服務差。
有的物業(yè)公司只是追求利益，不按約定提供服務，他們只收費不提供服務，這使得業(yè)主極其不滿。
而我國缺乏對物業(yè)管理業(yè)進行法律約束，國家沒有制定一個統(tǒng)一的物業(yè)收費標準，因此物業(yè)公司可以自行設定收費標準，物業(yè)費的多少完全由物業(yè)公司說了算，這個過程中業(yè)主完全是被動接受服務的。
有相當一部分物業(yè)公司為了進一步的獲取利潤，更是亂收費。
與此同時，物業(yè)公司的服務態(tài)度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴重的影響了業(yè)主們的正常生活。
還存在著一系列的服務問題，如小區(qū)衛(wèi)生條件差，打掃不及時;小區(qū)門衛(wèi)形同虛設，閑雜人可以隨意出入導致小區(qū)治安問題嚴重。
1.3物業(yè)管理企業(yè)結構單一
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，它在發(fā)展過程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業(yè)管理企業(yè)結構單一，沒有更好地全力的發(fā)展。
物業(yè)管理發(fā)展的單一導致了很多業(yè)主在享受服務時受到了很大的限制，而且企業(yè)的單一就意味著不能為更多的業(yè)主提供服務。
這使得我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展嚴重缺乏后勁，物業(yè)公司只是依靠管理費來維持公司的運轉，這大大地影響公司的發(fā)展壯大。
因此，公司沒有能力提供更優(yōu)質的服務。
1.4公共設施以及維修基金歸屬不明確
物業(yè)公司在和業(yè)主進行委托管理時，應該明確設施和維修基金歸屬。
但是，很多住宅小區(qū)房屋的公共設施產權界定尚未明確，這些公用設施的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。
很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設施設備的產權界定無法明確。
同時，法律責任也不清楚，比如說在管理區(qū)域內發(fā)生丟車、人身傷害等刑事案件，物業(yè)公司應當承擔什么責任?目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據。
我國相關的法律也不完善，這使得設施和基金的管理存在一系列的問題。
到目前為止，有些地方仍沒有按照國家規(guī)定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度;有些地方沒有按照國家規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金;也有一些地方住房專項維修資金由政府行政部門管理，使用手續(xù)繁瑣。
維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設施的更新改造造成困難。
2.房產物業(yè)管理存在的問題的解決辦法
2.1政府加強對該行業(yè)的監(jiān)管
我國要解決物業(yè)管理中存在的問題就要成立專門的政府機構，加強行業(yè)的監(jiān)管力度。
由于我國的地域遼闊、生活結構復雜多樣，所以要實現(xiàn)對物業(yè)管理的完全監(jiān)管，國家需要設立更多的下級機構，而且需要一個漫長的過程。
政府的監(jiān)管不僅可以起到指導監(jiān)督的作用，而且引導物業(yè)管理行業(yè)按市場和法律規(guī)律辦事。
政府要制定符合物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的實際政策，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的經營，從而推動物業(yè)管理的快速發(fā)展。
同時，讓市場主體發(fā)揮杠桿作用，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
2.2物業(yè)公司要加強服務和收費合理化
物業(yè)管理業(yè)本身就是一個新興的服務行業(yè)，所以，物業(yè)公司都要本著服務好業(yè)主的宗旨。
把給業(yè)主提供最優(yōu)質的服務作為企業(yè)發(fā)展的最終目標，這反過來對企業(yè)的發(fā)展是有好處的。
物業(yè)公司要努力的提高服務質量，避免任何服務問題的發(fā)生，努力得到業(yè)主們的認可。
與此同時，物業(yè)公司一定要杜絕亂收費，公司要在政府的引導下制定出一套切實可行的收費標準，做到不亂收費、做到收費合理化。
物業(yè)公司不僅要讓業(yè)主享受到優(yōu)質的服務，而且還要讓業(yè)主覺得公司的收費是合理的，這樣業(yè)主們也就心甘情愿地按時繳納物業(yè)費了。
這對公司的發(fā)展也是有利的，公司可以進行良性的運作。
2.3物業(yè)企業(yè)需要多元化發(fā)展，提升企業(yè)的實力
任何企業(yè)處于長久發(fā)展考慮都會選擇走多元化發(fā)展道路，因此，物業(yè)管理企業(yè)朝著多元化發(fā)展是一個必然的趨勢。
物業(yè)想走多元化道路提升企業(yè)的實力就要從以下幾個方面著手。
第一，企業(yè)要建立大物業(yè)的經營理念，物業(yè)公司要跳出住宅物業(yè)的局限，不斷地擴展業(yè)務范圍，逐漸實現(xiàn)走多元化道路。
第二，物業(yè)企業(yè)要走兼并重組的道路。
物業(yè)企業(yè)必將通過自然的淘汰和聯(lián)合等手段得到調整。
第三，物業(yè)公司要走專業(yè)化服務的道路。
物業(yè)服務公司要逐漸的實現(xiàn)各領域的專業(yè)服務。
第四，物業(yè)企業(yè)要聯(lián)合其它邊緣行業(yè)開展服務。
最后，物業(yè)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展要走集團化發(fā)展道路。
2.4解決好設施和維修基金歸屬問題
我國相關部門要制定出相應的法律，對設施及維修基金做出明確的歸屬。
而物業(yè)企業(yè)要解決好維修基金和設施歸屬問題就要依賴國家的法律。
同時，有專業(yè)人士建議廢除維修基金制定，引進財產保險制度。
3.結語
我國物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的行業(yè)。
雖然發(fā)展很快，但是發(fā)展中也暴露出了很多的問題。
為了物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，要切實的采取有效的措施。
最終希望我國物業(yè)管理業(yè)可以不斷的完善，可以讓業(yè)主們更好的享受物業(yè)的優(yōu)質服務。
【參考文獻】
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